ENFIN MA MAISON !!!!! vos avis

[Aristide]

Bonjour,

il me la dit REELLEMENT je vous le jure !!!

Mais je vous crois.

Je vous ai aussi dit qu'une prétendue banque comme celà , personnellement, je m'en irais en courant !

on aimerait 1000euros sans les assurances . oui on vient de s arreter a 1000euros voir 1050

Pendant 5 ans si j'ai bien compris......Et combien avec les assurances.....et quid passés 5 ans ???

=> Je vous avais bien dit d'établir votre plan de financement !!!
vous me l aviez dit mais c est pas moi qui en decide Aristide ! c est pas ma faute

Ben.....c'est pas de la mienne non plus

Avec toutes les informations fournies depuis le départ (dont liens et outils de simulations) il me semble que ce ne doit pas être bien compliqué d'ajouter toutes les dépenses connues (en prévoyant une marge de sécurité dans un post "divers") et ensuite

=> Soit de déduire l'apport personnel réellement disponible pour en déduire le total des crédits à solliciter;

=> Soit de déduire le maximum des prêts possibles/voulus et d'en déduire l'apport personnel minimum à prévoir.

Et, une fois de plus, dans une banque digne de ce nom, après la "découverte de ses clients/emprunteurs", la "découverte du projet à financer" et vérification de la capacité de remboursement, c'est l"équilibre financier "Emplois = besoins = dépenses" / "Ressources = recettes" qui est vérifié.

Le détail des crédits et de leurs caractéristiques ne viennent qu'ensuite.

Cordialement,

 

[evidence]

je reviendrai ulterieurement Aristide quand j aurai tout

je tiens juste a vous dire une chose car ( si je peux me permettre sans aucune méchanceté de ma part hein) ben nous autres ici sur cee forum ( pas tous ) ben on a pas dargument réel pour contrer les objections des banquiers , vous , vous etes un as de ce qui touche les prêts mais pas moi personnellement

alors quand une bnaque me dit " on peut pas faire plus de 4 lignes" ben je peux rien dire , mais rien

ou quand elle me dit des arguments pour l assurance ben parfois diffice d objecter meme si je sais qu elle me baratine elle aura toujours des arguments et pas moi ...

donc peut etre que la solution est d aller voir ailleurs mais si elles font toutes cela ben on capitule un moment donné ..

je vous vous en faire prendre conscience ( enfin je pense que vous le savez deja ) mais je tenais a le souligner..

voila encore merci .

je vais pas vous faire perdre votre temps , j aurai plus tard touters les donnees manquantes dans 2/3 jours je pense et je vais bien (effectivement)

et heureusement que pour la simulation vous m avez alerté sur le fait qu il manque 2040 euros cr j avais pas vu !!! il ne l a pas integre dans la simul , j hallucine !

quant aux 858 euros pour les frais je confirme que c est 2 fois la meme somme

cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

J’ai bien reçu votre troisième simulation.

Une remarque préalable :

Il n’y a aucun frais de garantie de prévu alors qu’il y en avait dans les deux autres banques dont vous m’avez communiqué les simulations.

Par ailleurs je suis étonné de l’offre de votre banque concernant le prêt PEL

Pour une acquisition, normalement, il faut utiliser au minimum 75€ de droits acquis; or vous n'en utilisez que 25,32€

C'est vrai que dans l'utilisation "normale" d'un PEL, les droits acquis et utilisés sont bien supérieurs à 75€.

Mais là, le prêt PEL n'est sollicité que pour obtenir la prime.

Je vous suggère d'en parler à votre conseiller.


Edit: Je complète ce message

1) - Avez vous remarqué que la mensualité du PTZ est à zéro ???
Elle devrait être de 31.600€/60 = 526,67€ hors assurance

J'ai besoin de cette mensualité également avec assurance

2) - Aucune prime d'assurance n'est calculées au même taux.
Celles-ci vont de 0,622% à 0,714% ????

Il est précisé "Quotités multiples".
Cette assurance ne serait-elle pas à 100% sur chaque emprunteur.
Si oui, quelles sont les quotités assurées pour chacun.

D'autre part est-ce que ces quotités assurées varieraient en fonction des prêts.

J'ai besoin de toutes ces précisions si non je ne peux aller plus loin dans l'analyse

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Bien que je n’aie pas eu de réponses à mes questions j’ai fait les deux simulations que vous trouverez dans le fichier Excel joint.

J’ai donc considéré :

+ Qu’il n’y a pas de frais de garantie

+ Qu’il est possible d’obtenir un prêt PEL même si les droits utilisés sont inférieurs à 75€ pour une acquisition

+ Pour les primes d’assurances j’ai calculé et utilisé le taux moyen des primes, pondéré par les montants et les durées.

Ce sont ces assurances qui expliquent que je n’ai pas pu reconstituer exactement la proposition de votre banque dans la simulation N°1.

Mais les résultats sont cependant approchants.

En fin j’ai utilisé les hiérarchies de taux suivantes.

En effet il y a deux hiérarchies de taux

..................... Prêt N°1 Prêt N°2
060 - 084 mois = 4,00% 3,80%
085 - 120 mois = 4,05% 3,85%
121 - 144 mois = 4,10% 3,80%
145 - 180 mois = 4,15% 3,95%
181 - 216 mois = 4,20% 4,00% Fourni par vous
217 - 240 mois = 4,25% 4,05%

Généralement il y a un prêt court "emboîté" à taux faible et un prêt long "lisseur" à taux plus élevé.

Dans votre cas il n'y a qu'une seule duré de 216 mois pour les deux prêts mais l'un à 4% et l'autre à 4,20%.
C'est exactement comme si vous n'aviez qu'un seul prêt de 102.000€ au taux de 4,09827%.

D'où deux hiérarchies des taux avec un différentiel de 0,20 sur chaque palier de durée.

Vous remarquerez que les durées et montants des prêts EL ont été modifiées.

Globalement vous ne gagnez pas énormément =/= 200€ mais reste à savoir l’incidence des primes d’assurances et vérifier les bonnes hiérarchies des taux.

Cordialement,

 

[evidence]

MErci Aristide la question que je me psoe c est est ce interessant d utiliser le PEL vous avez fait 2 tableaux avec 2 montants differents mais la prime est elle interessante ? le PEL concerne celui de mon mari ?

c est ca que j aimerai connaitre

enfin concernant les assurances , il est ecrit que j etais couverte lui et moi pour la perte d emploi mais peut on supprimer ce point là ?

 

[Aristide]

Bonjour,

la question que je me psoe c est est ce interessant d utiliser le PEL mais la prime est elle interessante ?
c est ca que j aimerai connaitre

Le taux du prêt PEL est de 4,20% actuariel ce qui signifie que la date d'ouverture est postérieure ou égale au 1er août 2003.

La prime d'Etat ne peut être perçue que si un prêt au titre du PEL est sollicité.

Cette prime est égale à 2/5 des intérêts acquis (***) avec un plafond de 1.525€

(***) Les intérêts acquis devienent aussi les droits acquis pour calculer le montant du prêt PEL possible.

Mais il ne faut pas confondre "droits acquis" et "droits utilisés".

Dans votre cas votre banque a prévu d'utiliser seulement 25,32€ de droits (ce qui ne me semble pas comforme à la réglemenent qui - sauf erreur - prévoit un minimum de 75€ pour une acqusition).

Mais le montant des "droits acquis" doit être bien supérieur à 25,32€.
Pour connaître le montant brut de cette prime il faut donc prendre le montant des intérêts perçus et le multiplier par 2/5.
Pour obtenir le montant net il faut enlever 12,30% de prélèvements sociaux.

A cette prime de base il faut, le cas échéant, ajouter la majoration de prime de 10% des intérêts acquis avec plafond de 153€ par personne à charge (ne pas oublier de la demander à la banque)

vous avez fait 2 tableaux avec 2 montants differents

En épargne logement, outre le taux, le montant dépend da la durée.
Plus la durée est courte plus le montant est élevé (=> mensualité très forte).
Inversement, plus la durée est longue, plus le montant est faible (=> mensualité très faible)

Les montants sont différents du fait que - avec l'ensemble des autres paramètres fournis (échéances cibles - hiérarchies des taux - Droits utilisés.....) - et des principes de fonctionnement ci-dessus, l'optimisation a conduit à la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants"

J'ai suivi votre banque en fixant les droits utilisés à 25,32€ bien que, ainsi que déjà dit, il me semble que le minimum requis soit de 75€

Mais par ailleurs, le taux de ce Prêt PEL étant de 4,20% actuariel soit 4,1213% proportionnel, je ne comprends pas pourquoi la simulation n'a pas été faite avec la totalité des droits acquis puisque vous avez un prêt complémentaire qui est au taux (proportionnel) de 4,20% soit donc supérieur aux taux du PEL de 4,1213% ???

La logique serait de gonfler au maximum du possible le prêt PEL à 4,1213% et de réduire à due concurrence le complémentaire au taux de 4,20%.

enfin concernant les assurances , il est ecrit que j etais couverte lui et moi pour la perte d emploi mais peut on supprimer ce point là ?

Oui si la banque en fait une condition facultative; non si elle en fait une condition obligatoire.

Cdt

 

[evidence]

merci pour tout

je vais reetudier votre simul

merci merci

 

[Aristide]

Ainsi que demandé ci-joint nouvelle simulation avec deux échéances cibles soit 1.120€ pendant 60 mois et 750€ ensuite.

Cette simulation est faite sur la base de l'offre CA d'hier c'est à dire :

+ Avec les deux hiérarchies de taux décrites antérieurement.

+ Faute de précisions, des primes d'asurances estimées sur la base du taux moyen pondéré par les montants et durées de tous les taux de primes (= un par prêt ???).

+ Avec seulement 25,32€ de droits acquis PEL ce qui n'assure pas une bonne optimisation ainsi qu'expliqué ci-dessus.

Avec un taux de 4,1213% pour ce PEL et un complémentaire à 4,20% c'est aberrant de ne pas utiliser tous les droits acquis du PEL.


Avec ces paramètres la durée du complémentaire le plus long passe à 259 mois et, du fait de la hiérarchie des taux imaginée, le taux pase à 4,30%

Les durées et montants des prêts EL sont ajustés en conséquence.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Ainsi que souhaité, ci-joint simulation financement en deux paliers avec intégration du Prêt PEL minimum avec les paramètres de la Banque Populaire.

Avec 75€ (minimum) de droits utilisés le prêt PEL est de 947,77€ en 180 mois soit une échéance de 7,06€ hors assurance.

Vous pourrez le rembourser par anticipation après perception de la prime et majoration de prime (Peut-être/sans doute, avec indemnité de remboursement anticipé)

Les prêts ont été calculés avec :

=> La hiérachie des taux imaginée suivante :

060 - 084 mois = 3,40% (fourni par vous)
085 - 120 mois = 3,70% (fourni par vous)
121 - 144 mois = 3,80%
145 - 180 mois = 3,90% (fourni par vous)
181 - 216 mois = 4,05%
217 - 240 mois = 4,05% (fourni par vous)
241 - 300 mois = 4,10%

Cette hiérachie des taux n'est probablement pas celle réellement utilisée par votre banque.

=> Par ailleurs puisque, apparemement, l'assurance sera déléguée, ils ont été faits hors assurance.

=> Ces deux éléments font que l'optimisation n'est ni très fiable ni maximale

Cordialement,

 

[evidence]

merci beaucoup Aristide de tout ce que vous faite

 

[Aristide]

Bonjour,

Ci-joint nouvelle simulation demandée sur base BP avec intégration de deux PEL au taux de 4,20% actuariel soit 4, 1213% proportionnel.

Ce taux n'est pas intéressant par rapport à celui de votre complémentaire; chaque prêt PEL est calculé avec le minimum de droits acquis soit 75€ ce qui donne 947,77€ x 2 = 1.895,54€ en 15 ans.

Etant donné que le taux initial a été diminué de 4,05% à 4%, j'ai revu la hiérachie des taux imaginée en diminuant tous les paliers de 0,05 point soit

060 - 084 mois = 3,35%
085 - 120 mois = 3,75%
121 - 144 mois = 3,75%
145 - 180 mois = 3,85%
181 - 216 mois = 4,00% (fourni par vous)
217 - 240 mois = 4,00%

Avec ces paramètres et les échéances cibles que vous avez demandées, il est impossible d'amortir en 216 mois.
Le minimum est de 227 mois.

D'autre part les échéances de 1.120€ pendant 5 ans et 750€ ensuite sont hors assurance.

Dans votre budget il convient donc d'ajouter les primes d'assurances aux montants ci-dessus pour obtenir les sommes réelles que vous vous aurez à payer chaque mois.

Il va aussi sans dire que cette simulation n'est fiable qui si la hiérachie des taux imaginée est bonne ce qui est peu probable.

Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Suite à votre demande en MP, ci-joint nouvelle simulation avec offre BP pour base mais avec une durée totale limitée à 216 mois dont 60 mois avec une "échéance de 1.120€ hors assurance et 156 mois à 787,10€ hors assurance.

Les remarques et réserves liées à l'absence d'un hiérarchie des taux certaine restent bien entendu valables.

Cdt

 

[evidence]

merci!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

[evidence]

bonjour

Aristide je vous confirme bien concernant le PEL il est de 400euros l emprunt et non de 947.77 comme vousl aviez calculé

j ai bien compris que normalement c est pas cela mais sur une des simul que j ai recu le montant emprunte sur 15 ans est de 400euros .

tout cela pour dire que tant mieux pour nous client..... et que les erreurs existent bien

 

[Aristide]

Erreur ou ignorance de la réglementation. (Quid si inspection de la Direction du Trésor ou autre administration mandatée pour le contrôle des prêts EL ???)

Mais, dans ce cas, pourquoi 200€ x 2 = 400€ alors que le minimum du minimum prévu par le code de la construction et de l'habitation est de seulement 150€ x 2 = 300€ ???

Cdt

 

[evidence]

bonjour

je viens de recevoir une simul d une banque ..

pour le PEL il est ecrit 1500euros sur 180 mois alors que vous dites vous 947.77 *2 soit plus de 1800euros

ben c est dingue d une banque a une autre c est different!

la CA m avait calculé 400euros ??!!

Bref comment puis je savoir Aristidie que les 2 PEL soient integres ? ainsi que les CEL comment ??

merci infiniment

 

[Aristide]

Bonjour,

La réglementation des CEL dit:
1) - Que le prêt minimum doit être de 150€
2) - Que le minimum de droits utilisés doit être de 75€ pour une acqusition

La réglementation sur le PEL dit "que le PEL est une catégorie particulière de CEL" (article R.315-24 du code de la construction et de l'habitation).

=> Donc les règles du CEL s'appliquent au PEL.

Maintenant si vos banques font n'importe quoi je n'y peux rien; ils en prennent les risques.

Et pour répondre à votre question comment voulez vous que je sache si les prêts EL sont pris en considération sans avoir les simulations ?

Si les Prêts PEL et CEL sont intégrés vous devez les voir dans les documents qui vous ont étét remis ?

Cdt

 

[evidence]

euh il y a une ligne pour le PEL

montant 1500euros duree 180 mois mais je sais pas si les 2 PEL sont dedans car je veux recevoir la prime pour les 2 PEL Aristide

mais c est pas ecrit

j ai revu votre simul et vous avez aussi une ligne pour le PEL de plus de 1800euros ...

idem pour le CEL comment m en assurer c est que je suis septique vous voyez

 

[Aristide]

Dans mes simulations, tous les prêts PEL et tous les prêts CEL sont regroupés dans les colonnes adéquates du tableau de synthèse.
Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai tenté de reconstituer l'offre de la Caisse d'Epargne.

Je n'ai pas réussi à le faire car à partir du 61ème mois, vous êtes en amortissement négatif sur le prêt de 93.4621€ c'est à dire que votre capital dû augmente au lieu de diminuer et vous payez donc des intérêts sur les intérêts.

(Demandez un tableau d'amortissement pour visualiser l'évolution du capital dû)

Cette technique est tolérée si la capitalisation des intérêts respecte le code civil (article 1154) qui prévoit une capitalisation annuelle.

Mais toutes les banques ne le respectent pas et certaines capitalisent au mois le mois ce qui accroît encore les intérêts puisque la capitalisation est plus rapide.

En ce qui me concerne, je refuse d'utiliser cette pratique et mon logiciel n'est donc pas prévu pour le faire; je ne vais donc pas pouvoir reconstituer l'offre de la CE.

Par ailleurs la CE n'a utilisé que =/= 510€ de droits acquis CEL alors que d’après ce que vous avez indiqué vous disposez de 526,36 ???

Pour les PEL elle a utilisé 79,13€ en tout alors qu'elle aurait dû utiliser 75€ x 2 = 150€ ???

J’ai donc refait les simulations jointes en réduisant tous les taux de 0,05 point ce qui donne la hiérarchie suivante :

060 - 084 mois = 3,60%
085 - 120 mois = 3,70%
121 - 144 mois = 3,80%
145 - 180 mois = 3,90%
181 - 216 mois = 4,00% (Taux fourni par vous diminué de 0,05 pont ainsi que souhaité)

Pour les CEL j’ai utilisé tous les droits soit 526,36€ mais seulement utilisé 79,13€ pour l’ensembles des deux PEL ainsi que vous l’avez demandé ( ???)

Pour les échéances cibles j’ai utilisé un premier palier de 60 mois à 1.140€ ainsi que vous l’avez indiqué ; le second palier ressort ainsi à 791€ pour ne pas dépasser 216 mois.

Cordialement,