demande crédit immobilier

[morgane]

Bonjour,
Je suis en train d acheter un terrain pour 35000 euros pour y construire une maison d environ 170000 euros ( je n ai pas encore les devis ). Cette maison sera un investissement locatif pour ma mère .
Je suis infirmière libérale , je gagne environ 2800 euros par mois , j ai un appartement qui s autogère et un petit prêt immo de 150 euros par mois. Tout ca pour dire que mon conseiller bancaire a l air réticent pour me faire un prêt, il me dit que ce n est pas sur qu il soit accepter et je ne comprend pas pourquoi. Effectivement je ne mets pas d apport ce qui ferai environ 950 euros par mois avec une location de 650 euros donc pour moi aucun problème . Avez vous une autre explication je stresse d avance parceque j étais sur dans ma tête d avoir un prêt ...
Merci de m éclairer

 

[Triaslau]

Bonjour,
Je suis en train d acheter un terrain pour 35000 euros pour y construire une maison d environ 170000 euros ( je n ai pas encore les devis ). Cette maison sera un investissement locatif pour ma mère .
Je suis infirmière libérale , je gagne environ 2800 euros par mois , j ai un appartement qui s autogère et un petit prêt immo de 150 euros par mois. Tout ca pour dire que mon conseiller bancaire a l air réticent pour me faire un prêt, il me dit que ce n est pas sur qu il soit accepter et je ne comprend pas pourquoi. Effectivement je ne mets pas d apport ce qui ferai environ 950 euros par mois avec une location de 650 euros donc pour moi aucun problème . Avez vous une autre explication je stresse d avance parceque j étais sur dans ma tête d avoir un prêt ...
Merci de m éclairer

Bonjour,
Je ne comprends pas l'appartement qui s'autogère? c'est celui que vous habitez ? sinon où est-ce que vous habitez et quel est votre loyer.

Il est évident que vous ne pouvez pas cumuler un loyer et 2 crédits immobilier.

 

[morgane]

non c est un appart dont je suis proprio et les locations remboursent la totalité de mon prêt, sinon je suis propriétaire mais ce bien est remboursé

 

[morgane]

propriétaire d une maison déjà remboursée

 

[Triaslau]

non c est un appart dont je suis proprio et les locations remboursent la totalité de mon prêt, sinon je suis propriétaire mais ce bien est remboursé

donc 150 c'est la différence entre le prêt et le loyer ? Mais ce n'est pas comme çà qu'on calcule un ratio d'endettement.

Quel est le montant de ce crédit immobilier et le montant du loyer?

En tout cas votre conseiller a probablement raison, vous ne pourrez pas avoir de prêt supplémentaire de ce montant (950 euros).

 

[morgane]

Mon appart est loué a 650 euros par mois pour un prêt à 580 euros
Le crédit de 150 euros par mois c est un terrain que l on a acheté avec mon coinjoint
Et dans les 950 euros il y aura 650 euros de loyers donc en tout j aurai 150 euros + 300 euros à rajouter par mois ce qui résonnable pour moi , c est du locatif vraiment je ne comprends pas. Dans les 33 % d'endettement on compte également les loyers locatifs

 

[Triaslau]

Ok je comprends, donc effectivement je suis désolé mais vous n'avez presque aucune chance d'avoir un 3ème crédit.

Si je ne fais pas d'erreur: vos dettes seraient 950 + 580 + 150 par mois et vos ressources 2800 + (1300*0.7); ce qui ferait un ratio d'endettement (emplois/ressources) de plus de 45% bien au delà des 35% règlementaire. Même si on ne pondère pas vos loyers (ce qu'aucune banque acceptera de faire pour un client "classique") votre taux d'endettement est supérieur à 40%.

Il faut trouver une autre solution, que votre mère (ou conjoint) participe à l'achat mais en l'état votre dossier a très peu de chance de passer.

 

[morgane]

Ca correspond a quoi 1300*0.7 ?
Comment font les gens qui cumule plusieurs appartements en location sans avoir des salaires plus élevés que le mien ?

 

[Triaslau]

Ca correspond a quoi 1300*0.7 ?
Comment font les gens qui cumule plusieurs appartements en location sans avoir des salaires plus élevés que le mien ?

les loyers sont généralement pondérés par les banque vous gagnez 100 de loyer mais la banque ne compte que 70 (car il y a des charges, des impôts, des assurances etc; 100% du loyer ne va pas dans votre poche). Dans certains cas les banque n'appliquent pas ce coefficient mais c'est exceptionnel et même si elle ne l'appliquait pas vous seriez quand même au dessus de 40% d'endettement.*

Et pour répondre à votre seconde question: ils font des videos youtube, car dans la vérité ils n'existent pas

(ou alors ils ont des fortunes personnelles qui servent d'apport; si vous aviez 100 000 euros à mettre dans l'appart de votre mère, çà passerait).

 

[baboune]

Comment font les gens qui cumule plusieurs appartements en location sans avoir des salaires plus élevés que le mien ?

Bonjour,
c'est parce que jusqu'en début 2021 un bon nombre de banques utilisaient la méthode différentielle
donc on retranchait 70% des loyers perçus du montant des mensualités supportées
dans votre cas cela aurait donné: 70% de 1300 € (650 + 650 à venir) = 910 €
mensualités d'emprunts: 580 + 150 + 950 = 1680 €
moins 910 de loyers minorés, il restait donc 770 € de charge théorique que l'on rapportait à vos revenus de 2800 € ce qui nous donnait un endettement de 27.50 %

Cette méthode de calcul n'est maintenant plus autorisée.

voir mon post nouvelles directives HCSF , ce qui était une recommandation est devenu une réglementation depuis le 1er janvier 2022

Cdt

 

[moietmoi]

Et pour répondre à votre seconde question: ils font des videos youtube, car dans la vérité ils n'existent pas

Bonjour,
c'est un peu vite expédié à mon avis...
disons qu'il y a beaucoup de baratineurs, voir d'escrocs mais certains réussissent.il y en a pas mal qui réussissent sans en faire des vidéos..c'était tout à fait possible. cela devient de plus en plus dur.. en général ceux qui réussisent bien, n'ont rien à perdre.

Le crédit de 150 euros par mois c est un terrain que l on a acheté avec mon coinjoint

Donc, nous apprenons ici qu'il y a un conjoint;..
Si tu veux avoir des réponses, les plus précises et les plus exploitables possibles, on a besoin de toutes le données , sinon on risque de t'aiguiller vers de mauvaises solutions ou choix;

L'achat du terrain est donc à 2? avec un prêt à 2- emprunteur et co emprunteur-? quel est le régime pour le couple? mariage? pacs? union libre?
Qui veut faire construire? toi , toute seule? ou le couple?
Pourquoi ne pas prendre en compte les revenus du conjoint?

Cette maison sera un investissement locatif pour ma mère

le loyer de 950 euros est il conforme aux autres maisons voisines?

 

[morgane]

Bonjour, et merci pour vos réponses.
Alors effectivement le terrain que je rembourse à 150 euros par moi on est coemprunteur mon coinjoint et moi.Nous sommes pacsés sous le régime séparation de biens

 

[morgane]

Je viens d acquérir seule un terrain pour y construire une maison pour mère qui serait locataire

 

[morgane]

J' ai discuté avec une amie notaire cet après midi de mon projet et elle me disait que ce serait peut etre mieux pour moi de coemprunter avec ma mère en nu propriété et usufruit plutot que d acheter seule et de lui louer.
Qu en pensez vous ?

 

[moietmoi]

J' ai discuté avec une amie notaire cet après midi de mon projet et elle me disait que ce serait peut etre mieux pour moi de coemprunter avec ma mère en nu propriété et usufruit plutot que d acheter seule et de lui louer.
Qu en pensez vous ?

quelques fils de discussion sur le forum parlent de cette solution dont:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/np-usufruit-avec-ma-mere.43212/

 

[baboune]

Bonsoir,
dans le cadre d'une construction, le bien appartient au propriétaire du terrain.
c'est donc sur l'achat de ce terrain que doit porter la répartition usufruit et nu-propriété.
car pour la construction en elle même le notaire n'intervient pas...
Cdt

 

[morgane]

Bonjour,
Je n ai pas eu ma réponse me conseilleriez vous d acheter avec ma mère en nu propriété et usufruit ou de faire seule le prêt et de lui louer lequel est le plus avantageux pour moi ??

 

[Triaslau]

Bonjour,
Je n ai pas eu ma réponse me conseilleriez vous d acheter avec ma mère en nu propriété et usufruit ou de faire seule le prêt et de lui louer lequel est le plus avantageux pour moi ??

Baboune vous a répondu indirectement, c'est trop tard pour faire le démembrement vu que vous avez déjà acheté le terrain.

Pour autant, comme pour moi le projet n'est pas réalisable pour vous seule; çà reste une possibilité intéressante mais qui devra passer par une cession préalable de l'usufruit du terrain.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Je n ai pas eu ma réponse me conseilleriez vous d acheter avec ma mère en nu propriété et usufruit ou de faire seule le prêt et de lui louer lequel est le plus avantageux pour moi ??

Vous allez vous engager dans un projet important.
Tout le monde ici est bénévole et il faut parfois un peu de temps et réflexion.
Il faut prendre du temps.
Et bien tout détailler avant de se lancer.
Dans ce que propose le notaire, comment cela se passe?
Qui achète quoi?
En séparant le terrain et la construction.
Merci

 

[Triaslau]

Il faudrait aussi connaitre votre âge pour faire des estimations à la louche sur la part de chacun.