Moi j'y vais, sans soucis, comme presque tous les projets upstone, qui est la seconde plateforme la plus rentable de mon portefeuille. Effectivement c'est à durée indeterminée, mais ça rapporte.
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Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.
- Auteur de la discussion poam5356
- Date de début
NicoNoclaste
Contributeur régulier
[Immocratie - Division parcellaire Dinard]
Bonjour
Suite à l'acquisition du bien, l'opérateur aurait dû faire les démarches nécessaires pour la prise d'hypothèque, comme il s'y était engagé contractuellement (CEO), et ne l'a pas fait malgré les demandes de la PF. Début 2022, conformément au contrat qui prévoyait ce cas, Immocratie a demandé le remboursement anticipé de l'emprunt et assigné l'impétrant en référé au TC de Paris.
Hestia Embellys joue la montre, parce que c'est son intérêt.
Ce pourrait être le nôtre également si nous pouvions espérer une issue favorable à l'opération, mais la difficulté de commercialisation des lots d'une part, et la mauvaise volonté manifeste de l'opérateur à respecter ses obligations dès le début, ne plaident pas en sa faveur.
Je signe donc sans état d'âme.
Bonjour
J'ai obtenu le document par retour d'email; les souscripteurs au projet pourront donc l'obtenir par la même voie sans la moindre difficulté.J'ai demandé à Immocratie une copie de l'assignation, pour voir exactement ce qu'il y a été demandé.
Suite à l'acquisition du bien, l'opérateur aurait dû faire les démarches nécessaires pour la prise d'hypothèque, comme il s'y était engagé contractuellement (CEO), et ne l'a pas fait malgré les demandes de la PF. Début 2022, conformément au contrat qui prévoyait ce cas, Immocratie a demandé le remboursement anticipé de l'emprunt et assigné l'impétrant en référé au TC de Paris.
Hestia Embellys joue la montre, parce que c'est son intérêt.
Ce pourrait être le nôtre également si nous pouvions espérer une issue favorable à l'opération, mais la difficulté de commercialisation des lots d'une part, et la mauvaise volonté manifeste de l'opérateur à respecter ses obligations dès le début, ne plaident pas en sa faveur.
Je signe donc sans état d'âme.
Nico, je ne connais pas ce dossier. J’observe cependant que d’autres plateformes exigent la constitution de l’hypothèque avant de liberer les fonds. Ça m’est arrive sur L&F et l’opération à été annulée.
Le réfere en cette affaire me parait pleinement justifié, et sans vouloir donner à quiconque des leçons de recouvrement, la demande d’une prise d’hypothèque conservatoire me paraîtrait opportune ?
Le réfere en cette affaire me parait pleinement justifié, et sans vouloir donner à quiconque des leçons de recouvrement, la demande d’une prise d’hypothèque conservatoire me paraîtrait opportune ?
Immocratie a un fonctionnement différent de toutes les autres plateformes que j'ai pu pratiquer : les fonds sont à virer directement à la société porteuse de projet (pas de passage par un prestataire de paiement type Mangopay, Lemonway, ou autre compte géré par la PF)Nico, je ne connais pas ce dossier. J’observe cependant que d’autres plateformes exigent la constitution de l’hypothèque avant de liberer les fonds. Ça m’est arrive sur L&F et l’opération à été annulée.
Le réfere en cette affaire me parait pleinement justifié, et sans vouloir donner à quiconque des leçons de recouvrement, la demande d’une prise d’hypothèque conservatoire me paraîtrait opportune ?
Force est de constater que c'est effectivement une grosse lacune puisqu'il n'y a pas de moyen de pression immédiat sur l'opérateur indélicat sur la mise en place des garanties.
Absolument, le boycott d'Upstone s'impose et la formation des dirigeants à la communication et, plus globalement, à leur métier, s'impose avec urgence.4 mois indiqué en début de présentation (ce sera probablement le délai contractuel) mais 2 mois selon le planning prévisionnel plus bas sur la page.
Bon après c'est du Upstone : c'est donc en réalité à durée interminée... Sans remonter très loin dans la file de discussion, voir par exemple https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1040#post-469773
C'est donc évidemment un No Go comme sur tout projet Upstone
Absolument, le boycott d'Upstone s'impose et la formation des dirigeants à la communication et, plus globalement, à leur métier, s'impose avec urgence.4 mois indiqué en début de présentation (ce sera probablement le délai contractuel) mais 2 mois selon le planning prévisionnel plus bas sur la page.
Bon après c'est du Upstone : c'est donc en réalité à durée interminée... Sans remonter très loin dans la file de discussion, voir par exemple https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1040#post-469773
C'est donc évidemment un No Go comme sur tout projet Upstone
Ou pas.Moi j'y vais, sans soucis, comme presque tous les projets upstone, qui est la seconde plateforme la plus rentable de mon portefeuille. Effectivement c'est à durée indeterminée, mais ça rapporte.
KOREGRAF - MARX INVEST - Les Roches
- Bon emplacement à Limonest. J'habite Lyon on est sur un emplacement premium.
- Financement Bancaire
- Grosse marge
- sûreté ok malgré le financement bancaire (=pas de sûreté réelle)
-10% de rendement
MARX INVEST a de nombreux emprunts obligataires mais jusque là ça a l'air de tenir la route et j'en ai entendu du bien a titre personnel à Lyon.
Qu'en pensez vous ?
Je vais y aller je pense.
PS : j'investis principalement chez Koregraf. Quelques problèmes de suivi ces derniers temps et décalages de remboursement mais dans l'ensemble ça me semble encore une des plateformes qui fonctionnent correctement avec des projets intéressants
- Bon emplacement à Limonest. J'habite Lyon on est sur un emplacement premium.
- Financement Bancaire
- Grosse marge
- sûreté ok malgré le financement bancaire (=pas de sûreté réelle)
-10% de rendement
MARX INVEST a de nombreux emprunts obligataires mais jusque là ça a l'air de tenir la route et j'en ai entendu du bien a titre personnel à Lyon.
Qu'en pensez vous ?
Je vais y aller je pense.
PS : j'investis principalement chez Koregraf. Quelques problèmes de suivi ces derniers temps et décalages de remboursement mais dans l'ensemble ça me semble encore une des plateformes qui fonctionnent correctement avec des projets intéressants
Dernière modification:
Absolument. maison sérieuse et fiable dans l'ensemble, qui nous change des amateurs tristes comme Upstone ou Homunity...KOREGRAF - MARX INVEST - Les Roches
- Bon emplacement à Limonest. J'habite Lyon on est sur un emplacement premium.
- Financement Bancaire
- Grosse marge
- sûreté ok malgré le financement bancaire (=pas de sûreté réelle)
-10% de rendement
MARX INVEST a de nombreux emprunts obligataires mais jusque là ça a l'air de tenir la route et j'en ai entendu du bien a titre personnel à Lyon.
Qu'en pensez vous ?
Je vais y aller je pense.
PS : j'investis principalement chez Koregraf. Quelques problèmes de suivi ces derniers temps et décalages de remboursement mais dans l'ensemble ça me semble encore une des plateformes qui fonctionnent correctement avec des projets intéressants
Et que pensez-vous des 2 nouveaux projets [La Première Brique] ?
L'Anatole (59) :
+ Prix de vente dans la moyenne basse du prix du marché mais... au vu des photos, on va dire que la maison baigne dans son jus donc effectivement, il faut prévoir de la rénover et j'avoue que cela risque de bien chiffrer...
+ Plutôt bien placée vis-à-vis des commerces
+ Marge avant impôt de 16%
+ Caution personnelle à hauteur de 192 000 € et... hypothèque de premier rang inscrite
- Première opération du MdB avec une PF. D'ailleurs société créée en 2020 mais 6 projets finalisés
- Offre d'achat reçue mais la promesse de vente n'a pas été régularisée
- Collecte de 160 000 € pour un coût de revient de 206 643 € donc LTV (ou LTA) assez élevée (~77,43%)
- Apport en fonds propres de 39 310 €
- On fera abstraction d'une erreur sur la calendrier du projet car la revente des lots est précisée pour Hiver 2022 au lieu de Hiver 2023... Du coup, je suis même surpris qu'ils prévoient une durée cible de 5 mois dans un tel cas !
Le Benz (06) :
+ MdB plus expérimenté (depuis 2009) et a déjà fait appel au crowdfunding avec 2 projets à l'issue positive
+ Marge avant impôt de 15%
+ Emplacement à Cannes (sauf le nom de la rue : rue de la Russie...) mais point de mer en visuel
+ 2 promesses de vente signées... Mais je suppose qu'en cas de refus d'obtention du financement, cela peut aussi vite sauter...
+ Prix de vente dans la limite de basse de la commune mais là aussi, il faut vraiment faire de la belle rénovation !
+ Caution personnelle à hauteur de 850 000 € et... hypothèque de premier rang inscrite
- Collecte de 460 000 € et apport en fonds propres de 91 290 € donc au pro-rata, moins de fonds propres que l'opération ci-dessus
Il me semble que le dossier Le Benz (06) est le plus solide des 2...
Et vous ? Comptez-vous vous positionner sur un projet ou ces 2 projets ? Et surtout pour quelle(s) raison(s) ?
Et sur le projet [RAIZERS] Blue Horizon par Mirabeau, qu'en pensez-vous ? Car je suis intéressé... Mais je peux toujours avoir raté un élément "grossier".
Merci par avance pour vos retours.
L'Anatole (59) :
+ Prix de vente dans la moyenne basse du prix du marché mais... au vu des photos, on va dire que la maison baigne dans son jus donc effectivement, il faut prévoir de la rénover et j'avoue que cela risque de bien chiffrer...
+ Plutôt bien placée vis-à-vis des commerces
+ Marge avant impôt de 16%
+ Caution personnelle à hauteur de 192 000 € et... hypothèque de premier rang inscrite
- Première opération du MdB avec une PF. D'ailleurs société créée en 2020 mais 6 projets finalisés
- Offre d'achat reçue mais la promesse de vente n'a pas été régularisée
- Collecte de 160 000 € pour un coût de revient de 206 643 € donc LTV (ou LTA) assez élevée (~77,43%)
- Apport en fonds propres de 39 310 €
- On fera abstraction d'une erreur sur la calendrier du projet car la revente des lots est précisée pour Hiver 2022 au lieu de Hiver 2023... Du coup, je suis même surpris qu'ils prévoient une durée cible de 5 mois dans un tel cas !
Le Benz (06) :
+ MdB plus expérimenté (depuis 2009) et a déjà fait appel au crowdfunding avec 2 projets à l'issue positive
+ Marge avant impôt de 15%
+ Emplacement à Cannes (sauf le nom de la rue : rue de la Russie...) mais point de mer en visuel
+ 2 promesses de vente signées... Mais je suppose qu'en cas de refus d'obtention du financement, cela peut aussi vite sauter...
+ Prix de vente dans la limite de basse de la commune mais là aussi, il faut vraiment faire de la belle rénovation !
+ Caution personnelle à hauteur de 850 000 € et... hypothèque de premier rang inscrite
- Collecte de 460 000 € et apport en fonds propres de 91 290 € donc au pro-rata, moins de fonds propres que l'opération ci-dessus
Il me semble que le dossier Le Benz (06) est le plus solide des 2...
Et vous ? Comptez-vous vous positionner sur un projet ou ces 2 projets ? Et surtout pour quelle(s) raison(s) ?
Et sur le projet [RAIZERS] Blue Horizon par Mirabeau, qu'en pensez-vous ? Car je suis intéressé... Mais je peux toujours avoir raté un élément "grossier".
Merci par avance pour vos retours.
NicoNoclaste
Contributeur régulier
Je ne suis pas juriste, mais ne doit-on pas acquérir le bien avant que de prendre une hypothèque dessus? C'est en tout cas ce que m'a répondu Immocratie.Nico, je ne connais pas ce dossier. J’observe cependant que d’autres plateformes exigent la constitution de l’hypothèque avant de liberer les fonds. Ça m’est arrive sur L&F et l’opération à été annulée.
Un hypothèque judiciaire provisoire a été inscrite fin mars.Le réfere en cette affaire me parait pleinement justifié, et sans vouloir donner à quiconque des leçons de recouvrement, la demande d’une prise d’hypothèque conservatoire me paraîtrait opportune ?
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