Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

Bonjour à tous,

Avez-vous des retours d'expérience à faire concernant la plateforme PULSIM ([lien réservé abonné] ) ? Il ne me semble pas en avoir entendu parler.

On en a parlé ici comme refinançant des projets en souffrance sur Clubfunding...

Pas de soucis à se faire. Les projets vont bientôt être refinancés : [lien réservé abonné]

Club Funding dans ses oeuvres (Méditerrannée Cap 7 - Groupe Pulsim)

Ce projet devait être remboursé en novembre 2023 et ne paie plus ses coupons depuis juin

"L'opérateur, qui gère un nombre important d’opérations, subit depuis plusieurs mois le double effet baisse des prix et augmentation des taux directeurs. Par conséquent et comme préalablement annoncé, l’opérateur a opté pour une stratégie de conservation patrimoniale de ses opérations, dans l'attente d'une amélioration des conditions de marché. Compte tenu de ces éléments, l’opérateur nous sollicite dans le cadre d’un plan d’aménagement du paiement des coupons à compter du 1er août 2024, et ce, jusqu’à échéance du contrat. Cette demande est en cours d’analyse par nos équipes. Nous vous tiendrons informés dès finalisation.
Pour votre parfaite information, il est important de souligner que cet éventuel plan d’aménagement du paiement des coupons n’aura pas d’impact sur le remboursement du principal qui se fera à l’échéance du contrat via une augmentation de capital (refinancement) interne du groupe PULSIM."

A priori, pas de trace d'un agrément PSFP donc n'a pas le droit de faire une collecte "grand public".

A placer directement en liste noire !

 

[Shangri-La]

bon bah j'avais du réinvestissement à faire mais bon clairement je vais pas aller chez eux. Moi qui voulait essayer de diversifier mes plateformes, je vais m'éviter le teste de celle-là.

 

[ReneL]

En tant qu'investisseur via CF je tiens juste à apporter ma vue sur PULSIM.

Ils ont visiblement des difficultés dans la sortie des investissements mais les coupons ont été versés chaque mois depuis janvier 2022 et le suivi a été plutôt correct. Il me semble que dans mon investissement actuel ainsi que dans les autres que j'ai pu suivre avant les acquisitions / travaux ont été menés à bien et que le promoteur touche des loyers. J'attends la fin d'année avant de me prononcer mais cela ne me choque pas s'ils sont prêts à retarder la vente à travers de nouvelles levées tant qu'ils paient les intérêts avec les loyers. Les retards sont (pour l'instant) prévus dans les contrats et ils ont fait un remboursement d'un projet il y a peu.

Je ne dis pas que tout est parfait (loin de la) mais en comparaison de certains investissements dans lesquels je suis coincé avec retard sur retard, interets in fine et peu/pas de suivi c'est loin d'être choquant..

 

[NicoNoclaste]

[Pulsim]

Bonjour

On en a parlé ici comme refinançant des projets en souffrance sur Clubfunding...

A priori, pas de trace d'un agrément PSFP donc n'a pas le droit de faire une collecte "grand public".
A placer directement en liste noire !

Pulsim est une entreprise d'investissement dans l'immobilier qui ne traite qu'avec des CGP ou des family-offices, et pas avec de simples particuliers. Elle n'a donc pas besoin de l'agrément PSFP...

bon bah j'avais du réinvestissement à faire mais bon clairement je vais pas aller chez eux. Moi qui voulait essayer de diversifier mes plateformes, je vais m'éviter le teste de celle-là.

... Et donc, pas besoin de chercher à l'éviter: elle nous est inaccessible en direct.

 

[baffer]

Sur [La Péninsule d'Azur], résultats donnés le 26/08/24 avec - sans surprise - un vote stalinien en faveur des résolutions présentées...

[SEROR] Petite lueur d'espoir pour tous les investisseurs ayant des projets avec le groupe Seror, le projet "Residences cote d'azur" a été remboursé semaine dernière (avec 15 mois de retard).

 

[capman75]

Résidence Saint-Germain - Fundimmo

Lancement de l'opération en janvier 2020 - date de remboursement annoncée janvier 2023
"Dans le cadre du contentieux initié à l’encontre de l’emprunteur, la SAS PROXIMO, une audience au fond se tiendra le 10 octobre 2024 devant le Tribunal de commerce."

 

[adnstep]

[Pulsim]

Bonjour


Pulsim est une entreprise d'investissement dans l'immobilier qui ne traite qu'avec des CGP ou des family-offices, et pas avec de simples particuliers. Elle n'a donc pas besoin de l'agrément PSFP...


... Et donc, pas besoin de chercher à l'éviter: elle nous est inaccessible en direct.

Pour info, crowdfunding immo et autres, en 2024, les plateformes ne représentent plus que 53% des investissements. Le reste se répartit en CGP, family offices, banques et fonds de private equity. Et à mon avis, c'est une tendance de fond.

 

[Shangri-La]

[Pulsim]

Bonjour


Pulsim est une entreprise d'investissement dans l'immobilier qui ne traite qu'avec des CGP ou des family-offices, et pas avec de simples particuliers. Elle n'a donc pas besoin de l'agrément PSFP...


... Et donc, pas besoin de chercher à l'éviter: elle nous est inaccessible e

C’est noté

 

[Shangri-La]

Pour info, crowdfunding immo et autres, en 2024, les plateformes ne représentent plus que 53% des investissements. Le reste se répartit en CGP, family offices, banques et fonds de private equity. Et à mon avis, c'est une tendance de fond.

Pour ce qui est des CGP par contre ils investissent pas pour le compte de leurs clients donc étonnant qu’ils apparaissent dans la liste

 

[adnstep]

Pour ce qui est des CGP par contre ils investissent pas pour le compte de leurs clients donc étonnant qu’ils apparaissent dans la liste

La plupart des CGP vivent des commissions sur les produits qu'ils placent, y compris les produits de crowdfunding. Les CGP indépendants peuvent se rémunérer en honoraires à l’encours, à l’heure ou au forfait. En 2021, 4 480 acteurs se sont déclarés exclusivement non indépendants (78 %), 455 exclusivement indépendants et 753 à la fois indépendants et non-indépendants auprès de l'AMF.

 

[djio101]

[Homunity][Finacment Parinaud]

Rapport n°5 - Prorogation​

Chers investisseurs,
Nous vous adressons le nouveau rapport concernant le projet « Financement Parinaud » opéré par le Groupe Financier JC Parinaud, dans lequel vous avez investi.
Comme évoqué lors de notre dernière communication en juin 2024, en raison des perturbations actuelles du marché immobilier et du ralentissement des transactions, le process d’arbitrage de certains actifs de la foncière est toujours en cours.
Afin de mener à bien ses opérations d’arbitrages, l’opérateur a décidé d’exercer son droit de prorogation.
Par conséquent, le remboursement initialement prévu en septembre 2024 interviendra en mars 2025. Les intérêts continuant à courir pendant cette période.

Tant que le report reste un report, et un unique report...

 

[Voltrush]

[LPB] [La Source]

Extrait de la communication de LPB :

Bonjour,

Dernièrement, nous vous indiquions que le porteur de projet souhaitait réaliser le remboursement à l’aide de sa trésorerie.
.......
Tout d'abord concernant un point global sur la situation du porteur de projet. Au travers de sa société suisse, Bayan est propriétaire d’un stock important sur un village suisse valorisé à 6.380.000 € et grevé d’une dette avoisinant le million d’euros.

Sur cet actif, notre porteur a entamé des discussions avec une banque genevoise pour un refinancement à hauteur de 4.000.000 € permettant de dégager une trésorerie extrêmement importante.

Dans le cours des négociations, la banque a indiqué exiger l’ouverture d’un compte et n’a pas encore défini le montant du premier dépôt devant être effectué.
.....
Concernant le projet La Source, la commercialisation de l’actif est dans l’attente du locataire du bien, un cadre aux revenus importants toujours en attente d’un financement bancaire. Notre porteur envisage aujourd’hui deux hypothèses, soit la vente de l’actif soit l’entrée en jeu du refinancement.

C’est dans ce contexte que Bayan sollicite la prorogation de l’emprunt sur le projet La Source sur une période de 6 mois à compter de la date d'échéance maximale, fixée au 15/09. Notre porteur de projet souhaite également vous solliciter pour la non-application des pénalités et prévoit la mise en place d’un versement mensuel de 10.000 €, permettant de payer les intérêts écoulés à date et une partie des intérêts qui s’écouleront sur les 6 prochains mois.

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [La Source]

Bonsoir

Extrait de la communication de LPB :

Je ne suis pas sur ce projet, mais par curiosité, j’en ai relu la présentation pour me rafraîchir la mémoire, calculette en main. J’y ai relevé quelques éléments - qui m’ont fait bondir, mais ce sera aux investisseurs de juger in fine! - susceptibles d’alimenter, s'il est besoin, la réflexion sur la demande de cet opérateur, et relayée par LPB.

• Ce projet est un refinancement, «en vue de réaliser de nouveaux projets» (p.2).
• «La Banque du Léman ayant financé la totalité du foncier et des travaux» (p.21), l’opérateur n’a donc quasiment injecté aucuns fonds propres dans l’opération.
• Le bilan prévisionnel, établi sur la base d’une durée d’opération de 8 mois, prévoit une marge avant impôt de 2557289€ (p.12); 10 mois après, la charge d’intérêts LPB s’est alourdie d’environ 33k€, et j’évalue à la très grosse louche celle des intérêts bancaires à 15k€ supplémentaires; soit une marge avant impôt très légèrement réduite à environ 2,5M€, et je ne compte pas les loyers versés pour le penthouse. J’estime, à date, les flux nets du projet vers l’opérateur à environ 1M€ (le produit des ventes déjà effectuées, diminué de toutes les charges actualisées, à l’exception des intérêts LPB, et en considérant qu’une grande partie de l’impôt sur les sociétés a pu déjà être réclamée par le fisc, et payée).

En résumant, cet opérateur, qui bénéficiera dans 6 mois d’un résultat net d’environ 1,85M€ (ce qui représente un rendement des capitaux investis… infini puisque ceux-ci frisent le zéro absolu!), sollicite de la part des investisseurs LPB l’abandon des intérêts de pénalité courant à partir de maintenant et sur une durée de 6 mois, ce qui ne représenterait un surcoût pour lui que de… 10 ou 11k€: j’en reste sans voix!

Vous nous la baillez belle, Bayan!

A la base de la demande de prorogation, une trésorerie le plus vraisemblablement à sec, parce que chaque euro perçu est immédiatement réinvesti (au moins 3 projets supplémentaires dans les 9 mois qui ont suivi «la Source», tous financés sur LPB).

Et à la base de la demande de non-application des intérêts de pénalité, la crainte que le produit de la vente du penthouse (945k€) ne soit trop juste pour rembourser l’emprunt LPB «alourdi» (~446k€), le CRD à la banque (491k€) et ses intérêts depuis novembre 2023 (~20k€?), plus le reliquat d’impôt sur les sociétés (?)? Possible, mais en tout état de cause, je trouve cette sollicitation somme toute bien mesquine, quand mise en perspective avec le résultat financier attendu...

Et de m’interroger par ailleurs sur la partie trouble que joue LPB en relayant cette demande, sans autre commentaire à destination des investisseurs que des considérations sur l’excellente santé du patrimoine de l’impétrant, et les considérables rentrées de liquidités à venir. Un numéro d’équilibriste plutôt affligeant, en fait...

 

[gros panda]

[LPB] [La Source]

Bonsoir


Je ne suis pas sur ce projet, mais par curiosité, j’en ai relu la présentation pour me rafraîchir la mémoire, calculette en main. J’y ai relevé quelques éléments - qui m’ont fait bondir, mais ce sera aux investisseurs de juger in fine! - susceptibles d’alimenter, s'il est besoin, la réflexion sur la demande de cet opérateur, et relayée par LPB.

• Ce projet est un refinancement, «en vue de réaliser de nouveaux projets» (p.2).
• «La Banque du Léman ayant financé la totalité du foncier et des travaux» (p.21), l’opérateur n’a donc quasiment injecté aucuns fonds propres dans l’opération.
• Le bilan prévisionnel, établi sur la base d’une durée d’opération de 8 mois, prévoit une marge avant impôt de 2557289€ (p.12); 10 mois après, la charge d’intérêts LPB s’est alourdie d’environ 33k€, et j’évalue à la très grosse louche celle des intérêts bancaires à 15k€ supplémentaires; soit une marge avant impôt très légèrement réduite à environ 2,5M€, et je ne compte pas les loyers versés pour le penthouse. J’estime, à date, les flux nets du projet vers l’opérateur à environ 1M€ (le produit des ventes déjà effectuées, diminué de toutes les charges actualisées, à l’exception des intérêts LPB, et en considérant qu’une grande partie de l’impôt sur les sociétés a pu déjà être réclamée par le fisc, et payée).

En résumant, cet opérateur, qui bénéficiera dans 6 mois d’un résultat net d’environ 1,85M€ (ce qui représente un rendement des capitaux investis… infini puisque ceux-ci frisent le zéro absolu!), sollicite de la part des investisseurs LPB l’abandon des intérêts de pénalité courant à partir de maintenant et sur une durée de 6 mois, ce qui ne représenterait un surcoût pour lui que de… 10 ou 11k€: j’en reste sans voix!

Vous nous la baillez belle, Bayan!

A la base de la demande de prorogation, une trésorerie le plus vraisemblablement à sec, parce que chaque euro perçu est immédiatement réinvesti (au moins 3 projets supplémentaires dans les 9 mois qui ont suivi «la Source», tous financés sur LPB).

Et à la base de la demande de non-application des intérêts de pénalité, la crainte que le produit de la vente du penthouse (945k€) ne soit trop juste pour rembourser l’emprunt LPB «alourdi» (~446k€), le CRD à la banque (491k€) et ses intérêts depuis novembre 2023 (~20k€?), plus le reliquat d’impôt sur les sociétés (?)? Possible, mais en tout état de cause, je trouve cette sollicitation somme toute bien mesquine, quand mise en perspective avec le résultat financier attendu...

Et de m’interroger par ailleurs sur la partie trouble que joue LPB en relayant cette demande, sans autre commentaire à destination des investisseurs que des considérations sur l’excellente santé du patrimoine de l’impétrant, et les considérables rentrées de liquidités à venir. Un numéro d’équilibriste plutôt affligeant, en fait...

Ca devient énervant qu'on demande souvent l'annulation des intérêts de pénalités sur LPB, même si c'est une demande du porteur de projet et non une initiative de LPB.
N'en déplaise au porteur de projet, je suis sur ce projet et j'ai voté "contre" l'annulation des pénalités de retard.

 

[Voltrush]

[LPB] [Le Daudet]

....
Nous vous sollicitons donc concernant une nouvelle prorogation de la durée de l’emprunt dans le cadre de ce dossier, de 6 mois supplémentaires à partir du 26/09/2024 avec pénalités.

Pour rappel, des pénalités sont déjà effectives depuis le 26/03/2024, se matérialisant par 5 points (+5 % l'an) supplémentaires proratisés sur la durée de retard du projet jusqu'au complet remboursement.

Nouvelle demande de prorogation de 6 mois AVEC pénalités (Assez rare sur LPB pour le souligner)

 

[ostibapa]

[LPB] [La Source]

Bonsoir


Je ne suis pas sur ce projet, mais par curiosité, j’en ai relu la présentation pour me rafraîchir la mémoire, calculette en main. J’y ai relevé quelques éléments - qui m’ont fait bondir, mais ce sera aux investisseurs de juger in fine! - susceptibles d’alimenter, s'il est besoin, la réflexion sur la demande de cet opérateur, et relayée par LPB.

• Ce projet est un refinancement, «en vue de réaliser de nouveaux projets» (p.2).
• «La Banque du Léman ayant financé la totalité du foncier et des travaux» (p.21), l’opérateur n’a donc quasiment injecté aucuns fonds propres dans l’opération.
• Le bilan prévisionnel, établi sur la base d’une durée d’opération de 8 mois, prévoit une marge avant impôt de 2557289€ (p.12); 10 mois après, la charge d’intérêts LPB s’est alourdie d’environ 33k€, et j’évalue à la très grosse louche celle des intérêts bancaires à 15k€ supplémentaires; soit une marge avant impôt très légèrement réduite à environ 2,5M€, et je ne compte pas les loyers versés pour le penthouse. J’estime, à date, les flux nets du projet vers l’opérateur à environ 1M€ (le produit des ventes déjà effectuées, diminué de toutes les charges actualisées, à l’exception des intérêts LPB, et en considérant qu’une grande partie de l’impôt sur les sociétés a pu déjà être réclamée par le fisc, et payée).

En résumant, cet opérateur, qui bénéficiera dans 6 mois d’un résultat net d’environ 1,85M€ (ce qui représente un rendement des capitaux investis… infini puisque ceux-ci frisent le zéro absolu!), sollicite de la part des investisseurs LPB l’abandon des intérêts de pénalité courant à partir de maintenant et sur une durée de 6 mois, ce qui ne représenterait un surcoût pour lui que de… 10 ou 11k€: j’en reste sans voix!

Vous nous la baillez belle, Bayan!

A la base de la demande de prorogation, une trésorerie le plus vraisemblablement à sec, parce que chaque euro perçu est immédiatement réinvesti (au moins 3 projets supplémentaires dans les 9 mois qui ont suivi «la Source», tous financés sur LPB).

Et à la base de la demande de non-application des intérêts de pénalité, la crainte que le produit de la vente du penthouse (945k€) ne soit trop juste pour rembourser l’emprunt LPB «alourdi» (~446k€), le CRD à la banque (491k€) et ses intérêts depuis novembre 2023 (~20k€?), plus le reliquat d’impôt sur les sociétés (?)? Possible, mais en tout état de cause, je trouve cette sollicitation somme toute bien mesquine, quand mise en perspective avec le résultat financier attendu...

Et de m’interroger par ailleurs sur la partie trouble que joue LPB en relayant cette demande, sans autre commentaire à destination des investisseurs que des considérations sur l’excellente santé du patrimoine de l’impétrant, et les considérables rentrées de liquidités à venir. Un numéro d’équilibriste plutôt affligeant, en fait...

Sans oublier qu'il y'a déjà eu une "pirouette" en début d'année sur un des autres projets du sieur Bayan.
[Le Chastel], communication du 08/01/24

Nous vous revenons donc afin de vous faire parvenir les dernières nouvelles de l’opération.

Notre porteur de projet a procédé à l’acquisition de l’ensemble immobilier le 28 décembre dernier.

Une première vente sur la maison à rénover de 84 m², sous promesse, doit avoir lieu dès la mi-janvier à hauteur de 165.000 € soit 158.000 € nets vendeur.

Dans un souci de transparence face à ce remboursement anticipé, notre porteur sollicite votre vote afin de pouvoir conserver une partie des fruits de la vente, à hauteur de 58.000 €.

Conformément à notre rôle de représentant de la masse des investisseurs, nous sollicitons donc votre vote quant au remboursement partiel à hauteur de 100.000 € et la mainlevée hypothécaire associée.

Nous vous laissons donc nous faire parvenir votre avis concernant cette possibilité en cliquant sur le bouton "Je vote" juste en dessous !

Les votes seront clôturés dimanche 14 janvier à minuit.

Et résultat du vote

A l'issue de ce vote, 53 % d'entre vous ont voté en faveur de la conservation des 58.000 € par notre porteur de projet.

Conformément au vote, le prochain remboursement partiel interviendra à hauteur de 100.000 € et nous allons communiquer au notaire chargé de ce dossier la mainlevée partielle (portant seulement sur la vente de ce lot, le reste des lots reste couvert par l'hypothèque) contre paiement de la somme de 100.000 €

 

[Rivol0gY]

[LPB][Le Chastel]

Du coup, on excède sa durée cible de 8 mois et on part sur la durée maximale de 16 mois (fin premier trimestre 2025 d'après l'échéancier). Ce qui devrait bien rogner sa marge puisque les frais de LPB s'élève à 110 k€ sur 8 mois et sa marge initiale était de 210 k€.

J'avais voté contre... donc dans les 47%...

 

[NicoNoclaste]

[LPB][Le Chastel]

Bonjour

Sans oublier qu'il y'a déjà eu une "pirouette" en début d'année sur un des autres projets du sieur Bayan.
[Le Chastel], communication du 08/01/24

Cette demande tend à démontrer que cet opérateur gère vraiment sa trésorerie au plus juste. Pour un investisseur, c'est sans doute une vertu; après, aux prêteurs, effectivement, de se prononcer sur le risque que cela représente pour eux...
Et pour ses prochains emprunts, c'est plutôt salutaire de savoir à quoi s'attendre...

Du coup, on excède sa durée cible de 8 mois et on part sur la durée maximale de 16 mois (fin premier trimestre 2025 d'après l'échéancier). Ce qui devrait bien rogner sa marge puisque les frais de LPB s'élève à 110 k€ sur 8 mois et sa marge initiale était de 210 k€.

Pas de panique tout de même: sur les 110k€ de frais LPB, seuls environ 49k€ représentent les intérêts dus aux prêteurs, le reste étant les émoluments de la PF.
Si votre projet va au bout des 16 mois, les intérêts additionnels se monteront à 42k€, et la marge descendra donc à 168k€ toutes choses restant égales par ailleurs, soit 15%/CA. Ça plombe un peu, certes, mais ça reste encore acceptable.

 

[Rivol0gY]

[LPB][Le Chastel]

Bonjour


Cette demande tend à démontrer que cet opérateur gère vraiment sa trésorerie au plus juste. Pour un investisseur, c'est sans doute une vertu; après, aux prêteurs, effectivement, de se prononcer sur le risque que cela représente pour eux...
Et pour ses prochains emprunts, c'est plutôt salutaire de savoir à quoi s'attendre...


Pas de panique tout de même: sur les 110k€ de frais LPB, seuls environ 49k€ représentent les intérêts dus aux prêteurs, le reste étant les émoluments de la PF.
Si votre projet va au bout des 16 mois, les intérêts additionnels se monteront à 42k€, et la marge descendra donc à 168k€ toutes choses restant égales par ailleurs, soit 15%/CA. Ça plombe un peu, certes, mais ça reste encore acceptable.

Surtout qu'il a déjà remboursé partiellement LPB donc dans tous les cas, les intérêts ne courent pas sur tout le capital emprunté.

Je me pose la question sur les 110k€ de frais dont 49€ sont des intérêts. Où est-ce communiqué cette information ?
Car même si le taux est de 10% (par exemple), LPB doit le vendre à 13 - 15% pour se faire sa marge donc juste se baser sur le taux investisseur ne me paraît pas la bonne approche.

Merci !

 

[ostibapa]

Surtout qu'il a déjà remboursé partiellement LPB donc dans tous les cas, les intérêts ne courent pas sur tout le capital emprunté.

Je me pose la question sur les 110k€ de frais dont 49€ sont des intérêts. Où est-ce communiqué cette information ?
Car même si le taux est de 10% (par exemple), LPB doit le vendre à 13 - 15% pour se faire sa marge donc juste se baser sur le taux investisseur ne me paraît pas la bonne approche.

Merci !

Les frais pour l'emprunteur sont décrits dans le contrat de prêt.
Voir - par exemple - l'annexe 2 du contrat de la collecte actuellement en cours