Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Bv75]

Club Funding dans ses oeuvres (Méditerrannée Cap 7 - Groupe Pulsim)

Ce projet devait être remboursé en novembre 2023 et ne paie plus ses coupons depuis juin

"L'opérateur, qui gère un nombre important d’opérations, subit depuis plusieurs mois le double effet baisse des prix et augmentation des taux directeurs. Par conséquent et comme préalablement annoncé, l’opérateur a opté pour une stratégie de conservation patrimoniale de ses opérations, dans l'attente d'une amélioration des conditions de marché. Compte tenu de ces éléments, l’opérateur nous sollicite dans le cadre d’un plan d’aménagement du paiement des coupons à compter du 1er août 2024, et ce, jusqu’à échéance du contrat. Cette demande est en cours d’analyse par nos équipes. Nous vous tiendrons informés dès finalisation.
Pour votre parfaite information, il est important de souligner que cet éventuel plan d’aménagement du paiement des coupons n’aura pas d’impact sur le remboursement du principal qui se fera à l’échéance du contrat via une augmentation de capital (refinancement) interne du groupe PULSIM."

Pas de soucis à se faire. Les projets vont bientôt être refinancés : [lien réservé abonné]

 

[Shangri-La]

Évidemment non, pas de mise à dispo du document.
Il faut se contenter de faire confiance au discours du suivi :

Ça vaudrait le coup d’en solliciter la preuve, a priori il y a forcément un acte d affectation… très suspect tout ça…

 

[Foufounet]

Bonne rentrée à tous et toutes.
Après les déboires d'un club sportif soutenu par ce promoteur [lien réservé abonné] communication de WISEED.
Je suppose que les autres PF vont aussi nous informer !?

''Cher investisseur,

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération REALITES • ORGANDI • BIRD AM dans laquelle vous avez investi.

En préambule, nous vous invitons à consulter le communiqué de presse diffusé par la société en juillet dernier en pièce jointe de cet emailing. Dans une optique de pérennisation du groupe et afin de consolider sa trésorerie à court terme dans le contexte complexe dans lequel se trouve le secteur immobilier, la société a mis en place plusieurs actions d’ampleur afin de « traverse la crise et accompagner ce rebond pour accentuer sa restructuration ».

Une de ces actions est la « restructuration de l’endettement du Groupe pour préserver la trésorerie ». Nous avons ainsi été contactés au cours du mois d’août à ce sujet par l’opérateur ainsi que par ses conseils. Une première réunion réunissant WiSEED, l’opérateur, ses conseils ainsi que les autres créanciers a été effectuée afin d’exposer la situation du groupe. De nouvelles réunions seront organisées dans les prochaines semaines. A date, aucun plan d’aménagement de la dette n’a été présenté pour le moment mais Il est vraisemblable qu’un plan soit proposé à l’ensemble des créanciers au cours des prochaines semaines et le cas échéant, vous sera présenté au cours d’une assemblée générale.

Dans le cadre de ces échanges avec l’ensemble des créanciers, un gel de paiement des intérêts a été sollicité par l’opérateur jusqu’à la fin du mois d’octobre. Ainsi, l'échéance du 06/09/2024 est concernée par cette demande.

Nous restons disponibles si besoin et nous vous tiendrons au courant de ces échanges au cours des prochaines semaines.

Cordialement,''

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Personnellement si je signe pour un investissement de 12 mois ou 24 mois ce n'est pas pour que l'opérateur puisse proroger librement sans que j'ai mon mot à dire... Cela montre surtout un manque d'analyse au niveau des projets de la part des plateformes qui se prévoient des matelas de confort en cas de dépassement de timing... Sauf que c'est justement pour un timing précis que l'on investit...

Ça, c’est dans un contexte macroéconomique stabilisé, où les acheteurs n’ont pas de peine à trouver des biens qui leur conviennent et des banques prêtes à les financer, et où les opérateurs n’ont aucune difficulté à produire des biens au coût prévu et à les vendre en s’assurant une marge positive. Maintenant, je vais faire mon pénible et encore enfoncer un de mes clous favoris.

Je vous entends déjà:


Eh bien si: c’est reparti pour un tour!

Lorsque l’équilibre est rompu, comme aujourd’hui, par un brutal retournement de conjoncture et le rallongement consécutif des délais d’écoulement des stocks, ceci a nécessairement un impact sur la trésorerie des opérateurs qui, au moins temporairement, se retrouvent dans l’impossibilité de rembourser leurs emprunts dans les temps.
Alors que faire?

Si l’on estime que l’entreprise, avec du temps supplémentaire, peut finir par faire face à ses engagements, pourquoi ne pas le lui accorder, au besoin en se ménageant un supplément de rémunération pour la prise d’un risque accru?

Sinon, faire constater le défaut de paiement, et engager une procédure pour tenter de récupérer ce qui peut encore l’être. Et ça peut prendre encore plus de temps...

Le choix entre ces deux options peut être décidé 1/ unilatéralement par la PF, ou bien 2/ sur consultation de la Masse.

1. Pour accepter le premier cas, il faut arriver à se persuader que la PF prend sa décision en toute objectivité, i.e. dans l’intérêt des obligataires; le doute sera toujours permis, tant il est vrai que risquer de perdre un client pourvoyeur potentiel de futurs dossiers peut faire pencher la balance du mauvais côté.
2. Dans le deuxième cas, et pour que la décision finale puisse être prise de manière efficiente, il faudrait que la Masse soit en possession de tous les renseignements nécessaires sur l’état d’avancement du projet, sur la santé financière en temps réel de l’entreprise et du groupe auquel elle appartient, et sur l’état du marché et le contexte économique dans lesquels on se situe et leurs évolutions possibles; si le travail d’information et de prospective que cela représente pour la PF ne me semble pas insurmontable, et me paraît même faire partie du SAV du projet, j’émets toutefois les doutes les plus sérieux sur la capacité de tous les obligataires à prendre en compte – et toujours avec un esprit critique - l’ensemble de ces paramètres pour prendre une décision efficiente; on atteint ici les limites de l’exercice démocratique, surtout en l’absence de medium dédié par lequel tous les investisseurs sur un projet pourraient librement communiquer entre eux, tout comme lors d'une AG de copropriétaires.

Ma conclusion est qu’il n’y a donc pas de processus idéal menant à des décisions optimales: d’un côté des PF toute-puissantes plus ou moins suspectes de favoriser «l’ennemi», de l’autre des investisseurs plus ou moins avertis (plutôt moins que plus, d’ailleurs!) parfois prêts à adopter des positions «par principe» opposés aux propositions des PF, ou, par ignorance, prêts à les suivre aveuglément, et dans les deux cas, en toute irrationalité.

Mais quoi que l’on fasse, et quelle que soit la personne aux commandes – PF ou Masse, on ne pourra immédiatement faire cracher un opérateur qui ne peut même plus saliver.

NB: j’ai exclu à dessein de mon raisonnement le cas des mauvais payeurs compulsifs et autres escrocs dont le cas relève plus à mes yeux du droit pénal que du droit des affaires; mais ces cas doivent bien entendu être traités directement par les PF dès leur détection (dans un monde idéal, œuf corse).

Maintenant, il faut bien se dire que si l’on veut pouvoir récupérer ses fonds lorsque la cloche sonne, il vaut mieux se positionner sur des CAT. Les horizons donnés par les PF de crowdfunding immobilier ne peuvent être, a fortiori dans la conjoncture actuelle, qu’indicatifs.

 

[Shangri-La]

Bonsoir


Ça, c’est dans un contexte macroéconomique stabilisé, où les acheteurs n’ont pas de peine à trouver des biens qui leur conviennent et des banques prêtes à les financer, et où les opérateurs n’ont aucune difficulté à produire des biens au coût prévu et à les vendre en s’assurant une marge positive. Maintenant, je vais faire mon pénible et encore enfoncer un de mes clous favoris.

Je vous entends déjà:
Afficher la pièce jointe 32858

Eh bien si: c’est reparti pour un tour!

Lorsque l’équilibre est rompu, comme aujourd’hui, par un brutal retournement de conjoncture et le rallongement consécutif des délais d’écoulement des stocks, ceci a nécessairement un impact sur la trésorerie des opérateurs qui, au moins temporairement, se retrouvent dans l’impossibilité de rembourser leurs emprunts dans les temps.
Alors que faire?

Si l’on estime que l’entreprise, avec du temps supplémentaire, peut finir par faire face à ses engagements, pourquoi ne pas le lui accorder, au besoin en se ménageant un supplément de rémunération pour la prise d’un risque accru?

Sinon, faire constater le défaut de paiement, et engager une procédure pour tenter de récupérer ce qui peut encore l’être. Et ça peut prendre encore plus de temps...

Le choix entre ces deux options peut être décidé 1/ unilatéralement par la PF, ou bien 2/ sur consultation de la Masse.

1. Pour accepter le premier cas, il faut arriver à se persuader que la PF prend sa décision en toute objectivité, i.e. dans l’intérêt des obligataires; le doute sera toujours permis, tant il est vrai que risquer de perdre un client pourvoyeur potentiel de futurs dossiers peut faire pencher la balance du mauvais côté.
2. Dans le deuxième cas, et pour que la décision finale puisse être prise de manière efficiente, il faudrait que la Masse soit en possession de tous les renseignements nécessaires sur l’état d’avancement du projet, sur la santé financière en temps réel de l’entreprise et du groupe auquel elle appartient, et sur l’état du marché et le contexte économique dans lesquels on se situe et leurs évolutions possibles; si le travail d’information et de prospective que cela représente pour la PF ne me semble pas insurmontable, et me paraît même faire partie du SAV du projet, j’émets toutefois les doutes les plus sérieux sur la capacité de tous les obligataires à prendre en compte – et toujours avec un esprit critique - l’ensemble de ces paramètres pour prendre une décision efficiente; on atteint ici les limites de l’exercice démocratique, surtout en l’absence de medium dédié par lequel tous les investisseurs sur un projet pourraient librement communiquer entre eux, tout comme lors d'une AG de copropriétaires.

Ma conclusion est qu’il n’y a donc pas de processus idéal menant à des décisions optimales: d’un côté des PF toute-puissantes plus ou moins suspectes de favoriser «l’ennemi», de l’autre des investisseurs plus ou moins avertis (plutôt moins que plus, d’ailleurs!) parfois prêts à adopter des positions «par principe» opposés aux propositions des PF, ou, par ignorance, prêts à les suivre aveuglément, et dans les deux cas, en toute irrationalité.

Mais quoi que l’on fasse, et quelle que soit la personne aux commandes – PF ou Masse, on ne pourra immédiatement faire cracher un opérateur qui ne peut même plus saliver.

NB: j’ai exclu à dessein de mon raisonnement le cas des mauvais payeurs compulsifs et autres escrocs dont le cas relève plus à mes yeux du droit pénal que du droit des affaires; mais ces cas doivent bien entendu être traités directement par les PF dès leur détection (dans un monde idéal, œuf corse).

Maintenant, il faut bien se dire que si l’on veut pouvoir récupérer ses fonds lorsque la cloche sonne, il vaut mieux se positionner sur des CAT. Les horizons donnés par les PF de crowdfunding immobilier ne peuvent être, a fortiori dans la conjoncture actuelle, qu’indicatifs.

Votre schéma numéro 2 décrit globalement la façon dont cela devrait toujours se passer et pour ma part c'est tout de même comme cela que cela se passe avec certaines plateformes: report de l'échéance uniquement en AG, sur la base de rapport à jour, le représentant légal présent en AG pour que nous puissions lui adresser nos questions... Rien qu'hier encore, j'ai validé un report de 4 mois en AG (avec d'autres investisseurs bien sûr), la Président de la société était présent et j'avais globalement tous les éléments à date du projet (sujet de retard inhérent à un projet immobilier, pas d'inquiétude donc..).

Mais ce n'est pas le cas partout, et j'ai personnellement fuit les plateformes où ça ne se passe comme ça..

 

[Ninus]

Quelqu’un a des news concernant les résultats des consultations des projets Seror sur ClubFunding ?

Aucun résultat communiqué concernant le projet Seror Corniche Kennedy…

 

[ostibapa]

Votre schéma numéro 2 décrit globalement la façon dont cela devrait toujours se passer et pour ma part c'est tout de même comme cela que cela se passe avec certaines plateformes: report de l'échéance uniquement en AG, sur la base de rapport à jour, le représentant légal présent en AG pour que nous puissions lui adresser nos questions... Rien qu'hier encore, j'ai validé un report de 4 mois en AG (avec d'autres investisseurs bien sûr), la Président de la société était présent et j'avais globalement tous les éléments à date du projet (sujet de retard inhérent à un projet immobilier, pas d'inquiétude donc..).

Mais ce n'est pas le cas partout, et j'ai personnellement fuit les plateformes où ça ne se passe comme ça..

Quelle edt le nom de cette plate-forme vertueuse ?

 

[Shangri-La]

Quelle edt le nom de cette plate-forme vertueuse ?

Mon AG d'hier était sur la plateforme FINPLE (que je vois rarement cité ici donc j'imagine plutôt parmi les bons élèves).

J'ai également eu le même process sur un investissement LPB courant juin.

 

[Shangri-La]

Mon AG d'hier était sur la plateforme FINPLE (que je vois rarement cité ici donc j'imagine plutôt parmi les bons élèves).

J'ai également eu le même process sur un investissement LPB courant juin.

Et un process horrible sur mon seul investissement sur CF lol

 

[ostibapa]

Mon AG d'hier était sur la plateforme FINPLE (que je vois rarement cité ici donc j'imagine plutôt parmi les bons élèves).

J'ai également eu le même process sur un investissement LPB courant juin.

Merci pour le retour.

De mon côté une seule AG avec Finple que j'ai faite par correspondance faute de dispo le jour de l'AG.
Mais effectivement, c'est très carré dans les infos communiquées au préalable.

Nombreuses AG sur LPB mais l'AG proprement dite est toujours du vote en ligne.
1 fois de temps en temps un webinaire préalable.

Point commun à ces 2 plateformes : les AG sont faites avant l'échéance contractuelle.
Ca devrait évidemment être la règle mais c'est loin d'être le standard de la profession...

 

[Raug]

Fundimmo

SAS IDEAL INVEST

25 Degrés

40 % du capital remboursé ce jour avec 4 mois d'avance.
Donc, un tout petit peu d'intérêts en moins à l'arrivée.

"Un tien vaut mieux que deux tu l'auras."
Jean de La Fontaine

 

[Luciole49]

j'ai assisté au dernier webinar. C'était deja quasi acté. La bonne nouvelle c'est qu'il y a normalement des fonds à récupérer (pas la totalité bien sur) et qu'il n'y a pas de créancier prioritaire sur les dettes/obligations

Non il y a rien à récupérer surtout si le représentant des créanciers déclare pas la créance et j'ai beau lui écrire pour lui demander il ne répond jamais. Les fonds à récupérer c'était la carotte pour nous faire signer la prorogation. Hors de la masse des obligataires une seule voie la voie pénale ...

 

[Capricio]

Fin de la fin pour Axone (ENVI), j'ai dû passer à côté de la note (ou l'envoi n'a pas été fait) mais en me connectant en ligne une note avait été publiée en Juin :

11/06/2024

Rapport N°21​

Dans le cadre de la surveillance des sociétés mise en place par Homunity, nous avons reçu une notification concernant l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société ENVI (l’opérateur).
En effet, par un jugement du 27 mai 2024, le Tribunal de commerce de Meaux a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de ladite société.
Vous trouverez ci-après quelques réponses aux interrogations que vous pouvez avoir:
Pourquoi la société ENVI a été placée en liquidation judiciaire et qu’est-ce que cela implique ?
L’opérateur a été placé en liquidation judiciaire, car elle était en état de cessation de paiement, cela signifie une impossibilité pour la société de faire face à son passif exigible avec son actif disponible.
Une société qui est en état de cessation de paiement doit solliciter l’ouverture d’une procédure collective auprès du Tribunal. Ce dernier vérifie que la société est bien en état de cessation de paiement, et qu’il ne s’agit pas d’une simple volonté de la société de ne pas payer les dettes exigibles.
L’ouverture d’une procédure collective peut être également sollicitée par l’un des créanciers ou par le procureur de la République.
Pour la société ENVI, le dirigeant nous a informés qu’il aurait sollicité l’ouverture de cette procédure collective.
En principe, la liquidation judiciaire entraîne la cessation de l’activité de l’entreprise et le dirigeant est dessaisi de ses fonctions. La gestion de l’entreprise est ainsi confiée au liquidateur judiciaire.
Le débiteur est également dessaisi de la possibilité d’administrer et de disposer de ses biens. Il s’agit d’une mesure protectrice pour les créanciers, pour éviter que le débiteur ne dilapide son patrimoine.
La procédure collective empêche les créanciers de poursuivre les sociétés débitrices. Nous ne pouvons pas saisir le Tribunal pour que les sociétés débitrices soient condamnées à régler les sommes dues.
En ma qualité d’investisseur d’Homunity est ce que je dois déclarer ma créance ?
Non. Homunity, en sa qualité de représentant de la masse, a missionné un avocat spécialisé en procédure collective, à ses frais, qui procédera à la déclaration de créance pour l’ensemble des investisseurs d’Homunity.
Ainsi, vous n’avez pas à vous charger de déclarer votre créance, Homunity se charge d’effectuer l’intégralité des démarches.
Le montant déclaré par notre avocat comprendra l’intégralité du capital et les intérêts dus jusqu’à l’ouverture de la procédure collective.
Quelles sont les prochaines étapes :
Durant deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire au BODACC, les créanciers sont invités à déclarer les créances. Le liquidateur judiciaire va procéder à la vérification des créances déclarées par les créanciers.
La fin de la liquidation judiciaire peut survenir dans deux cas :
- Soit clôture de la liquidation pour extinction du passif : la société dispose de sommes suffisantes pour désintéresser les créanciers,
- Soit clôture de la liquidation pour insuffisance d’actif : la société ne dispose pas de liquidités suffisantes pour désintéresser les créanciers, cela est apprécié strictement par les juges car cela porte atteinte aux droits des créanciers.
Par ailleurs, l’entreprise peut faire l’objet d’une reprise par une autre entité. Actuellement, il est prématuré de connaître la position qui sera choisie par les organes de la procédure collective.
Nous suivons activement ce dossier et étudions actuellement avec notre avocat les possibilités qui s’offrent à nous.
Nous ne manquerons pas de vous tenir informés des prochaines étapes.

 

[Ninus]

Fundimmo

SAS IDEAL INVEST

25 Degrés

40 % du capital remboursé ce jour avec 4 mois d'avance.
Donc, un tout petit peu d'intérêts en moins à l'arrivée.

"Un tien vaut mieux que deux tu l'auras."
Jean de La Fontaine

Cool
Nos problèmes ne viennent vraiment pas des remboursements en avance; ce n’en est d’ailleurs pas un, puisque on ne peut pas considérer que cela représente des intérêts en moins, en partant du principe que cette somme est réinvestie.
Économiquement parlant ça veut dire aussi que l’opérateur a bien mené sa barque et qu’il minimise son coût de revient, moi ça me va

 

[Ninus]

Anaxago/ Miromesnil
Et l’on apprend lors d’un webinar en grandes pompes que la valorisation de cet immeuble prime dans le quartier central des affaires serait de 68 M€ au lieu de 90 M€ anticipé dans le BP soit -22 M€, une paille…
A grande communication grande catastrophe (jusque là motus et bouche cousue pendant 1 an et demi quand même..)
Et de nous expliquer que le travail d’asset management a été formidable, éviction des locataires, permis de construire etc etc
Alors pourquoi ce léger plantage?
Ben à cause de la remontée des taux bien évidemment, capitalisant le loyer à dorénavant 4,15% au lieu de 3% prévu.
Et comme on a des as de l’asset management chez Anaxago, ils ont juste oublié cet effet de levier négatif de plus de 30%…c’est ce qui s’appelle des as de la prévision.
A mon tout petit niveau, et celui de ma conseillère bancaire, nous avions pourtant prévu à ce moment de l’émission (septembre 2022) une remontée des taux progressive me faisant investir rapidement dans un appartement…
Ce n’était d’ailleurs pas bien compliqué car cette remontée des taux avait déjà commencée comme annoncé par les banques centrales !
Mais chez Anaxago on fonce tout droit dans le mur et on ramasse les honoraires, avec une 2eme levée de fond de 8M€ au lieu de 4 prévu, et surtout des chances bien maigres de revoir le capital à échéance, échéance reportée à +22 mois et niveau de risque passant d’un coup d’un seul de 1 à 5 (sur 6 !)

Miromesnil / Anaxago
Je reprends ci dessus mon dernier post sur le sujet, brûlant.
Alors pour rappel Anaxago avait très largement sous-estimé le taux de capitalisation du projet (3% en pleine remontée des taux, ben voyons).
La nouvelle tranche d’investissement est donc ouverte, ce sera donc sans moi.
Anaxago, comme nouvel argument de souscription, n’a pas trouvé mieux que de sanctionner les primo investisseurs en les faisant passer en second rang derrière ceux de la nouvelle tranche…
Mieux encore, doutant de plus en plus de leur capacité à boucler la souscription, ils ont purement et simplement supprimé toutes les communications antérieures sur le projet, avec des vérités qui n’étaient pas bonnes à dire (ni à entendre), même enrobées du plus beau nappage en chocolat…
Ça rajeunit les relations avec Anaxago, on est pris pour des lapins de 6 semaines

 

[Charles356]

Votre schéma numéro 2 décrit globalement la façon dont cela devrait toujours se passer et pour ma part c'est tout de même comme cela que cela se passe avec certaines plateformes: report de l'échéance uniquement en AG, sur la base de rapport à jour, le représentant légal présent en AG pour que nous puissions lui adresser nos questions... Rien qu'hier encore, j'ai validé un report de 4 mois en AG (avec d'autres investisseurs bien sûr), la Président de la société était présent et j'avais globalement tous les éléments à date du projet (sujet de retard inhérent à un projet immobilier, pas d'inquiétude donc..).

Mais ce n'est pas le cas partout, et j'ai personnellement fuit les plateformes où ça ne se passe comme ça..

Expérience inverse pour une AG récente chez Wiseed (NANCYTY). J'ai posé des questions par mail avant l'AG, aucune réponse.

C'était certes au mois d'août avec une disponibilité des équipes sans doute réduite mais quand on choisit d'organiser une AG des obligataires en août, il me paraîtrait normal de répondre malgré tout aux questions des investisseurs.

Ça n'a pas empêché l'AG d'approuver très largement toutes les résolution. La majorité des investisseurs n'est apparemment pas aussi exigeante.

 

[djio101]

La majorité des investisseurs n'y connait rien, ayant simplement vu le CF comme une poule aux oeufs d'or...

 

[Bachel64]

La majorité des investisseurs n'y connait rien, ayant simplement vu le CF comme une poule aux oeufs d'or...

Pourtant on ne sait toujours pas , si au commencement , c'était une poule ou un oeuf

 

[djio101]

Pourtant on ne sait toujours pas , si au commencement , c'était une poule ou un oeuf

La base étant la cellule, "la réponse elle est vite répondue" !

 

[gros panda]

[RAIZERS][Les Chamois]

Une nouvelle prorogation en vu pour ce projet qui devait durer 18 mois et qui a, à date, 2 ans de retard.
Comme une prorogation dure 6 mois, ça sera le 5e avenant de prorogation. Ca fait beaucoup trop, mais à priori, Raizers s'en fout. et continue de faire son avenant tous les 6 mois comme si tout est normal.
J'ai toujours voté "contre" et je continuerai de voter "contre" comme d'habitude.
C'est mon seul projet "Raizers", autant dire que ce sera le dernier.