Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

[LPB][Le Chastel]

Surtout qu'il a déjà remboursé partiellement LPB donc dans tous les cas, les intérêts ne courent pas sur tout le capital emprunté.

Certes, et mon calcul prend en compte le remboursement anticipé des 100k€.

Je me pose la question sur les 110k€ de frais dont 49€ sont des intérêts. Où est-ce communiqué cette information ?
Car même si le taux est de 10% (par exemple), LPB doit le vendre à 13 - 15% pour se faire sa marge donc juste se baser sur le taux investisseur ne me paraît pas la bonne approche.

Je n'avais pas téléchargé le contrat de prêt où figure l'information des émoluments de LPB, comme indiqué par @ostibapa .
J'ai simplement fait le calcul des 8 mois d'intérêts pris en compte dans le bilan prévisionnel p.19 de la présentation: 671000×11%×8÷12 = 49207€
La rémunération de la plate-forme en découle en soustrayant cette somme à 110k€.

 

[ReneL]

En tant qu'investisseur via CF je tiens juste à apporter ma vue sur PULSIM.

Ils ont visiblement des difficultés dans la sortie des investissements mais les coupons ont été versés chaque mois depuis janvier 2022 et le suivi a été plutôt correct. Il me semble que dans mon investissement actuel ainsi que dans les autres que j'ai pu suivre avant les acquisitions / travaux ont été menés à bien et que le promoteur touche des loyers. J'attends la fin d'année avant de me prononcer mais cela ne me choque pas s'ils sont prêts à retarder la vente à travers de nouvelles levées tant qu'ils paient les intérêts avec les loyers. Les retards sont (pour l'instant) prévus dans les contrats et ils ont fait un remboursement d'un projet il y a peu.

Je ne dis pas que tout est parfait (loin de la) mais en comparaison de certains investissements dans lesquels je suis coincé avec retard sur retard, interets in fine et peu/pas de suivi c'est loin d'être choquant..

pour info du meme operateur - Rueil Commerces - message / situation identique:

Remboursement prévu en Décembre 2023 avec possibilité (exercée) d'une extension d'un an.
Versement des coupons suspendu depuis Juin 2024.
Et également des loyers perçus puisque les commerces sont loués à 85%.

Je ne me fais pas trop de soucis sur ces opérations puisqu'on est toujours dans le cadre du contrat.
On verra début décembre...

un coupon reçu aujourd’hui malgré l’annonce de la mise en pause des coupons jusqu’au remboursement final début décembre.. on croise les doigts

 

[finrod]

[Homunity][Finacment Parinaud]

Rapport n°5 - Prorogation​

Chers investisseurs,
Nous vous adressons le nouveau rapport concernant le projet « Financement Parinaud » opéré par le Groupe Financier JC Parinaud, dans lequel vous avez investi.
Comme évoqué lors de notre dernière communication en juin 2024, en raison des perturbations actuelles du marché immobilier et du ralentissement des transactions, le process d’arbitrage de certains actifs de la foncière est toujours en cours.
Afin de mener à bien ses opérations d’arbitrages, l’opérateur a décidé d’exercer son droit de prorogation.
Par conséquent, le remboursement initialement prévu en septembre 2024 interviendra en mars 2025. Les intérêts continuant à courir pendant cette période.

Tant que le report reste un report, et un unique report...

Homunity m'avait aussi annoncé la prorogation sur un projet au début de l'état avec un remboursement décalé de 2024 vers 2025. Finalement l'opérateur en a remboursé les trois-quart aujourd'h
ui et le reste est promis pour fin-septembre soit avant la date initialement prévu en 2024. Comme quoi dès fois...

 

[picsou]

Cf se lance avec le constructeur automobile stelentis... Attention 'au décollage !!!!

 

[Voltrush]

[LPB][Le Sommet]

...
Les travaux ne sont pas encore terminés, en effet, il reste à finir :
.....
Notre porteur souhaitait démarrer la commercialisation avant la fin des travaux mais après des échanges avec le directeur de l'agence immobilière, ce dernier lui a conseillé d'attendre pour ne pas trop exposer le bien par peur de le griller sur le marché.

Le but étant de vendre le chalet à un prix correct à hauteur de 1.900.000 € et de créer un effet coup de cœur !

De plus, malgré les plans 3D qui ont été faits, il est difficile de se projeter et de se rendre compte des perspectives du bien.

Notre porteur nous indique que les travaux seront terminés fin octobre. C’est dans ce contexte que notre porteur de projet vous sollicite pour une prorogation de 6 mois à compter de la date d'échéance maximale, fixée au 30/09 se matérialisant par des pénalités de retard de 5 points (+5 % l'an) supplémentaires proratisées sur la durée de retard du projet.

Nous vous laissons donc nous faire parvenir votre avis en cliquant sur le bouton "Je vote" juste en dessous !

 

[Foufounet]

[LPB][Le Sommet]

LPB ne fait plus exception...elle est ''ratrappée'' par la patrouille des prorogations. Les sommes collectées sont de plus en plus importantes, les dossiers s'enchainent, donc la suite est connue : sorties positives, retards, prorogations, la maturité quoi!

 

[Luciole49]

LPB ne fait plus exception...elle est ''ratrappée'' par la patrouille des prorogations. Les sommes collectées sont de plus en plus importantes, les dossiers s'enchainent, donc la suite est connue : sorties positives, retards, prorogations, la maturité quoi!

La totalité de mes LPB est en retard.

 

[ostibapa]

LPB ne fait plus exception...elle est ''ratrappée'' par la patrouille des prorogations. Les sommes collectées sont de plus en plus importantes, les dossiers s'enchainent, donc la suite est connue : sorties positives, retards, prorogations, la maturité quoi!

Ils ne se sont pas voilés la face lors de leur webinaire hier soir : confirmation que oui, ils auront inévitablement des opérations en défauts.

Des 10 plateformes où j'ai à date des projets en "souffrance", LPB reste - et de très loin - la plus pro-active dans le traitement de ces situations.

Ceci étant, il y'a nombre de projets de LPb où effectivement, je ne mettrai pas le moindre kopeck.

 

[Voltrush]

La totalité de mes LPB est en retard.

La même chose (beaucoup de projets datant de fin 2022/début 2023

 

[adnstep]

2000e page, et bientôt 20 000 messages...

 

[flocon]

La même chose (beaucoup de projets datant de fin 2022/début 2023

Et je dirais même 2020 2021 surtout sur ClubFunding !

 

[ostibapa]

[Multi-plateformes] [multi-projets]

Des indiscrétions sur NG Promotion à la fin de cet article [lien réservé abonné].

NG Promotion sous les projecteurs​

NG promotion serait sur le point de fusionner avec un groupe immobilier international. ©Mario Sinistaj
Et puis, cette information que Métropolitain vous dévoile de manière exclusive : selon nos sources, le groupe NG promotion serait sur le point de fusionner avec un groupe immobilier international. L’opération se réaliserait sur plusieurs étapes pour arriver vers une refonte totale de celui-ci d’ici la fin 2024. Joint par notre rédaction, le dirigeant fondateur de NG Promotion Cédric Gonzalez n’a pas souhaité répondre à nos questions mais a confirmé que « la situation n’était plus possible sans un vrai partenariat à même de réaliser son pipeline de 2500 logements ». On connaît les ambitions du promoteur d’ici, mais également ses difficultés, depuis plusieurs mois, à les mettre en œuvre. L’arrivée dans l’équation d’un acteur étranger serait motivée par une opportunité de structurer cette entreprise à fort potentiel…

Y'aura t'il aussi un fort potentiel de remboursement des emprunts obligataires ?

 

[Rivol0gY]

[LPB][Le Sommet]

Que l'on se rassure, nous avons maintenant [Le Chamois (74)]

 

[Luciole49]

Que l'on se rassure, nous avons maintenant [Le Chamois (74)]

au moins y a une hypothèque le sommet en avait pas ...

 

[Luciole49]

[Multi-plateformes] [multi-projets]

Des indiscrétions sur NG Promotion à la fin de cet article [lien réservé abonné].



y'aura t'il aussi un fort potentiel de remboursement des emprunts obligataires ?

Oui gros risque que çà passe par une liquidation judiciaire

 

[ostibapa]

Oui gros risque que çà passe par une liquidation judiciaire

Ce qui permettrait d'être clairement fixé sur la réalité ou pas de l'hypothèque prise sur [ClubFunding] [La Maison] à défaut de communication claire de la PF.
Bien faible avantage je l'accorde...

 

[cmdurand]

Et je dirais même 2020 2021 surtout sur ClubFunding !

Je ne suis pas sur que ce soit le cas de tout le monde. Perso la meilleure dans mon cas est KOREGRAF. Il me reste un seul dossier chez clubfunding donc bon. Si tout se fini bien, la cote de la plateforme sera bonne !

 

[Rivol0gY]

Je ne suis pas sur que ce soit le cas de tout le monde. Perso la meilleure dans mon cas est KOREGRAF. Il me reste un seul dossier chez clubfunding donc bon. Si tout se fini bien, la cote de la plateforme sera bonne !

J'aimerais bien avoir votre avis sur KOREGRAF du coup...
Je n'ai qu'un projet chez eux [Chalet Mady] dont la date de remboursement prévisionnelle était planifiée au 22/11/2023 mais prorogeable au 22/04/2025.

Ils ont tout de même déjà remboursé 74% des obligations donc ce n'est pas non plus critique.

Conclusion : j'attends toujours le remboursement même si prévu au 3T2024... Tic tac !

P.S : après l'opérateur a eu un souci avec un incendie donc cela n'a pas aidé mais il est intervenu après la date de remboursement initiale donc...

 

[Delouves]

J'aimerais bien avoir votre avis sur KOREGRAF du coup...
Je n'ai qu'un projet chez eux [Chalet Mady] dont la date de remboursement prévisionnelle était planifiée au 22/11/2023 mais prorogeable au 22/04/2025.

Ils ont tout de même déjà remboursé 74% des obligations donc ce n'est pas non plus critique.

Conclusion : j'attends toujours le remboursement même si prévu au 3T2024... Tic tac !

P.S : après l'opérateur a eu un souci avec un incendie donc cela n'a pas aidé mais il est intervenu après la date de remboursement initiale donc...

Pour moi, à contrario de @cmdurand, KOREGRAF, c'est NO GO absolu et la pire des 7 plateformes (dont Clubfunding) sur lesquelles je suis investi
J'ai fait une erreur de débutant en investissant sur 8 projets en 2021 et 2022, en pensant sans doute que le minimum d'investissement de 2000e par projet en faisait une plateforme "Premium".
Erreur fatale, c'est une plateforme d'amateurs, avec des contrats mal ficelés qui n'obligeaient pas à l'époque les promoteurs à rembourser même si les programmes étaient livrés, un reporting annuel pour dire que tout va bien et le jour où il faut rembourser on décale ex-abrupto d'un an, l'upgrade informatique de leur plateforme a été une cata avec des bugs pendant plusieurs semaines, il faut relancer 2 fois le service client pour avoir une réponse à vos messages....
Résultat: sur les 8 projets investis, 2 remboursés (avec 6m de retard, donc ok), report des 6 autres en 2025 (soit 2 ans de report pour la majorité d'entre eux), et sur ces 6 projets, un seul est vivant, j'ai provisionné les 5 autres en perte
Koregraf est rentré depuis dans le giron de Inter Invest, j'espère que cela leur amènera un peu de professionnalisme

 

[cmdurand]

C'est bien ce que je dis tout dépend des investissements fait ... j'ai stoppé tout depuis deux ans
Il me reste 0 chez koregraf sur 8 dossiers réalisés
1 chez Clubfunding sur 8 dossiers réalisés
1 chez raizers sur 1 dossier pris chez eux
2 chez Fundimmo sur 5 dossiers chez eux

ce n'est pas représentatif avec si peu d'investissement il faudrait l'état d'un gros investisseurs