Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Berberis_1992]

RUE DU HAVRE : La quasi-totalité des locataires sont actuellement sous congés et devraient libérer les lieux au plus tard à la fin de l’année 2024.
Le permis de construire (PC) sera déposé au moins de juin 2024 (le changement de destination nécessitant finalement un permis de construire au lieu d’une déclaration préalable).
Pour rappel, ce permis de construire (PC) porte sur le changement de destination des bureaux en résidence touristique – cette modification d’usage implique notamment de légères modifications extérieures et structurelles.
A ce titre, des négociations portant sur la partie habitation meublée gérée et habitation en bail mobilité sont en cours avec la société SONDER.

Bonjour Ninus,

Ça bouge même pendant les vacances .......

Le projet HAVRE SAINT-LAZARE, en relation directe avec RUE DU HAVRE, va vraisemblablement sortir cette semaine (je suis tombé dessus par hasard sur leur site).

Absolument aucune info sur les valorisations actualisées des fonciers en rapport au marché actuel…
Ça ne doit pas être intéressant…bonnes vacances!

Peut-être trouverez-vous les réponses à vos questions .......

 

[Scott]

Pour ma part, mon encours a été réduit de 28% en 2024 grâce à des rbts partiels ou totaux.
J’ai arrêté les investissements début mars 2023. En cours de 50k sur 60 projets, soit 5 fois les intérêts nets perçus à ce jour.
Il y aura de la casse, dure à évaluer à ce stade, mais quand je voies le rbt partiel à 73,6% de Jach et ceux à venir sur dmvip, il reste un peu d’espoir.
Je sais que certains d’entre vous ne sont pas fans des compromis sur les intérêts, mais cela sera nécessaire sur d’autres projets.

Souhaitons plusieurs baisses de taux en fin d’année pour générer une embellie du marché immobilier

 

[Ninus]

Bonjour Ninus,

Ça bouge même pendant les vacances .......

Le projet HAVRE SAINT-LAZARE, en relation directe avec RUE DU HAVRE, va vraisemblablement sortir cette semaine (je suis tombé dessus par hasard sur leur site).



Peut-être trouverez-vous les réponses à vos questions .......

Ok merci, je mettrais bien une pièce sur l’éventualité qu’il manque des fonds pour finaliser l’opération…

 

[Ninus]

Bonjour Ninus,

Ça bouge même pendant les vacances .......

Le projet HAVRE SAINT-LAZARE, en relation directe avec RUE DU HAVRE, va vraisemblablement sortir cette semaine (je suis tombé dessus par hasard sur leur site).



Peut-être trouverez-vous les réponses à vos questions .......

Alors après avoir relu la synthèse, la marge prévisionnelle est revue…à la hausse !
Après éviction des preneurs des locaux commerciaux, travaux et renégociations favorables des baux.
Ok, et la mauvaise nouvelle?
Et bien les investisseurs en equity ne seront remboursés qu’après les prêteurs des nouvelles obligations émises…(in fine aussi)
Mais bien sûr aucune information de Clubfunding pour les malheureux investisseurs equity comme moi, sauf à éplucher la note d’information des obligations à émettre…
Circulez !

SUIVI - 18/07/2024
Dans le cadre du projet porté par les asset managers de la SAS NORMANDIE IMMO, une nouvelle première ligne obligataire est requise pour un montant de 970K€.
L’opération, qui a fait l’objet d’un investissement en equity de 11M€ en 2023, évolue dans le cadre d’une opportunité d’éviction des locataires en place sur les deux lots commerciaux au RDC. Ce montant servira à refinancer l’éviction d’un des locataires commerciaux. L’opportunité d’évincer ces locataires permet de faciliter la partie opérationnelle et de relouer les lots à un loyer de marché plus élevé. En effet, cette création de valeur permet déjà d'anticiper une augmentation du prix de sortie ciblé. De nouvelles levées obligataires seront à prévoir pour financer la seconde éviction et les travaux complémentaires liés à cette opportunité d'ici début 2025.

 

[ostibapa]

[Clubfunding] [La Maison] avec NG Support ex NG Promotion

Les épisodes précédents https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1923#post-614622

Et une surprise en fin de semaine dernière :

18/07/2024
L'entreprise a procédé à un cinquième remboursement partiel d’un montant de 81 016,00 €, soit 12,46 % du montant levé et 124,64 € par obligation, le 12/07/2024. La demande de virement bancaire a été initiée le 18/07/2024 et sera effective dans 3 jours ouvrés sur votre compte bancaire.
Le solde restant s’élève donc à 308 984,00€.
Nous vous informons également que les coupons impayés pour la période de mai 2023 à juillet 2024 ont été régularisés pour un montant de 61 893,00 €, soit 95,22 € par obligation.

Pas d'info sur l'origine de ce remboursement : ça ne correspond pas à la vente du 1er des deux derniers appartements (340 k€ annoncés).

Bon, on ne va pas faire le difficile : ça faisait 6 mois que je n'avais pas touché d'intérêts de CF et 10 mois pour du capital...
ll reste 47% du capital à rembourser sur cette opération.

 

[Zino]

[WISEED] [GRAND SUD] & [NANCYTY]

J'ai le grand bonheur d'être sur ces deux magnifiques projets. Avez-vous compris les communications de la plate-forme. Nous demandent-ils d'abandonner une partie du capital en plus des intérêts ? Impossible de voter en l'état, c'est totalement incompréhensible !

 

[ostibapa]

[WISEED] [GRAND SUD] & [NANCYTY]

J'ai le grand bonheur d'être sur ces deux magnifiques projets. Avez-vous compris les communications de la plate-forme. Nous demandent-ils d'abandonner une partie du capital en plus des intérêts ? Impossible de voter en l'état, c'est totalement incompréhensible !

[WISEED] [GRAND SUD] & [NANCYTY] : ce sont des projets avec le promoteur Anahome.

Je suppose qu'on est donc sorti de la procédure de conciliation.
Pouvez-vous donner plus de détail sur la communication ?

Pour le moment, sur l'opération [Les Forges et le Clos des Perines] côté [Monego], c'est silence radio.

 

[Miles]

[WISEED] [GRAND SUD] & [NANCYTY]

J'ai le grand bonheur d'être sur ces deux magnifiques projets. Avez-vous compris les communications de la plate-forme. Nous demandent-ils d'abandonner une partie du capital en plus des intérêts ? Impossible de voter en l'état, c'est totalement incompréhensible !

Il faut poser la question sur le forum. Ah mais c'est qu'ils sont fermés c'est pas de bol

Comment justifient-ils d'abandonner le capital ?

 

[gros panda]

[WISEED] [GRAND SUD] & [NANCYTY]

J'ai le grand bonheur d'être sur ces deux magnifiques projets. Avez-vous compris les communications de la plate-forme. Nous demandent-ils d'abandonner une partie du capital en plus des intérêts ? Impossible de voter en l'état, c'est totalement incompréhensible !

Ce qui est magique avec les assemblées générales de Wiseed c'est que Wiseed gagne à chaque fois. Toutes les résolutions seront votées en leur faveur, histoire de ne pas déclarer de défaut.
Ils pourraient proposer la perte totale du capital et des intérêts, ils gagneraient.
Incroyable! bon, d'un autre côté c'est eux qui publient les résultats et qu'ils ne sont vérifiés que par eux-mêmes.

 

[gros panda]

[WISEED] [GRAND SUD] & [NANCYTY] : ce sont des projets avec le promoteur Anahome.

Je suppose qu'on est donc sorti de la procédure de conciliation.
Pouvez-vous donner plus de détail sur la communication ?

Pour le moment, sur l'opération [Les Forges et le Clos des Perines] côté [Monego], c'est silence radio.

Je suis aussi dessus, les résolutions :

nous vous invitons à vous prononcer lors de cette assemblée générale :
- Un remboursement à hauteur de 86% du capital initial, soit la somme de 2 547 000 €,
- La renonciation aux intérêts échus et à courir,
- Un remboursement prévisionnel au 30/11/2024,
- En contrepartie de ce remboursement, il est demandé que nous donnions mainlevée des garanties à première demande octroyées par l’Opérateur ainsi que la Société de projet.

J'ai voté contre à tout. Vraiment n'importe quoi, leur papier est truffé d'erreurs, il situe Nancy en ...Moselle!
Dès qu'ils ne font pas de copier coller, ils n'y arrivent pas.

 

[gros panda]

Il faut poser la question sur le forum. Ah mais c'est qu'ils sont fermés c'est pas de bol

Comment justifient-ils d'abandonner le capital ?

Toujours les mêmes causes : difficulté financière (impossibilité de refinancement bancaire, retards de livraison)
D'après leur torchon, je cite "le projet NANCYTY a fait l’objet d’un traitement distinct, plus favorable, puisque l’opération sera rachetée par l’investisseur institutionnel aux conditions actuelles de marché".

Après c'est Wiseed, je ne leur accorde aucun crédit. D'ailleurs les 86% du capital qu'on pourrait récupérer sera bien sûr diminué des frais de justice que Wiseed fait payer. Faut pas déconner, Wiseed propose des projets foireux, ils se goinfrent au passage, et fait payer les frais de justice à ses investisseurs, en sachant que Wiseed a son propre service juridique et bien sûr ils pourront surfacturer à leur guise ces frais, ça ne mange pas de pain.

 

[Miles]

Je suis aussi dessus, les résolutions :

nous vous invitons à vous prononcer lors de cette assemblée générale :
- Un remboursement à hauteur de 86% du capital initial, soit la somme de 2 547 000 €,
- La renonciation aux intérêts échus et à courir,
- Un remboursement prévisionnel au 30/11/2024,
- En contrepartie de ce remboursement, il est demandé que nous donnions mainlevée des garanties à première demande octroyées par l’Opérateur ainsi que la Société de projet.

J'ai voté contre à tout. Vraiment n'importe quoi, leur papier est truffé d'erreurs, il situe Nancy en ...Moselle!
Dès qu'ils ne font pas de copier coller, ils n'y arrivent pas.

En contre-partie de l'abandon d'une partie de la créance, le promoteur ose exiger qui nous laissions tomber les garanties. Qu'est-ce qui pourrait mal se passer ?

Vous pensez qu'ils vont proposer ce type d'accord au maximum tant que les forums sont fermés ?

 

[Shangri-La]

Ce qui est magique avec les assemblées générales de Wiseed c'est que Wiseed gagne à chaque fois. Toutes les résolutions seront votées en leur faveur, histoire de ne pas déclarer de défaut.
Ils pourraient proposer la perte totale du capital et des intérêts, ils gagneraient.
Incroyable! bon, d'un autre côté c'est eux qui publient les résultats et qu'ils ne sont vérifiés que par eux-mêmes.

Les ag ne se tiennent pas ?

 

[Shangri-La]

Toujours les mêmes causes : difficulté financière (impossibilité de refinancement bancaire, retards de livraison)
D'après leur torchon, je cite "le projet NANCYTY a fait l’objet d’un traitement distinct, plus favorable, puisque l’opération sera rachetée par l’investisseur institutionnel aux conditions actuelles de marché".

Après c'est Wiseed, je ne leur accorde aucun crédit. D'ailleurs les 86% du capital qu'on pourrait récupérer sera bien sûr diminué des frais de justice que Wiseed fait payer. Faut pas déconner, Wiseed propose des projets foireux, ils se goinfrent au passage, et fait payer les frais de justice à ses investisseurs, en sachant que Wiseed a son propre service juridique et bien sûr ils pourront surfacturer à leur guise ces frais, ça ne mange pas de pain.

Un service juridique n’est pas habilité à agir en justice il n’y a donc pas de lien entre frais de justice et présence d’un service juridique.

Sur le reste, je partage à 100% votre analyse.

 

[gros panda]

Les ag ne se tiennent pas ?

Il y a des AG, le problème c'est qu'il y a toujours la question "magique" : "donner le pouvoir au représentant de la masse....". Si un investisseur vote contre aux autres résolutions et "pour" pour donner le pouvoir au représentant de la masse des obligataire alors c'est comme si cet investisseur avait voté "pour" à toutes les résolutions puisque le représentant de la masse des obligataire est Wiseed.
J'ai fait une capture des questions sur le projet "reflets du canal" sur Wiseed, d'habitude les réponses sont du copier coller, là Wiseed s'est un peu lâché à une réponse d'un investisseur, je n'ai pas tout mis mais Wissed explique aussi qu'ils continuent de percevoir des rémunérations de prorogation, donc ils sont gagnants à chaque fois :

 

[gros panda]

Un service juridique n’est pas habilité à agir en justice il n’y a donc pas de lien entre frais de justice et présence d’un service juridique.

Sur le reste, je partage à 100% votre analyse.

Je ne suis pas d'accord car il y a conflit d'intérêt. Il y a pas mal de plateformes qui ne facturent ses frais. Wiseed se gave et pour le justifier, il fait voter une résolution en AG qui lui permet de facturer aux investisseurs ces frais. Mais comment sont calculés ces frais? Vu que ce sont des employés Wiseed, il y a conflit d'interêt puisque Wiseed a tout intérêt a ce que ces frais soient les plus élevés que possible.

 

[Miles]

Il y a des AG, le problème c'est qu'il y a toujours la question "magique" : "donner le pouvoir au représentant de la masse....". Si un investisseur vote contre aux autres résolutions et "pour" pour donner le pouvoir au représentant de la masse des obligataire alors c'est comme si cet investisseur avait voté "pour" à toutes les résolutions puisque le représentant de la masse des obligataire est Wiseed.
J'ai fait une capture des questions sur le projet "reflets du canal" sur Wiseed, d'habitude les réponses sont du copier coller, là Wiseed s'est un peu lâché à une réponse d'un investisseur, je n'ai pas tout mis mais Wissed explique aussi qu'ils continuent de percevoir des rémunérations de prorogation, donc ils sont gagnants à chaque fois :
Afficher la pièce jointe 30960

Je me demande combien il y a d'institutionnels dans le lot. Côté particuliers, s'ils ont investi mais estiment ne pas avoir la capacité d'analyser, le seul constat à tirer c'est que ça ne vaut pas le coup de continuer sur ce type de "placement" à leurs côtés.

 

[adnstep]

Je me demande combien il y a d'institutionnels dans le lot. Côté particuliers, s'ils ont investi mais estiment ne pas avoir la capacité d'analyser, le seul constat à tirer c'est que ça ne vaut pas le coup de continuer sur ce type de "placement" à leurs côtés.

Déjà, par expérience, je dirais qu'à peine entre 1/2 et les 2/3 des obligataires participent aux votes.

 

[capman75]

Quatre opérations chez ClubFunding, les quatre en retard de plusieurs de mois et les quatre ne paient plus les coupons mensuels. A moi le Grand Chelem... A priori, ça n'affole pas CF donc pourquoi serai-je inquiet ?

Chez Fundimmo, une opération, et un retard qui dépasse un an, point commun avec CF, ça ne les affole pas, tout va se régler...

Finalement je m'inquiète pour rien donc. ;-)

 

[Raug]

Finalement je m'inquiète pour rien donc. ;-)

J'écoute la chanson du crowdfunder (Zazie/Obispo) en boucle, ça aide :

L'erreur est humaine. Soyons Zen.
Du sang froid dans les veines. Soyons Zen
Plus de choc à la chaîne.
Zen, restons Zen.
Du calme à la vie comme à la scène,
Sans amour et sans haine.
Zen, Zen,
Zen, Zen.