Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

NicoNoclaste a dit:
[La première brique] [Le Noble]

Bonsoir


Eh bien moi, je vais me prononcer.
  1. Je suis allé consulter Pappers [lien réservé abonné]; l’activité de restauration/hôtellerie de l’opérateur a dû débuter en milieu d’été 2019, soient 3 années après l’achat du bien en 2016; 3 ans de travaux, ça fait beaucoup pour le démarrage d’une affaire, c’est du capital qui dort, et même qui coûte cher quand on s’est endetté. Mon hypothèse, c’est que l’opérateur a eu un coup de cœur pour ce domaine, mais ne s’est pas organisé efficacement pour optimiser ses ressources financières, ce qui a fatalement retardé la mise en exploitation de l’affaire. J’aimerais me tromper, mais j’ai bien peur que l’opérateur ne soit un «rêveur», et pas un véritable entrepreneur. C’est un premier point de méfiance pour moi.
  2. Il me paraît curieux que le bien ait pu être racheté à 1/3 de sa valeur d’expertise, même en enchères judiciaires sans grosse publicité et donc confidentielles; je serais donc curieux de savoir comment un bien aussi atypique que celui-ci peut être évalué, et jusqu’à plus ample informé, j’émets donc de sérieux doutes sur la robustesse de l’expertise de BPCE.
  3. On nous dit que 1,2 m€ ont été investis jusqu’à présent par l’opérateur, dont 0,5M€ de créances résiduelles; 0,7M€ ont donc déjà été engloutis en fonds propres; le coût de revient total de l’opération dans 16 mois aura encore été alourdi de 1,0171M€, et sera donc porté à… 1,7171M€, à condition de ne pas occulter cette mise de fonds pré-projet LPB; je ne puis m’empêcher de penser que psychologiquement, ce chiffre représentera pour l’opérateur un plancher difficile à franchir pour réaliser le bien, même si l’on nous dit qu’il est prêt à descendre bien en dessous. A noter que le CEO prévoit que l’opérateur, au bout de 16 mois sans signature de compromis, devra baisser son prix de vente de départ de 10% minimum, ce qui ramènera alors le prix proposé à… 1,71M€.
Pour ma part, je vais rester à l’écart; le taux exceptionnellement haut de 13% chez LPB n’éteindra pas la guirlande des clignotants rouges.
Pas glop pour le 2. Il n'y a rien de curieux à ce que le bien soit racheté au tiers de sa valeur d'expertise, le bien a été racheté avant l'audience d'orientation (ou même après) pour le montant de la dette et les frais sans jamais avoir été mis aux enchères.

Si la levée de fond capote alors le bien sera mis aux enchères et on connaîtra son vrai prix.

Si c'était pas au TDC du monde le dossier mériterait d'être étudié, il y a une belle LTV et beaucoup de travaux ont déjà été effectués.
 
[Wiseed][Mont Saint Aignan]

Nouveau message sur la page réponse aux questions du projet :
Nous attirons votre attention sur le fait que certaines demandes de renégociations d’échéances sont réalisées sous mandat ad-hoc et procédures de conciliation. Ce dispositif de prévention des entreprises apporte un cadre serein et légal de négociation des échéances et préserve vos intérêts. Dans ce cadre, nous sommes soumis à des obligations de confidentialité des procédures (Articles L611-1 à L611-17 du Code de Commerce), et il nous est malheureusement impossible de communiquer l’avancée ou le contenu des échanges. Une absence de communication officielle ne signifie donc pas que nous n’avançons pas dans les discussions.
 
[Upstone] [Périgny]
Nous avons demandé la liquidation judiciaire de la société, bien que le discours de l'opérateur s'oriente vers le bon remboursement de son emprunt, nous n'avons pas obtenu d'éléments probants.
En parallèle nous avançons vers un refinancement en réméré de sa résidence principale et de ses annexes locatives pour remonter des fonds.
 
Si hellocrowdfunding est à jour ça fait 3M qui sont partis en fumée dont 2M pour leur seul upstone concernant ce promoteur. Et ce n'est probablement que le début.
 
adnstep a dit:
[Upstone] [Périgny]
Nous avons demandé la liquidation judiciaire de la société, bien que le discours de l'opérateur s'oriente vers le bon remboursement de son emprunt, nous n'avons pas obtenu d'éléments probants.
En parallèle nous avançons vers un refinancement en réméré de sa résidence principale et de ses annexes locatives pour remonter des fonds.
Bonjour @adnstep
L'information n'est pas reprise dans le fil actualité du projet (la dernière date du 12/01/24).
Quelle est la source de l'info ?

Edit :
il y'a par contre l'info suivante sur le fil actualité des opérations [Aytré] et [Tasdon] du même emprunteur :

Mise à jour - 30 avril 2024​

Malgré plusieurs relances et échanges avec l'opérateur qui a toujours indiqué sa volonté de rembourser, nous n'avons pas eu d'éléments concrets nous permettant d'avancer sur la construction d'un échéancier. La société est désormais en liquidation judiciaire depuis le 20/03/2024, un liquidateur a été nommé.
Il va falloir qu'Upstone aille faire une formation "suivi par copier-coller" chez Clubfunding :ROFLMAO:
 
[Raizers] Reporting

Un peu énervant le reporting de Raizers. Sur mes investissements, tout est vert selon l´ "indice de santé".
Mais j´ai plusieurs projets qui ont du retard sur le versement des intérêts !!

Surtout qu´en légende, ils mentionent que vert, c´est "Aucun défaut ni évènement"
 
totowah a dit:
[Raizers] Reporting

Un peu énervant le reporting de Raizers. Sur mes investissements, tout est vert selon l´ "indice de santé".
Mais j´ai plusieurs projets qui ont du retard sur le versement des intérêts !!

Surtout qu´en légende, ils mentionent que vert, c´est "Aucun défaut ni évènement"
C'est ça le greenwashing ?
 
totowah a dit:
[Raizers] Reporting

Un peu énervant le reporting de Raizers. Sur mes investissements, tout est vert selon l´ "indice de santé".
Mais j´ai plusieurs projets qui ont du retard sur le versement des intérêts !!

Surtout qu´en légende, ils mentionent que vert, c´est "Aucun défaut ni évènement"
Quels programmes ? Certains d'entre-nous contactent par moments les PF et parvenons donc parfois à obtenir des infos...
 
Bonjour avez vous reçu la communication confidentielle de Monego nous invitant à faire de l'equity ? :ROFLMAO:
 
Luciole49 a dit:
Bonjour avez vous reçu la communication confidentielle de Monego nous invitant à faire de l'equity ? :ROFLMAO:
Recu aussi. Mais le montant du ticket d'entrée minimum est un peu trop élevé pour moi
 
ostibapa a dit:
Bonjour @adnstep
L'information n'est pas reprise dans le fil actualité du projet (la dernière date du 12/01/24).
Quelle est la source de l'info ?

Edit :
il y'a par contre l'info suivante sur le fil actualité des opérations [Aytré] et [Tasdon] du même emprunteur :

Il va falloir qu'Upstone aille faire une formation "suivi par copier-coller" chez Clubfunding :ROFLMAO:
Je leur ai demandé par mail car, justement, la dernière info datait d'un bon moment. Je crois qu'ils ont laissé tomber les fils d'infos pour les projets en déshérence...
 
Mes excuses d'avance si je suis hors sujet : j'ai été contacté via LINXEA pour un projet de Club Deal Obligataire Immobilier concernant le "Financement de l’usufruit d’une résidence de tourisme Pierre & Vacances Premium"
en gros : on place de l'argent (10 KE min) et on touche 10% de revenu pour 12 mois avec extension potentielle jusqu'à 4 ans
risque minime lié à l'eventuelle defaillance de Pierre vancances

avez vous des avis sur ce type de placements ?
 
1721154726680.png
 
C'est très risqué car la sortie doit se faire par refinancement.
Et ils ont tellement confiance dans leur capacité à refinancer l'obligation qu'ils se réservent l'option de prolonger de 4 ans supplémentaires (4 ans !!!) :eek::eek:

Pierre & Vacances est passé pas loin du gouffre il n'y a pas si longtemps
 
Ninus a dit:
J’ai eu la même, et ai gentiment répondu que les choix aveugles de l’équipe d’investissement (Financement corporate de DMVIP) m’interdisent de m’engager dans cette arnaque.
Du coup, Clubfunding m'ont appelé aujourd'hui suite à ma réponse cinglante à leur proposition de financement corporate par mail.
Ils m'ont dit que j'avais été irrespectueux, ce que je ne comprend pas car je n'ai pas manqué de respect. Dire que Clubfunding propose de la merde dans un mail ce n'est pas être irrespectueux envers quelqu'un.
Ce qui est marrant, c'est qu'ils en sont réduit à ça, au lieu de trouver des solutions au nombre de contentieux qu'ils ont, ils appellent un de leur investisseur parce que la réponse à un mail "non sollicité" ne leur a pas plu. Effarant!
Et toujours leur rengaine habituelle "il y a des risques", "faut pas vous imaginez gagner 10% sans risque", par contre dans leur proposition par mail, tout est joli et bien évidement aucun commentaire sur d'éventuels risques.
Ce qui m'a énervé, c'est leur façon de s'exprimer, on a vraiment l'impression que notre argent leur appartient. Je m'en étais déjà aperçu avec Wiseed et là encore avec Clubfunding. Incroyable cette mentalité, des vrais banquiers.
Malheureusement pour eux, je ne travaille pas pour remplir les poches de Clubfunding. Suite à cet échange tendu au téléphone, ils vont avoir un avis négatif sur le net. En tout cas, le vrai point faible des plateformes c'est ça, ils sont tellement imbus d'eux même qu'ils ne comprennent pas qu'on ne soit pas satisfait de leurs services même s'ils ont fait perdre de l'argent à des milliers d'investisseurs.
 
Dernière modification:
[Miimosa] [Evolution d’une brasserie artisanale francilienne]
La dernière communication de Miimosa sur ce projet date d'oct 2023 (!)...
La société Les Brasseries Parisiennes n'a jamais vraiment remboursé dès l'origine (emprunt en 2019 : 60 mois avec différé de remboursement de 12 mois, puis sur 72 mois , et demande de report dès 6 mois => 4 ans 1/2 plus tard, 12% du capital remboursé)
Bref, oubliez votre investissement, liquidation judiciaire de la société Les Brasseries Parisiennes SAS depuis le 12 juillet (vu sur societe.com)
 
[Miimosa] [En Bourbonnais, élevage plein air et bientraitance animale]
Plus de remboursement depuis mai 2023
La dernière communication de Miimosa sur ce projet date d'oct 2023 (!), çà disait "L’objectif est de terminer les travaux pour le 31/12/2023. Le plan d'étalement de la dette ne nous a pas encore été transmis mais va nous être proposé dans les semaines à venir. Nous vous tiendrons informé des suites de ce dossier." Depuis plus rien...

Le Tribunal de commerce de Cusset a prononcé le 30 avril 2024 la liquidation judiciaire de la coopérative Sicaba (lu dans la presse) , dont la sté Hassenforder (emprunteur) est filiale . Apparemment la sté Hassenforder continuerait son activité, à confirmer. Quid du remboursement de l'emprunt ?

On ignore quand Miimosa compte informer les investisseurs...
 
gros panda a dit:
Du coup, Clubfunding m'ont appelé aujourd'hui suite à ma réponse cinglante à leur proposition de financement corporate par mail.
Ils m'ont dit que j'avais été irrespectueux, ce que je ne comprend pas car je n'ai pas manqué de respect. Dire que Clubfunding propose de la merde dans un mail ce n'est pas être irrespectueux envers quelqu'un.
Ce qui est marrant, c'est qu'ils en sont réduit à ça, au lieu de trouver des solutions au nombre de contentieux qu'ils ont, ils appellent un de leur investisseur parce que la réponse à un mail "non sollicité" ne leur a pas plu. Effarant!
Et toujours leur rengaine habituelle "il y a des risques", "faut pas vous imaginez gagner 10% sans risque", par contre dans leur proposition par mail, tout est joli et bien évidement aucun commentaire sur d'éventuels risques.
Ce qui m'a énervé, c'est leur façon de s'exprimer, on a vraiment l'impression que notre argent leur appartient. Je m'en étais déjà aperçu avec Wiseed et là encore avec Clubfunding. Incroyable cette mentalité, des vrais banquiers.
Malheureusement pour eux, je ne travaille pas pour remplir les poches de Clubfunding. Suite à cet échange tendu au téléphone, ils vont avoir un avis négatif sur le net. En tout cas, le vrai point faible des plateformes c'est ça, ils sont tellement imbus d'eux même qu'ils ne comprennent pas qu'on ne soit pas satisfait de leurs services même s'ils ont fait perdre de l'argent à des milliers d'investisseurs.
Les leaders sortent d'écoles de commerce où on leur a monté le bourrichon, souvent Papa a bien réussi dans la vie, et ils pensent réellement que nous sommes des péquenots justes bons à tondre. Et les employés issus d'écoles de seconde zone où de masters subissent une grosse pression pour faire du chiffre. Bref, le client...
 
adnstep a dit:
Les leaders sortent d'écoles de commerce où on leur a monté le bourrichon, souvent Papa a bien réussi dans la vie, et ils pensent réellement que nous sommes des péquenots justes bons à tondre. Et les employés issus d'écoles de seconde zone où de masters subissent une grosse pression pour faire du chiffre. Bref, le client...
Quelquefois dans un sursaut de prise de conscience écolo-humaniste et après un bilan de compétence suivi d'une étude de marché, un membre de l'une ou l'autre catégorie va se retirer en Lozère, où le terrain n'est pas cher, pour élever des chèvres et tondre les moutons…
Avec un petit emprunt en crowdfunding pour aider au démarrage.
 
Le crowdfunding immo va mal :

Après avoir reculé d'environ 30% en 2023, la collecte des plateformes de crowdfunding immobilier continue de décliner fortement cette année. Le site HelloCrowdfunding, qui agrège une grande partie des données du secteur, n'a comptabilisé que 213 projets financés entre janvier et avril 2024 pour environ 184 millions d'euros, à comparer à 377 projets et un peu plus de 370 millions d'euros à la même période de 2023, soit une baisse de 50% en valeur.

Le crowdfunding immobilier n'a pourtant jamais rapporté autant, avec un taux de rendement moyen affiché qui dépasse pour la première fois 11% avant impôts (quand tout se passe bien) contre un peu plus de 10% en 2023. Les plateformes sont en effet contraintes d'augmenter le rendement offert pour rémunérer un risque croissant. Car en parallèle, les taux de retard de remboursement n'ont cessé d'augmenter et les défaillances commencent à se multiplier, occasionnant pour les investisseurs des pertes partielles ou parfois totales...

Ces retards de plus de 3 ans cachent la plupart du temps des procédures judiciaires engagées et des probabilités élevées de pertes partielles ou totales pour les investisseurs. Le baromètre 2023 du secteur réalisé par Mazars et Finance Participative France pointait déjà une augmentation des procédures collectives concernant l'an dernier entre 2% et 4% des projets. Une proportion qui va bondir cette année sachant que la liste des dépôts de bilan de promoteurs et marchands de biens ayant eu parfois recours à des collectes sur plusieurs plateformes s'est allongée, sans parler des marchands de biens en difficultés financières qui suppose de nombreuses autres défaillances...

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