Luciole49
Contributeur régulier
Pas glop pour le 2. Il n'y a rien de curieux à ce que le bien soit racheté au tiers de sa valeur d'expertise, le bien a été racheté avant l'audience d'orientation (ou même après) pour le montant de la dette et les frais sans jamais avoir été mis aux enchères.NicoNoclaste a dit:[La première brique] [Le Noble]
Bonsoir
Eh bien moi, je vais me prononcer.
Pour ma part, je vais rester à l’écart; le taux exceptionnellement haut de 13% chez LPB n’éteindra pas la guirlande des clignotants rouges.
- Je suis allé consulter Pappers [lien réservé abonné]; l’activité de restauration/hôtellerie de l’opérateur a dû débuter en milieu d’été 2019, soient 3 années après l’achat du bien en 2016; 3 ans de travaux, ça fait beaucoup pour le démarrage d’une affaire, c’est du capital qui dort, et même qui coûte cher quand on s’est endetté. Mon hypothèse, c’est que l’opérateur a eu un coup de cœur pour ce domaine, mais ne s’est pas organisé efficacement pour optimiser ses ressources financières, ce qui a fatalement retardé la mise en exploitation de l’affaire. J’aimerais me tromper, mais j’ai bien peur que l’opérateur ne soit un «rêveur», et pas un véritable entrepreneur. C’est un premier point de méfiance pour moi.
- Il me paraît curieux que le bien ait pu être racheté à 1/3 de sa valeur d’expertise, même en enchères judiciaires sans grosse publicité et donc confidentielles; je serais donc curieux de savoir comment un bien aussi atypique que celui-ci peut être évalué, et jusqu’à plus ample informé, j’émets donc de sérieux doutes sur la robustesse de l’expertise de BPCE.
- On nous dit que 1,2 m€ ont été investis jusqu’à présent par l’opérateur, dont 0,5M€ de créances résiduelles; 0,7M€ ont donc déjà été engloutis en fonds propres; le coût de revient total de l’opération dans 16 mois aura encore été alourdi de 1,0171M€, et sera donc porté à… 1,7171M€, à condition de ne pas occulter cette mise de fonds pré-projet LPB; je ne puis m’empêcher de penser que psychologiquement, ce chiffre représentera pour l’opérateur un plancher difficile à franchir pour réaliser le bien, même si l’on nous dit qu’il est prêt à descendre bien en dessous. A noter que le CEO prévoit que l’opérateur, au bout de 16 mois sans signature de compromis, devra baisser son prix de vente de départ de 10% minimum, ce qui ramènera alors le prix proposé à… 1,71M€.
Si la levée de fond capote alors le bien sera mis aux enchères et on connaîtra son vrai prix.
Si c'était pas au TDC du monde le dossier mériterait d'être étudié, il y a une belle LTV et beaucoup de travaux ont déjà été effectués.