Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Pigeon93]

Effectivement. Je reformule : "...et ils ne vont rien vous apprendre de nouveau si ce n'est qu'ils sont incompétents si vous ne le saviez pas encore"

 

[gros panda]

... et ils te racontent n'importe quoi

Déjà je n'ai pas l'habitude de prendre des gants, donc on va voir. J'ai bien l'intention de leur dire ce que je pense d'eux. Je n'attend rien de ce rdv à part savoir s'il y aura une AG, c'est tout ce qui m'intéresse pour l'instant.

 

[Berberis_1992]

[LPB] [L'Alpha]

La première brique présente un projet avec un escroc notoire finançant ses opérations avec des fonds russes à Chypre leur niveau d audit est vraiment nul

Le nom de la société me disait quelque chose .......

Page 32 : ou à Cannes (06) avec l’hôtel Hollywood, projet que nous avions par ailleurs étudié mais écarté, préférant nous concentrer sur l’accompagnement de l’acquisition de l’hôtel Christ Roi.

Fin janvier, elle a fait un p'tit tour chez Clubfunding : THE HOLLYWOOD HOTEL CANNES [lien réservé abonné]

La collecte est terminée mais le prélèvement sur le compte des investisseurs n'a pas encore été exécuté (procédure de Clubfunding).

L'émission obligataire n'a donc toujours pas eu lieu.

Un problème avec l'IBAN du compte devant recevoir les fonds, officiellement ........

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [L'Alpha]
[Homunity] [M+]

Bonsoir

Je viens de me pencher sur le projet de LPB.

La thématique du dossier – achat d’un établissement hôtelier – m’a rappelé celui du «Gayaud» d’Homunity, par ailleurs pas encore bouclé depuis plus de 2 semaines, qui m’avait donné l’occasion d’un petit coup de gueule.

Comparativement, je trouve la présentation de LPB bien mieux ficelée, et de fait, tous les éléments qui faisaient défaut à celle d’Homunity y figurent; j’ai pu trouver en plus le taux d’occupation dans l’hôtellerie mois par mois dans les Hautes Pyrénées [lien réservé abonné], ce qui m’a permis de calculer un taux moyen de 48,5% en 2023, et de décider de corriger à la marge (environ -8%) les revenus attendus, en validant par ailleurs les tarifs ainsi que les charges présentés par le cabinet de consulting auteur de l'étude.
Ça permet donc d’envisager une rentabilité de l’ordre de 19% dès la première année, et encore supérieure les années suivantes, et ceci en envisageant une durée de projet de 24 mois.

Si rien ne m’a échappé, les banques ne devraient donc opposer aucune difficulté à refinancer l’opérateur, par ailleurs aux reins solides. J'ai bien écrit: si rien ne m’a échappé: j'ai cherché à quel type de malversation le patron du projet avait bien pu participer, et n'ai trouvé qu'une amende administrative infligée en 2017 par l'autorité luxembourgeoise des marchés financiers; il y avait autre chose?

Le projet Homunity de refinancement "M+" de "DCB international" à Lyon m'interpelle

Ce qui m'a intéressé sur ce projet, ce n'est pas tant Homunity ou la garantie, mais c'est plus :
1) Le promoteur (très bonne réputation, ou alors internet n'historise pas leurs échecs)
2) L'association avec BlackRock RA sur ce projet
3) Le chantier déjà entamé : ici [lien réservé abonné]
4) Livraison T3 2026 (pari sur le redémarrage du marché immo) + Lancement en 2024 (en connaissance des nouvelles tendances de prix)
5) Diversification: Habitations, Bureaux, Commerces
6) Emplacement : de correct à bien (sur le papier c'est super (Gare...), mais c'est proche de certains quartiers pas terribles

Sur ce projet, Homunity persiste et signe dans les défauts relevés dans la présentation du "Gayaud".
De manière générale et particulière, un remboursement des obligataires dans les temps impartis dépendra de la bonne commercialisation des biens financés. Il faudra donc une demande à un prix qui satisfera le vendeur, i.e. qui lui permettra au minimum de rentrer dans ses frais.

• Quels seront ses frais? On nous donne en pâture un chiffre à avaler tout rond; d'où sort-il? On ne sait pas: on ne nous donne pas d'éléments de budget prévisionnel sur l'ensemble du projet, et on ne peut donc pas valider le coût d'acquisition; mais on peut à la limite s'en passer, c'est ce qui suit qui importe le plus.
• Pour vendre, l'opérateur devra d'abord trouver des locataires. Quels seront donc les loyers encaissés? On ne sait pas, car on ne nous donne strictement aucune idée des loyers pratiqués dans le neuf sur la zone.
• Une fois ces loyers définis, quel sera le taux de capitalisation susceptible d'intéresser l'investisseur final? On ne sait pas, mais ce serait rudement utile pour valider le prix de vente.

En ce qui me concerne, la messe est dite, je ne suis pas adepte du pilotage sans visibilité.

 

[Raug]

Nous avons le plaisir de vous informer que le Groupe Inter Invest, spécialisé depuis 1991 dans la structuration, la distribution et la gestion de solutions d'investissement, avec 3,75 milliards € d’actifs sous gestion, a récemment pris une participation majoritaire au sein de la société Koregraf.

Et alors ?

 

[Chris78]

Et alors ?

suite du message :

Ce rapprochement ouvre de fortes perspectives de développement pour Koregraf qui bénéficiera des capacités d’investissement du Groupe Inter Invest et de son expertise stratégique pour renforcer sa position sur le marché du crowdfunding en métropole et en Outre-mer.

Cette opération est également l’occasion pour Koregraf de renforcer son engagement envers ses clients et partenaires, en intensifiant l’offre de projets immobiliers, en développant prochainement de nouvelles offres et en améliorant notre plateforme pour vous offrir la meilleure expérience possible.

 

[InvestisseurInquiet]

... et ils te racontent n'importe quoi

J'ai au moins un exemple où ClubFunding m'a écrit quelque chose de factuellement faux. Ils ont eu raison, ça m'a calmé sur le moment.
Je me suis fixé comme règle de ne pas divulguer les mails personnels reçus des plateformes, donc je ne détaille pas.

 

[InvestisseurInquiet]

suite du message :

Ce rapprochement ouvre de fortes perspectives de développement pour Koregraf qui bénéficiera des capacités d’investissement du Groupe Inter Invest et de son expertise stratégique pour renforcer sa position sur le marché du crowdfunding en métropole et en Outre-mer.

Cette opération est également l’occasion pour Koregraf de renforcer son engagement envers ses clients et partenaires, en intensifiant l’offre de projets immobiliers, en développant prochainement de nouvelles offres et en améliorant notre plateforme pour vous offrir la meilleure expérience possible.

Ils ont oublié de dire que ça améliorerait le taux de recouvrement des créances, sinon c'est nickel

 

[Jar]

Ils se sont fait rachetés, pourquoi chercher des justifications ou autres synergies bidons alors que l'unique motivation était de s'en mettre plein les fouilles à la revente, du moins pour les actionnaires de Koregraf, pas les investisseurs...

 

[InvestisseurInquiet]

Cette fois, on ne m'accusera pas de noircir les chiffres, ce sont les chiffres figurant sur le site de ClubFunding (au 15 février 2024)
Encours : 374 projets
dont retards < 6 mois : 64
dont retards > 6 mois : 58 (soit 15,5% de l'encours) (dont en procédure collective : 39 (soit 10,5% de l'encours))

 

[InvestisseurInquiet]

Ce qui est résumé en gros caractères par : 990 projets financés, 0% de taux de défaut

 

[Raug]

Ce qui est résumé en gros caractères par : 990 projets financés, 0% de taux de défaut

On n'est jamais mieux servi que par soi-même.
(Charles-Guillaume Étienne, 1777-1845).

Clubfunding

CIG Development - CF-2022-1069

Pavillons Colmar

Clubfunding

P2I

Pont de Cé

Coupons non versés ce mois-ci.
A ajouter à la liste des retards de moins de 3 mois pour l'instant…

 

[adnstep]

Et alors ?

Et alors, ça montre que le business plan de Koregraf n'a pas tenu la route en période de crise.

 

[Raug]

Raizers

HK GROUP - HESTIA

Villa Peninsula

Comme d'ab l'accord de prolongation voté par la masse n'a servi à rien sinon à retarder la procédure.

Nous avons adressé une mise en demeure à la société HK Group le 9 février 2024 qui est restée vaine, ainsi qu’à la société Peninsula qui est restée également sans réponse.
Afin de conserver au mieux vos intérêts, nous avons mandaté Maître Nicolas Crocq, spécialisé en contentieux commercial afin d’établir la stratégie la plus adaptée au recouvrement de votre créance.

Pour rappel, vous bénéficiez :
 D’une garantie à première demande consentie par la société Peninsula ;
 D’une garantie à première demande consentie par la société KAIA ;
 D’une caution personnelle consentie par Monsieur Victor Perez, opérateur.
Nous avons initié des mesures conservatoires que nous ne pouvons pas vous détailler à ce jour pour cause de confidentialité et sauvegarde de vos intérêts.

J'espère que l'avocat porte bien son nom !

 

[NicoNoclaste]

Bonjour

Et alors, ça montre que le business plan de Koregraf n'a pas tenu la route en période de crise.

Exact, et c'est un échec matérialisé par une perte cumulée attendue de 1,5M€ sur les exercices 2022 et 2023 (voir dernier document juridique de Koregraf [lien réservé abonné]).
Le chevalier blanc arrive à point pour injecter un peu d'argent frais dans la structure et peut être, j'en prends en tout cas le pari, pour suggérer à court terme une réorientation stratégique (j'aime bien cette locution, ça fait pro!) consistant à ramener le ticket minimum à 1k€ au maximum, comme les petits copains; parce qu'à n'en pas douter, le goulet d'étranglement que constituent les levées de fonds en souffrance sur cette PF, même pour des faibles montants et malgré des projets en moyenne pas plus mauvais que chez bien des concurrents, est un repoussoir pour nombre d'opérateurs pressés d'être financés.

 

[InvestisseurInquiet]

Raizers

HK GROUP - HESTIA

Villa Peninsula

Comme d'ab l'accord de prolongation voté par la masse n'a servi à rien sinon à retarder la procédure.


J'espère que l'avocat porte bien son nom !

Je sais pas. Il a prêté serment le 23 novembre 2017.
Et il n'est pas "spécialisé" en contentieux commercial. Il en fait sûrement, mais il n'est pas "spécialisé".

 

[Bv75]

Je sais pas. Il a prêté serment le 23 novembre 2017.
Et il n'est pas "spécialisé" en contentieux commercial. Il en fait sûrement, mais il n'est pas "spécialisé".

Au moins ils font quelque chose... Contrairement à CF qui n'a toujours pas assigné l'opérateur et pense que l'argent va revenir tout seul...

 

[InvestisseurInquiet]

Au moins ils font quelque chose... Contrairement à CF qui n'a toujours pas assigné l'opérateur et pense que l'argent va revenir tout seul...

La dernière communication de ClubFunding sur le projet [Villa Di Parma], du même opérateur, [HK Group, ex Hestia], date du 13 décembre et disait :

"En l’absence de régularisation du paiement des coupons et d’informations relatives au suivi de l’opération de la part de l’opérateur, nous avons mis en demeure les cautions de régulariser la situation.
Pour votre information, conformément au contrat d’émission, à l’issue d’un délai de 30 jours ouvrés après l’envoi de mise en demeure, sans régularisation ou signature d’un protocole permettant de régulariser la situation, nous procéderons à l’ensemble des démarches nécessaires tendant à l’assignation de l’opérateur et des cautions aux fins de les voir condamner, de manière solidaire, au paiement de la créance.
En parallèle, la période de conciliation est toujours en cours. Cette procédure est suivie activement par notre avocat qui continue de solliciter la transmission d’informations relatives aux opérations. Pour rappel, toute personne appelée à la procédure de conciliation ou qui, par ses fonctions, en a connaissance est tenue à la confidentialité."

Ca fait trois mois, je pense que c'est encore un peu court pour que ClubFunding s'aperçoive que les trente jours sont passés.

 

[InvestisseurInquiet]

Au moins ils font quelque chose... Contrairement à CF qui n'a toujours pas assigné l'opérateur et pense que l'argent va revenir tout seul...

L'autre différence, c'est que Raizers a fait perdre 4,3 M€ (données Hellocrowdfunding), alors que ClubFunding a fait perdre 11,5 M€, auxquels il faut possiblement rajouter les projets HK Group qu'ils ont mis dans leur fond CFAM#1.
ClubFunding doit donc demander très gentiment...

 

[InvestisseurInquiet]

Tiens d'ailleurs en parlant de CFAM#1, la valorisation au 31 décembre 2023 n'est toujours pas sortie.
Ca demande du travail et de la réflexion d'habiller la mariée...