Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[CharlyBgood]

Bonjour à tous,

Quelles plateformes recommandez-vous pour débuter ? Disons que je compte placer au total entre 3 000 et 5 000 €. Je suis inscrit sur Lendopolis, mais je n'ai pas franchi le pas.

Avez-vous déjà eu des prêts non remboursés ? Avons-nous suffisamment de recul sur le financement participatif ?

A partir de quel taux cela vaut le coup d'y aller selon vous ?

Hello,

moi je te conseille Wiseed, mais d'autres te diront Clubfunding, voire d'autres opérateurs.
1°) je te conseille de relire tout ou partie de cette file de forum: tu y trouveras matière pour tes nombreuses questions.
2°) Au delà des plate-formes ce sont les projets qui te parleront ... ou pas: même bien coté, un projet peut ne pas te plaire, il y a une forme de subjectivité.
3°) Pour le niveau des taux, c'est un faux pb, en réalité: il te faut choisir le meilleur tryptique: rendement-risque-convictions

Et surtout, à un moment, bah ... il faut se lancer !

Et bien sûr, jamais + de 1000€ à la fois.

C'est pour ça que perso, je préfère Wiseed: on peut y aller par tranche de 100€, c'est l'opérateur le + expérimenté (> 8 ans), et je trouve leur suivi des projets très sérieux.

Fais toi ton idée.

Belle fin d'année, meilleurs voeux participatifs.

 

[poam5356]

Bonjour à tous,
Quelles plateformes recommandez-vous pour débuter ? Disons que je compte placer au total entre 3 000 et 5 000 €. Je suis inscrit sur Lendopolis, mais je n'ai pas franchi le pas.
Avez-vous déjà eu des prêts non remboursés ? Avons-nous suffisamment de recul sur le financement participatif ?
A partir de quel taux cela vaut le coup d'y aller selon vous ?

Bonjour,
Placer au total... Sous entendu par souscription, ou en tout?
Si c'est en tout, avec des plateformes qui ont souvent des tickets d'entrée à 1000€, vous aurez vite atteint votre objectif.
Vous pouvez vous inscrire sur Wiseed, le ticket à à 100€ mais ils prennent 0,9% de frais par souscription.
Dans les plateformes à 1000€ le ticket : Clubfunding, Monego, Fundimmo, Homunity, je pense que Monego et Homunity proposent souvent des projets qui sont top.
par top, j'entends bien situés, préco élevée, documentation fournie (surtout pour Homunity), et fréquence des projets pour Homunity.
Clubfunding donne beaucoup dans les marchands de biens... C'est souvent un peu spécial, les marchands de biens.
Fundimmo me paraît être un peu à la traine depuis cet automne.

Prêts remboursés : A ce jour, aucun défaut pour moi avec 51 prêts remboursés (commencé il y a 3 ans) et 79 prêts actuellement en cours.

Pour le taux : Le taux moyen doit être à 9%.
Plus le taux est bas, plus le projet est secure... Je trouve que sous 8%, la rémunération n'est quand même plus suffisante en rapport avec la durée d'immobilisation des fonds.
8 est limite, 9 est courant et correct, et à partir de 10% il faut faire attention.

 

[CharlyBgood]

Plus le taux est bas, plus le projet est secure... Je trouve que sous 8%, la rémunération n'est quand même plus suffisante en rapport avec la durée d'immobilisation des fonds.
8 est limite, 9 est courant et correct, et à partir de 10% il faut faire attention.

Oui Poam a raison effectivement: quand c'est < à 8%, on a net en poche du 5,60% après flat-tax pour un risque quand même tjs existant qq soit le projet.

 

[Franck69]

Bonjour à tous,

Quelles plateformes recommandez-vous pour débuter ? Disons que je compte placer au total entre 3 000 et 5 000 €. Je suis inscrit sur Lendopolis, mais je n'ai pas franchi le pas.

Avez-vous déjà eu des prêts non remboursés ? Avons-nous suffisamment de recul sur le financement participatif ?

A partir de quel taux cela vaut le coup d'y aller selon vous ?

Bonjour Julien.

Pas grand chose à te dire de plus que Charly et Poam.
En effet prendre le temps de relire le début de ce forum.
Pour te "rassurer" j'étais comme toi, il y a quelques mois.
J'ai attaqué en Novembre en choisissant tout d'abord quelles plateformes (pour ma part Hommunity, Monégo, Fundimmo, Lymo, Wissed et Clubfunding).
Puis je me suis lancé en m'aidant (et encore merci) de quelques grilles d'évaluations présentent ici.
Donc depuis Novembre 4 projets pour ma part. 3 à 9% et 1 à 10%
Jamais investis sur Wissed à cause des frais ^^
Je rajouterais que pour ma part je n'ai pas un besoin "vitale" de cet argent car possible de perte totale, et que mon épargne de précaution étant ok pour moi, je cherchais à diversifier mes placements.

 

[Franck69]

Prêts remboursés : A ce jour, aucun défaut pour moi avec 51 prêts remboursés (commencé il y a 3 ans) et 79 prêts actuellement en cours.

Bonjour Poam.
Waou c'est vraiment un super ratio dis donc ^^
Car même avec un ou deux projets qui malheureusement ne pourraient aboutir (pourvu que je ne sois pas un chat noir) tu as vraiment bien réussi ce placement !
Ton taux moyen net est de combien au final ? (pour les 51 projets)
Mieux que l'AV ou que d'autres placements finalement ^^
Belle fin d'année

 

[baffer]

Donc depuis Novembre 4 projets pour ma part. 3 à 9% et 1 à 10%
Jamais investis sur Wissed à cause des frais ^^

Bonjour,
Comme évoqué dans le message #1719 de cette fil de discussion, atttention à ne pas porter trop d'importances sur la partie "frais" pour Wiseed. Contrairement à d'autres plateformes (Homunity, Monego notamment) , Wiseed applique des intérêts composés qui viennent annihiler les frais si la durée d'investissement est d'au moins 24 mois.

Par contre je vous rejoins, à durée d'investissement courte (<= 12 mois), et à niveau de qualité identique entre deux projets, il vaut mieux privilégier le projet qui n'est pas sur Wiseed.

 

[poam5356]

Waou c'est vraiment un super ratio dis donc ^^
Car même avec un ou deux projets qui malheureusement ne pourraient aboutir (pourvu que je ne sois pas un chat noir) tu as vraiment bien réussi ce placement !
Ton taux moyen net est de combien au final ? (pour les 51 projets)
Mieux que l'AV ou que d'autres placements finalement ^^

Bonsoir Franck69,
pour l'instant, et officiellement, il n'y a qu'un seul projet en défaut en immobilier participatif. Et la faute n'est pas à la partie immobilière, mais au fait que le promoteur était aussi industriel et construisait des modules qu'il assemblait pour faire des maisons.. C'est l'industriel qui a fait faillite et entrainé les 2 projets immobiliers qu'il avait en cours dans la même faillite.
En conséquence de quoi, ce qui te semble être un super ratio ne me paraît être que la norme de ce que l'on peut attendre en participatif immobilier : 0 défaut.
Tu fais peut-être l'amalgame avec le prêt participatif aux PME, non?
Le taux moyen sur les 51 projets... Aucune idée. De temps en temps je liste les projets que j'ai en cours et je calcule un rendement approximatif et instantané.
Au dernier calcul, il était de 8% brut, mais il y avait plus d'EnR à l'époque (il y a 1 an), et quelques prêts aux PME.
C'est par eux que j'avais commencé, et vite arrêté en lisant les commentaires de ceux qui y ont investi pas mal et rapporté des taux de défauts ahurissants... 10% à 15% de défauts.
Malheureusement pour moi, mon seul vrai couac est venu de là où je ne m'y attendais pas : des EnR!! J'ai paumé 1000€ cette année chez Enerfip. Finalement, c'est peut-être un bien pour un mal!
Je ne fais plus que de l'immobilier. EnR, c'est devenu impossible, sauf à habiter au Sud de Lyon. PME, j'ai abandonné, sauf encore de temps en temps chez Vatel, mais c'est plutôt des ETI chez eux, donc moins risqué.
Je suis maintenant à 80% en immobilier. Le reste, principalement des EnR s'éteint doucement.
En tout : 158 projets en cours.
Avec plus d'immobilier, le taux doit être maintenant un peu plus élevé, sans doute autour de 8,5% en global... Et en brut!
Oui, c'est mieux que de l'AV.. mais c'est ce que je voulais : avoir de la performance sur une épargne disponible.

 

[CharlyBgood]

En tout : 158 projets en cours.

Quelle boulimie !
Et moi qui me croyais pas mal avec mes 112 !
Mais il y a de l'invt en capital dedans (60), puis 17 "lend" PME dont 1 encore en défaut, et 35 "immo".
le taux de rendement annualisé ressort exactement à 4 ,73%, étant entendu qu'il y a des crash en crowd-equity (actions), et bcp d'intérêts courus non échus.

 

[investor4ever]

Bonsoir des avis sur Le Colombier à Allauch proposé sur IMMOCRATIE s'il vous plaît?

 

[poam5356]

Bonsoir,
Pas inscrit sur Immocratie... Je ne vois pas le projet. Je suppose qu'il faut l'être pour accéder aux projets en cours.

 

[investor4ever]

Bonsoir,
Pas inscrit sur Immocratie... Je ne vois pas le projet. Je suppose qu'il faut l'être pour accéder aux projets en cours.

Il s'avère que ce projet n'était accessible que pour certains inscrits. J'ai reçu le projet par mail.
C'était un projet de promotion immobilière avec une pré-commercialisation de 100%

 

[Julien954]

Merci à tous pour vos retours.

Je me suis inscrit aux plateformes que vous m'avez recommandées. Je vais continuer à observer.

Comment expliquer le taux de 8 à 10 % quand les prêts immobiliers aux particuliers sont nettement inférieurs ? Pourquoi choisir le financement participatif et pas un établissement de crédit ? J'aimerais comprendre.

 

[Julien954]

Et que se passera-t-il si la BCE remonte ses taux ?

 

[BobbyO]

Bonne question
Tout dépend de l'ampleur. Mais dans le principe,
hausse des taux
= ralentissement économique
= certains promoteurs ne pourront pas commercialiser leur projet ou bien diminueront leur marge pour le faire
= certains promoteurs n'auront plus suffisamment de fonds propres
= ils ne rembourseront pas ou partiellement leur emprunt crowdfunding
= votre taux de placement en moyenne de disons 9% sera bien impacté.

Conséquences :

• Diluer le risque par le nombre de projet
• Ne jamais compter sur son argent à court terme car les durées pleuvent s'allonger
• Privilégier les projets courts et sécurisés en terme de commercialisation
• Faire attention à la solidité des promoteurs

Simple ?

 

[BobbyO]

Merci à tous pour vos retours.

Je me suis inscrit aux plateformes que vous m'avez recommandées. Je vais continuer à observer.

Comment expliquer le taux de 8 à 10 % quand les prêts immobiliers aux particuliers sont nettement inférieurs ? Pourquoi choisir le financement participatif et pas un établissement de crédit ? J'aimerais comprendre.

Le taux s'explique par le risque et l'illiquiditė. L'argent sert à renforcer les fonds propres du promoteur, qui peut ensuite d'obtenir un prêt bancaire. --> obtention d'un fort effet de levier

 

[Msimmo]

Comment expliquer le taux de 8 à 10 % quand les prêts immobiliers aux particuliers sont nettement inférieurs ? Pourquoi choisir le financement participatif et pas un établissement de crédit ? J'aimerais comprendre.

Sur un projet qui nécessite un financement global de 100, la banque ne prêtera que 70 (par sécurité) et demandera au promoteur de financer avec ses fonds propre 30.

Plutôt que de sortir 30 de sa poche, le promoteur finance disons 10 et fait appel au crowdfunding pour les 20 suivants.
En contrepartie il lui reste 20 en fond propre pour mener à bien 2 autres projets.

Par apport au taux d'intérêt, la banque n'a prêté que 70% des fonds et est prioritaire sur les obligataires en cas de défaut.
En contrepartie de ce risque accrue et pour permettre l'effet de levier au promoteur sur d'autres projets, le crowdfunding est financé à hauteur d'un intérêt élevé.

 

[crowdfundeal]

Bonjour
A ce jour et depuis 3 ans, je suis à environ 30% d'encours sur sur wiseed , le reste proportionnellement sur Koregraf, Fundimmo, Annaxago, Cubfunding, Lymo, Homunity, et accessoirement immocratie

1 seul programme en très grand retard chez wissed que je comptabilise en défault ( CORSEA Promotion )
Environ 50% de remboursement global toute plateforme confondues
Je n'ai pas réussi à calculer avec précision le TRI global net de défaut car projet à 12, 18, 24 et + , mais je dois être à à la louche à environ 7% à 8% brut avant impôts et net de défaut .

J'ai testé le crowdlending ( prêts au PME ) pendant 1 à 2 ans ans sur environ 300 projets . Je pense finir en perte a la fin du dernier remboursement en , j'ai donc tout stopper depuis plus d'1 an.

Conclusion: Je crois encore au crowdfunding immo , mais j'ai réduit la voilure sur investissement . La prime de risque diminue chaque année et la qualité des projets me semble de plus en plus aléatoire, baisse des rendements, augmentation des marchands de biens, et bilans de plus en plus chargés de dettes .....


Voila pour mon retour d'expérience

 

[poam5356]

Et que se passera-t-il si la BCE remonte ses taux ?

Pas grand chose, sur un plan uniquement financiers.
Il faut faire la différence entre un prêt immobilier accordé au particulier et prêt accordé au promoteur immobilier. Pour le particulier, le prêt est généralement sur longue période, 20 ans et +. Les taux d'intérêts ont alors une incidence non négligeable du fait de la durée du prêt.
Pour le promoteur, les prêts sont sur courte durée, en principe sur la durée du chantier (2 à 3 ans) et ne couvrent qu'une partie du projet, souvent pas plus de 40% du tout.
Une remontée des taux aurait un faible impact sur le coût du crédit accordé, surtout que les taux courts sont moins élevés, et varient moins que les taux longs.
Par contre, des taux plus élevés pour les particuliers réduit le nombre d'acquéreurs solvables... Ce qui impacte directement la capacité du promoteur à vendre tous ses lots, surtout si l'immeuble se trouve déjà dans une zone à faible attractivité.
Ce qui pourrait inciter les banques à durcir les conditions d'octroi des prêts aux promoteurs.
En conséquence de quoi, certains promoteurs verraient alors leur activité se réduire du fait de crédits refusés sur leurs projets les plus risqués.
C'est la raison pour laquelle je privilégie les projets avec une préco importante et dans des zones ou l'attractivité y est élevée.
C'est aussi la raison pour laquelle je ne donne pas suite aux projets sans crédit bancaire... Le fait que la banque finance le promoteur signifie qu'elle l'a déjà ausculté et n'y a rien trouvé d'anormal. C'est une forme de sécurité pour nous qui n'avons pas accès aux mêmes données sur le promoteur que ne pourra l'avoir la banque.
Reste le cas des marchands de biens qui se passent souvent de prêt bancaire.

 

[arthus]

Bonjour à tous et meilleurs voeux,

Actuellement petit investisseur uniquement en immobilier participatif, je viens de voir 2 projets ENR sur Wiseed.
Je ne suis pas présent sur cette plateforme, ni sur ce type de projet jusqu'à maintenant et aimerais un retour sur celle-ci mis à part le prélèvement de 0,9%.
Je crois que Charly, tu dois avoir accès aux 2 projets qui vont être lancés car ils sont réservés aux habitants de notre région.
Merci d'avance

 

[CharlyBgood]

Bonjour à tous et meilleurs voeux,

Actuellement petit investisseur uniquement en immobilier participatif, je viens de voir 2 projets ENR sur Wiseed.
Je ne suis pas présent sur cette plateforme, ni sur ce type de projet jusqu'à maintenant et aimerais un retour sur celle-ci mis à part le prélèvement de 0,9%.
Je crois que Charly, tu dois avoir accès aux 2 projets qui vont être lancés car ils sont réservés aux habitants de notre région.
Merci d'avance

Hello,
exact.
J'ai été approché par Wiseed parce que j'ai ma résidence principale en Drôme.

Je connais bien les 2 endroits en particulier Cruas-Meysse la centrale nucléaire le long du Rhône: bon c'est bonnard comme placement avec EDF derrière, j'y serai allé si c'était des obligations amortissables, mais là, tu prêtes du pognon, et tu revois rien avant 4 ans: ça me fait bcp trop long, c'est vraiment dommage.
Car ces projets écolos me parlent et le risque est vraiment très faible, et d'ailleurs mal rémunéré:
5,5% - 0.90% de FE Wiseed - 30% de flat = 3,22% net-net

Je ne vais désormais en crowdlending que sur des projets <ou= 18 mois.
Car à l'extrême opposé j'investis dans du crowd-equity (je me fabrique un peu mes propres Fcpi en qq sorte), et là le retour (si retour il y a) c'est 8 - 10 ans.