Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[poam5356]

Bonjour,
2 projets intéressants :
- Wiseed en privé : les terrasses du Chevalet
- Club funding : Coeur de village
Mes notes :

Afficher la pièce jointe 5718
J'ai investi sur le premier et le 2ème (très bonnes notes) ce sera pour demain
@+

J'ai cliqué sur les Terres du Chevalet, mais le clic n'a pas été pris en compte... J'ai recliqué, et suis toujours en attente avec 114 personnes avant moi.... Vu la petite somme cherchée, je vais être bientôt éjecté. Pas grave, ce sera pou run autre projet chez eux.

 

[Alain Crowdfundkraut]

L'ouverture sur Clubfunding est prévue pour qu'elle heure ?

 

[DryClepsydra]

L'ouverture sur Clubfunding est prévue pour qu'elle heure ?

11h00 demain d'après leur courriel.

 

[Manu215]

Score de Poam pour Coeur de Village :

- Marge opérationnelle 16%/Cash flow 25% : +2
- Préco 58% CA : -2
- Ancienneté promoteur 1978 : +1
- Département 62 : 0
- Attractivité ville Sailly-sur-la-Lys : 0
- Taux 9% : 0
- Durée 24 mois : 0
- Capital social 3000 k€ : +1
- Gearing INNOVAN 1,3 : -1
------------------------------------------
TOTAL : +1

Observations :
- 3 projets de ce même promoteur déjà remboursés et 9 en cours (2 seront remboursés en février 2020), tous avec Clubfunding
- ITI de -2%

 

[uraxyd]

Bonjour,
demain il y a un projet de marchand de bien sur humonity localisé a la Rochelle. Vente a la découpe d'un immeuble bien situé en centre ville. 12% sur 12mois et preco de 55% en CA. Vous en pensez quoi ?

 

[poam5356]

Homunity : Z'êtes sûr? Rien reçu d'eux.

 

[White Rabbit]

Homunity : Z'êtes sûr? Rien reçu d'eux.

C'est chez Upstone

 

[poam5356]

Ah oui, effectivement. Je l'avais vu, mais retenu le nom du projet "Villeneuve" comme étant aussi le nom de la ville du projet.
Mes indicateurs me donnent un mauvais résultat (-3), donc je passe mon tour.

 

[Msimmo]

Score de Poam pour Coeur de Village :

- Préco 58% CA : -2

TOTAL : +1

Observations :
- 3 projets de ce même promoteur déjà remboursés et 9 en cours (2 seront remboursés en février 2020), tous avec Clubfunding
- ITI de -2%

Toujours un exercice difficile de faire rentrer des projets différents dans ces cases...

Sur le projet coeur de village, en ne tenant compte que de la 1ere tranche avec permis, on a plutôt 75% de commercialisation (88% avec les options).
Alors si la seconde tranche est en attente de permis (mais cela devrait ne pas poser de problème avec la mairie...)
il faut certainement évaluer le CA commercialisé entre 57% et 75%

 

[poam5356]

J'ai souscrit au projet ce matin.
J'arrive à un total de +2 parce que je prends une préco à 67%.
Un % qui prend en compte la commercialisation effective, 57%, + les options. Les plateformes annoncent, en général, le % le + élevé, celui correspondant aux réservations fermes + les marques d'intérêt.. Appelons-les pompeusement les options. Donc, pour être cohérent, je prends aussi le chiffre le + élevé.
Ce chiffre de 57, ou 67%, est calculé sur la tranche modifiée à 36 + 10 = 46 lots en sachant qu'aucun des 10 lots supplémentaires n'est, pour l'instant, réservé (voir le détail en page 11 du pdf).
Sinon, en nombre, il n'y a que 4 lots qui restent disponibles sur les 36 de la tranche prévue au départ. Etant dans la même zone de prix, on aurait alors pratiquement du 90% de préco.
L'augmentation de taille de cette 1ère tranche étant récente, on peut se douter qu'elle va vite trouver preneur... Surtout que d'autres tranches vont suivre pour arriver aux 264 logements à terme.

 

[Manu215]

Toujours un exercice difficile de faire rentrer des projets différents dans ces cases...

C'est vrai.
Mais on a ici des critères objectifs, il faut juste essayer de prendre du recul ensuite.
Perso, malgré le très bon score de Bobby, et le score plus modéré mais positif de Poam, je n'y suis pas allé, ça ne m'emballe pas (et c'est totalement subjectif...).
Bref, je le sens pas (et sans doute à tord).

Il ne me reste que 2 projets à trouver, et j'aimerais qu'ils soient au top, ce qui n'était pas le cas ici...

 

[DryClepsydra]

C'est vrai.
Mais on a ici des critères objectifs, il faut juste essayer de prendre du recul ensuite.
Perso, malgré le très bon score de Bobby, et le score plus modéré mais positif de Poam, je n'y suis pas allé, ça ne m'emballe pas (et c'est totalement subjectif...).
Bref, je le sens pas (et sans doute à tord).

Il ne me reste que 2 projets à trouver, et j'aimerais qu'ils soient au top, ce qui n'était pas le cas ici...

Idem, tout en sachant que le projet est toujours en cours à cette heure (74%).

Trois de mes projets vont se rembourser au S1 2020 et il faut que je trouve où les réinvestir.
Force est de constater qu'il y a de moins en moins de projet à 12 mois (et -), c'est regrettable. J'espère qu'ils seront à nouveau proposés sous peu.

 

[BobbyO]

Vous avez raison, les scores ont leur importance mais ne font pas tout. Et se servir de son feeling est tout à fait respectable.
Est-ce que vous pouvez essayer de donner plus de détails sur le "je ne le sens pas" svp ? Il y a forcément quelques infos qui vous ont chatouillé, un détail...
Il m'arrive d'avoir ces sensations, mais il y a toujours quelque chose de plus précis. Ça peut-être la tête du dirigeant d'ailleurs ou autres détails irrationnels
Merci de votre retour.

 

[DryClepsydra]

Vous avez raison, les scores ont leur importance mais ne font pas tout. Et se servir de son feeling est tout à fait respectable.
Est-ce que vous pouvez essayer de donner plus de détails sur le "je ne le sens pas" svp ? Il y a forcément quelques infos qui vous ont chatouillé, un détail...
Il m'arrive d'avoir ces sensations, mais il y a toujours quelque chose de plus précis. Ça peut-être la tête du dirigeant d'ailleurs ou autres détails irrationnels
Merci de votre retour.

Avec plaisir.
Je vous suis reconnaissant d'avoir publié en détails vos grilles d'évaluation. Je pense qu'elles ont d'importants mérites, dont celui d'uniformiser nos critères ainsi que leur pondération, tout en stimulant le débat. Cela donne moins l'impression d'une discussion « à la criée » où chacun soulève dans le désordre et anarchiquement des critères liés à tel ou tel projet. Merci donc de nous avoir communiqué les chiffres sur CŒUR DE VILLAGE, cela m'a fait m'y intéresser.

À titre personnel, et même si j'ai déjà souscrit sur des durées similaires assez récemment, je suis réticent aux projets qui affichent une durée supérieure à 18 mois. Tout simplement parce que cette durée peut en général être augmentée de 6 mois, selon les termes des contrats d'émission, ce qui nous amène à 24 mois de projet. Sauf erreur de ma part, ce type de « rallonge » n'est pas considéré comme un véritable retard par les plateformes et par l'agrégateur du crowdfunding immobilier car elle est prévue contractuellement. Il n'y a donc pas de chiffres statistiques sur le recours réel à ces pratiques mais j'imagine que leur utilisation n'est pas exceptionnelle.

Transposons le raisonnement aux projets à 24 mois théoriques. Cela nous amène à 30 mois. Une exposition aussi longue ne m'intéresse pas pour des motifs tenant à la prévisibilité du marché à moyen et long terme.

Vos grilles d'analyse et d'évaluation prennent d'ores et déjà en compte ce critère des 24 mois et ne le traitent pas favorablement. Mais c'est là que l'on touche aux limites de cet outil, à savoir le critère subjectivement dirimant. D'où l'intérêt du détail des calculs de votre grille.

Ce qui a conforté mon opinion, c'est également le fait que le promoteur a visiblement 9 autres projets en cours (tous avec Clubfunding), selon le post de Manu215.

Enfin, et je confesse que ce critère n'est pas très savant, je me méfie désormais des projets qui ne font pas 50% d'investissement dès la première minute d'ouverture (!). Nous sommes à J+1 et toujours à 75%, ce qui me semble rare pour Clubfunding, surtout pour une enveloppe assez faible (300.000 euros). Cela peut toutefois s'expliquer par la période de vacances.
N'oublions pas que le montant moyen investi sur Homunity est de 3.664 euros ; il ne doit pas être bien différent sur Clubfunding. Cela signifie à mon sens que les « gros poissons » ne se sont pas précipités sur CŒUR DE VILLAGE.

 

[BobbyO]

Merci pour vos réponses. Très intéressant
Si je reprends les différents points :

• La durée : je suis également méfiant sur les longues durées. On n'est pas à l'abri d'un retournement du marché immobilier, autant privilégier les durées courtes. C'est pour cela que j'ai mis des poids sur mes critères dans le fichier excel. Celui de la durée est peut-être trop faible.
• Le nombre de projets en cours : je me suis aussi fait cette réflexion. Est-ce un plus ou un risque ? Difficile à dire en effet. Je me dis que ce risque est reflété dans le ratio dettes / fonds propres ou ratio de solvabilité. J'ai mis un poids fort sur le ratio gearing d'ailleurs
• La rapidité de souscription : j'avoue être surpris par la lenteur sur le projet de clubfunding et j'aimerais bien avoir les raisons (vacances ?, lieu ?, autre ?). Mais je ne m'arrête pas à ça pour 2 raisons : 1. commencer à suivre ce que font les autres est la meilleure façon de se planter, c'est comme cela que les bulles naissent et c'est une forme de déresponsabilisation de soi-même. Par contre, cela n'empêche pas de comprendre pourquoi la "foule" agit de cette manière. 2. Avec ce raisonnement, beaucoup de projets nous passent sous le nez (wiseed ou monego par exemple)

Quoi qu'il en soit tout cela ne reste qu'une évaluation et réduction des risques, il peut se passer tellement de choses sur ces projets immobiliers...

 

[Manu215]

Merci DryClepsidra...

Mes raisons du "je ne le sens pas" sont bien moins factuelles, il s'agit plutôt d'un ressenti général.

Quand je me suis intéressé au projet, j'ai d'abord constaté que la zone est ce qu'on pourrait appeler un territoire perdu de la République.
L'ITI est négatif, ce qui n'est pas étonnant.

Alors certes, ce projet "Coeur de Village" est très ambitieux et tout simplement énorme.
Je suis tombé sur un article de la Voix du Nord qui précise qu'on parle d'un projet de cette envergure à Sailly sur la Lys depuis à peu près 25 ans.
La volonté du maire actuel a été grande puisque ce projet voit enfin le jour.
Et cette volonté publique est, à mon avis, un point positif pour ce projet.

Voici un autre article, plus récent, de 2016 : [lien réservé abonné]

Alors maintenant pour l'aspect crowdfunding, investissement risqué, je trouve que ce projet est très ambitieux, même si le promoteur a un chiffre d'affaire qui ne rigole pas.

Le problème, c'est que ce même promoteur a beaucoup d'autres projets immobilier en cours, ne serait-ce que par les levées de fonds qu'il a fait via Clubfunding. Si on creuse encore un peu plus, on apprend qu'il y a aussi une levée de fonds sur Anaxago, et il n'est pas inintéressant de regarder la nature même de ce projet : [lien réservé abonné]
Des sommes "modestes" pour tous ces projets, mais tout de même.

La durée d'investissement ne me gêne que modérément car si je place cet argent sur du crowdfunding, c'est que je n'en ai pas besoin ni à court terme ni à moyen terme. Donc 24 mois, ça me convient plutôt.

On peut donc espérer que ce projet voie le jour et que cela permettra de dynamiser cette zone géographique. Reste que la gare la plus proche est à près de 100 km...

Bref, rien de bien caractérisé, c'est un sentiment général.
Et pour mes deux derniers projets à trouver, je voudrais qu'ils soient un peu plus "désirables"...

 

[BobbyO]

Merci manu,
Je trouve vos arguments parfaitement factuels. Je n'avais pas été si loin à propos du projet de la mairie. Je retiens donc 2 points :

• La prise en compte de l'ITI, que j'avais dans ma note "facilité de commercialisation" mais de manière un peu noyée. Je m'aperçois que ma note de 3 est trop forte, 1 ou 2 aurait été plus juste. Je me demande si ce n'est pas ce point qui explique le manque d'entrain dans les souscriptions. Dans une optique d'anticipation d'un retournement immobilier, je vais peut-être renforcer le poids de cet indicateur
• La complexité du projet : à la vue de l'historique de l'affaire, la note de 3 était plus adaptée

En tous cas merci pour vos retours, cela ne change pas le fait d'avoir investi sur ce projet mais cela affine les réflexions sur le jugement des projets en général

 

[Msimmo]

Reste que la gare la plus proche est à près de 100 km...

Lille est à 25km mais c'est vrai que c'est la grande banlieue et que même s'il y a un bus, sans la voiture c'est compliqué.

 

[Manu215]

Merci Bobby pour le retour

Lille est à 25km mais c'est vrai que c'est la grande banlieue et que même s'il y a un bus, sans la voiture c'est compliqué.

Ah mais oui, c'est exact... (c'est marqué dans le document en plus...)

Quand on tape dans google "gare de Sailly sur la Lys" on tombe sur la gare d'Abbeville située à 107 km d'après googlemap (c'est un site de démarches administratives).
Peut-être que Sailly sur la Lys dépend administrativement de cette gare et non de la gare de Lille pourtant plus proche.

Quoiqu'il en soit, que ce soit de Lille ou d'Abbeville, Sailly sur la Lys n'est reliée par aucun transport en commun, qu'il soit ferré ou routier...

 

[Julien954]

Bonjour à tous,

Quelles plateformes recommandez-vous pour débuter ? Disons que je compte placer au total entre 3 000 et 5 000 €. Je suis inscrit sur Lendopolis, mais je n'ai pas franchi le pas.

Avez-vous déjà eu des prêts non remboursés ? Avons-nous suffisamment de recul sur le financement participatif ?

A partir de quel taux cela vaut le coup d'y aller selon vous ?