Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[baffer]

... c'est bonnard comme placement avec EDF derrière, j'y serai allé si c'était des obligations amortissables, mais là, tu prêtes du pognon, et tu revois rien avant 4 ans: ça me fait bcp trop long, c'est vraiment dommage.
Car ces projets écolos me parlent et le risque est vraiment très faible, et d'ailleurs mal rémunéré:
5,5% - 0.90% de FE Wiseed - 30% de flat = 3,22% net-net.

Je confirme que dans l'EnR, la plupart du temps, la fourchette des taux qu'on trouve est comprise entre 4 et 6% (c'est en tout cas ce que j'ai constaté sur des plateformes spécialisées type Lendosphere ou Enerfip).

Donc 5,5% pour un acteur comme EdF renouvelables c'est plutôt très bon. Pour info, d'après les stats de 2019 (Cf ici [lien réservé abonné]), EdF est 5eme dans la production d'énergie solaire. On investit donc sur quelque chose de plutôt "secure" (ce qui n'est pas toujours le cas malgré ce qu'on pourrait penser lorsqu'on compare les taux avec du crowdfunding immobilier. Poam peut en témoigner avec les projets "Greenloc" qui ont capotés).

Après certes ce n'est pas du prêt amortissable comme le regrette Charly mais en contrepartie le montant final est plus intéressant (1238,82 pour 1000€ investit en prêt in fine versus 1116,31 en prêt amortissable si mes calculs sont exacts (auquel il faut retrancher 9€ de frais Wiseed)).

Au final j'aurais tendance à dire que pour des projets d'EnR c'est plus une question de sensibilité car le taux sera toujours moins intéressant que pour du crowdfunding immobilier donc si on considère uniquement ce critère on passera son chemin.

PS : c'est aussi une question d'opportunités car il s'agit souvent des projets restreints à certaines zones géographiques et il faut habiter au "bon endroit". Perso, en Bretagne le nombre de projets dispo est très limité (c'est pourtant pas le vent qui manque ... mais bon pour le soleil je peux pas en dire autant ;-))

 

[CharlyBgood]

Donc 5,5% pour un acteur comme EdF renouvelables c'est plutôt très bon. Pour info, d'après les stats de 2019 (Cf ici [lien réservé abonné]), EdF est 5eme dans la production d'énergie solaire. On investit donc sur quelque chose de plutôt "secure" (ce qui n'est pas toujours le cas malgré ce qu'on pourrait penser lorsqu'on compare les taux avec du crowdfunding immobilier. Poam peut en témoigner avec les projets "Greenloc" qui ont capotés).

C’est juste. Moi j’ai 2 projets de centrales photovoltaïques en défaut, sur 5 invts: l’1 semble en bonne voie d’apurement. Pour l’autre s’annonce + compliqué à recouvrer.

Là c’est vrai que c’est bcp + serein.

 

[arthus]

C'est vrai que porté par EDF je me dis que c'est plus sûr, ai-je raison de penser cela ?
Quels sont les risques potentiels sur ce genre de projets ENR de centrales photovoltaïques ?
Charly: les projets en difficulté étaient portés par quel groupe ?

 

[moietmoi]

Bonjour, avez vous vu l'offre de rentrer au capital de Lymo? sans doute réservée aux fidèles, qu'en pensez vous?

 

[lopali]

Bonjour, avez vous vu l'offre de rentrer au capital de Lymo? sans doute réservée aux fidèles

Je n'ai aucune bille chez eux. Je l'ai aussi reçue. Ils tapent large...

qu'en pensez vous?

Je préfère le CAC40.

 

[moietmoi]

Je n'ai aucune bille chez eux. Je l'ai aussi reçue. Ils tapent large...

Non, ils ont remarqué que tu es un profil intéressant....

 

[CharlyBgood]

Charly: les projets en difficulté étaient portés par quel groupe ?

Des petits opérateurs régionaux (PME):

ELYADE FINANCES 7:
initialement prévu: 5.50% / an pour 60 à 84 mois
depuis 08/2017, quasiment 100% apuré manque + que 12% du capital

DBI INVESTISSEMENTS:
initialement prévus: 6% / an pour 60 à 72 mois
depuis 11/2016, j'ai juste reçu un an d'intérêts et c'est tout; l'affaire est à la barre du tribunal et entre les avocats. Wiseed fait le boulot pour faire activer les cautions; lesquelles usent de tous les recours possibles pour se départir.

 

[baffer]

Reçu ce jour par mail de la part de Wiseed : "
Chers WiSEEDers, compte tenu des informations avérées que vous nous avez fait remonter suite à la mise en ligne du projet Balzac et Beaucastel et de notre volonté de toujours vous proposer des investissements les plus fiables possibles, nous avons pris la décision, de retirer ce dossier de la plateforme.

Nous tenons à vous confirmer qu’un audit rigoureux a été effectué et nos procédures d’audit ont été respectées. Nous avions bien connaissance de l’état acceptable d’endettement du promoteur, documents à l’appui. Au moment de l’audit, aucun élément ne remettait en cause la solidité du dossier. Nous avions d’ailleurs déjà eu une sortie positive avec ce promoteur."

Pour info, plusieurs membres de la plateforme ont remonté des problèmes liés au non-remboursement d'un projet en cours pour ce promoteur (Haussmann Group) sur la plateforme Anaxago (cf détail ici [lien réservé abonné]).

Ca confirme qu'il faut rester vigilant sur les projets proposés par les plateformes.

 

[CharlyBgood]

Reçu ce jour par mail de la part de Wiseed : "
Chers WiSEEDers, compte tenu des informations avérées que vous nous avez fait remonter suite à la mise en ligne du projet Balzac et Beaucastel et de notre volonté de toujours vous proposer des investissements les plus fiables possibles, nous avons pris la décision, de retirer ce dossier de la plateforme.

Nous tenons à vous confirmer qu’un audit rigoureux a été effectué et nos procédures d’audit ont été respectées. Nous avions bien connaissance de l’état acceptable d’endettement du promoteur, documents à l’appui. Au moment de l’audit, aucun élément ne remettait en cause la solidité du dossier. Nous avions d’ailleurs déjà eu une sortie positive avec ce promoteur."

Pour info, plusieurs membres de la plateforme ont remonté des problèmes liés au non-remboursement d'un projet en cours pour ce promoteur (Haussmann Group) sur la plateforme Anaxago (cf détail ici [lien réservé abonné]).

Ca confirme qu'il faut rester vigilant sur les projets proposés par les plateformes.

Oui je viens de voir ça moi aussi: dingo mais bravo la communauté WISEED !

Ça c’est de la marque chaude !

 

[Maju]

Procédure à revoir donc, en espérant qu'ils en tiennent compte. Bravo à la communauté j'espère qu'ils auront droit à une rétro commission pour leur audit

 

[BobbyO]

hello ,
je découvre un peu ce milieu . est ce que ce projet [lien réservé abonné]correspond à du crowfounding.

quelqu'un connait il ?

ils précisent que :
"La souscription des offres financières Novaxia se fait exclusivement par l’intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine indépendants, cabinets de consultants, banques ou tout autre intermédiaire avec le statut de Conseiller en Investissement Financier."

donc je me demandais à quoi ca correspondait .

Une adresse en http non sécurisé ?!!??
Je fuis tout de suite, ça pue

 

[CharlyBgood]

Une adresse en http non sécurisé ?!!??
Je fuis tout de suite, ça pue

Chez moi ça ressort en https donc sécurisé.

Et on avait répondu: Novaxia fait des clubs-deals dans des murs d'hôtels (la grande mode en ce moment), avec des gros tickets d'entrée (20K€ à 50 K€ je crois) et des places limitées.

Horizon 7-10 ans avec espoir de rendement: 6 à 7% nets je crois.

Bof, vue le risque, l'indisponibilité du capital, autant aller sur la SCPI ATream hôtels à crédit ou sur le fonds Allianz Foncier C ou D

 

[BobbyO]

Oui effectivement c'est un https mais avec un certificat invalide donc pas sécurisé mais c'est peut-être temporaire.

 

[Manu215]

Bonjour à tous,

Trois nouveau projets :
- Domaine de Normandie/Clubfunding/MDB : 3200 k€- 11% - 12 mois - date ouverture collecte inconnue
- Aldi Phalsbourg /Fundimmo/Promotion immo d'un local commercial : 350 k€ - ?% - 12 mois - date ouverture collecte : 9 janvier à 14h00
- Le Perron/Clubfunding/MDB : 340k€ - 9,5% - 18 mois - date ouverture collecte : 8 janvier 18h00

Les deux premiers vont peut-être intéresser ceux qui veulent des durées plutôt courtes...
Je ferai les grilles plus tard (je n'ai pas encore le dossier de Fundimmo).

NB : le projet Domaine de Normandie n'apparaît pas sur le site. Il faut répondre au mail pour pouvoir investir en précisant la somme qu'on veut mettre...

 

[White Rabbit]

- Domaine de Normandie/Clubfunding/MDB : 3200 k€- 11% - 12 mois - date ouverture collecte inconnue

J'ai rien reçu de la part de Clubfunding sur ce projet , uniquement Le Perron

 

[DryClepsydra]

ALDI PHALSBOURG paraît tentant a priori, sauf à ce que le dossier m'en dissuade.

 

[baffer]

ALDI PHALSBOURG paraît tentant a priori, sauf à ce que le dossier m'en dissuade.

Dossier reçu par mail, le taux est de 8% sur 12 mois. A la lecture du dossier rien ne m'interpelle hormis le fait que le promoteur n'injecte aucun rond dans l'affaire. Tout est financé par le prêt bancaire, la precommercialisation et les fonds apportés par Fundimmo.

Par contre pour le projet Le Perron de clubfunding, à la lecture du dossier, les ratios du mdb ne m'inspire guère (c'est le moins qu'on puisse dire). Je passe mon tour pour ce projet.

 

[Manu215]

Domaine de Normandie

Marge opération 45% : +2
Préco MDB 0% : -2,5
Ancienneté promoteur : non applicable*
Département 76 : 0
Attractivité ville Belbeuf et Amfreville-la-Mivoie : 0
Taux prêt 11% : -1
Durée 12 mois : +1
Capital social holding FL conseil 7622€ : -1
Gearing 1,82 : +0,5
---------------------------------------------------
TOTAL : -1

Le projet consiste en la revente d'un domaine composé d'un immeuble de bureaux (21806 m2), d'un château et de ses dépendances du 18ème siècle (1270 m2), et d'un bois sous bail de chasse (73 ha).
L'ensemble sera divisé en 4 lots, l'autorisation administrative n'a pas encore été déposée.
Tout ceci appartient à AXA qui revend le tout à la SAS, détenue par la holding FL conseil.
AXA s'en débarrasse à un prix "bradé" (charges à 600 k€, et cession compliquée du fait de l'environnement).

Projet particulier, l'opérateur est un particulier (?) qui a déjà fait des opérations de rénovation à titre personnel, mais qui n'a aucune expérience en tant que professionnel. Il s'agit d'un marchand de légumes qui gère 80.000 tonnes de légumes par an, avec un CA de 38 Mds... L'énorme marge de l'opération atteste la bonne santé de l'entreprise.
A noter que l'opérateur est le maire d'Hébécourt.

Bon, en résumé :
- grosse solidité financière
- aucune expérience de promotion immo en tant que professionnel
- l'ensemble est sous promesse de vente
- pour la revente, 3 investisseurs sont intéressés : 1 promoteur français (dépendances) + 1 promoteur français (bureaux) + 1 promoteur chinois pour une vente en bloc.

Ce projet est pour ceux qui aiment prendre des risques. Le taux de 11% (rare par les temps qui courent) n'est pas innocent...

 

[Maju]

Va falloir rajouter des points de style dans la grille il est funky ce projet

 

[poam5356]

Ce projet est pour ceux qui aiment prendre des risques. Le taux de 11% (rare par les temps qui courent) n'est pas innocent...

Oui, 11% rémunère le risque pris.
Pas reçu ce projet.

Le Perron :
Marge 19% = +2
Préco 0 en mdb = -2,5
Ancienneté 2017 = -1
Dept 75 = 0
Paris = +1
18 mois = +0,5
Taux 9,5% = 0
Trocadero Investment 1000€ de cap social = -1
Gearing = -1 (des dettes et pas de revenus).
-------------------
Total -2

Fundimmo : ne pouvant pas souscrire, je ne demande pas le dossier.
Ils devraient changer d'applicatif et de prestataire d'ici quelques mois... J'ai espoir de voir refonctionner mon compte sur un nouveau site.