Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Voltrush]

Un premier cas - tout du moins sur le panel de mes opérations - d'emprunteur en RJ chez La Première Brique.

A voir ce que cela va donner dans la durée (mes précédents cas de RJ m'oblige à être prudent) mais il faut déjà saluer une communication faite rapidement sur la situation de l'opération [L'Isoir] :

Même message reçu mais dans le cadre du projet "Le Carné" du même opérateur

 

[chdpop]

"Un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès" (Balzac - Illusions perdues).

Dans les cas qui nous préoccupent, c'est une vue à "court terme" qui encourage les malversations.
Il y a bien sûr des difficultés qui méritent quelquefois d'être prises en compte, et l'obligation générale de tenter des négociations amiables. Mais quand il s'agit de pratiques qui relèvent du pénal, la tolérance zéro devrait être la règle ?

Je suis prêt à parier que les patrimoines des cautions permettent d'éponger les dettes, encore faut-il les mettre en jeu !

 

[ostibapa]

En gros, vous allez revoter jusqu'à ce vous votiez oui.

WeShareBonds a trouvé la solution : vous ne toucherez les intérêts que j'ai déjà reçus que si vous votez oui à la nouvelle prorogation !

Vous avez souscrit en Octobre 2021 dans le projet Opération rue Béquet - Rueil Malmaison

Pour rappel, la société 5 rue Béquet avait sollicité WeShareBonds pour le financement de l’acquisition d’une maison exploitée sous forme de restaurant à Rueil-Malmaison, en vue de la transformer après travaux en deux maisons mitoyennes à revendre.

Les deux maisons étaient précommercialisées auprès de deux acquéreurs, mais les réservations initialement prévues ont cependant été annulées pour cause de non-obtention des financements bancaires des acquéreurs. L’emprunteur a alors cherché à optimiser la restructuration du bien, notamment en engageant de manière opportuniste des discussions afin de créer un espace crèche au rez-de-chaussée et un appartement à l’étage.

Suite à l’obtention d’un nouveau permis de construire, la Société a (i) signé le 5 avril 2023 un bail en l’état futur d’achèvement pour la crèche, la livraison étant prévue pour le 15/09/2023 et au plus tard le 31/12/2023, et (ii) signé le 24 mai 2023 une promesse de vente avec un acquéreur pour les murs de ladite crèche, sans condition suspensive de financement, mais avec conditions suspensives, notamment de prise d’effet du bail de la crèche et d’obtention d’un permis de construire modificatif (PCM). En parallèle, la Société a déposé le PCM visant principalement à permettre la création de deux appartements au lieu d’un afin d’optimiser la liquidité du bien le cas échéant.

Nous tenons a vous informer que nous échangeons de manière hebdomadaire avec le dirigeant et réunissons les derniers documents nécessaires à la convocation d'une assemblée générale pour une demande de report.

A date:

• nous avons reçu 4 mois d'intérêts qui seront versés au prêteurs en cas d'octroi d'un report de 6 mois lors de l'AG à venir
• un avenant au bail commercial du rez-de-chaussée avec la crèche a été signé, le prolongeant jusqu'au mois d'avril. Le dirigeant nous a par ailleurs informé ce jour que le preneur avait levé l'ensemble de ses conditions suspensives, pris possession des locaux et démarré ses travaux d'aménagement intérieur
• des échanges sont en cours avec l'acquéreur du local commercial pour une prolongation de la promesse de vente jusqu'à fin avril. Le dirigeant nous a indiqué ce jour que la signature de l'avenant de prolongation avait été retardée en raison de l'absence du notaire de l'acquéreur cette semaine
• le dirigeant nous a également indiqué que les travaux des appartements du R+1 avançaient, avec une mise hors d'eau hors d'air prévue en avril

Il manque l'habituelle communication sur les frais facturés par WeShareBonds aux prêteurs au moindre avenant d'emprunt. Ce n'est probablement que partie remise, il en sera question pour l'AG...

 

[InvestisseurInquiet]

WeShareBonds a trouvé la solution : vous ne toucherez les intérêts que j'ai déjà reçus que si vous votez oui à la nouvelle prorogation !


Il manque l'habituelle communication sur les frais facturés par WeShareBonds aux prêteurs au moindre avenant d'emprunt. Ce n'est probablement que partie remise, il en sera question pour l'AG...

Exceptionnel...
Jamais mis les pieds sur cette plateforme, pas près d'y mettre les pieds...

 

[Voltrush]

Exceptionnel...
Jamais mis les pieds sur cette plateforme, pas près d'y mettre les pieds...

Je leur ai demandé une actualité de projet il y a 5 mois.
En décembre ils m'ont dit avoir des actualités sur le projet et qu'elles seront publiés prochainement.
On est le 15 février et Wesharebonds n'a jamais mis à jour ledit projet...

 

[Luciole49]

Je l'avais loupée celle là. Voilà ce que c'est de ne plus entretenir ses compétences pro, es cautions personnes physiques ont de nouveaux droits.

Donc hypothèque et caution solidaire voilà deux sûretés intéressantes. L'hypothèque est grevée des frais de justice et des créances salariales et s'il y a des prud'hommes va falloir attendre que les affaires soient définitivement jugées avant de payer les créanciers hypothécaires. Et la caution solidaire ne doit pas les intérêts conventionnels à compter de la procédure collective.

Depuis le 1er octobre 2021, la caution personne physique peut également se prévaloir de :

• l'arrêt du cours des intérêts légaux (c'est-à-dire ceux dus après une mise en demeure de payer ou à la suite d'une condamnation) ;
• l'arrêt du cours des intérêts conventionnels (c'est-à-dire ceux prévus pour rémunérer un prêt bancaire) ;
• l'arrêt du cours des intérêts de retard et majorations.

 

[chdpop]

Bonjour @yuma,

Attention à ne pas sur-interpréter la notion de "sain" affiché sur Hellocrowdfunding, cela veut simplement dire que le projet n'est pas encore arrivé à son échéance contractuelle. Par contre cela n'a aucun rapport avec la qualité intrinsèque du projet.

La seule chose que l'on peut déduire c'est que pour cet opérateur les premières levées de fonds ont eu lieu d'abord sur Homunity puis Fundimmo et Clubfunding d'ailleurs si on fait l'exercice de reclasser les levées de fonds par ordre chronologique :

- La verrière (Homunity) => Début des obligations Mars 2019 pour une durée de 24 mois => Demande de prorogation de 6 mois
- M de montreuil (Homunity) => Début des obligations Juin 2019 pour une durée de 24 mois
- Loft nanterre (Homunity) => Début des obligations Septembre 2019 pour une durée de 20 mois
- Le noel (Homunity) => Début des obligations Novembre 2019 pour une durée de 18 mois
- Loft Rousseau (Fundimmo) => Pas retrouvé la date début des obligations mais je dirais début 2020 car le premier reporting date de Juin 2020. Durée de 18 mois
- Docteur Blanche (Clubfunding) => Début des obligations Juin 2020 pour une durée de 18 mois
- Atelier 92 (Clubfunding) => Début des obligations Octobre 2020 pour une durée de 18 mois
- Atelier Milord (Fundimmo) => Début des obligations Novembre 2020 pour une durée de 20 mois
- Les bruyères (Fundimmo) => Début des obligations Mars 2021 pour une durée de 18 mois

Je n'ai pas d'information si des remboursements partiels ont eu lieu sur ces projets mais on est tout de même à 8,5M€ levée par cet opérateur sans aucun projet remboursé à date et on arrivera à quasiment 10M€ si on inclut cette nouvelle levée de fonds.
Personnellement, mais ça n'engage que moi, je préférerais attendre de voir si les premiers projets se remboursent effectivement avant de tenter d'investir sur un nouveau projet de cet opérateur.

Bonjour, Si vous connaissez des investisseurs dans le projet Atelier Milord chez Fundimmo, merci de m'en faire part ou de leur demander de m'envoyer un message. Il s'agit de s'entendre avant la prochaine AG.

 

[Jiheff]

Vision très édulcirée de la situation d

 

[Jiheff]

dans le dernier numero du Revenu français

 

[Serge B]

Ça mérite de prendre votre plus belle plume et de leur écrire comme je l’ai fait moi même quand ils chantaient les louanges du crowdfunding immobilier, dont ils ne parlent presque plus : Curieux !
Beaucoup de mensonges par omission dans cet article même s’il y a pour l’heure peu de défaillances dans le secteur, et peut être moins d’escrocs ( a voir !!!)

 

[Zino]

Une tribune par la confondatrice de Lendosphère. Bon… on sait à quoi s'attendre quand on lit ce genre de pub.

 

[Jiheff]

Une tribune par la confondatrice de Lendosphère. Bon… on sait à quoi s'attendre quand on lit ce genre de pub.

c'est tout le prb de ces journaux dits économiques, financiers où l'on pratique (comme souvent dans notre société) un entre soi non perceptible pour le commun des lecteurs. Ici en l'occurence le décalage avec l'actualité du crowdfunding immobilier est un gouffre (cf les deux dernières phrases). Perso, je le feuillette gratuitement (et rapidement) sur cafeyn

 

[Voltrush]

[Wiseed] [Mont Saint Aignan]

Un emailing est en cours de rédaction afin de vous faire un point sur la régularisation des échéances. Nous espérons pouvoir y inclure un mot du dirigeant afin de vous partager un maximum d'informations sur ce dossier.
Par ailleurs, le reporting du T4 2023 a été soumis par l'opérateur et est en cours de revue par nos équipes.
Nous prévoyons de vous communiquer cet emailing et le reporting dans le courant de la semaine prochaine.

Vous connaissez "Gerard Lenorman "La Ballade Des Gens Heureux"".... Ici c'est tout le contraire...

 

[ostibapa]

[Wiseed] [Mont Saint Aignan]


Vous connaissez "Gerard Lenorman "La Ballade Des Gens Heureux"".... Ici c'est tout le contraire...

Charles M. a en ce moment d'autres sujets de préoccupation que la bonne marche de ses opérations immobilières...
[lien réservé abonné]

 

[fab]

Il aime bien les caméras aussi :

Charles Maarek à la cérémonie du Ballon d'Or. [lien réservé abonné]

 

[JcBm]

[ClubFunding - La Halle sur Seine ]

La lettre d’offre indicative formulée par le groupe industriel n’a finalement pas abouti.

L’opérateur nous indique avoir réceptionné une seconde lettre d’offre indicative portant sur la cession du foncier, toutefois, aucun élément approuvant ces propos n’a pour le moment été transmis.

Avec d’accélérer la sortie de ce dossier, nous avons mis l’opérateur en relation avec une structure de commercialisation partenaire de CLUBFUNDING et un mandat de vente est en cours de signature – Deux marques d’intérêt ont d’ores et déjà été formulées.

D’autre part, un bail en état futur d’achèvement (BEFA) a été signé pour un montant de 2,700K€ avec un groupe hôtelier.

Par ailleurs, en l’absence de régularisation concernant les coupons impayés, nous avons transmis ce dossier à notre service contentieux des affaires afin de procéder à l’ensemble des démarches nécessaires tendant à l’assignation de l’opérateur et de la société garante.

Pour rappel, ce dossier bénéficie également d’une hypothèque inscrite sur l’actif objet du financement ainsi que d’une fiducie sur les titres de la société SAS AGB.

 

[Delouves]

[WSB - Nanterre Opération Gambetta]

Reçu ce we l'IFU 2023 de WeShareBonds. L'occasion de vérifier que la flat tax est bien payée par les investisseurs sur les frais de recouvrement prélevés par WSB.
Aussi, lorsque WSB annonce 5000 e de frais de recouvrement sur l'opération Nanterre Opération Gambetta, il faut comprendre que cela coutera en réalité 7150 e aux investisseurs lorsqu'on rajoute les 30% de prélèvements

 

[djio101]

[WSB - Nanterre Opération Gambetta]

Reçu ce we l'IFU 2023 de WeShareBonds. L'occasion de vérifier que la flat tax est bien payée par les investisseurs sur les frais de recouvrement prélevés par WSB.
Aussi, lorsque WSB annonce 5000 e de frais de recouvrement sur l'opération Nanterre Opération Gambetta, il faut comprendre que cela coutera en réalité 7150 e aux investisseurs lorsqu'on rajoute les 30% de prélèvements

Au final, les dindons de la farce sont toujours les mêmes... C'est désespérant...

 

[ostibapa]

[WSB - Nanterre Opération Gambetta]

Reçu ce we l'IFU 2023 de WeShareBonds. L'occasion de vérifier que la flat tax est bien payée par les investisseurs sur les frais de recouvrement prélevés par WSB.
Aussi, lorsque WSB annonce 5000 e de frais de recouvrement sur l'opération Nanterre Opération Gambetta, il faut comprendre que cela coutera en réalité 7150 e aux investisseurs lorsqu'on rajoute les 30% de prélèvements

Sans même attendre l'IFU, cela était visible sur les écritures financières associées aux remboursements.

D'un pur point de vue fiscal c'est tout a fait logique : application de la flat tax à la totalité des intérêts bruts.
L'état n'a que faire des magouilles - formulation polie - de frais appliquées par WSB. Frais qui sont donc déduits après coup sur les intérêts nets.

Autant dire que ça fait sérieusement chuter le rendement.
Illustration sur l'opération récemment débouclée [Pau - Terrasses de l'Hippodrome] où WSB a là aussi jugé bon de prélever des frais sur ce qui n'a finalement été qu'une prorogation de 6 mois :
rendement brut 8,5% soit rendement net théorique 5,95% mais net réel 4,81% déduction faite des frais WSB...

Bref, entre ces frais, l'absence de reporting des opérations et le récent chantage au versement des intérêts, une plateforme qui mérite sa place en liste noire.

 

[Raug]

Bref, entre ces frais, l'absence de reporting des opérations et le récent chantage au versement des intérêts, une plateforme qui mérite sa place en liste noire.

Ma liste blanche est vierge depuis un bon moment, ça lui va bien. J'ai donc une liste grise, avec différents niveaux d'intensité (plutôt sombres) et une liste noire longue comme la rue Saint-Pierre de Marseille…

Le crowdfunding, c'était mieux avant ?