Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

Espérer qu'un nouveau pigeon rentre dans le système pour permettre à l'ancien de récupérer sa mise cela porte un nom...

Le jeu de la grenade degoupillée ?

 

[Bv75]

Je m'attendais à ce qu'il y ait beaucoup plus d'avis négatifs sur le profil Google de ClubFunding suite à la dernière communication liée à DMVIP. Les investisseurs semblent plutôt passifs.

 

[top_kek]

Je m'attendais à ce qu'il y ait beaucoup plus d'avis négatifs sur le profil Google de ClubFunding suite à la dernière communication liée à DMVIP. Les investisseurs semblent plutôt passifs.

Depuis quelques expériences avec des commerçants, je ne fais plus trop confiance aux avis Google (quelle que soit la plateforme d'ailleurs). C'est facile d'en acheter des faux, et possible de faire supprimer les vrais.

 

[Vortex]

Je ne sais pas si je réponds à la définition du bon avocat mais je serais ravi d'accompagner tous ceux qui le souhaitent !
Echanges supplémentaires sur ce sujet en MP.

Bonjour non le repreneur peut ne racheter que les actifs et dans ces conditions le plan reste dans la société d'origine qui risque d'être liquidée. La procédure peut à tout moment être convertie en redressement ou liquidation. La priorité dans les procédures collective ce sont les emplois. Mais je ne pense pas que DMVIP en arrive là.

Quels emplois ? DMVIP n'a aucun avenir, son activité de spéculateur immobilier ne peut marcher que dans des marchés en hausse et en plus le volume de couts annuels (salaires etc) est exorbitant par rapport au chiffre d'affaires. Mme Mignot était nulle en gestion et n'aurait jamais du diriger une entreprise.

 

[Scott]

Prochain gros morceau à venir pour CF avec plus de 50M d’encours, et des refinancements bancaires qui semblent traîner : [lien réservé abonné]

 

[Bv75]

Prochain gros morceau à venir pour CF avec plus de 50M d’encours, et des refinancements bancaires qui semblent traîner : [lien réservé abonné]

Vous oubliez Atrium et HK Group

 

[Miles]

Oui ...

... j'irai pas jusque là.

Vous semblez un peu offusqué par cette pratique (je comprends peut-être mal le message ...); si c'est bien le cas, ca fait cet effet la 1ere fois, mais à force de lecture de ce forum vous le serez de moins en moins !

Dis autrement: plus rien ne me surprend !
(et chez Homunity, en général les intérêts ne sont pas capitalisés )

Et les centimes tronqués.

 

[InvestisseurInquiet]

Quels emplois ? DMVIP n'a aucun avenir, son activité de spéculateur immobilier ne peut marcher que dans des marchés en hausse et en plus le volume de couts annuels (salaires etc) est exorbitant par rapport au chiffre d'affaires. Mme Mignot était nulle en gestion et n'aurait jamais du diriger une entreprise.

A lire le forum, j'avais pourtant l'impression qu'elle gérait bien ses intérêts personnels.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Wattrelos Storage][Be In Invest]
Communication du 12 février 2024 : "Pour votre information, l’opérateur n’a pas honoré le paiement des coupons du mois de février."
C'est exact, celui de janvier non plus n'avait pas été payé spontanément.
C'est rassurant pour le remboursement du capital qui est prévu dans trois mois.

 

[ostibapa]

Franchement vous croyez que vos votes vont changer quelque chose.
Comment est organisé le vote, qui contrôle les résultats? Posez-vous déjà ces questions.
Un vote qui n'irai pas dans le sens de la plateforme serait une première.

Au moins un antécédent connu de rejet: le Bao chez Raizers

Un autre cas où ce n'est pas passé comme une lettre à la poste : communication ce jour de [Monego] sur l'opération [Les Forges et Le Clos des Perines]

Nous faisons suite à la consultation ouverte du 29 janvier 2024 au 12 février 2024 concernant l'emprunt obligataire du programme "Les Forges et Le Clos des Perines" à Perrignier (74) réalisé par AnaHome Immobilier.

Nous vous avons consultés pour une prorogation de 12 mois de l'emprunt obligataire justifiable par un retard dans l'avancement technique du chantier et par une commercialisation insuffisante pour permettre le remboursement de l'emprunt obligataire.
Cette prorogation était conditionnée à la signature de 2 garanties complémentaires, à savoir un nantissement de créances de la société AnaHome Immobilier et une promesse de porte-fort de la société de projet.


Le délai imparti de 15 jours pour voter la résolution est arrivé à son terme ce jour, le 12 février 2024.

Le contrat obligataire prévoit que l’adoption de toute décision de l’assemblée des obligataires est soumise à un quorum de 20% des obligations et à une majorité des 2/3 des voix exprimées.


Or, la consultation n’a pas été votée à la majorité des 2/3 dans le délai règlementaire pour valider cette décision.


Suite à de nombeux échanges avec certains d'entre vous, nous vous sollicitons donc aujourd'hui pour une prorogation courte de l'emprunt obligataire d'un mois jusqu'au lundi 11 mars 2024.


Ce délai d'un mois doit nous permettre d'affiner notre stratégie.

C'est dans ce contexte que vous allez recevoir une nouvelle consultation de la part du cabinet XXX AVOCATS vous invitant à vous prononcer sur la résolution proposée dans le délai imparti de 15 jours.

 

[cmdurand]

CF "Vieux Port La Rochelle"

2024-02-12
Pour votre information, l’opérateur n’a pas honoré le paiement des coupons du mois de février.
Nous avons pris contact avec celui-ci afin qu’il procède à la régularisation de cet impayé, et restons pour le moment en attente de son retour.

Ils sont gentil chez CF mais ce n'est pas le seul retard ... depuis novembre rien sauf 2,44€ en janvier ?

Nom du projet	Rendement	Total coupons projets**	Septembre	Octobre	Novembre	Décembre	Janvier	Février
VIEUX PORT - LA ROCHELLE [lien réservé abonné] Réf. : CF-2021-591	10 %	162,93 €	5,75 €	5,75 €	En retard	En retard	2,44 €	En retard

 

[InvestisseurInquiet]

Un autre cas où ce n'est pas passé comme une lettre à la poste : communication ce jour de [Monego] sur l'opération [Les Forges et Le Clos des Perines]

En gros, vous allez revoter jusqu'à ce vous votiez oui.

 

[Bv75]

CF "Vieux Port La Rochelle"

2024-02-12
Pour votre information, l’opérateur n’a pas honoré le paiement des coupons du mois de février.
Nous avons pris contact avec celui-ci afin qu’il procède à la régularisation de cet impayé, et restons pour le moment en attente de son retour.

Ils sont gentil chez CF mais ce n'est pas le seul retard ... depuis novembre rien sauf 2,44€ en janvier ?

Nom du projet	Rendement	Total coupons projets**	Septembre	Octobre	Novembre	Décembre	Janvier	Février
VIEUX PORT - LA ROCHELLE [lien réservé abonné] Réf. : CF-2021-591	10 %	162,93 €	5,75 €	5,75 €	En retard	En retard	2,44 €	En retard

Oui le suivi est catastrophique…

 

[adnstep]

Un autre cas où ce n'est pas passé comme une lettre à la poste : communication ce jour de [Monego] sur l'opération [Les Forges et Le Clos des Perines]

Les caves se rebiffent...

 

[chdpop]

[FUNDIMMO] [Les Bruyères - Balthazar Invest]
Défaut de remboursement depuis septembre 2022
Je viens de recevoir un projet de protocole proposant, sous réserve de validation en AG des obligataires :
- un calendrier de remboursement du capital s'étendant jusqu'à décembre 2027 (3 ans !)
- aucune certitude sur le paiement global des intérêts dus jusqu'en sept 2022
- aucun intérêt sur la période sept. 2022 - février 2024 (18 mois sans intérêts !)
- 6% capitalisables à compter du 1er mars
- aucun calendrier de paiement des intérêts
- aucun élément sur des sûretés
- absence d'élément sur les procédures engagées par les autres créanciers

Autre option = demande de placement en RJ de la société et d'une 50aine de sociétés parties prenantes.

Je vais demander un rdv téléphonique à Fundimmo pour éclaircir certaine absences (paiement intérêts, sûreté / garanties, procédures ...). A défaut mon vote sera pour permettre le RJ.

Bonjour
Je suis empêtré dans l'Atelier Milord chez Fundimmo qui me semble beaucoup trop mou fasse à des escrocs. On nous propose (ou impose...) le même protocole de "remboursement", sans mise en jeu des cautions solidaires. Fundimmo semble vouloir garder les prêteurs isolés les uns des autres. Il refuse mes demandes de contact, y compris auprès du représentant des obligataires !
Il faudrait pouvoir communiquer avant la prochaine AG pour refuser ce protocole qui encourage la fraude .

 

[chdpop]

Toujours dans le cadre Balthazar la communication de Fundimmo fait état des points suivants concernant l'allocation des sommes issues de la collecte :""""""""

Etat d’avancement de l’opération à date
A la demande de l’opérateur, une procédure judiciaire confidentielle a été ouverte au cours de l’été 2022, procédure au cours de laquelle l’opérateur nous a indiqué :

• Ne pas être en mesure de rembourser les sommes dues à la date d’échéance initialement convenue ; et
• Avoir utilisé les sommes dues, ainsi que l’ensemble des sommes prêtées par les autres prêteurs (banques, fonds d’investissement, plateformes de financement participatif), à des fins de gestion globale de la trésorerie de la centaine de sociétés composant le groupe informel contrôlé par Messieurs MELOT et GOUBAND, dont une cinquantaine de sociétés réalisant des opérations marchands de biens.

Se servir de fonds à une autre fin que celle pour laquelle ils avaient été collectés...... Peut-être que je me trompe, mais on ne doit pas être bien loin des dispositions des articles 314-1 et suivants du code pénal. (Abus de confiance)

En effet, Fundimmo reconnaît que : "la responsabilité pénale des dirigeants peut être engagée en raison de cette pratique." Mais on continu à les caresser dans le sens du poil, au cas où ils accepteraient de nous faire l'aumône de quelques euros quand ça leur chante !!

 

[chdpop]

Bonjour à tous,

Très mauvaise expérience en cours pour ma part chez Koregraf...

Projet 123 Voltaire de Promège à Asnières-sur-Seine, j'ai souscrit en novembre 2019, remboursement retardé 2 fois, jusqu'à l'échéance contractuelle en novembre 2023... et l'annonce fatidique du défaut de remboursement du promoteur.

Depuis Koregraf nous balade, nous informe du lancement d'une procédure de recouvrement, et l'organisation d'une AG des porteurs d'obligations... qui ne vient pas !

J'imagine que certains d'entre vous ont vécu des expériences semblables ? Pourriez-vous les partager, que je sache un peu à quoi m'attendre ?
Perte des intérêts ? Perte du capital ?

Merci et excellente journée malgré tout

Bonjour
Je suis empêtré dans l'Atelier Milord chez Fundimmo qui me semble beaucoup trop mou fasse à des escrocs. On nous propose (ou impose...) un protocole de "remboursement" avec des périodes sans intérêt et d'autres avec un taux divisé par 2, sans mise en jeu des cautions solidaires. Fundimmo semble vouloir garder les prêteurs isolés les uns des autres. Il refuse mes demandes de contact, y compris auprès du représentant des obligataires !
Il faudrait pouvoir communiquer avant la prochaine AG pour refuser ce protocole qui encourage la fraude .

 

[Raug]

"Un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès" (Balzac - Illusions perdues).

Dans les cas qui nous préoccupent, c'est une vue à "court terme" qui encourage les malversations.
Il y a bien sûr des difficultés qui méritent quelquefois d'être prises en compte, et l'obligation générale de tenter des négociations amiables. Mais quand il s'agit de pratiques qui relèvent du pénal, la tolérance zéro devrait être la règle ?

 

[InvestisseurInquiet]

"Un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès" (Balzac - Illusions perdues).

Dans les cas qui nous préoccupent, c'est une vue à "court terme" qui encourage les malversations.
Il y a bien sûr des difficultés qui méritent quelquefois d'être prises en compte, et l'obligation générale de tenter des négociations amiables. Mais quand il s'agit de pratiques qui relèvent du pénal, la tolérance zéro devrait être la règle ?

En fait, Balzac a raison. Si vous comptez les frais d'avocat et valorisez le temps passé à dix ans de procédure, toute procédure est perdante (à ce niveau d'enjeu). Sans compter le risque de perdre même en étant convaincu d'être dans son bon droit.
Ce qui ne m'empêche pas de penser que je serai sûrement en bonne voie vers la procédure avant la fin de l'année.
Car je valorise aussi la question de principe.

 

[ostibapa]

Un premier cas - tout du moins sur le panel de mes opérations - d'emprunteur en RJ chez La Première Brique.

A voir ce que cela va donner dans la durée (mes précédents cas de RJ m'obligent à être prudent) mais il faut déjà saluer une communication faite rapidement sur la situation de l'opération [L'Isoir] :

Vous avez investi en juillet 2022 dans le projet L'Isoir (34), une opération portée par Fabrice.

Comme vous le savez, nous attachons énormément d'importance à ce que vous soyez tenus informés de l'avancée des projets dans lesquels vous investissez !

Précédemment, nous vous avions informés d’un délai supplémentaire à prévoir sur ce dossier en raison du dépôt, par l’opérateur souhaitant racheter le programme à notre porteur de projet, d’un permis de construire modificatif.

Dans le cadre des notifications automatisées que nous avons sur chacune des sociétés que nous accompagnons, nous avons appris la semaine dernière le placement en redressement judiciaire de la société LYON URBAN CONCEPT, qui porte cette opération. Nous avons organisé dans l’heure qui a suivi une réunion avec l’opérateur et son notaire, chargé de réaliser les actes portant sur la revente de l’opération, afin de faire un point global sur l’avancement du projet et l’impact de cette procédure.

En parallèle, nous avons pris attache avec notre cabinet d’avocat en vue de procéder à la déclaration des créances dans le délai légal de deux mois et de prendre contact avec l’administrateur assistant le porteur de projet dans cette procédure afin de fluidifier les échanges et optimiser les échéances à venir.

Les coûts de ces formalités seront intégralement supportés par La Première Brique.

Pour rappel, dans le cadre de ces dossiers, votre investissement est garanti par une hypothèque de premier rang inscrite ainsi qu’une caution personnelle du porteur de projet.

Nous avons également sollicité notre étude notariale partenaire afin de valider la bonne inscription de l’hypothèque.

Suite à l’échange avec le notaire de l’opérateur, chargé de régulariser la vente du bien, il ressort que cette vente peut avoir lieu et devra simplement passer par l’approbation du mandataire.

Dans le cadre de cette vente, le notaire sollicitera notre mainlevée hypothécaire contre paiement des sommes dues (capital et intérêts).

Plus de peur que de mal donc sur ce dossier qui est sous contrôle.

Pour autant, nous suivrons l’évolution de près afin d’assurer le bon dénouement de votre investissement.