Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[picsou]

Bjr, faisant également parti du projet, cette actualité m'inquiète un peu... Je ne sais pas comment l'interpréter !!!

 

[Wizz]

Message surréaliste reçu hier de ClubFunding

"J’ai le plaisir de vous proposer le projet Woippy Tech offrant un rendement de 11% annuel sur une période de 24 mois, avec un paiement mensuel des coupons. (...) L’opérateur, Monsieur NN, est spécialisé dans l’aménagement de friches industrielles depuis plus de 20 ans, et détient un patrimoine estimé à 14M€. Par ailleurs, il a déjà remboursé ClubFunding. L’émission obligataire est accompagnée des garanties suivantes :
Une hypothèque de 1er rang inscrite sur l’actif ;
Cautionnements personnels et solidaires du dirigeant,
De plus, 6 mois de coupons sont séquestrés et une cash réserve de 2 mois de coupons est mise en place."

C'est qui l'emprunteur ? Celui du projet "Wattrelos Storage", qui n'a pas remboursé à l'échéance et après avoir obtenu une prorogation à 97,5%, n'a pas payé son coupon de janvier !

"Par ailleurs, il a déjà remboursé ClubFunding ?" Ben il l'a aussi pas remboursé...

Mais bon, tant que c'est un bon client, on va pas se fâcher !

Après, un nouveau projet, c'est un bon moyen de rembourser l'ancien

 

[FloBL]

Il faut rester méfiant sur les projets de crowdfunding. La plateforme gagne de l'argent sur le montant levé sans prendre les risques d'une banque. Ses intérêts ne sont pas alignés sur ceux des souscripteurs. Elle a tout intérêt à proposer le maximum de projets pour encaisser un max de commission. Vu le coût de financement, ces projets ont été refusés par les banques. Ils sont donc risqués, voir très risqués. On ne peut conseiller que d'être prudent sur ce type d'investissement.

 

[Luci_lol]

La plateforme gagne de l'argent sur le montant levé, certes, mais engage aussi des frais d'avocat en cas de problème avec un promoteur, ce qui n'est pas neutre sur la durée. Comment ça "refusé par les banques vu le coût de financement" ?
Dans bcp de cas un crédit bancaire accompagne l'apport des investisseurs sur ces plateformes. Bon nombre de banques sont aussi engagées dans la réussite de ces projets.
Après bien sûr qu'il faut être prudent d'autant plus en cette période.

 

[Luci_lol]

La plateforme gagne de l'argent sur le montant levé, certes, mais engage aussi des frais d'avocat en cas de problème avec un promoteur, ce qui n'est pas neutre sur la durée. Comment ça "refusé par les banques vu le coût de financement" ?
Dans bcp de cas un crédit bancaire accompagne l'apport des investisseurs sur ces plateformes. Bon nombre de banques sont aussi engagées dans la réussite de ces projets.
Après bien sûr qu'il faut être prudent d'autant plus en cette période.

 

[yuma]

Il faut rester méfiant sur les projets de crowdfunding. La plateforme gagne de l'argent sur le montant levé sans prendre les risques d'une banque. Ses intérêts ne sont pas alignés sur ceux des souscripteurs. Elle a tout intérêt à proposer le maximum de projets pour encaisser un max de commission. Vu le coût de financement, ces projets ont été refusés par les banques. Ils sont donc risqués, voir très risqués. On ne peut conseiller que d'être prudent sur ce type d'investissement.

la nouvelle mode c'est se faire de la comission sur les projets " en retard" comme WSB
Plus de commissions sur les projets foireux,c'est l'avenir du crowd LOL

 

[adnstep]

Normalement, les retards, c'est 10% de plus.

 

[rene demeter]

bonjour que pensez vous du projet de clubfubnding à Dunkerque

 

[Jpense20]

La plateforme gagne de l'argent sur le montant levé, certes, mais engage aussi des frais d'avocat en cas de problème avec un promoteur, ce qui n'est pas neutre sur la durée. Comment ça "refusé par les banques vu le coût de financement" ?
Dans bcp de cas un crédit bancaire accompagne l'apport des investisseurs sur ces plateformes. Bon nombre de banques sont aussi engagées dans la réussite de ces projets.
Après bien sûr qu'il faut être prudent d'autant plus en cette période.

Ce n'est pas toujours la norme!

" Nous vous rappelons qu’en l’absence de remboursement par l’Emetteur des frais avancés par le Représentant de la Masse des Obligataires, lesdits frais avancés (honoraires, dépens, frais de procédure) seront prélevés sur les sommes recouvrées judiciairement avant tout remboursement des porteurs d’obligations."

 

[adnstep]

Rien sur Pappers ou Société Ninja. Êtes-vous sur qu'elle ait été radiée ?

 

[forcedouble]

Rien sur Pappers ou Société Ninja. Êtes-vous sur qu'elle ait été radiée ?

dites moi si une société est en liquidation judicaire et qu' elle lance encore des projets crowdfunding pour financer d'autres chose que le projet immobilier qu'elle met en avant, une liquidation judiciaire est elle forcement visible sur le net ou cela peut-il être une information complètement caché ?

 

[ostibapa]

dites moi si une société est en liquidation judicaire et qu' elle lance encore des projets crowdfunding pour financer d'autres chose que le projet immobilier qu'elle met en avant, une liquidation judiciaire est elle forcement visible sur le net ou cela peut-il être une information complètement caché ?

Dans les dossiers de présentation d'Homunity, vous avez le n° Siren / RCS des entreprises.
Interroger le Bodacc avec ce n° : [lien réservé abonné]

 

[Voltrush]

[Wiseed] [Mont Saint Aignan]

L'opérateur nous a informé ce jour qu'il effectuerait un virement, pour 2 échéances a priori, d'ici la fin de la semaine. De plus, nous l'avons d'ores et déjà averti que la demande de prorogation ne serait pas étudiée tant que l'intégralité des échanges auront été régularisées.
Par ailleurs, l'intégralité des documents nécessaires à notre analyse ont été fournis par l'opérateur.

 

[adnstep]

[Hors sujet - Humour]
Quand on demande à une IA de rédiger un article sur le marché immobilier et qu'aucun humain ne vérifie :

"Ces villes littorales qui ont la cote.
L’année 2023 a été marquée par la baisse des prix des biens immobiliers dans une trentaine de villes comme Paris, Grenoble, Lyon, Villeurbanne, etc. Une tendance que le littoral n’a pas connue. À Marseille, les tarifs ont grimpé de + 6,9% et de 5,5% à Nice. Aux Antibes, la hausse atteint les 5,4%. Le littoral atlantique représenté par la Charente-Maritime affiche une montée en flèche de 8,4% en 2023 contre près de 6,1% pour La Rochelle dans la Côte d’Azur."

 

[Msimmo]

[raizers][xxx]

Je ne mets pas le nom du projet, l'AG aura lieu dans quelques jours, on verra ensuite !

Situation:
- Projet émis en avril 2021 et échéance prévue en avril 2023
- retard, toutefois il ne reste "que" 8,6% du capital à rembourser et réception de 15% d'intérêt à ce jour
- en garantie en plus des trucs standard : "hypothèque de 1er rang "

Le reporting de Novembre semble très correct (ok retard, mais franchement il y a eu des cash flows donc rien d'alarmant).
En décembre, Raizers indique prévoir une AG et revenir avec une stratégie de sortie - le ton change donc

Et vient l'AG où Raizers propose le choix entre :

(OUI) renonciation au solde des intérêts de 43 000 eur en contre partie du remboursement du solde du capital 184 000 eur

(NON) à défaut d'accord, Raizers pourra agir en justice.
Mais les frais d'avocats seront d'un prévisionnel de 40 000 eur prélevées sur les sommes récupérées [si on veut faire comprendre qu'il faut choisir oui, ils ne s'y prendraient pas autrement]

Et pour l'explication de texte :
- l’opérateur a toujours fait preuve de bonne foi, payé ses intérêts annuels à échéance et amorti le capital au fil de l’avancement des travaux
- nous a fait part de grandes difficultés dans la gestion de l’opération notamment par suite du paiement de factures d’entreprises de travaux et alors même que lesdits travaux n’avaient pas été réalisés
- Cela a créé un déséquilibre dans la trésorerie et réduit la marge de l’opération à zéro malgré une commercialisation à 100 % de l’opération et une marge initiale conséquente
- l’opérateur nous a informé qu’une personne en interne, gérant l’intégralité des programmes de la société avait abusé de sa confiance et ainsi réglé des travaux alors que ces derniers n’avaient pas été totalement réalisés

Encore une plate forme où je n'investirai plus.

La facilité à conduire les investisseurs tranquillement dans l'impasse est étonnante.

Pendant 2 ans, les reportings n'ont jamais été au delà de retard de chantier habituels, pour nous sortir au dernier moment avec 2 semaines pour choisir, la carte du bilan=0 et de la personne qui a abusé.

Quel crédit apporter à ce revirement de dernière minute ?
Et le promoteur qui veut partager avec les investisseurs ses mauvais choix ?

Le plus drôle dans l'histoire, c'est que Raizers qui facture (si 5%, cela fait plus de 100 k !) ne propose pas de partager l'effort de guerre. Non la solidarité c'est pour nous

D'un côté l'émetteur dit : si vous voulez vos 184k, on tire un trait sur les 43k.
Raizers de son côté ne répond même pas, si vous voulez la levée des hypothèques, vous remboursez comme prévu... ?

EDIT: et si l'AG vote (oui), bien sur cette remise d'intérêts ne sera pas comptabilisée comme "incident" dans les statistiques de Raizers, car l'AG a décidé de changer la donne. CQFD

 

[ostibapa]

[Wiseed] [Mespar Invest - Assas], communication hier :

Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre de l’opération JRI CAPITAL (EX MESPAR INVEST) • ASSAS dans laquelle vous avez investi.

Le 01/12 dernier, nous vous informions des mesures de saisies en cours, notamment de la saisie-vente des biens meubles de M. Ismael.

Celle-ci est malheureusement infructueuse à ce jour car les biens saisis n’appartiendraient pas à Monsieur ISMAEL mais à la société IVW INVESTISSEMENTS 2 (gérée par M. Ismael) qui lui louerait le bien en meublé.

Monsieur ISMAEL n’a par ailleurs pas effectué de nouveaux règlements.

Concernant la procédure à l’encontre de Monsieur, CHAVY, celui-ci n’a pas pu être touché par l’assignation car il a quitté les Etats-Unis et nous n’avons pu obtenir aucun élément supplémentaire quant à sa localisation actuelle.

La procédure sera néanmoins poursuivie afin que nous puissions disposer d’un titre exécutoire à son égard.

Nous reviendrons prochainement vers vous pour vous tenir au courant de l’avancée des différentes procédures.

Par ailleurs, nous n'avons toujours pas vu la couleur des quelques rares euros dont la récupération avait été annoncée le 01/12 dernier.

 

[InvestisseurInquiet]

[Wiseed] [Mespar Invest - Assas], communication hier :



Par ailleurs, nous n'avons toujours pas vu la couleur des quelques rares euros dont la récupération avait été annoncée le 01/12 dernier.

Eh oui, si tel est le cas, il aurait fallu saisir les actions de la société JRI Capital et prendre ainsi le contrôle de la société IVW INVESTISSEMENTS 2.
Encore une plateforme qui apprend son métier en marchant, au détriment des investisseurs. Mais avaient-ils envisagé un jour que leur métier incluait la gestion du recouvrement forcé ?

 

[InvestisseurInquiet]

Message surréaliste reçu hier de ClubFunding

"J’ai le plaisir de vous proposer le projet Woippy Tech offrant un rendement de 11% annuel sur une période de 24 mois, avec un paiement mensuel des coupons. (...) L’opérateur, Monsieur NN, est spécialisé dans l’aménagement de friches industrielles depuis plus de 20 ans, et détient un patrimoine estimé à 14M€. Par ailleurs, il a déjà remboursé ClubFunding. L’émission obligataire est accompagnée des garanties suivantes :
Une hypothèque de 1er rang inscrite sur l’actif ;
Cautionnements personnels et solidaires du dirigeant,
De plus, 6 mois de coupons sont séquestrés et une cash réserve de 2 mois de coupons est mise en place."

C'est qui l'emprunteur ? Celui du projet "Wattrelos Storage", qui n'a pas remboursé à l'échéance et après avoir obtenu une prorogation à 97,5%, n'a pas payé son coupon de janvier !

"Par ailleurs, il a déjà remboursé ClubFunding ?" Ben il l'a aussi pas remboursé...

Mais bon, tant que c'est un bon client, on va pas se fâcher !

[ClubFunding][Wattrelos Storage]
Coupon de janvier toujours pas régularisé. Sur l'encours restant, le coupon total de janvier représente 5820 euros pour l'emprunteur.
C'est sûr que ça donne envie de souscrire à une nouvelle levée de 3,6 M€ par le même emprunteur qui ne paye pas ses 5820 euros mensuels.
Sans moi
En tout cas, il est prouvé que le non-paiement d'un coupon sur un projet n'est pas un facteur bloquant pour la présentation par ClubFunding d'un autre projet du même emprunteur.

 

[adnstep]

EDIT: et si l'AG vote (oui), bien sur cette remise d'intérêts ne sera pas comptabilisée comme "incident" dans les statistiques de Raizers, car l'AG a décidé de changer la donne. CQFD

Finalement, le seul bon indicateur est celui du volume d'emprunt. Qu'en est-il en 2023 ?

 

[ostibapa]

Finalement, le seul bon indicateur est celui du volume d'emprunt. Qu'en est-il en 2023 ?

Sans attendre le baromètre officiel de Mazars / FPF (en général en février), on doit pouvoir faire une première estimation à partir de [lien réservé abonné]