Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Yoda69]

Bonjour,

Certains ont-ils regardé le projet LE VIRIDI proposé par Monego : [lien réservé abonné]

Il s'agit de financer une partie des fonds propres (1 M€ sur les 2,25 M€ demandés par la banque) d'un projet de promotion porté par GILLES TRIGNAT RESIDENCES.

Concernant le projet :

• Les travaux sont en cours -> pas de risques administratifs (PC ou autres…), pas de risque travaux (montants ou autres..).
• Précom à 80% du CA. Le stock de 3,3M€ HT est couvert par la marge (2,3M€ HT) et les fonds propres de l'opérateur (1,25 M€). Pas de risque financier important identifié.

Concernant le promoteur :

• Le projet est porté par SAS MOIRANS IMPÉRIALES : résultats positifs en 2021 et 2022 (environ 250K€/an), fonds propres de38K€ et dettes de 150 K€. RAS.
• GAPD du promoteur : SAS GILLES TRIGNAT RÉSIDENCES. Résultat positif depuis 2019 compris entre 2 et 4M€/an. FP 18M€, dette nette de 8,8M€ soit gearing de 0,5. Prudent donc ici. Bonne santé du promoteur donc.

Tous les voyants sont au vert foncé de mon coté.

Durée 18 mois et taux 9,2% +1% sur les 12 premiers mois.

Des avis à partager sur le projet ou sur mon analyse ?

Merci

Suis en ligne avec votre analyse sur le projet.

L'opérateur en revanche a multiplié les opérations de crowdfunding auprès de multiples plateformes, c'est rarement un bon signe
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[Yoda69]

Sur certains aspects, la crise en cours me fait penser au mécanisme boule de neige de la crise des subprimes de 2007-2008.

Je m'explique, au début les défauts des ménages étaient rares et isolés.
Avec la crise, les défauts augmentent et ne sont plus des évènements isolés mais corrélés. Les problèmes des uns entrainent ceux des autres etc... Le château de cartes tombe!

On le voit ici avec le crowdfunding où les projets rencontrent pleins de difficultés qui se cumulent et arrivent en escadrilles désormais.
- Explosion des prix des matières, énergie et main d'œuvre depuis 2 ans;
- Annulation des réservations en raison des difficultés des crédits (hausses de taux). Et les désistements qui se suivent rognent totalement la marge initiale. 1 ça se gère mais pas 2 ou 3 de suites !
- La société de construction dépose le bilan, et le promoteur doit trouver une autre société au pied levée en y laissant des plumes et du temps qui coute cher;
- Les prix de ventes à la baisse (sur des dossiers parfois optimistes) vont faire mal. Exemple récent, vente d'une partie des lots à -14%.
La marge est sacrément amputée pour l'avenir. Il y a combien d'opérations avec une marge à 1 chiffre déjà ?

Le marché de certaines SCPI de bureaux qui révisent leur NAV jusqu'à -17% donne aussi des niveaux plausibles de réajustement de l'immobilier.

L'autre risque majeur est la détérioration du business des plateformes. Il y a déjà eu des rapprochements entre certaines plateformes.
Mais les plus faibles résisteront elles à une désaffection des investisseurs et une hausse couteuses des dossiers problématiques (frais, temps, etc...) ? Les émissions de promoteur et même MDB vont probablement baisser et comme souvent la crise arrive au moment de la bulle d'activité.
CF est en train de perdre beaucoup de locomotives en ce moment...

Si une plateforme flanche dans le pire des cas, sans reprise, cela pourrait laisser les obligataires bien seuls (on se plaignait des reporting trop rares, là il n'y aura personne pour faire pression même un peu sur l'emprunteur), cela pourrait bouleverser définitivement la confiance des investisseurs pour les autres émissions et plateformes,
aggravant façon boule de neige la tension sur le crowdfunding.

Concernant les plateformes c'est pour moi évident que plusieurs vont disparaitre (= rachetées pour une bouchée de pain ou fermées).
La plupart n'étaient pas rentables avec les volumes 2022 (sauf les plus grosses) et le marché est trop petit pour que tous les acteurs actuels subsistent.

Calcul de coin de table : 1,2 milliards d'€ d'émission de crowdfunding immobilier en 2022, à 6% de frais HT pour les plateformes cela fait 72 M€ par an. C'est sans doute plus avec les frais sur les encours et autres revenus mais en tout cas marché < 100 M€ et ça c'était en 2022 point haut.
Cette année ça sera bien moins (je n'ai pas regardé les chiffres du 1er semestre mais j'imagine du -20% ?) et l'an prochain probablement encore plus bas.
Ce n'est pas assez pour nourrir les 15-20 plateformes qui font un peu de volumes, et les diversifications sur la vente de SCPI/ OPCI ne vont pas beaucoup les aider à court terme.

Après c'est pendant les crises qu'on trouve les plus belles opportunités (du moins pour ceux qui ont du cash ou le financement).

 

[Pilou40]

[CF] [Les Vergers de l’Empereur]

la PF feraient ils du rabattage ?
c'est la première fois que je reçois un semblant d'e-mail "personnalisé" me présentant un nouveau projet et me demandant le montant que je souhaite investir ?

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[Jihel22]

[CF] [Les Vergers de l’Empereur]

la PF feraient ils du rabattage ?
c'est la première fois que je reçois un semblant d'e-mail "personnalisé" me présentant un nouveau projet et me demandant le montant que je souhaite investir ?

[lien réservé abonné]

C'est juste dû au gros montant de cette levée! Ils le font fréquemment , quand cela dépasse le million d'Euro

 

[djio101]

[RAIZERS][Quai de l'Oise - Sam Invest]

Remboursement ce jour du reste du capital et des intérêts dûs.

 

[adnstep]

Actuellement, combien d'entres vous pensent que leur perf potentielle dans le crowdfunding pourrait devenir
- inférieure à un placement sans risque de 2 / 3%
- voir négative ?

C'est toujours dur à établir mais dans le worst case si tous les projets en retards significatifs passent en défaut, je serai en négatif.

Je serais à environ 2% annuels.
J'ai investi en crowdfunding de 2016 à décembre 2021.

 

[adnstep]

Est-ce que certains ont pu essayer l'investissement sur Bricks.co ? Pour l'instant très déçu de leur marketplace, pleine de promesse, mais aucune activité pour mes essais de revente.

L'immobilier, c'est pas très liquide, même tockenisé.

 

[adnstep]

Ça fait bcp de doliprane

C'est sans doute pour ça qu'il y a rupture des stocks chez les pharmaciens.

 

[Jpense20]

C'est sans doute pour ça qu'il y a rupture des stocks chez les pharmaciens.

Et depuis l'année dernière les antidépresseurs sont en tension d’approvisionnement.

 

[Luciole49]

Et depuis l'année dernière les antidépresseurs sont en tension d’approvisionnement.

Les antidépresseurs c est pour les emprunteurs qui ont bien plus a perdre que nous.

 

[Msimmo]

En même temps l'emprunteur est décisionnaire.
Il peut choisir de vendre de suite à un prix négocié ou attendre et attendre et le regretter plus tard

Nous prêteur on est tributaire de la plateforme et des décisions de l'emprunteur, même quand les délais sont dépassés...

 

[Miles]

Les antidépresseurs c est pour les emprunteurs qui ont bien plus a perdre que nous.

Pour les clients des promoteurs

 

[Jar]

WISSEED supprime les frais d'entrée pour les investissements > 1000 euros.
Youpi !

 

[Chris78]

WISSEED supprime les frais d'entrée pour les investissements > 1000 euros.
Youpi !

Et c'est bien cette PF ?
A l'époque où je souhaitais diversifier les plateformes, c'était la seule à facturer des frais et j'avais donc passé mon chemin !

 

[ostibapa]

Et c'est bien cette PF ?
A l'époque où je souhaitais diversifier les plateformes, c'était la seule à facturer des frais et j'avais donc passé mon chemin !

Je sens une grosse dose de 2nd degré dans le "Youpi" de Jar.

De mon côté, j'avais déjà supprimé les frais en n'y investissement plus.
Mais ça ne supprime pas les pertes sur mon encours... Ma 3ème plus mauvaise plateforme.

 

[Miles]

Ça ne les empêchera pas de continuer à facturer les frais de contentieux pour leurs dossiers bancals aka frais de sortie

 

[Raug]

Tableau des retards de remboursement en cours pour les projets où j'ai investi de 07/21 à ce jour.
Dans ces retards, il y a 5 projets en procédure.
Zéro retard, ça peut être parce que les investissements sont encore trop frais…
Il y a eu 36 projets remboursés.

 

[Serge B]

Pour ma part, je considère que les 22 projets en retard qui me reste sur 95 souscrits sont perdus, ce qui est cohérent avec votre performance Raug, sur un fichier je crois plus ancien que le vôtre.
9 sont en procédure et les autres vont y passer peu à peu...et comme aucun de leurs projets un peu anciens n'avait de garantie sérieuse on peut dire que c'est à la "bonne volonté" des emprunteurs.

Alors leur "cadeau" de 0,9% ne me fera pas revenir vers eux (et personne de sensé j'espère !)

 

[Serge B]

A l'époque où je souhaitais diversifier les plateformes, c'était la seule à facturer des frais et j'avais donc passé mon chemin !

L'histoire a montré que vous avez agi sagement.

 

[ostibapa]

Ça ne les empêchera pas de continuer à facturer les frais de contentieux pour leurs dossiers bancals aka frais de sortie

[Wiseed]

Bien que fort pénibles, j'aurai - presque ! - plaisir à payer ces frais là.
Ca voudrait dire qu'il y'a eu des remboursements.
Mais avec des dossiers qui s'annoncent en perte totale...