Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[InvestisseurInquiet]

A mon avis c'est que sur grand hôtel de Bordeaux ils ont une fiducie au Q et donc le MJ tente de limiter les dégâts parce que sur mon projet FIB rien vu passer.

D'un autre côté, si comme vous dites, ils ont une fiducie au Q, je ne vois pas pourquoi le créancier se contenterait de 50% ou 60% des sommes.

 

[InvestisseurInquiet]

C'est une info que j'ai vu passer sur le forum. Ils ont proposé de rembourser 50% et CF avait répondu en demandant 60%. Je viens de reparcourir les pages du forum mais je n'arrive pas à remettre la main sur le message. Cela parle à quelqu'un ou bien je divague complétement?

Etant un lecteur très assidu de ce forum, je doute que ce soit ici que vous ayez eu cette information. Soit c'est un autre forum, soit vous avez des informations personnelles

 

[Luciole49]

D'un autre côté, si comme vous dites, ils ont une fiducie au Q, je ne vois pas pourquoi le créancier se contenterait de 50% ou 60% des sommes.

Reste à savoir ce que vaut la fiducie, des immeubles valorisés 6 fois leur valeur en leur inventant un avenir brillant et impossible comme pour les deux dans lesquels Homunity m'a fait plonger.

 

[Sylv]

 

[Sylv]

Je suis rassuré je ne perds pas la tête !!

 

[InvestisseurInquiet]

Je suis rassuré je ne perds pas la tête !!

Je suis rassuré que vous ne perdiez pas la tête et atterré par l'information sélective.
De quel projet s'agissait-il et de quand date le message ?

 

[InvestisseurInquiet]

Si la communication est réelle et n'est pas une affabulation d'un forumeur en délire, tout donne à penser qu'elle émane d'une personne appartenant à ClubFunding.
L'on savait déjà que les procédures de ClubFunding sont inadaptées à l'identification des risques qu'ils font prendre aux investisseurs (c'est même eux qui l'ont écrit).
L'on saurait désormais que leur manière d'agir divise les investisseurs en deux catégories, ceux pouvant être informés et ceux devant se contenter d'une communication insipide de deux lignes avec trois mois de retard... En fait, j'aimerais bien que ce soit un fake !

 

[InvestisseurInquiet]

Il y a quand même des informations étranges dans ce message :
- de quelles "poursuites judiciaires" parle-t-on ?
- de quel projet parle-t-on : apparemment, l'emprunteur concerné n'est pas encore en procédure collective ?

Etrange...

 

[Sylv]

Cela a été présenté comme la réponse à une question par email au sujet du projet Bordeaux Gambetta.

 

[Sylv]

Message posté le 23/08

 

[InvestisseurInquiet]

Merci pour votre transparence.
Alors je maintiens que je ne comprends pas la cohérence entre cette possible position et le fait d'avoir, soi-disant, pris des fiducies directement sur les immeubles

 

[Luciole49]

Merci pour votre transparence.
Alors je maintiens que je ne comprends pas la cohérence entre cette possible position et le fait d'avoir, soi-disant, pris des fiducies directement sur les immeubles

Faudrait savoir si la fiducie est sur les parts ou sur les immeubles. Chez Raizers ils prenaient fiducie sur les parts plus hypothèque sur les immeubles et a l époque Je trouvais cela excessif mais maintenant je crois que c est de la poudre aux yeux.

 

[InvestisseurInquiet]

Faudrait savoir si la fiducie est sur les parts ou sur les immeubles. Chez Raizers ils prenaient fiducie sur les parts plus hypothèque sur les immeubles et a l époque Je trouvais cela excessif mais maintenant je crois que c est de la poudre aux yeux.

Selon ce qui a été écrit sur ce forum, ClubFunding aurait, paraît-il, pris les fiducies à la fois sur les parts et les immeubles.
Personnellement, j'ai toujours eu un doute sur cette information, mais de toute façon, je ne suis pas sur ces projets !

 

[Luciole49]

Selon ce qui a été écrit sur ce forum, ClubFunding aurait, paraît-il, pris les fiducies à la fois sur les parts et les immeubles.
Personnellement, j'ai toujours eu un doute sur cette information, mais de toute façon, je ne suis pas sur ces projets !

Fiducie à la fois sur les parts et sur les immeubles cela n'a pas vraiment de sens, avec la fiducie sur les parts on éjecte le dirigeant pour mettre le représentant du bénéficiaire de la fiducie à sa place, avec la fiducie sur les immeubles l'immeuble échappe au gage des créanciers au profit du bénéficiaire. L'hypothèque pour que le dirigeant ne puisse pas vendre l'immeuble est plus réaliste. Maintenant comme les actifs ne valent pas ce pour quoi la fiducie a été prise quelle importance, les immeubles de cette place sont dans un risque d'effondrement et plusieurs sont déjà en état de péril. On voit pas pourquoi ce côté là de la place tiendrait le choc. Donc personne n'achètera Bordeaux Gambetta ni les immeubles adjacents pour faire des millions de travaux et se retrouver effondrés. Info à vérifier car c'est de mémoire.

 

[Sylv]

Bonjour,

Certains ont-ils regardé le projet LE VIRIDI proposé par Monego : [lien réservé abonné]

Il s'agit de financer une partie des fonds propres (1 M€ sur les 2,25 M€ demandés par la banque) d'un projet de promotion porté par GILLES TRIGNAT RESIDENCES.

Concernant le projet :

• Les travaux sont en cours -> pas de risques administratifs (PC ou autres…), pas de risque travaux (montants ou autres..).
• Précom à 80% du CA. Le stock de 3,3M€ HT est couvert par la marge (2,3M€ HT) et les fonds propres de l'opérateur (1,25 M€). Pas de risque financier important identifié.

Concernant le promoteur :

• Le projet est porté par SAS MOIRANS IMPÉRIALES : résultats positifs en 2021 et 2022 (environ 250K€/an), fonds propres de38K€ et dettes de 150 K€. RAS.
• GAPD du promoteur : SAS GILLES TRIGNAT RÉSIDENCES. Résultat positif depuis 2019 compris entre 2 et 4M€/an. FP 18M€, dette nette de 8,8M€ soit gearing de 0,5. Prudent donc ici. Bonne santé du promoteur donc.

Tous les voyants sont au vert foncé de mon coté.

Durée 18 mois et taux 9,2% +1% sur les 12 premiers mois.

Des avis à partager sur le projet ou sur mon analyse ?

Merci

 

[Luciole49]

Raizers botte en touche sur un projet qui doit être remboursé aujourd'hui. Là aussi il y a une fiducie sûreté. Donc je regarderai plus aucun projet je pense que j'ai assez donné. Mais je peux vous parrainer çà il y a pas de problème sur beaucoup de chose. A propos je recherche d'urgence un parrain sur Fiducial Banque.

 

[InvestisseurInquiet]

Un point de vue
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[Raug]

Un point de vue
[lien réservé abonné]

Merci Romain Vergnault,
Qui a su deviner mes pensées… Ça m'évite du travail de rédaction.
J'ai pour le moment arrêté les investissements crowdfunding. Soit parce que les projets ne me conviennent pas, soit parce que les agissements des PF pour une raison ou une autre laissent à désirer. Et aussi parce que le nombre de projets en retard grève un peu mes liquidités. Finalement, le compte à terme laisse plein de temps libre pour vaquer à d'autres occupations plus gratifiantes intellectuellement et comme le disait Jean : "Un tien vaut mieux que deux tu l'auras".

 

[flocon]

Merci Romain Vergnault,
Qui a su deviner mes pensées… Ça m'évite du travail de rédaction.
J'ai pour le moment arrêté les investissements crowdfunding. Soit parce que les projets ne me conviennent pas, soit parce que les agissements des PF pour une raison ou une autre laissent à désirer. Et aussi parce que le nombre de projets en retard grève un peu mes liquidités. Finalement, le compte à terme laisse plein de temps libre pour vaquer à d'autres occupations plus gratifiantes intellectuellement et comme le disait Jean : "Un tien vaut mieux que deux tu l'auras".

Je partage complètement aussi !

 

[Msimmo]

Sur certains aspects, la crise en cours me fait penser au mécanisme boule de neige de la crise des subprimes de 2007-2008.

Je m'explique, au début les défauts des ménages étaient rares et isolés.
Avec la crise, les défauts augmentent et ne sont plus des évènements isolés mais corrélés. Les problèmes des uns entrainent ceux des autres etc... Le château de cartes tombe!

On le voit ici avec le crowdfunding où les projets rencontrent pleins de difficultés qui se cumulent et arrivent en escadrilles désormais.
- Explosion des prix des matières, énergie et main d'œuvre depuis 2 ans;
- Annulation des réservations en raison des difficultés des crédits (hausses de taux). Et les désistements qui se suivent rognent totalement la marge initiale. 1 ça se gère mais pas 2 ou 3 de suites !
- La société de construction dépose le bilan, et le promoteur doit trouver une autre société au pied levée en y laissant des plumes et du temps qui coute cher;
- Les prix de ventes à la baisse (sur des dossiers parfois optimistes) vont faire mal. Exemple récent, vente d'une partie des lots à -14%.
La marge est sacrément amputée pour l'avenir. Il y a combien d'opérations avec une marge à 1 chiffre déjà ?

Le marché de certaines SCPI de bureaux qui révisent leur NAV jusqu'à -17% donne aussi des niveaux plausibles de réajustement de l'immobilier.

L'autre risque majeur est la détérioration du business des plateformes. Il y a déjà eu des rapprochements entre certaines plateformes.
Mais les plus faibles résisteront elles à une désaffection des investisseurs et une hausse couteuses des dossiers problématiques (frais, temps, etc...) ? Les émissions de promoteur et même MDB vont probablement baisser et comme souvent la crise arrive au moment de la bulle d'activité.
CF est en train de perdre beaucoup de locomotives en ce moment...

Si une plateforme flanche dans le pire des cas, sans reprise, cela pourrait laisser les obligataires bien seuls (on se plaignait des reporting trop rares, là il n'y aura personne pour faire pression même un peu sur l'emprunteur), cela pourrait bouleverser définitivement la confiance des investisseurs pour les autres émissions et plateformes,
aggravant façon boule de neige la tension sur le crowdfunding.