Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[totowah]

CF Chateau de Nantilly
Conseil Invest n´a pas payé le coupon du mois d´août (après un retard en Mai et Juin)

 

[Msimmo]

CF projets portés par DMVIP

Finalement, ils viennent de changer le statut à "Retard non contractuel". Il faut reconnaître que c´est plutôt propre de la part de CF

Ou bien ils lisent ce forum et la contradiction devenait intenable...

 

[InvestisseurInquiet]

CF projets portés par DMVIP

Finalement, ils viennent de changer le statut à "Retard non contractuel". Il faut reconnaître que c´est plutôt propre de la part de CF

Super

Ca pourra aussi être fait sur

Péninsule d'Azur (apparaît comme "sain" alors que le nominal et les coupons in fine n'ont pas été payés)
Domaine du Castillon (apparaît comme "sain" alors que le nominal n'a pas été remboursé dans les temps. Par ailleurs, no news, si ce n'est une échéance repoussée en loucedé dans le tableau de suivi)

 

[InvestisseurInquiet]

Vu la canicule il est fort à parier que cette source se tarisse aussi.

Bien vu, j'ai changé de trajet depuis lundi
Je suis repassé devant aujourd'hui. En fait sur la porte, il y a écrit en caractères presque invisibles "Max Abbou Immobilier" ou quelque chose du genre. Et il y avait quelqu'un à l'intérieur.

 

[ostibapa]

Bien vu, j'ai changé de trajet depuis lundi
Je suis repassé devant aujourd'hui. En fait sur la porte, il y a écrit en caractères presque invisibles "Max Abbou Immobilier" ou quelque chose du genre. Et il y avait quelqu'un à l'intérieur.

Vu l'âge de M. Abbou - 82 ans - il est prudent de rester à l'intérieur par temps de canicule

 

[Luciole49]

Clubfunding fait des efforts pour rendre ses projets sexy : on en mangerait si le taux offert n'était pas si bas.

De plus, les garanties qui accompagnent le dossier sont les suivantes :

· Hypothèques de 1er rang inscrites sur les actifs financés (3M€ net à l’acquisition) ;

· Fiducie sur 100% des titres de la holding personnelle et familiale ;

· Garantie à première demande de la holding personnelle et familiale ;

· Cautionnement personnel et solidaire de [masqué] ;

· Nantissement de 100% des titres de la société émettrice ;

· Nantissement de compte courant entre la société émettrice et la société emprunteur.

 

[Luciole49]

Bien vu, j'ai changé de trajet depuis lundi
Je suis repassé devant aujourd'hui. En fait sur la porte, il y a écrit en caractères presque invisibles "Max Abbou Immobilier" ou quelque chose du genre. Et il y avait quelqu'un à l'intérieur.

Un cambrioleur ? Il a trouvé quelque chose d'intéressant ? genre une boîte d'agraffes à revendre à la ferraille ?

 

[ostibapa]

[CF] [La Maison] emprunteur NG Promotion

L'échéance (déjà plusieurs fois prorogée) était au 24/08. La date vient d'être discrètement glissée au 24/09 évidemment sans aucune communication.

Pas plus de suivi sur les nombreuses actions qui avaient été décidées en mars dernier alors que, au moins pour ce qui est visible par les remboursements, leur réalisation n'est que très partielle.

29/03/2023
Nous vous informons qu’un avenant est en cours de rédaction.
Les conditions sont les suivantes :

• Nouvelle date de maturité : 24/08/2023 ;
• Taux : augmentation de 1 % (soit de 10,5 % à 11,5 %) ;
• Versement de l’amortissement de 65 K€ dû contractuellement pour le mois de février (avenant n°1), soit 400 K€ de capital restant dû après cette régularisation ;
• Régularisation des coupons impayés de février et mars ;
• Signature d’un mandat de vente afin d’accélérer la commercialisation des 2 lots restants (structure à définir) ;
• Communication de la dernière attestation d’avancement de travaux ;
• Amortissement de 30 K€ mensuel + paiement des intérêts mensuels ;
• Engagement afin de communiquer la confirmation de la levée de la Garantie Financière d’Achèvement ;
• Engagement pour signer une hypothèque inscrite sur les 2 lots en stock (valorisation des 2 lots en stock 1 053 K€ TTC).
• Les travaux de l’opération sont en cours d’achèvement et doit être constaté la première quinzaine d’avril. Ainsi, la garantie d’achèvement pourra être levée.

 

[ostibapa]

suppression doublon

 

[Serge B]

Merci de l’information Ostibapa, sur 5 opérations ClubFunding,3 foireuses dont celle-ci. Heureusement je ne suis pas allé plus loin. Les autres sont Rue du Théâtre et le célèbre Nice Arenas.

 

[Msimmo]

Actuellement, combien d'entres vous pensent que leur perf potentielle dans le crowdfunding pourrait devenir
- inférieure à un placement sans risque de 2 / 3%
- voir négative ?

C'est toujours dur à établir mais dans le worst case si tous les projets en retards significatifs passent en défaut, je serai en négatif.

 

[Serge B]

Selon le même critère (tous projets ayant au moins un an de retard passant en défaut), je serai en négatif aussi, avec toutefois de très importantes différences selon les plateformes.

 

[InvestisseurInquiet]

Actuellement, combien d'entres vous pensent que leur perf potentielle dans le crowdfunding pourrait devenir
- inférieure à un placement sans risque de 2 / 3%
- voir négative ?

C'est toujours dur à établir mais dans le worst case si tous les projets en retards significatifs passent en défaut, je serai en négatif.

pareil

 

[Jar]

J'ai arrêté le crowdfunding immobilier, beaucoup trop risqué et pas rentable avec tus ces défauts, je me suis rabattu sur les cryptos et un all-in sur les actions ORPEA dans mon PEA

 

[ostibapa]

Actuellement, combien d'entres vous pensent que leur perf potentielle dans le crowdfunding pourrait devenir
- inférieure à un placement sans risque de 2 / 3%
- voir négative ?

C'est toujours dur à établir mais dans le worst case si tous les projets en retards significatifs passent en défaut, je serai en négatif.

Il faudra prendre le temps de faire le décompte précis pour trancher entre 0 plus et 0 moins mais l’ordre de grandeur est celui-ci en ce qui me concerne.

Et encore, j’ai la chance d’avoir connu la fin de la grande époque en ayant démarré en 2019. Ca aide a améliorer le bilan.
J’ai une pensée émue pour ceux qui ont démarré plus récemment dans le crowd immo…

 

[Voltrush]

Il faudra prendre le temps de faire le décompte précis pour trancher entre 0 plus et 0 moins mais l’ordre de grandeur est celui-ci en ce qui me concerne.

Et encore, j’ai la chance d’avoir connu la fin de la grande époque en ayant démarré en 2019. Ca aide a améliorer le bilan.
J’ai une pensée émue pour ceux qui ont démarré plus récemment dans le crowd immo…

Je fais parti de ceux ayant démarré récemment et c'est la cata (retards, projets dans le flou, plateformes qui sont à côté de la plaque...)

La bulle est en pleine expansion et actuellement chaque mois de nouvelles plateformes sortent, ça va exploser et sûrement faire mal (très mal).

J'étais sur LPB mais les projets sortis sont de pire en pire, ils font comme s'il fallait répondre à la demande sans se soucier de la réelle qualité des projets et on finit avec des "pas de commercialisation, mauvaise garantie, localisation aléatoire, 50% de travaux avec 5% d'aléa, prix 30% plus haut que le reste du marché.....".
Le support a osé me dire que c'est un projet de "très grande qualité"

 

[Tomas466]

Actuellement, combien d'entres vous pensent que leur perf potentielle dans le crowdfunding pourrait devenir
- inférieure à un placement sans risque de 2 / 3%
- voir négative ?

J'ai investi dans une cinquantaine de projets entre fin 2018 et début 2022. Il m'en reste une dizaine en cours, dont quelques uns qui paraissent assez mal partis. Les opérations remboursées à ce jour m'ont rapporté du 8,1% bruts annuels en retenant les "vraies" dates, à savoir le jour du virement sortant de mon compte bancaire et le jour du virement entrant une fois l'opération soldée. La performance théorique donnait du 8,6% bruts annuels avec ces dossiers remboursés uniquement : mon "coût du risque" est donc de -0,5% bruts annuels à ce jour.

Si jamais certains projets restants étaient définitivement plantés, donc aucun remboursement (ni capital ni intérêts), ça donnerait

• 6,3% bruts annuels avec un projet planté, ce qui n'est pas impossible du tout et qui reste acceptable
• 4,5% avec deux projets plantés, ce qui reste du domaine du possible
• 2,7% avec trois projets plantés, ce qui me semble peu probable et qui commence à piquer sérieusement
• 0,8% avec quatre projets plantés, je n'y crois pas vraiment
• je perds de l'argent à partir de cinq projets plantés, ce qui je pense ne va pas arriver

Évidemment on peut aboutir à tout un tas de situations différentes selon ce qu'il adviendra des projets restants : intérêts partiellement versés, capital remboursé mais sans intérêts, capital partiellement remboursé, capital et intérêts versés conformément au dossier mais dans plusieurs années, etc.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Nancy Coeur de Ville]

Le foutage de g*** continue sur ce projet, qui apparaît désormais avec une échéance au 26 septembre 2023 dans le tableau de suivi de ClubFunding.
Pour mémoire, l'échéance initiale était au 26 juillet 2022.
Je ne reviens pas sur les différents reports, mais selon le dernier point, on était censés percevoir un remboursement d'environ 25% début juillet (on n'a rien vu) et le solde aujourd'hui (on n'a rien vu non plus).

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Villa di Parma][HK Group, ex Hestia]

Pour mémoire, dernière communication du 20 juillet 2023 : "Comme indiqué précédemment, nous avons mis en demeure l’opérateur de régulariser les coupons et le capital par l’intermédiaire de notre service contentieux en date du 21 juin 2023.Conformément au contrat d’émission, à l’issue d’un délai de 30 jours ouvrés après l’envoi de mise en demeure, sans régularisation ou signature d’un protocole permettant de régulariser la situation, nous procéderons aux démarches nécessaires à la réalisation des garanties prises dans le cadre de cette opération."

Il me semble que les 30 jours ouvrés sont passés.

Pas de bol, ça tombait pendant les vacances... Et hop, un mois supplémentaire de gagné. Remarquez, vu la gestion molle du genou de ce dossier, un mois de plus ou de moins...

Pas de nouvelles informations, bien entendu.

Il va bientôt falloir s'intéresser de près à la façon dont ClubFunding a géré ce dossier...

 

[Raug]

Pour apporter de l'eau au moulin…

[Raizers] [Villa Peninsula] [HK GROUP - HESTIA]
devait être remboursé en mars 2023.
Une AG a reporté l'échéance à mars 2024 avec 3 % de pénalité et intérêts versés avant le 4 avril.
Début août :

Bonjour, Les fonds issus de la vente sont à ce jour bloqués pour des raisons administratives et ne nous permettent pas le remboursement de cet emprunt obligataire par conséquence. Nous reviendrons vers vous dès que l'opérateur et son notaire nous auront fait un retour précis sur la situation. Cordialement, L'équipe Raizers.

L'administration ? Si elle n'existait pas il faudrait en avoir de l'imagination pour inventer des excuses.
L'opérateur et son notaire sont certainement en congé.
Dans une petite semaine c'est la rentrée.
La canicule, les tornades, les orages de grêle, les coulées de boues, et les incendies de ces deux mois de vacances seront, j'espère, vite oubliés.
Au boulot !