Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Salamalek]

Le Picasso LPB : projet sympa, mais difficile à investir. J'étais dans le groupe 2 et j'ai un peu perdu de temps (quelques secondes) pour mettre le bonus (j'avais mis le code bonus en minuscule et ça passait pas), du coup j'ai réussi à investir mais partiellement. C'est parti très vite pour une somme de 860000e, J'étais dans les derniers et pas pu mettre tout l'argent que j'avais prévu.

C'était bon pour moi au premier clic mais j'ai raté la confirmation en moins de 20 minutes par mail (à cause d'un appel PRO)

 

[Berberis_1992]

c'est comique : la dernière fois qu'il avait été cité ici, c'est par vous même

Certes, mais déjà au moment, en des termes pas franchement élogieux.

Sachant que je proposais, aux autres membres du forum, une découverte du personnage .

Et cet épisode de La Bastide de Maussane n'a fait que renforcer mon opinion .......

Donc promis, je n'aborderai plus le sujet en premier !

 

[Salamalek]

[LPB] [Jongleur]
Le MDB a signé une promesse d'achat à 470 ke alors qu'il a signé une promesse d'achat à 250 k€ fin avril (et n'est donc pas propriétaire du bien)
Les lots sont revendus en octobre et le remboursement est prévu en juillet 2024 ?

 

[Berberis_1992]

[LPB] [Le Picasso]

C'était bon pour moi au premier clic mais j'ai raté la confirmation en moins de 20 minutes par mail (à cause d'un appel PRO)

En fonction de la charge machine/réseau et d'un soupçon de chance/malchance, tout est possible.

Pour les deux derniers projets auxquels j'ai participé, j'ai dû valider deux fois (l'image du robot rouge en arrière-plan) pour que la souscription soit prise en compte (perte de temps "légère", tout de même).

Une autre fois, pas de processus de signature à la fin du décompte de la file d'attente, le contrat était passé directement en attente de signature. Il a failli me passer sous le nez.

Les joies de la synchronisation des processus transactionnels en environnement multi-utilisateurs.

Euh ...... En résumé, un sacré foutware .......

 

[Berberis_1992]

[LPB] [Jongleur]

[LPB] [Jongleur]
Le MDB a signé une promesse d'achat à 470 ke alors qu'il a signé une promesse d'achat à 250 k€ fin avril (et n'est donc pas propriétaire du bien)
Les lots sont revendus en octobre et le remboursement est prévu en juillet 2024 ?

Effectivement, j'aimerai jeter un œil sur les deux promesses pour en connaître les modalités.

Un grand de sable comme pour [Le Picasso] .......

Si je ne dis pas de bêtises, tout est normalement prévu pour être bouclé en quatre mois ("Nous pensons que l’opération peut se solder raisonnablement autour de 4 mois.")

C'est effectivement franchement surprenant de pouvoir s'engager pour la vente d'un bien que l'on ne possède pas encore.

Mais j'ai participé une seule et unique fois à une opération encore plus folle en 2019 : l'achat et la revente le jour même !

Avec à la clé, six mois d'intérêts payés rubis sur l'ongle.

L'aller et le retour sur mon compte, un mois, phase de collecte comprise.

De quoi défier l'entendement .......

 

[Yoda69]

[Koregraf] [Eden Green]
Projet porté par Carrere, qui a connu quelques remous dans le passé (en même temps quand on choisit de s'appeler Gotham ).
Projet commercialisé à 100% (dont la grande majorité acté), bâtiment hors d'eau-hors d'air, marge prévisionnelle de 1,6 M€, 550 K€ de fonds propres, probablement un projet relativement court (livraison du bâtiment prévue au Q4 2023).
Mais je ne vois pas le loup ?

 

[Maxlan]

[Koregraf] [Eden Green]
Projet porté par Carrere, qui a connu quelques remous dans le passé (en même temps quand on choisit de s'appeler Gotham ).
Projet commercialisé à 100% (dont la grande majorité acté), bâtiment hors d'eau-hors d'air, marge prévisionnelle de 1,6 M€, 550 K€ de fonds propres, probablement un projet relativement court (livraison du bâtiment prévue au Q4 2023).
Mais je ne vois pas le loup ?

juste une ope pour trouver du cash?... 10 lots réservés non encore actés ... dont 4 commerces par CARRERE REIM? 1,6m€ + 6 app 1,4m€... travaux démarrés t3/21 fin prévue t4/23 ...

 

[Le Vengeur MasKé]

[Koregraf] [Eden Green]
Projet porté par Carrere, qui a connu quelques remous dans le passé (en même temps quand on choisit de s'appeler Gotham ).
Projet commercialisé à 100% (dont la grande majorité acté), bâtiment hors d'eau-hors d'air, marge prévisionnelle de 1,6 M€, 550 K€ de fonds propres, probablement un projet relativement court (livraison du bâtiment prévue au Q4 2023).
Mais je ne vois pas le loup ?

Bonjour,

Des remous certes, mais force est de constater que Carrere (ex Gotham) rembourse et a toujours remboursé à ce jour.

[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

J'ai mise de côté les investissements et n'intervient plus depuis un bon moment. Cela étant je garde un œil avisé et amusé sur ce forum. Un promoteur sérieux et d'envergure nationale en cette période de vaches maigres, cela semble apparaître comme du pain béni !

D'autant que comme l'avance Maxlan, c'est sans doute pour avancer du cash et faire tourner les fonds propres plus rapidement sur un projet a priori dérisqué commercialement et techniquement.

PS : à noter les jolis chiffres consolidés prévisionnels du promoteur à fin 2022, qui dénotent avec la conjoncture actuelle.

 

[Fboy]

[lymo] [Fors]
Lymo semble avoir des difficultés à collecter ses 2 dernières opérations. Ils viennent de monter de 10 à 11% Fors et ils organisent un webinaire pour Toulouse ce soir.
Je suis allé sur Fors, la marge et les garanties me semblant très correctes. Preneur d'autres avis
Bonne journée à tous

 

[dragonball]

[Clubfunding] [Galaxy]
Bonjour, il devrait y avoir une news concernant le projet Galaxy mais je ne vois rien dans la partie actu du projet.
Est-ce que quelqu'un a plus d'info ? merci

 

[Wallys56]

(Clubfunding - Projets Villa Tahiti et Fontainebleau St Honoré)

Les 10 derniers % de Villa Tahiti viennent d'être remboursés. 9 mois de retard promoteur AXIS PROMOTION.

Fontainebleau Saint Honoré remboursés en tant et en heure (2 mois de retard). Promoteur SAS ROYALE MERRY

 

[scoub]

[Koregraf] mise en responsabilité de la plateforme
Bonjour à tous, j'aimerai avoir vos réflexions sur le rôle et les responsabilités des plateformes et une éventuelle mise en responsabilité.
Koregraf a sorti en mars 2022 le projet KERHUEL, dossier plutôt simple où on finance l'achat d'un terrain pour la construction de 2 maisons individuelles et un remboursement prévisionnel sous 12 mois (contrat habituel de 36 mois prorogeable 12 mois chez Koregraf).
1 an après, pas de son et pas d'image (aucun suivi intermédiaire), la plateforme est interrogée et voici sa réponse :

"L’opérateur nous a fait part de difficultés opérationnelles et de trésorerie.
Nos équipes font actuellement un point global avec l’opérateur afin d’obtenir de sa part les documents liés à l’état d’avancement de cette opération et à la visibilité nécessaire d’un point de vue financier afin de vous fournir ces informations dans les meilleurs délais.
La durée contractuelle de cette opération étant de 36 mois, l'horizon de votre remboursement est donc désormais prévu, par mesure de prudence, à ladite échéance du contrat d'émission obligataire, soit le 30 mars 2025."

Plus tard, on apprend que le terrain n'a jamais été acheté! et que personne ne sait où est passé l'argent.
Je trouve totalement incroyable et scandaleux qu'une plateforme ne s'assure pas au minimum de l'affectation de l'emprunt. De mon point de vue il y a une faute caractérisée de la plateforme et je voulais avoir vos réflexions à ce sujet.

Pour information, j'ai pris contact avec Epargne Info Service de l'AMF pour avoir des infos. Dans un premier temps on m'a expliqué d'une manière très formatée le rôle de l'AMF puis qu'il fallait passer par une réclamation auprès de l'intermédiaire, puis par le médiateur si pas de solution trouvée. La suite de la discussion a été plus libre et plus intéressante. En gros on me conseille de ne rien intenter avant d'avoir un réel préjudice (que la perte partielle ou totale soit actée, ce qui n'est pas le cas actuellement). Si la perte intervient, lancer la procédure réclamation puis médiateur ce qui mettra automatiquement l'AMF dans la boucle et enfin l'action judiciaire si pas d'accord trouvé.
Ce qui me rassure c'est que la personne au téléphone avait l'air tout aussi estomaquée que moi que personne ne se soit inquiété de l'affectation de l'emprunt.

 

[ostibapa]

Dans la série des emprunteurs pas scrupuleux, on en a aussi un bon avec Prestige Immo [lien réservé abonné].
Une série de projets mal engagés et le ponpon avec la dernière communication d'[Immocratie] il y'a 2 jours sur l'opération [entre mer et montagne] :

Tenant la défaillance du promoteur découverte courant février 2023 et sans nouvelle de ce dernier, nous nous sommes rendus sur site en avril dernier pour constater que le terrain n’a fait l’objet d’aucun travaux de fondation, contrairement à ce que le prometteur (et notamment M. M G) nous a fait accroire en nous transmettant de fausses photographies des lieux. Des constats ont été menés durant ces dernières semaines sur autorisation de justice, plusieurs actions judiciaires ont été immédiatement initiées par nos soins pour préserver vos droits et intérêts et notamment des mesures conservatoires visant à garantir vos droits.

Nous avons mandaté un cabinet d’avocats à cet effet et une expertise judiciaire est en cours, dont nous attendons les résultats. Nous vous informerons de tous résultats obtenus dans le cadre de ces actions, dès réception de tout nouvel élément.

 

[Juln]

Bonjour à tous,

Je viens vers vous au sujet Fundimmo, est-ce que certains d'entre-vous ont déjà investi sur cette plateforme et quels sont vos retours?
Pour ceux qui y ont investi, avez-vous des retours sur les projets Mont Thabor et Ampere.

Merci.

 

[Salamalek]

Dans la série des emprunteurs pas scrupuleux, on en a aussi un bon avec Prestige Immo [lien réservé abonné].
Une série de projets mal engagés et le ponpon avec la dernière communication d'[Immocratie] il y'a 2 jours sur l'opération [entre mer et montagne] :

Ouille ! Est-ce que les infos sur Prestige Immo en matière d"opérations "en retard non contractuel" avec Immocratie sont fiables ? il y en a pour plusieurs millions d'euros ...
Ca fait bcp vu le volume d'immocratie
[lien réservé abonné]

On afficherait toujours 0 défaut dans ses stats, même avec des retards non contractuels de plus de 3 ans .
Vu la dernière info, on peut se demander si Prestige immo ne va pas les couler.
On pourrait reprocher à Immocratie d'avoir mis trop d'oeufs dans le même panier entre 2020 et 2021.
Comme quoi, impossible de tout analyser ...

 

[ostibapa]

Ouille ! Est-ce que les infos sur Prestige Immo en matière d"opérations "en retard non contractuel" avec Immocratie sont fiables ? il y en a pour plusieurs millions d'euros ...
Ca fait bcp vu le volume d'immocratie
[lien réservé abonné]

On afficherait toujours 0 défaut dans ses stats, même avec des retards non contractuels de plus de 3 ans .
Vu la dernière info, on peut se demander si Prestige immo ne va pas les couler.
On pourrait reprocher à Immocratie d'avoir mis trop d'oeufs dans le même panier entre 2020 et 2021.
Comme quoi, impossible de tout analyser ...

Il y'a des projets qui devraient se terminer sans trop de casse à part du retard : cas de l'achat / revente de terrain au Boulou cofinancé par Raizers et Immocratie,
Par contre dès qu'il y'a des travaux (promotion ou rénovation)...

Pour Immocratie ça ne leur coutera "que" les frais juridiques et un gros préjudice d'image.
Les vrais perdant seront nous autres les prêteurs. Ne l'oublions pas !

Par ailleurs, des plateformes avec des séries d'oeufs pourris, ce n'est pas ce qui manque. Je pense par exemple à la série des Néokids sur Upstone.


Pour finir, félicitations à @NicoNoclaste qui avait eu le nez fin dans l'évaluation de cette opération [entre mer et montagne] https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...s-en-cours-et-avis.36129/page-381#post-395209

 

[gros panda]

Bonjour à tous,

Je viens vers vous au sujet Fundimmo, est-ce que certains d'entre-vous ont déjà investi sur cette plateforme et quels sont vos retours?
Pour ceux qui y ont investi, avez-vous des retours sur les projets Mont Thabor et Ampere.

Merci.

J'ai investi dans 14 projets : à ce jour,10 remboursés sans retard, 2 remboursés avec retard (6 et 5 mois de retard donc ça va), 1 en cours avec retard (1 mois de retard) et un en contentieux.
A noter que celui en contentieux, j'ai fait un croix dessus. le promoteur Soprimmo a pas mal d'autres projets en retard, donc je pense que les 1000e investis ne seront pas ou très peu remboursés.

Pour donner mon opinion, j'ai commencé l'immobilier avec eux, avant c'était très bien, maintenant, ils enchaînent les retards (voir sur hellocrodfunding, au moins un trentaine de retards). Ils sont assez sérieux point de vue communication.

Perso, la dernière fois que je les ai eu au téléphone, je leur ai fait comprendre : tant que le projet en contentieux ne sera pas remboursé, il n'y aura plus d'investissements chez eux. Autant dire, que je ne ferai plus d'investissements chez eux. Un projet comment ça ça grève sérieusement le rendement global.

Je n'ai pas fait les 2 projets cités.

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

Pour finir, félicitations à @NicoNoclaste qui avait eu le nez fin dans l'évaluation de cette opération [entre mer et montagne] https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...s-en-cours-et-avis.36129/page-381#post-395209

Merci @ostibapa , c'est gentil. Ca ne m'empêche pas, hélas, d'être tout de même exposé sur cet opérateur.

Les retards sur projets se multiplient, et je remarque depuis un certain temps un double phénomène:

• une désaffection certaine pour le crowd immo, qui se traduit par des durées de levées de fonds qui se rallongent sur nombre de PF,
• et une tendance à la hausse des taux de rémunération proposés, 0,5 à 1%, peut-être pour pallier l'inflation ambiante - dans une certaine mesure, mais surtout pour re-séduire des investisseurs échaudés; j'ai à cet égard observé, avec un certain amusement, que le projet "Petit Bois" proposé par Raizers en mai dernier à 10%, puis retiré, est en passe de revenir par Koregraf à 11% (mais est encore une fois retardé!).

J'imagine que l'odeur des "oeufs pourris" est tellement prenante qu'elle a envahi toute la galaxie CFI; il faut dire que les projets attrayants ne m'ont jamais paru être aussi rares...

 

[ostibapa]

[...]

• une désaffection certaine pour le crowd immo, qui se traduit par des durées de levées de fonds qui se rallongent sur nombre de PF,
• [...]

Il est intéressant aussi de constater l'évolution des montants collectés.

Alors que nous sommes à mi-année et même plus compte tenu du mois d'août et de Noêl qui sont traditionnellement des périodes calmes, les montants collectés en 2023 sont, en règle générale, bien inférieurs à la moitié de 2022 (à partir de [lien réservé abonné] aller sur la page de chaque plateforme). Exception majeure à ce constat : LPB.

Malgré ces plus petits volumes, il y'a un paquet de dossiers qui ont passé le filtre de la sélection par les PF et qui pourtant ne font pas envie...

 

[DeniM]

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