Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[adnstep]

[Anaxago] [So Green]
Effet de la "méthode Anaxago" : si j'ai bien compté, j'obtiens un rendement réel brut de 8,07% contre 11% promis.

[Bilan des opérations]
Avec le remboursement de So Green, il ne me reste plus désormais que 16 opérations en cours (sur 317 réalisées depuis 2017 jusqu'au 01/01/2022).
6 dans les temps (pour le moment).
3 en retard contractuel.
2 en retard non contractuel (ou en retard non contractuel "recontractualisé" via AG)
2 avec un opérateur en RJ (Ohayon himself)
1 avec un opérateur en LJ (Villorea).
2 avec un opérateur qui ne répond plus. Et sans nouvelles des PF depuis un moment également...

 

[Chris78]

[Anaxago] [So Green]
Effet de la "méthode Anaxago" : si j'ai bien compté, j'obtiens un rendement réel brut de 8,07% contre 11% promis.

D'où vient le taux de 8.07 % ?

 

[adnstep]

D'où vient le taux de 8.07 % ?

Taux annuel moyen = (1+ Intérêts bruts/Montant investi)^(365-nb jours investissements) -1

 

[Dom64]

[Tantiem]



Bonjour,

Loin de moins l'idée de porter un jugement sur votre plateforme mais il faut avouer que la promotion en ventes privées est assez inhabituelle (voire unique, si je ne commets pas d'erreur) pour une plateforme de crowdfunding.

Mais il en fallait bien une qui saute le pas ......

Comme je l'ai écrit, les banques, les assurances aussi se retrouvent en ventes privées avec en chacun d'eux, un produit financier qui sommeille, c'est certain.

Par contre, le crowfunding et l'immobilier fractionné en particulier (du fait même de sa jeunesse) en ventes privées, nous ne sommes pas dans le même registre .......

D'où mon message sur le forum.

Je ne doute absolument pas du respect par Tantiem des processus règlementaires.

J'ai une question tout de même.

Dans une récente vidéo où vous êtes intervenu, vous avez déclarez que par opération, vous déposiez un dossier auprès de l'AMF.

Or, dans le contrat obligataire, il est stipulé :

"Les investisseurs sont informés que la présente offre de titres financiers ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’Autorité des marchés financiers et ne répond pas aux exigences d’une offre de financement participatif au sens du règlement général de l’Autorité des marchés financiers."

Quelle forme de validation recevez-vous de l'AMF pour le dossier ?

Ce dossier, que contient-il ? La déclaration auprès de l'AMF de l'émission obligataire ?

A ce sujet, quel est votre statut actuel au regard des autorités de régulation ?

Cordialement.

Bonsoir,
Je vais faire une réponse un peu technique !
Tantiem - tout comme Meute et Bloks sur le même modèle d’immobilier fractionné obligataire - émet un DIS déposé auprès de l’AMF pour chacune des collectes, présentant l’offre obligataire, mais également le bulletin de souscription, les statuts, l’organigramme de la société et les CV des dirigeants, un rapport actif/ passif, une situation intermédiaire comptable, etc. Il y a également un certain nombre de contraintes réglementaires (nécessité d’une société anonyme par exemple).
Nous sommes régis par le statut d’Offre Publique de Titres Financiers en tant qu’émetteur d’obligations (inscrites en compte chez l’émetteur - à savoir Tantiem SA - nominatives et numérotées conformément aux articles L211-3 et suivants du Code Monétaire et Financier).
Au delà de cela, chacun peut faire le choix d’apporter des garanties additionnelles aux investisseurs, avec une hypothèque de premier rang par exemple chez nous.

Enfin nous avons effectué un dépôt de statut PSFP pour pouvoir exercer demain plus largement en Europe et sans limite de collecte. Voilà !

 

[Dom64]

[Tantiem]

Bonjour @FDY,



Effectivement, avec, en plus, la possibilité de choisir le bien dans lequel investir et avec une hypothèque de 1er rang en garantie.



Si vous faites référence à Meute Invest et son collaboration avec BeanStock pour la recherche et la gestion d'un bien, c'est exactement cela à mon humble avis.

Soit dis en passant, le dernier projet de Meute Invest propose maintenant une hypothèque de 1er rang sur le bien financé. Ils s'alignent sur Tantiem et sur Bloks.

Tout à fait d’accord - le modèle de l’immobilier fractionné tel qu’il se redessine est complémentaire aux SCPI. A la différence notable toutefois que vous investissez dans un bien unique à chaque fois (une forme de « stock picking »), et que les frais et la fiscalité sont adoucis. Je me permets à ce sujet de vous conseiller une vidéo de comparaison - assez longue mais allant dans le fond du sujet - réalisé par Marc Bluersky hier, accessible sur YouTube.

 

[Tomas466]

Citer Marc Bluersky vous dessert. C'est un youtubeur-influenceur notoire drogué aux codes de parrainage et aux liens d'affiliation. On entre dans un univers étrange quand on le suit, saupoudré de belles histoires de réussite rapide à base d'immobilier dans des pays étrangers, avec discours faussement proactif déjà vu partout, du genre "la réussite est au coin de la rue, vas-tu saisir ta chance ?", construction de narrative marketing personnelle ("un individu audacieux et créatif qui a choisi de vivre déconnecté des normes", pas mal non ?) et absence de critique et d'objectivation des risques, qu'il s'agisse des produits qu'il recommande pour toucher sa commission ou de sa personne – je crois qu'au moins un membre du forum en a fait les frais récemment. Comme le dirait notre vénéré @Buffeto, si sa méthode pour devenir riche est si au point que cela, pourquoi dépense-t-il autant d'énergie et de temps pour la partager avec d'autres, si ce n'est parce qu'il s'enrichit lui-même par ce biais ? Pour l'objectivité en tout cas, on repassera.

 

[Chris78]

Taux annuel moyen = (1+ Intérêts bruts/Montant investi)^(365-nb jours investissements) -1

Sûr de la formule ?
Par exemple, je prête 100 et on me rembourse 101 (100+1) au bout de 30 jours, cela donnerait :
(1 + 1/100)^(365-30) - 1 = 27.03 !!! soit 2703 %

 

[Jihel22]

Citer Marc Bluersky vous dessert. C'est un youtubeur-influenceur notoire drogué aux codes de parrainage et aux liens d'affiliation. On entre dans un univers étrange quand on le suit, saupoudré de belles histoires de réussite rapide à base d'immobilier dans des pays étrangers, avec discours faussement proactif déjà vu partout, du genre "la réussite est au coin de la rue, vas-tu saisir ta chance ?", construction de narrative marketing personnelle ("un individu audacieux et créatif qui a choisi de vivre déconnecté des normes", pas mal non ?) et absence de critique et d'objectivation des risques, qu'il s'agisse des produits qu'il recommande pour toucher sa commission ou de sa personne – je crois qu'au moins un membre du forum en a fait les frais récemment. Comme le dirait notre vénéré @Buffeto, si sa méthode pour devenir riche est si au point que cela, pourquoi dépense-t-il autant d'énergie et de temps pour la partager avec d'autres, si ce n'est parce qu'il s'enrichit lui-même par ce biais ? Pour l'objectivité en tout cas, on repassera.

Pas d'accord. La critique systématique vous dessert.
Je trouve la démarche de Marc très transparente au total. Il ne cache pas les partenariats et gagne autant que ses suiveurs dessus, car il partage la commission touchée à parts égales.
Je prends ses supports comme une chaine TV : je regarde les programmes qui m'interessent et ne prends pas tout pour argent comptant. Ils me montrent des produits, libre à moi de creuser la question, ou pas.
Mais si je les prends, je les aurai moins cher, ou plus rémunérateurs, que si je n'avais pas suivi ses fils d'actu.
Donc il me fait gagner beaucoup, chaque année (lui et ses 2-3 homologues)
on sait que c'est un influenceur, donc on ne peut pas crier à la manipulation ou croire à une prétendue objectivité.
de plus il ne fait pas miroiter la fortune. Il vit très normalement, une vie simple, aucun signe ostensible de richesse et a un patrimoine qui n'est pas extraordinaire.

 

[Tomas466]

C'est parce que toi tu as du recul et que tu as compris que c'était un vendeur. Mais combien vont tomber dans la narrative, croire ce qu'il raconte sans trop vérifier ou sans chercher à creuser, lui faire confiance aveuglément ou presque, voire se transformer en fanboy comme on a pu le voir dans d'autres cas (Bricks et Sébastien Koubar par exemple) ? À ce moment le gars a un boulevard devant lui pour faire n'importe quoi et être suivi par son troupeau. C'est risqué, très risqué, surtout quand on connait le niveau de connaissances du Français moyen en matière de finances personnelles. Ce n'est pas pour rien que l'AMF s'occupe des "fin-fluenceurs" de près [lien réservé abonné].

 

[adnstep]

Pas d'accord. La critique systématique vous dessert.
Je trouve la démarche de Marc très transparente au total. Il ne cache pas les partenariats et gagne autant que ses suiveurs dessus, car il partage la commission touchée à parts égales.
Je prends ses supports comme une chaine TV : je regarde les programmes qui m'interessent et ne prends pas tout pour argent comptant. Ils me montrent des produits, libre à moi de creuser la question, ou pas.
Mais si je les prends, je les aurai moins cher, ou plus rémunérateurs, que si je n'avais pas suivi ses fils d'actu.
on sait que c'est un influenceur, donc on ne peut pas crier à la manipulation ou croire à une prétendue objectivité.
de plus il ne fait pas miroiter la fortune. Il vit très normalement, une vie simple, aucun signe ostensible de richesse et a un patrimoine qui n'est pas extraordinaire.

Pas sûr que la rémunération via les codes passe à travers la nouvelle loi sur les influvendeurs. Quand à vivre normalement une vie simple, je n'ai accès ni à ses comptes, ni à sa vie réelle. Et surtout, je ne sait pas dans quoi il investit réellement. Mais je subodore, à la lecture de son fil Twitter, que c'est surtout en SCPI...

"Donc il me fait gagner beaucoup, chaque année (lui et ses 2-3 homologues)"

C'est quoi, "beaucoup ", pour vous ?

 

[adnstep]

Sûr de la formule ?
Par exemple, je prête 100 et on me rembourse 101 (100+1) au bout de 30 jours, cela donnerait :
(1 + 1/100)^(365-30) - 1 = 27.03 !!! soit 2703 %

Oui, erreur de transcription :
Taux annuel moyen = (1+ Intérêts bruts/Montant investi)^(365/nb jours investissements) -1

Et dans une cellule excel avec le bon format.

 

[Chris78]

Oui, erreur de transcription :
Taux annuel moyen = (1+ Intérêts bruts/Montant investi)^(365/nb jours investissements) -1

Et dans une cellule excel avec le bon format.

Oui, je comprends mieux ainsi ...
cela étant, ce n'est valable que pour un flux "unique" c'est-à-dire prêt initial et remboursement capital+intérêts en une fois à la même date.
En l'occurrence, il s'agissait d'une opération d'Anaxago comportant des remboursements partiels à différentes dates, dans ce cas votre formule n'est pas applicable.

 

[adnstep]

Oui, je comprends mieux ainsi ...
cela étant, ce n'est valable que pour un flux "unique" c'est-à-dire prêt initial et remboursement capital+intérêts en une fois à la même date.
En l'occurrence, il s'agissait d'une opération d'Anaxago comportant des remboursements partiels à différentes dates, dans ce cas votre formule n'est pas applicable.

Certes. Mais les remboursements partiels étant des remboursement de capitaux, et pas d'intérêts, et n'ayant pas les clés de calcul d'Anaxago, j'ai gardé ce système simple comme première approximation, et je ne pense pas être loin de la vérité. A vérifier.

 

[Chris78]

Certes. Mais les remboursements partiels étant des remboursement de capitaux, et pas d'intérêts, et n'ayant pas les clés de calcul d'Anaxago, j'ai gardé ce système simple comme première approximation, et je ne pense pas être loin de la vérité. A vérifier.

C'est justement parce que ce sont des remboursements de capital que l'approximation est mauvaise.

 

[Jihel22]

Pas sûr que la rémunération via les codes passe à travers la nouvelle loi sur les influvendeurs. Quand à vivre normalement une vie simple, je n'ai accès ni à ses comptes, ni à sa vie réelle. Et surtout, je ne sait pas dans quoi il investit réellement. Mais je subodore, à la lecture de son fil Twitter, que c'est surtout en SCPI...

"Donc il me fait gagner beaucoup, chaque année (lui et ses 2-3 homologues)"

C'est quoi, "beaucoup ", pour vous ?

1 à 2% de rendement en plus sur la majorité de mes investissements.
Avec l'effet boule de neige des intérêts composés, au fil des ans, c'est très appréciable

 

[adnstep]

1 à 2% de rendement en plus sur la majorité de mes investissements.
Avec l'effet boule de neige des intérêts composés, au fil des ans, c'est très appréciable

Vous ne tenez pas compte qu'un ou deux de vos placements vont péricliter et que vous ne toucherez rien, voire que vous perdrez une partie de votre capital. Or, dans un placement risqué comme l'est le cf, c'est bien plus important qu'1% de plus

 

[adnstep]

C'est justement parce que ce sont des remboursements de capital que l'approximation est mauvaise.

Si j'ai le temps ce WE, je vais retracer tout l'historique.

 

[Berberis_1992]

Si j'ai le temps ce WE, je vais retracer tout l'historique.

La fonction TRI.PAIEMENTS ne donne-t-elle pas une bonne appréciation du rendement et ne permet-elle de comparer le rendement de deux prêts ?

 

[Jihel22]

Vous ne tenez pas compte qu'un ou deux de vos placements vont péricliter et que vous ne toucherez rien, voire que vous perdrez une partie de votre capital. Or, dans un placement risqué comme l'est le cf, c'est bien plus important qu'1% de plus

même sans ces influenceurs j'aurais investi dans ces produits et aurait eu, aussi, 1 ou 2% de projets foireux.
Je viens de procéder à mon 314 eme projet de crowdfunding, donc j'aurai certainement plus d'une paire de projets qui ne donneront pas le résultat espéré. J'y suis préparé.
Mais les autres me rapporteront 1 ou 2% de plus que l'investisseur qui ne sera pas passé par la case influenceur, ce qui devrait adoucir franchement la note. Et cela, d'autant plus que pas mal des projets retenus permettent d'avoir un taux bonifié, +1 à +5%, pendant la période de retard.
Comme par chance, je réside dans un pays à fiscalité douce, je pense in finé , tutoyer un taux de rendement global après impot entre 9 et 10%. Je n'ai pas trouvé mieux, en ces temps agités.

 

[Chris78]

Mais les autres me rapporteront 1 ou 2% de plus que l'investisseur qui ne sera pas passé par la case influenceur,

A part LPB, quelles sont les plateformes offrant une rémunération supplémentaire avec un code ? Pas juste à l'inscription mais régulièrement.