Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Tomas466]

Une question sur Koregraf : comment se fait le paiement? Je ne vois pas de portefeuille vrituel...

Par virement sur un compte spécifique détenu par un office notarial (toujours le même désormais quel que soit le projet). Il faut préciser les 5 premières lettres de l'opération ainsi que son nom et prénom dans un champ d'information du virement pour qu'ils s'y retrouvent.

 

[Manu215]

Merci Tomas466
Je suppose qu'on obtient le RIB de ce compte notarial quand on fait son 1er investissement sur la plateforme?

 

[Tomas466]

Tout à fait.

Et pour ClubFunding c'était par prélèvement, mais ça fait longtemps me concernant et ça a peut-être changé.

 

[CharlyBgood]

Ah merci! On va vous solliciter donc.
En décembre, il va y avoir quelque chose sur Lyon intra-muros. Je n'en sais pas plus pour l'instant.

Forget me not: je bosse bcp sur Lyon en ce moment et connais très bien le Lyonnais et les dépts limitrophes

 

[dragon-666]

De mon côté je me suis inscrit sur les plus grosses plateformes, moins celles avec un fort taux de défaut/retard (Anax) ou des frais pour les investisseurs (Wiseed). Je suis donc inscrit sur
- Koregraf - les plus pro, les projets sont quasiment tous excellents, mais effectivement le ticket d'entrée est élevé à 2000€
- Homunity - m'ont toujours paru assez pro, énormément de projets, mais avec qualité assez variable à mon sens. Ticket d'entrée 1000€
- Clubfunding - beaucoup de MDB on aime on ou n'aime pas, de très loin les moins pro de la liste, multiples erreurs sur le site web, les e-mails etc... Mais les résultats sont là, pas de défaut, pas de retard. J'aime beaucoup le prélèvement automatiquement plutôt que de devoir faire un virement manuellement à chaque investissement.
- Fundimmo - semblent également assez pro, mais je trouve qu'il y a assez peu de projets, je crois que je n'en ai investi qu'un chez eux.
- Lymo - mais je n'ai pas pu faire un seul investissement chez eux, ils sortent un projet tous les 36 du mois. Je pense que je vais me désinscrire.

Les autres plateformes sont nettement plus petites. Il y en a certaines intéressantes, mais ceux ci-dessus me suffisent largement. Je suis le plus investi chez homunity, suivi de Koregraf et Clubfunding



D'autres

 

[Alain Crowdfundkraut]

Au top ces échanges. On met tout le monde en boîte et on se rejoint pas mal dans nos appréciations. Ça peu évoluer... Mais il y en a qui mettront probablement la clef sous la porte dans quelques mois... Me concernant j'attends de pied ferme le parc Mirepin sur Koregraf. Un mois d'audit...! J'ai peur que la levée de fond ne concerne pas que le programme Corylus correspondant à la photo (plus que 2 lots à vendre en dessous du marché), mais qu'elle comprenne aussi le programme Euphorbia dont la commercialisation vient de débuter. Le cas échéant, je pense qu'on pourra s'asseoir sur une durée courte et je passerai à regret mon tour... Dommage ! Car une commercialisation quasi terminée sur un programme porté par un promoteur convaincant et en même temps archi-perfusé, on en voit pas tous les jours...

 

[DryClepsydra]

Pour ma part, en tant que débutant seulement, et avec moins de retours sur les plateformes que les aguerris, j'ai investi sur Monego et Homunity pour l'instant.
Fundimmo demain si je ne loupe pas le coche.

Je suis inscrit aussi sur Koregraf, Wiseed, Anaxago et Clubfunding.
Monego, Anaxago et Homunity m'ont téléphoné au moment de l'inscription (ou peu après) : contacts très cordiaux.

Pour Clubfunding, il m'alertent d'un nouveau projet la veille pour le lendemain, mais il faut que je demande à chaque fois par mail le dossier investisseur.
C'est incompréhensible de procéder comme ça, j'en suis à ma 4ème demande (ils me l'envoient sans faute le lendemain cependant).

Une question sur Koregraf : comment se fait le paiement? Je ne vois pas de portefeuille vrituel...
Et sur Clubfundig, c'est par prélèvement directement sur le compte, c'est ça? (je n'ai pas souvenir d'avoir signé de mandat SEPA, mais ma mémoire me fait peut-être défaut).

Je pense que la raison pour laquelle beaucoup de plateformes ne fournissent pas directement le dossier d'investissement, que ce soit par courriel ou sur leur site internet, c'est pour ne pas être accusé de démarchage. Cela excèderait leur habilitation en tant que simple CIP, bien qu'une telle analyse juridique relève davantage de la « ceinture et bretelles » que du simple respect des normes en vigueur.

De mon côté, je suis sur : Homunity, Clubfunding, Koregraf, Fundimmo, Monego et Lymo (dans cet ordre). J'ai globalement les mêmes avis que vous sur ces différentes plateformes.

 

[Yzard]

Perso je suis sur plusieurs plateformes ..
Ma préférence actuel est

ClubFunding .. c est le premier en teme de collecte en 2019.. des projets très fréquents .. des coupons mensuels ..des taux élevés .. mais il faut aimer les marchands de biens ..c est risqué ..

Homunity .. à priori le 2eme en terme de collecte.. des projets trés fréquents et diversifiés ..

Fundimmo et Koregraf qui proposent des projets moins fréquent mais de qualité ..

Après Wiseed .. son avantage c est son ticket à 100 euros .. son forum .. malheureusement depuis quelque temps un responsable Wiseed nous prend pour des gogos .. cela entache le sérieux de cette plateforme ..
son défaut ses frais de 0.9% sur les prêteurs .. alors qu ailleurs c est sans frais ..

Anaxago .. qui cherche de nouvelles voies ..

Je regarde aussi Monego, Raizers ,..

 

[CharlyBgood]

Après Wiseed .. son avantage c est son ticket à 100 euros .. son forum .. malheureusement depuis quelque temps un responsable Wiseed nous prend pour des gogos .. cela entache le sérieux de cette plateforme ..
son défaut ses frais de 0.9% sur les prêteurs .. alors qu ailleurs c est sans frais ..

Pas d'accord du tout:

Wiseed ne prend pas les investisseurs pour des gogos, ils alertent sur la bulle de la course aux rendements immobiliers à tout crin. Par ailleurs on ne connaît pas les rentabilités intrinsèques des différentes plate-formes.
Wiseed facture effectivement des frais; cela fait débat.
Mais si je fais une analogie: les consommateurs découvrent aujourd'hui que leurs cartes bancaires sont miraculeusement devenues gratuites !
Gratuites ? Mon oeil !
Au bout du bout c'est le commerçant qui paie la CB "gratuite". Demandez lui s'il trouve cela gratuit, lui, même si les taux de CB ont drastiquement baissé ces dernières années.

Si j'étais promoteur immobilier je me dirai que je paie déjà un taux élevé - le prix du service de crowd et le prix du risque - mais après tout mon taux étant déjà élevé, pq les utilisateurs ne participeraient pas eux aussi - modestement - au prix du service ?

Et les plate-formes, cb qagnent-elles vraiment ? Nul ne le sait. D'ailleurs sont-elles rentables ?
On ne le sait pas davantage, gavés que nous sommes au: "on rase gratis".
Wiseed change son modèle économique de façon finalement plus participative, et peut-être de façon plus pérenne.
Demain le marché du crowd se consolidera, ce service a un prix; de mon point de vue Wiseed ne fait que l'anticiper. Je confesse ici que je ne suis pas objectif, étant majoritairement investi sur Wiseed - étant d'ailleurs y compris micro-actionnaire de la plate-forme. Je cherche d'ailleurs à pondérer et équilibre sur d'autres plate-formes depuis 2 ans: en terme de suivi des projets, je n'y trouve pas encore mon compte.

Mais je suis convaincu de la pérennité de leur modèle économique que je trouve courageux.

 

[Alain Crowdfundkraut]

Assez d'accord la participation demandée ne me choque pas, d'autant plus qu'elle est vraiment anecdotique...

 

[poam5356]

Assez d'accord la participation demandée ne me choque pas, d'autant plus qu'elle est vraiment anecdotique...

Anecdotique, façon de parler : 0,9% sur un rendement annuel de 8 ou 9% brut (il faut encore compter avec la flat tax) sur une courte durée n'est pas si anecdotique que ça... Et ce, d'autant plus si le projet est remboursé par anticipation.

 

[Yzard]

Pour préciser c est 0.9% sur l investissement et non sur les intérêts ..
Perso je ne me prend pas la tête ..
8% brut sur un an chez Wiseed cela donne du 7%

 

[mvhrb888]

8% brut donne 5,6% net d'impôt.

 

[Yzard]

sauf que la après les 0.9% de frais wiseed (disons sur 1 an) nous sommes à 7.1%
duquel ensuite pour avoir le net il faut enlever la flat tax de 30%
c est plus compliqué sur 2 ans

 

[Manu215]

Pour préciser c est 0.9% sur l investissement et non sur les intérêts ..
Perso je ne me prend pas la tête ..
8% brut sur un an chez Wiseed cela donne du 7%

Ce n'est pas un calcul exact, mais sur des petites sommes investies, l'erreur n'est pas astronomique, je vous l'accorde...
Sur 1000€ investis : 991€ à 8% sur 1 an ne donnent pas les mêmes intérêts que 1000€ à 7% sur 1 an.

A noter que si le remboursement intervient plus tôt que la durée annoncée, vous perdez des intérêts et les 0,9% de frais ont plus de poids, et inversement si la durée du prêt est supérieure à la durée annoncée.
Tout simplement parce que ces 0,9% sont forfaitaires...

Après, je rejoins Charly : le "tout gratuit" n'existe pas.

 

[Yzard]

Le "tout gratuit" n'existe pas ..
et effectivement les frais "annoncés" pris par ces plateformes sur les emprunteurs me semblent importants...

 

[Manu215]

Un petit score pour le projet BOULEVARD VOLTAIRE (Clubfunding) :

- Marge opérationnelle 12% : +1
- Préco MDB 0% : -2,5
- Ancienneté promoteur 1993 : +1
- Département 75 : 0
- Ville Paris : +1
- Taux du prêt 9% : 0
- Durée du prêt 24 mois : 0
- Capital sociale SAS ARCANGE 5M€ : +1
- Gearing net 84966/9212 = 9,22 : -1
------------------------------------------------
TOTAL : +0,5

Observations :
- Immeuble bien situé au coeur du 11ème arrondissement de Paris, avec façade classique dans cet arrondissement
- Tous les appartements sont loués sauf 1 + le local commercial. Il s'agira de faire partir les locataires avant le début des travaux
- L'immeuble est sous promesse de vente en bloc (1 seul propriétaire pour tout l'immeuble)
- Nantissement des titres de la SARL

Bon, tout ça sauf erreur bien sûr...

 

[DryClepsydra]

Charly soulève un point intéressant.
La pérennité des (ou du moins de certaines) plateformes à long terme et leur équilibre financier devraient faire l'objet d'analyses et d'études.

S'agissant d'Homunity, la rentabilité de la plateforme semble principalement fondée sur ce point :

Comment se rémunère Homunity ?
Homunity facture au promoteur des frais de collecte (5 % hors taxes des montants collectés). Par exemple, sur 200 000 € collectés, Homunity ne perçoit aucuns frais des investisseurs, et perçoit 10 000 € HT de frais de collecte. En cas de paiement par carte bancaire, 8 € de frais sont prélevés à l'investisseur. En cas de paiement par virement, l'investisseur ne paie aucuns frais.

[lien réservé abonné]Ce qui explique peut-être une partie de son succès.

 

[Franck69]

Débat intéressant sur le futur modèle économique des plateformes...à suivre dans quelques années ?
Sinon nouveau projet chez Monego !

 

[CharlyBgood]

Sinon nouveau projet chez Monego !

Chez UPSTONE aussi mais je crains qu'il ne passera pas la grille "Poamesque" (j'adore cet adjectif),
avec 63% de taux de résa et un emplacement - Chartres - dont je ne connais pas la vigueur de son parc locatif.
Un taux canon et à priori, une curiosité: pas d'emprunt bancaire ?!?
A éclaircir donc.

projet de promotion de 16 appartements dans le centre ville de Chartres.
La commercialisation atteint 63% en chiffre d'affaires, décomposée en 34% d'acte signés et 29% d'acte en cours de signature.
Samedi 30 novembre à 10h:
Les Hélices
700 000 euros
12%* par an
18 mois