Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Tomas466]

Et les plate-formes, cb qagnent-elles vraiment ? Nul ne le sait. D'ailleurs sont-elles rentables ? On ne le sait pas davantage, gavés que nous sommes au: "on rase gratis".

Il me semble qu'il y a au moins moyen de savoir combien chaque plateforme gagne : les frais perçus lors d'une collecte sont généralement précisés dans un coin du site, et au moins dans deux cas, sont également clairement indiqués dans le contrat obligataire (peut-être dans tous d'ailleurs, je n'ai pas vérifié). Il me semble avoir également lu au moins une fois qu'il était possible d'obtenir le principe appliqué de rémunération par simple mail. Dès lors il suffit de connaître le nombre de projets et leurs collectes associées (ce sont généralement des données publiques car valorisantes) pour reconstituer le CA des plateformes.

La rentabilité est une autre affaire, car elle dépend bien sûr de l'ensemble des charges de la plateforme : équipe, SI, locaux, marketing, finances, juridique, etc. Peut-être en consultant les comptes annuels pour les plateformes qui les publient ? Par exemple Homunity affiche un résultat net 2018 de 362 k€ pour un CA de 1152 k€ d'après ce qu'on trouve en ligne.

 

[CharlyBgood]

Par exemple Homunity affiche un résultat net 2018 de 362 k€ pour un CA de 1152 k€ d'après ce qu'on trouve en ligne.

Bravo. Et belle rentabilité, c'est remarquable !
J'avoue n'avoir pas fait l'enquête et bcp ne publient pas tous leur chiffres.

Du reste ce sont des start-up qui plus est Fintech, qui préfèrent souvent communiquer sur leur levées de fonds propres, leurs millions collectés pour les projets à financer, que sur leur rentabilité intrinsèque: vivement la consolidation.

 

[Alain Crowdfundkraut]

Chez UPSTONE aussi mais je crains qu'il ne passera pas la grille "Poamesque" (j'adore cet adjectif),
avec 63% de taux de résa et un emplacement - Chartres - dont je ne connais pas la vigueur de son parc locatif.
Un taux canon et à priori, une curiosité: pas d'emprunt bancaire ?!?
A éclaircir donc.

projet de promotion de 16 appartements dans le centre ville de Chartres.
La commercialisation atteint 63% en chiffre d'affaires, décomposée en 34% d'acte signés et 29% d'acte en cours de signature.
Samedi 30 novembre à 10h:
Les Hélices
700 000 euros
12%* par an
18 mois

Je suis de Chartes et je confirme que le marché est poussif avec un ITI négatif et des prix en baisse sur cette ville...

 

[Manu215]

Le nouveau projet MONEGO est difficile à évaluer selon la grille poamesque ()

C'est un local d'activité loué par GEODIS (société de transport).
L'opération consiste à renégocier le bail avec GEODIS + rachat de l'emplacement et travaux de rénovation sur la partie bureaux si j'ai bien tout saisi.
Site stratégique pour une société de transport qui livre sur toute la France, dixit MONEGO.

Du coup, attractivité département/ville, je ne sais pas trop...
GEODIS renouvelle le bail ce qui pourrait être un point positif, mais il n'y a pas des milliers d'emplacements semblables, il n'a peut-être pas d'autres choix que de rester là.

Le PC n'est pas encore obtenu, mais cette rénovation aurait été demandée par la Mairie, donc il sera accordé. Toujours dixit MONEGO.

Je suis circonspect...
Trop compliqué pour un débutant...

 

[poam5356]

La rentabilité est une autre affaire, car elle dépend bien sûr de l'ensemble des charges de la plateforme : équipe, SI, locaux, marketing, finances, juridique, etc. Peut-être en consultant les comptes annuels pour les plateformes qui les publient ? Par exemple Homunity affiche un résultat net 2018 de 362 k€ pour un CA de 1152 k€ d'après ce qu'on trouve en ligne.

Si je me base sur une étude faite sur la rentabilité d'Unilend : 18 employés + 2 cadres (ou dirigeants) + l'informatique + le loyer + les frais de com, déplacement, petit matériel, la machine à café -> l'étude arrivait à 1,5M€ de charges.
Homunity est peut-être dans la même taille d'entreprise.
Côté revenus : 66 752 000 € prêtés pour l'instant en 2019.. On est presque à la fin de l'année.
Homunity facture au promoteur des frais de collecte (5 % hors taxes des montants collectés).
Ils ont donc récolté cette année 3 337 600 € HT.

 

[poam5356]

Le nouveau projet MONEGO est difficile à évaluer selon la grille poamesque ()

C'est un local d'activité loué par GEODIS (société de transport).
L'opération consiste à renégocier le bail avec GEODIS + rachat de l'emplacement et travaux de rénovation sur la partie bureaux si j'ai bien tout saisi.
Site stratégique pour une société de transport qui livre sur toute la France, dixit MONEGO.

Du coup, attractivité département/ville, je ne sais pas trop...
GEODIS renouvelle le bail ce qui pourrait être un point positif, mais il n'y a pas des milliers d'emplacements semblables, il n'a peut-être pas d'autres choix que de rester là.

Le PC n'est pas encore obtenu, mais cette rénovation aurait été demandée par la Mairie, donc il sera accordé. Toujours dixit MONEGO.

Je suis circonspect...
Trop compliqué pour un débutant...

Quand c'est trop compliqué, on reste à l'écart... 1 projet de perdu, 10 de retrouvés.
Si j'applique ma grille :
Marge 8,02% = -1
Préco 100% = +3
Ancienneté 2013 = 0
Dépt 69 pas noté parce que projet industriel
Ville Villefranche/Saône = sans notation pour la même raison
Durée 24 m = -0,5
Taux 10% = 0
Capital social 150 000,00 € = 0
Gearing 242 000 / 259 300 = 0,93 = +1
-------------------------------------
Total +2,5

En l'état, c'est positif.
Perso, je ne m'intéresse pas aux projets industriels du style centres commerciaux ou logistiques.
Je les critique assez dans les SCPI!!
Je note que les travaux ne concernent que la partie bureaux et atelier (900 m² et 1700 m²).
Par contre, rien sur la partie stockage qui représente 5500 m².
Ce qui me gêne, c'est son ancienneté qui date des années 80.
La dépréciation est rapide sur ce genre de bâtiment... ça vaut le prix de la ferraille.
Et d'un autre côté, je suppose que le site est idéalement situé sur un grand axe de communication entre Nord et Sud et à proximité de la grande agglomération lyonnaise.
L'un dans l'autre.... Je garde le côté négatif d'un entrepôt has been, plutôt que le côté idéalement situé.
Un projet sans moi..

 

[Tomas466]

Un joli Koregraf demain à 14h : Garden VO [lien réservé abonné], 56 maisons du T3 au T5 à Villenave-d'Ornon [lien réservé abonné] (banlieue de Bordeaux), 270 k€ recherchés, 8,5%/an sur 21 mois, préco 65% du CA (22 lots sur 35 réservés en Vefa), marge 8%. Promoteur Aqprim, déjà 3 projets avec Koregraf. Je pense y aller.

 

[Alain Crowdfundkraut]

Oui du solide. Mais je passe mon tour en raison de la durée... D'autres vont arriver du même promoteur dans les prochains jours.

 

[Manu215]

Merci poam : en effet, quand je dis trop compliqué, c'est que je n'y vais pas...!
En revanche, je vais peut-être aller sur le BOULEVARD VOLTAIRE de Clubfunding, je trouve qu'il y a pas mal de points positifs en dehors de la grille.

Un joli Koregraf demain à 14h : Garden VO [lien réservé abonné], 56 maisons du T3 au T5 à Villenave-d'Ornon [lien réservé abonné] (banlieue de Bordeaux), 270 k€ recherchés, 8,5%/an sur 21 mois, préco 65% du CA (22 lots sur 35 réservés en Vefa), marge 8%. Promoteur Aqprim, déjà 3 projets avec Koregraf. Je pense y aller.

Je viens juste de le passer à la moulinette. Du coup, j'hésite...

- Marge opérationnelle 7,95% : -1
- Préco VEFA 65% pour la 1ère tranche: -1 (la 2ème tranche n'a pas encore été ouverte à la commercialisation)
- Ancienneté promoteur 2011 : 0
- Département 33 : +2
- Ville Villenave d’Ornon : 0
- Taux du prêt 8,5% : +1
- Durée du prêt 21 mois : 0
- Capital social SAS AQPRIM INVEST 3 1000€ : -1
- Gearing net : pas trouvé le bilan ou pas su trouver les chiffres. Je mets -1 par défaut.
------------------------------------------------
TOTAL : -1 (ou 0 si le gearing net est <1)

Observations :
- Coin tranquille et loin de l'effervescence des villes, mais situé juste en face d'un centre commercial qui vend des climatiseurs (le terrain du projet est en face du parking)
- Promoteur accompagné par 2 poids lourds bancaires pour 50% du financement (filiales de la SG et la CE), ce qui donne plutôt confiance dans le projet. La CE a également accordé la GFA.
- promoteur régionalement reconnu, plutôt qualifié dans la construction de maisons évolutives ou écologiques (concept MOOVE ou EXPRESSIV' respectivement).
- Koregraf renouvelle sa confiance dans ce promoteur, ainsi que dans un autre à venir (Parc Mirepin), ce qui est aussi un gage de confiance.

 

[BobbyO]

Quand c'est trop compliqué, on reste à l'écart... 1 projet de perdu, 10 de retrouvés.
Si j'applique ma grille :
Marge 8,02% = -1
Préco 100% = +3
Ancienneté 2013 = 0
Dépt 69 pas noté parce que projet industriel
Ville Villefranche/Saône = sans notation pour la même raison
Durée 24 m = -0,5
Taux 10% = 0
Capital social 150 000,00 € = 0
Gearing 242 000 / 259 300 = 0,93 = +1
-------------------------------------
Total +2,5

Bonjour,
Une petite question : je suis nouveau sur Monego, je ne trouve pas les chiffres utilisés pour le gearing. Dans document se trouvent-ils ?
Merci.

 

[poam5356]

Bonjour,
Une petite question : je suis nouveau sur Monego, je ne trouve pas les chiffres utilisés pour le gearing. Dans document se trouvent-ils ?
Merci.

Bonsoir,
Quand ils ne sont pas disponibles dans le (ou les) document fourni, alors je vais chercher les infos sur le site societe.com avec le RCS de la société SPART qui est 794 048 074 [lien réservé abonné] (donné dans l'extrait KBIS dispo dans les documents du projet).

 

[poam5356]

Je viens juste de le passer à la moulinette. Du coup, j'hésite...

- Marge opérationnelle 7,95% : -1
- Préco VEFA 65% pour la 1ère tranche: -1 (la 2ème tranche n'a pas encore été ouverte à la commercialisation)
- Ancienneté promoteur 2011 : 0
- Département 33 : +2
- Ville Villenave d’Ornon : 0
- Taux du prêt 8,5% : +1
- Durée du prêt 21 mois : 0
- Capital social SAS AQPRIM INVEST 3 1000€ : -1
- Gearing net : pas trouvé le bilan ou pas su trouver les chiffres. Je mets -1 par défaut.
------------------------------------------------
TOTAL : -1 (ou 0 si le gearing net est <1)

Ne voyez pas cette moulinette comme étant un outil universel de décision!!
Je l'ai faite par rapport à mon observation des projets depuis 3 ans. Mais aussi par rapport à des paramètres que je privilégie, comme le lieu (2 indicateurs) ou la marge et la préco qui ont, pour ces 2 derniers, l'impact le plus fort sur le score final.
Cette grille ne conviendra certainement pas à tout le monde..! Elle permet au moins de se poser quelques bonnes questions face aux infos données sur chaque projet.
Pour en revenir à Aqprim, je prends les données de la maison mère, plutôt que les structures dédiées à des projets, comme l'est Aqprim Invest 3 (il y a toute une ribambelle d'Aqprim Invest, de 1 à 5).
C'est ce que j'avais fait pour un autre projet d'Aqprim auquel j'ai souscrit sur Koregraf : Leku Ona (Pays Basque).
J'avais retenu 125 000€ en Capital social et un gearing de 1 098 900 / 497 000 = 2,21
Ce qui donne, du coup, un total de +0,5

 

[Manu215]

Ne voyez pas cette moulinette comme étant un outil universel de décision!!

Ne vous inquiétez pas, je ne considère pas cette grille comme l'alpha et l'oméga du crowdfunding immo...
Il y a aussi d'autres critères, moins fondamentaux, ainsi qu'une appréciation globale du projet qui donne un peu de recul et qui compense le saucissonnage (légitime) de la grille. C'est pour cela que j'ajoute des observations.

Par exemple, dans le projet VOLTAIRE :
- le nantissement des titres émis est un élément important et rassurant qui ne figure pas dans la grille
- la revente de petits appartements (T1 et T2 seulement) est en adéquation avec la demande et les possibilités financières pour qui voudrait acheter dans Paris, et dans ce quartier je vois très bien la population cible
- le marché parisien est sans doute le plus tendu du territoire, je ne me fais aucun souci pour la revente

Pour en revenir à Aqprim, je prends les données de la maison mère, plutôt que les structures dédiées à des projets, comme l'est Aqprim Invest 3 (il y a toute une ribambelle d'Aqprim Invest, de 1 à 5).

OK.
Je pensais qu'il fallait plutôt prendre la SAS qui émettait les obligations.

Merci pour votre aide en tous cas...

 

[mvhrb888]

Ne voyez pas cette moulinette...

Comme l'ombre de Paal qui passe sur ce fil... ;-)
Mais j'ai une vraie question, d'un néophyte:

le nantissement des titres émis est un élément important et rassurant qui ne figure pas dans la grille

Que signifie ici le nantissement des titres ?

 

[CharlyBgood]

Que signifie ici le nantissement des titres ?

A priori cela désigne une garantie financière pour un créancier, prise sur des instruments financiers

 

[poam5356]

A priori cela désigne une garantie financière pour un créancier, prise sur des instruments financiers

Oui, exactement comme le nantissement d'une AV dans un prêt immobilier.
ici, c'est le dirigeant de la société Groupe Arcange qui apporte en garantie sa société à hauteur des fonds recherchés : 850K€.

 

[Leloup]

Peut-être la plateforme attend-elle un certain seuil de pré-commercialisation avant de lancer la collecte, ou bien une purge quelconque ?

Manali Lodge à Courchevel chez Homunity n'est pas clôturé après 1 mois de collecte : le seul mini a probablement été atteint (80% de la cible et 640 investisseurs) mais sans doute pas la totalité. Quant au financement de structure d'Axone il a déjà fait l'objet de deux relances par mail, signe qu'il ne motive pas plus que ça les troupes... Perso je n'y vais pas : la plateforme a d'abord lancé 4 projets du promoteur [lien réservé abonné], puis enchaîne quelques mois plus tard sur la société elle-même, ce qui ferait 6,5 M€ collectés en crowdfunding au total. Il faut avoir les reins solides en cas de pépin !

Chez Homunity, Mana Lodge a fini par être bouclé, mais Axone (taux 10%) n'est qu'à environ la moitié après bientôt 4 semaines de collecte... Quant à Réalités (le "solide promoteur"), il n'a intéressé que 132 des 31933 investisseurs inscrits : donc 31801 (99,6%) ne sont pas intéressés...démarrage plutôt décevant qui doit s'expliquer par le taux de 7% peu attractif ou alors le black friday aurait-il eu raison des comptes des petites bourses ?

 

[poam5356]

démarrage plutôt décevant qui doit s'expliquer par le taux de 7% peu attractif ou alors le black friday aurait-il eu raison des comptes des petites bourses ?

Je crois que c'est le 7% qui n'attire pas.

 

[dragon-666]

Chez Homunity, Mana Lodge a fini par être bouclé, mais Axone (taux 10%) n'est qu'à environ la moitié après bientôt 4 semaines de collecte... Quant à Réalités (le "solide promoteur"), il n'a intéressé que 132 des 31933 investisseurs inscrits : donc 31801 (99,6%) ne sont pas intéressés...démarrage plutôt décevant qui doit s'expliquer par le taux de 7% peu attractif ou alors le black friday aurait-il eu raison des comptes des petites bourses ?

Très surpris que Mana Lodge ait mis autant de temps à partir, c'est un bon projet. Après c'est vrai que pour ceux qui ne connaissent pas les particularités de cette station les prix des appartements pouvaient faire peur

Globalement on voit que les projets de quelques centaines de K€ partent en général en quelques minutes - même ceux de qualité moyenne - et au contraire ceux à 1M€+ partent toujours assez lentement, on approche probablement de la limite que les investisseurs d'une seule plateforme peuvent mettre aujourd'hui.

 

[Tomas466]

Chez Homunity, Mana Lodge a fini par être bouclé, mais Axone (taux 10%) n'est qu'à environ la moitié après bientôt 4 semaines de collecte... Quant à Réalités (le "solide promoteur"), il n'a intéressé que 132 des 31933 investisseurs inscrits : donc 31801 (99,6%) ne sont pas intéressés...démarrage plutôt décevant qui doit s'expliquer par le taux de 7% peu attractif ou alors le black friday aurait-il eu raison des comptes des petites bourses ?

Oui, je pense que Manali Lodge n'a pas atteint 100% de la collecte souhaitée mais probablement un peu moins (dans les 90-95% d'après les derniers chiffres mentionnés dans les mails de relance).

Concernant les deux financements de structure, les investisseurs sont probablement moins attirés par un usage des fonds moins précis que dans le cadre d'un projet unique (qui en devient "palpable" : "mes sous vont uniquement servir à construire cet immeuble ou à rénover ce bien"). Et je plussoie poam : 7% bruts, soit 4,9% nets, face à un risque non nul de ne pas retrouver ses billes, c'est sans doute considéré comme insuffisamment rémunérateur.