Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[baffer]

Bonsoir,
Outre le projet "Vernier" sur fundimmo, il y a aussi jeudi le projet "Le clos du livey" sur la même plateforme. Je suis preneur de vos avis car il y a du bon et du mitigé.
En positif projet precommercialisé à 100% en Gironde (ça donne des bonnes notes sur l'échelle de Poam ). Ratio de la société qui se porte caution ok avec un renforcement des capitaux propres en 2018 et marge du promoteur de 13% sur le projet. Le bailleur social (Erilia) à l'air solide avec la gestion de plus de 60k logements.
En négatif de mon point de vue : durée de 30 mois (j'évite quand > 2 ans), le promoteur ne mets aucune bille dans le projet (0€) quand 1M€ est recherché (vive l'effet de levier !!!), pas de crédit bancaire (car vefa) mais demande GFA en cours auprès du crédit agricole. Enfin déjà 12 projets financés auprès de fundimmo (on peut voir le verre à moitié plein ou à moitié vide car 6 ont déjà été remboursés mais il reste encore 3.8M€ à rembourser pour les 6 restant).
En bref je suis partagé surtout pour une durée longue avec un promoteur bien accro au crowdfunding.

 

[Maju]

Premier "rapport" d'un projet d'Homunity reçu : succinct, accompagné de 2 photos. C'est rassurant, bon point pour la plateforme !

 

[Manu215]

Bonsoir,
Outre le projet "Vernier" sur fundimmo [...]

--- qui n'est pas mal, hormis le gearing qui me semble élevé.

il y a aussi jeudi le projet "Le clos du livey" sur la même plateforme. Je suis preneur de vos avis car il y a du bon et du mitigé.
En positif projet precommercialisé à 100% en Gironde (ça donne des bonnes notes sur l'échelle de Poam ). Ratio de la société qui se porte caution ok avec un renforcement des capitaux propres en 2018 et marge du promoteur de 13% sur le projet. Le bailleur social (Erilia) à l'air solide avec la gestion de plus de 60k logements.
En négatif de mon point de vue : durée de 30 mois (j'évite quand > 2 ans), le promoteur ne mets aucune bille dans le projet (0€) quand 1M€ est recherché (vive l'effet de levier !!!), pas de crédit bancaire (car vefa) mais demande GFA en cours auprès du crédit agricole. Enfin déjà 12 projets financés auprès de fundimmo (on peut voir le verre à moitié plein ou à moitié vide car 6 ont déjà été remboursés mais il reste encore 3.8M€ à rembourser pour les 6 restant).
En bref je suis partagé surtout pour une durée longue avec un promoteur bien accro au crowdfunding.

Celui-ci me paraît plus fragile. En effet :
- pas de crédit bancaire
- l'étude de sol n'a pas été faite (et d'expérience, ça peut retarder un chantier de 6 à 12 mois, quand ce n'est pas l'annulation pure et simple du projet; risque minime cependant)
- la préco de 100% n'est pas, dans ce cas, une vraie valeur ajoutée, dans la mesure où il ne s'agit que de logements sociaux (donc achetés en bloc par un bailleur social). C'est bien pour nous forcément, mais ça ne reflète pas la réelle attractivité du projet
- la durée est un peu longue
- il y a plusieurs acteurs dans la promotion immobilière, et si j'ai bien tout noté, nous avons Libertea (la société mère en quelques sortes), Agape-Argo et Argo. En tout, 12 projets immobiliers recensés sur Hellocrowdfunding dont 5 ont été remboursés.
Tous les projets sont passés par Fundimmo : est-ce là un point positif puisque Fundimmo renouvelle sa confiance? Je ne saurais dire...
Je réfléchis...

Sinon, trois autres projets ont été signalés aujourd'hui :
- Clubfunding : philosophy à Montrouge - 9% sur 24 mois (530.000€) - VEFA. Des données me manquent, mais j'ai pu glaner des infos ci et là pour arriver à un score poamesque de 0 (si les données financières sont médiocres). J'attends le dossier complet.
- Wiseed : résidence Caudalie aux portes de Bordeaux - 9% sur 18 mois (535.000€) - VEFA; score poamesque de 0.
- Homunity : La Miura à Viry-Châtillon - 10% sur 6 mois (1.400.000€)
Opération particulière "Owner Buy Out" : c'est pour financer le besoin en trésorerie du promoteur, en complément d'un crédit bancaire (remboursé par les loyers), en attendant la vente d'un actif qui sera placé dans une SCI... Euh, si j'ai bien tout compris...
En tous cas, ça explique la courte durée de 6 mois.
Ca me semble donc indépendant du projet immobilier en lui-même, je ne sais pas comment l'évaluer...

 

[Alain Crowdfundkraut]

Vernier, Caudalie et la Miura me tentent. D'autres les auraient-ils étudié à part Manu et Baffer ? Qu'en pense Poam ?

 

[Manu215]

Document du philsophy reçu.

Donc voici mon bilan selon la grille de poam :
- Vernier : +3 sans observations particulières
- Le Clos du Livey : +3 mais avec plusieurs bémols (voir ci-dessus)
- Philosophy : 0 avec un bémol car le chantier rencontre des difficultés techniques
- Caudalie : 0 sans observations particulières
- La Miura : je ne sais pas évaluer le risque de l'opération, donc non.

En espérant ne pas m'être trompé dans les calculs.
J'ai toujours du mal avec le gearing, le ratio est rarement <1....

 

[mvhrb888]

Ajoutons pour Philosophy que le promoteur a déjà payé 200 k€ pour faire retirer un recours, mais que le délai de deux mois n'est pas encore passé, le permis ayant été obtenu le 2 octobre. Il peut encore y avoir d'autres recours.

 

[poam5356]

Vernier, Caudalie et la Miura me tentent. D'autres les auraient-ils étudié à part Manu et Baffer ? Qu'en pense Poam ?

En espérant ne pas m'être trompé dans les calculs.
J'ai toujours du mal avec le gearing, le ratio est rarement <1....

Désolé, je n'étais pas dispo ces 2 derniers jours.
Je vais regarder ces projets... Et apporter ensuite mon avis.

 

[poam5356]

3 projets passés en revue, mais je dois de nouveau m'absenter.
Caudalie, c'est demain si je ne me trompe pas, on auscultera son projet ce soir.
et La Miura.. Pas tout compris dans le mail, et ça ouvre bientôt.. On oublie ce dernier projet.
Pour les autres... J'ai quelques différences de scores par rapport à Manu!!

Philosophy (Clubfunding)
Marge : 10% = 0
Préco : 83% = +1
Ancienneté : 1980 = +1
Dépt : 92 = 0
Ville : Montrouge = 0
Durée : 24m = -0,5
Taux : 9% = 0
Capital social : 289 000€ = 0
Ratio d'endettement : 1 676/6398 = 0,26 = +1
---------------------------
Total : +2,5

Projet VERNIER (Fundimmo)
Marge : 20% = +2
Préco : 47% en mdb = -2
Ancienneté : 2014 = 0
Dépt : 06 = 0
Ville : Nice = +1
Durée : 12m = +1
Taux : 8% = +1
Capital social : 2 190 000€ = +1
Ratio d'endettement : 38 735 000 / 2 821 044 = 13 = -1
---------------------------
Total : +3

Le Clos du Livey (Fundimmo)
Marge : 13% = +1
Préco : 100% = +3
Ancienneté : 2005 = +0,5
Dépt : 33 = +2
Ville : Saint-Loubès = 0
Durée : 30m = -0,5
Taux : 9% = 0
Capital social : 700 000€ = +1
Ratio d'endettement : 1 076 218 / 3 459 082 = 0,31 = +1
---------------------------
Total : +8

Le dernier aurait clairement ma préférence, même si l’étude de sol n’a pas encore été réalisée.
Sur le 1er, Philosophy, je passe mon tour parce que j'ai déjà 2 projets en cours avec ce promoteur.
Ce qui est un peu surprenant avec ce projet, c'est le point d'attention :
"Opération présentant une légère difficulté technique (démolition et reconstruction en R+6)"
Où est la difficulté technique pour une entreprise dont le job est justement de construire, tout autant que de démolir s'il le faut!!

Vernier : Bel immeuble. Rien à redire sur ce projet situé à Nice et déjà une préco à 47%.

 

[Franck69]

Bonjour à tous.
Petit nouveau sur le crowdfunding immo, je viens de découvrir ce forum très sympa.

Merci d'avance pour les grilles d'évaluation et pour votre partage d'expérience !
Je ferais de mon mieux pour donner quelques infos sur ma ville (Lyon)

Je pense que ce partage d'expérience, ne peut être que bénéfique.

Allez je retourne à mes activités ^^

Au plaisir

 

[Manu215]

Ah, merci beaucoup Poam. Il ne faut pas que je fasse mes calculs sur un coin de table...
Je vais faire un fichier excel aux petits oignons.

Petit nouveau sur le crowdfunding immo, je viens de découvrir ce forum très sympa.

Bienvenue Franck69
Moi aussi je suis un petit nouveau en crowdfunding, et je crois que ça se voit...
Mais il faut bien commencer un jour!

 

[Manu215]

Bien.
Comme petit exercice, je revois la grille pour Caudalie :
Marge opérationnelle : 9,21% = 0
Préco VEFA : 68% = -2
Ancienneté promoteur : 2004 = +1
Département : 33 = +2
Ville : Villenave-d'Ornon = 0
Durée prêt : 18 m = +0,5
Taux : 9% = 0
Capital social : 1000€ = -1
Ratio d'endettement : 0,23 = +1
TOTAL = +1,5
Et pas d'observations particulières, hormis que c'est sur WISEED et qu'il y a donc 0,9% de frais prélevés sur le versement.

 

[White Rabbit]

Ce qui est un peu surprenant avec ce projet, c'est le point d'attention :
"Opération présentant une légère difficulté technique (démolition et reconstruction en R+6)"
Où est la difficulté technique pour une entreprise dont le job est justement de construire, tout autant que de démolir s'il le faut!!

L'immeuble à détruire est un petit batiment de 2 étages encadré par deux batiments de 4 étages.
la difficulté de destruction vient peut-être de là?

[lien réservé abonné]

 

[poam5356]

Ah, merci beaucoup Poam. Il ne faut pas que je fasse mes calculs sur un coin de table...
Je vais faire un fichier excel aux petits oignons.

Ah, mais je n'ai pas dit que j'avais raison!! Je suis allé plus vite qu'à l'habitude par manque de temps.
J'utilise un bête fichier txt avec les différents indicateurs en guise de colonnes et je mets sur une ligne chaque projet avec les différentes valeurs des indicateurs... Sur une seconde ligne, je porte les + et les - et je fais le total.

Je viens de regarder le projet Résidence Caudalie de Wiseed :
Marge : 9,21% = 0
Préco : 61% = -1
Ancienneté : 2004 = +1
Dépt : 33 = +2
Ville : Villenave-d'Ornon = 0
Durée : 18m = +0,5
Taux : 9% = 0
Capital social :37 000,00 € = -1
Ratio d'endettement : 990 475 / 801 535 = 1,23 = +0,5
---------------------------
Total : +2
Proche Bordeaux, les indicateurs sont globalement positifs.
Pour moi, c'est un projet séduisant qui matche bien avec ce que je surveille, préco, marge, lieu en priorité.
Plusieurs projets m'ont été remboursés ces dernières semaines par Wiseed, dont un il y a 2 jours.
Je vais y mettre une petite pièce demain.
Investissement possible dès 100€ chez Wiseed, mais, petit défaut, ils facturent 0,9% de frais.

 

[poam5356]

L'immeuble à détruire est un petit batiment de 2 étages encadré par deux batiments de 4 étages.
la difficulté de destruction vient peut-être de là?

Ah, ok, vu comme ça, je comprends.

 

[poam5356]

Bien.
Comme petit exercice, je revois la grille pour Caudalie :
Marge opérationnelle : 9,21% = 0
Préco VEFA : 68% = -2
Ancienneté promoteur : 2004 = +1
Département : 33 = +2
Ville : Villenave-d'Ornon = 0
Durée prêt : 18 m = +0,5
Taux : 9% = 0
Capital social : 1000€ = -1
Ratio d'endettement : 0,23 = +1
TOTAL = +1,5
Et pas d'observations particulières, hormis que c'est sur WISEED et qu'il y a donc 0,9% de frais prélevés sur le versement.

Préco.. J'ai 61%.. Je vais vérifier.... Ils mentionnent 61% en début de page projet.
Bon, ça ne change rien puisque j'attribue -1 (pas -2) entre 60 et 70%
Ratio d'endettement, je trouve 1,23 (990 475 / 801 535).

 

[g.b]

Je viens de regarder le projet Résidence Caudalie de Wiseed :
Marge : 9,21% = 0
Préco : 61% = -1
Ancienneté : 2004 = +1
Dépt : 33 = +2
Ville : Villenave-d'Ornon = 0

Il faut voir où à Villenave, car il y a le tramway qui y va maintenant. Après, il y a pas mal de coins qui étaient inondables aussi.

 

[Manu215]

Préco.. J'ai 61%.. Je vais vérifier.... Ils mentionnent 61% en début de page projet.
Bon, ça ne change rien puisque j'attribue -1 (pas -2) entre 60 et 70%
Ratio d'endettement, je trouve 1,23 (990 475 / 801 535).

Ca se voit que j'ai pas fait compta en 1ère langue...

Pour la préco, j'ai fait une erreur de retranscription (score de -2 entre 60 et 70% au lieu de -1)
Pour le calcul, je l'ai fait par rapport aux nombre de lots :
14/14 lots réservés par un bailleur social
18/33 lots réservés en accession privée.
soit 32/47 = 68%
Mais ça ne change rien pour le score.

Pour le capital social, j'ai pris 1000€, le montant indiqué dans les informations réglementaires de la société émettrice (CAPA PROMOTION).

Pour le gearing, voilà comment je le calcule : dette nette = passif-capitaux propres, puis je fais le ratio dette nette/capitaux propres.
Sauf que je n'avais pas fait attention que la dette nette était déjà affichée dans le tableau et que je n'avais besoin de faire la soustraction.

Savoir lire un bilan, c'est vraiment pas mon truc... mais je vais progresser!

 

[poam5356]

Pour le calcul, je l'ai fait par rapport aux nombre de lots :
14/14 lots réservés par un bailleur social
18/33 lots réservés en accession privée.
soit 32/47 = 68%
Mais ça ne change rien pour le score.

Ah oui, c'est vrai que l'on a 2 préco et que l'on peut prendre l'une, ou l'autre, selon ses propres critères.
68% est ici la préco en nombre de lots.
61% est la préco en valeur.
Je prends la valeur qui est plus en phase avec la viabilité financière du projet.
Les petits lots, T1 et T2 partent généralement vite, ce qui augmente la préco en nombre de lot placés.
Les gros T4 ou T5 mettent plus de temps à partir et plombent un peu la préco si elle est calculée en valeur.
Du coup, c'est elle que je prends en compte.
C'est vrai que je n'en parle pas dans les explications de ma grille.

 

[Franck69]

Bonjour à tous !

Est-ce que qq'un sait où est passé le projet Vernier sur Fundimmo ?
Il a été financé en moins de 5 minutes ?

 

[Alain Crowdfundkraut]

Oui