Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Fboy]

Je ne suis pourtant pas tendre avec les errements de nos chères plateformes et Upstone est clairement dans le trio des plus mauvaises mais, dans le cas présent, je ne comprends pas l'emploi de l'expression "crowndfundbashing".

C'est me parait pour une fois réglo compte tenu de ce remboursement avec un mois d'intérêt.

Pour rester sur Upstone, j'ai connu l'opération les Hélices annulée au bout de... 5 mois (décembre 2019-avril 2020) sans le moindre kopeck d'intérêt.

Le procédé de rembourser de suite une opération annulée est très correct mais là c'est la communication qui est en cause. Upstone fait sa pub sur LinkedIn en se vantant d'un nouveau succès mais il n'en est rien !

 

[djio101]

Trio des plus mauvaises ? C'est qui la 3ème ?

Je suis pas sur Wiseed et Upstone donc pour moi celle qui tient le pompon c'est Homunity, 3 projets en grande difficulté sur 5 en cours.

Salut Luciole. Quels sont ces 3 projets critiques ?

 

[ostibapa]

Trio des plus mauvaises ? C'est qui la 3ème ?

Je suis pas sur Wiseed et Upstone donc pour moi celle qui tient le pompon c'est Homunity, 3 projets en grande difficulté sur 5 en cours.

Un indice :

Je ne suis pas trop inquiet sur la bonne issue (sans doute retardée) de cette opération.
Pour reprendre le terme d'un co-investisseurs sur cette opération dans l'onglet "commentaires" du projet, c'est le mépris de Raizers vis à vis de ses investisseurs qui est insupportable.

Et ils sont encore en train de marquer des mauvais points en cette fin mars / début avril : pout toutes mes opérations (il n'ya pas qu'Enco de Botte) où il y'avait des échéances sur cette période, c'est "soeur Anne, ne vois tu rien venir". Pas la moindre communication...

Le procédé de rembourser de suite une opération annulée est très correct mais là c'est la communication qui est en cause. Upstone fait sa pub sur LinkedIn en se vantant d'un nouveau succès mais il n'en est rien !

C'est plutôt en progrès. Dans le langage habituel des plateformes, il est question de succès dès que la collecte est réussie. Il faut dire que c'est à ce moment qu'ils touchent leurs rémunérations.
Et la suite de la vie de l'opération est souvent accessoire pour eux (mais par pour nous évidemment !)

 

[Luciole49]

Salut Luciole. Quels sont ces 3 projets critiques ?

Axone X 1
Michel Ohayon X 2
Quand à Balthazar Idesfisc j'ai eu du bol car le seul projet chez eux qui a été remboursé c'était celui que j'avais fait.

Raizers j'ai des projets qui vont pas droit mais rien de planté à ce jour. Je réinvesti plus car taux trop faibles.

 

[Wallys56]

Bjr à tous,

Voici un regard rapide des principales PF avec leur taux de retard. (Encours/retard via Hello)

Clubfunding : 471/29 = 6.15 %
Fundimmo : 207/31 = 14,97%
Homunity : 205/37 = 18,05%
Immocratie : 36/19 = 52,77%
Koregraf : 169/3 = 1,77%
Anaaego : 92/19 = 20,65%
Wiseed : 307/59 = 19,21%
Raizer : 183/19 = 10,38%
Monégo : 93/2 = 2,15%
Upsone : 61/22 = 36,06%
LPB : 119/17 = 14,28%

 

[Luciole49]

Bjr à tous,

Voici un regard rapide des principales PF avec leur taux de retard. (Encours/retard via Hello)

Clubfunding : 471/29 = 6.15 %
Fundimmo : 207/31 = 14,97%
Homunity : 205/37 = 18,05%
Immocratie : 36/19 = 52,77%
Koregraf : 169/3 = 1,77%
Anaaego : 92/19 = 20,65%
Wiseed : 307/59 = 19,21%
Raizer : 183/19 = 10,38%
Monégo : 93/2 = 2,15%
Upsone : 61/22 = 36,06%
LPB : 119/17 = 14,28%

Et lymo 18/9 soit 50%

 

[ostibapa]

Bjr à tous,

Voici un regard rapide des principales PF avec leur taux de retard. (Encours/retard via Hello)

Clubfunding : 471/29 = 6.15 %
Fundimmo : 207/31 = 14,97%
Homunity : 205/37 = 18,05%
Immocratie : 36/19 = 52,77%
Koregraf : 169/3 = 1,77%
Anaaego : 92/19 = 20,65%
Wiseed : 307/59 = 19,21%
Raizer : 183/19 = 10,38%
Monégo : 93/2 = 2,15%
Upsone : 61/22 = 36,06%
LPB : 119/17 = 14,28%

Le taux de retard ne fait pas tout. Il y'a aussi la façon de le gérer.

A la lecture des chiffres ci-dessus, on devrait clouer Immocratie au pilori. Il en est bien question sur ce forum mais pas dans de telles proportions.
Dans mon track-record perso aussi ce n'est pas bien beau.

Mais force est de constater qu'on a une plateforme qui se bouge pour défendre nos intérêts. A commencer par l'absence de prorogation "automatique" quand une opération parait mal engagée dès l'échéance initiale.
Egalement une plateforme qui répond quand on l'interroge.

A titre perso, les invests sont en pause sur cette plateforme mais je n'exclus pas d'y retourner. Alors que d'autres sont définitivement en liste noire.

 

[Wizz]

Bjr à tous,

Voici un regard rapide des principales PF avec leur taux de retard. (Encours/retard via Hello)

Clubfunding : 471/29 = 6.15 %
Fundimmo : 207/31 = 14,97%
Homunity : 205/37 = 18,05%
Immocratie : 36/19 = 52,77%
Koregraf : 169/3 = 1,77%
Anaaego : 92/19 = 20,65%
Wiseed : 307/59 = 19,21%
Raizer : 183/19 = 10,38%
Monégo : 93/2 = 2,15%
Upsone : 61/22 = 36,06%
LPB : 119/17 = 14,28%

Attention aux chiffres de LPB
Hello compte du retard des que le temps prévu standard est dépassé, pas quand le temps prévu maxi est atteint.

Que n'ai qu'un projet en retard contractuel (taux +6%) sur plus de 40.

 

[Luciole49]

Attention aux chiffres de LPB
Hello compte du retard des que le temps prévu standard est dépassé, pas quand le temps prévu maxi est atteint.

Que n'ai qu'un projet en retard contractuel (taux +6%) sur plus de 40.

Moi j'en ai un en retard contractuel à 5% et un qui les inquiète aussi en retard contractuel sur 19 projets en cours.

 

[KBel]

Attention aux chiffres de LPB
Hello compte du retard des que le temps prévu standard est dépassé, pas quand le temps prévu maxi est atteint.

Que n'ai qu'un projet en retard contractuel (taux +6%) sur plus de 40.

Il y a en effet ce problème du retard contractuel qui n'en est pas un
Et aussi sur les retards non contractuels, les chiffres de Hello sont complétement bidons (projets inexistants, en double, remboursés largement dans les temps, etc...)
Sur + de 100 projets chez eux, je n'ai que 2 retards

 

[ostibapa]

Il y a en effet ce problème du retard contractuel qui n'en est pas un
Et aussi sur les retards non contractuels, les chiffres de Hello sont complétement bidons (projets inexistants, en double, remboursés largement dans les temps, etc...)
Sur + de 100 projets chez eux, je n'ai que 2 retards

Il faut laisser un commentaire explicatif sur les pages des projets concernés : par expérience, hellocrowdfunding en tient compte pour se mettre à jour.

 

[Miles]

Édit : Me suis trompé, je ne sais pas supprimer

 

[KBel]

Il faut laisser un commentaire explicatif sur les pages des projets concernés : par expérience, hellocrowdfunding en tient compte pour se mettre à jour.

La moitié des projets en question n'ont pas de page

 

[ostibapa]

Et ils sont encore en train de marquer des mauvais points en cette fin mars / début avril : pout toutes mes opérations (il n'ya pas qu'Enco de Botte) où il y'avait des échéances sur cette période, c'est "soeur Anne, ne vois tu rien venir". Pas la moindre communication...

A défaut donc de pouvoir compter sur @Raizers pour les suivis des projets qu'ils ont avec France Immo, Koregraf vient de faire le nécessaire dans le cadre de la présentation de leur nouveau projet. Un grand merci !

Quatre autres collectes ont été réalisées via Raizers représentant plus de 5 millions d’euros, dont :
Enco de Botte : le client a indiqué courant mars que les actes de vente doivent être passés entre le 27 mars et le 2 avril (avec remboursement dans la foulée courant avril). Une vente est déjà passée
Le 422 Avenue du Prado : le client a indiqué qu’une promesse de vente a été signée avec réitération en septembre 2023 pour la vente de l'intégralité du programme
Les Pennes Mirabeau : le client a indiqué que le permis de construire avait été obtenu et qu’un lettre d’intention d’achat avait été signée avec Vilogia pour une vente en bloc de l’intégralité du programme

Manque tout de même des infos sur la 4ème opé (Saint-Zacharie)....

 

[ostibapa]

La moitié des projets en question n'ont pas de page

Pouvez-vous communiquer le nom de 2 ou 3 de ces projets qui seraient sans page ?

 

[Luciole49]

A défaut donc de pouvoir compter sur @Raizers pour les suivis des projets qu'ils ont avec France Immo, Koregraf vient de faire le nécessaire dans le cadre de la présentation de leur nouveau projet. Un grand merci !


Manque tout de même des infos sur la 4ème opé (Saint-Zacharie)....

Enco de Botte a fait l objet d un paiement partiel ce qui dénote la bonne foi de l opérateur. J' ai interrogé Raizers cet après midi sur les Pennes Mirabeau que j' ai fait et ils ont pas l air inquiets. A suivre...

 

[picsou]

France immo doit être à sa 4 ème levée de fonds sur koregraf !!! Espérons pour ceux qui ont investit qu'il respecte ses engagements !!!!

 

[Foufounet]

France immo doit être à sa 4 ème levée de fonds sur koregraf !!! Espérons pour ceux qui ont investit qu'il respecte ses engagements !!!!

Ce n'est pas fini...mail de KOREGRAF reçu hier:

J-7 BONNEVEINE Ouverture mercredi 12 avril à 10h​

Nous vous informons de l'ouverture prochaine du projet Bonneveine, qui aura lieu mercredi prochain sur notre plateforme. Le projet consiste en la réhabilitation d’un entrepôt et de sa revente en bloc après travaux à la société Urban Pro Park. Cette société propose d’accompagner spécifiquement les artisans, TPE et PME dans le développement de leur activité et leur parcours résidentiel, avec un accès à la location ou à l’accession ([lien réservé abonné]. Voici les 9 points clés de ce financement : 1. L'opérateur : France Immo, une société de promotion immobilière dirigée par M. Robert ABBOU affichant plus de 45 ans d'expérience dans la promotion immobilière et l’activité de marchand de biens 2. Le projet : rénovation d'un entrepôt en vue de sa revente à la société spécialisée Urban Park Pro 3. Le taux : 11 % par an 4. La durée : 12 mois avec un remboursement partiel dans les 6 mois à hauteur de 50 % 5. L'objet de la levée de fonds : financement de l'acquisition foncière et d'une partie des travaux 6. Les sûretés : une hypothèque de 1er rang sur l'actif objet du financement avec la garantie autonome à première demande (GAPD) de la SAS France Immo 7. La commercialisation : 100 % du CA commercialisé, soit une promesse de vente signée avec Urban Pro Park ainsi que le parking souterrain repris en patrimonial par l'opérateur via une lettre d'intention d'achat 8. L'emplacement : 9ème arrondissement de Marseille au cœur d'une zone industrielle et commerciale 9. Le partenariat Koregraf : 2 levées de fonds réalisées à ce jour par Koregraf bénéficiant d’échanges réguliers et précis sur le déroulement des projets en cours

 

[Luciole49]

France immo doit être à sa 4 ème levée de fonds sur koregraf !!! Espérons pour ceux qui ont investit qu'il respecte ses engagements !!!!

Disons que pour tous les opérateurs j'espère qu'ils respecteront leurs engagements y compris même Axone que l'on a sorti de la faillite contre notre gré mais je pense qu'Homunity savait pertinemment ce qu'il faisait car TKO n'est qu'une société de placement de fonds et donc pas de raison qu'ils ne plantent moins les investisseurs de TKO. On voit déjà que Promocéan qui ne rentre pas dans l'objet social de feu Crédit.fr était financé par cette plateforme et rembourse malgré les casseroles sur les autres PF alors ....

Ohayon j'y crois plus parce qu'il me semble qu'il y a une entourloupe à la base. Je pense que je ne vais pas tarder à donner des explications sur ce que j'ai découvert sur Logistics et qui m'a été confirmé par les services de la Mairie de Bonnières sur Seine.

 

[InvestisseurInquiet]

Au 10 mars 2023, sur Hellocrowdfunding, les projets actuellement en retard de plus de six mois atteignent pour la première fois 12%
En retard : 287
Remboursés : 2108
Ratio : 287/(2108 + 287) = 11,98%
A noter que ce ratio basique, qui inclut les projets anciens (échus avant 2021), généralement remboursés dans les délais, et fait sortir des projets en retard les projets qui ont fini par être remboursés, embellit nécessairement la situation actuelle du crowdfunding immobilier.

Au 6 avril 2023, sur Hellocrowdfunding, les projets actuellement en retard de plus de six mois atteignent pour la première fois 13%, soit une hausse de 1% en un mois en valeur absolue et 8,5% en valeur relative, ce qui est énorme, surtout avec l'inertie de cet indicateur qui prend en compte tous les projets remboursés depuis la naissance du crowdfunding.
En retard : 320
Remboursés : 2143
Ratio : 320 / (2143 + 320) = 12,99 %
Une autre manière de lire cet indicateur, encore plus parlante, c'est de voir qu'en un mois, 35 projets supplémentaires ont été remboursés tandis qu'au moins 33 projets supplémentaires sont passés en retard de plus de six mois (je mets "au moins", car on ne peut pas exclure que certains des projets qui étaient en retard début mars aient été remboursés en mars).
Cet indicateur très simple ne fait que confirmer l'impression de tout observateur lucide sur la situation actuelle du crowdfunding.