Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wizz]

Et j'adore l'argumentaire sur ce type d'opération

"Créée en 2023, NATIX FINANCE a vocation à porter la dette participative de ses opérations de marchand de biens et de promotion réalisées à titre professionnel. A date, cette société est vierge de tout passif. "

Manquerait plus que ça après 3 mois d'existence !

 

[NicoNoclaste]

[LPB][Le dauphiné]

Bonjour

@NicoNoclaste

Merci pour cette belle démo d'analyse financière. Nulle doute qu'elle sera source d'inspiration pour nombre de lecteurs

Il ne faut rien exagérer, mais merci, c'est très gentil, c'est un peu le but de la manœuvre.

Je ne comprends pas le montant des fonds propres/ apport personnel de la porteuse de projet (qui a investi 815 K€ pour acheter le foncier et a déjà revendu une parcelle de 6 500 m2 pour 1 524 K€) ni le plan de financement (après tout avec la vente des 6 500 m2 de terrain, elle pourrait payer l'intégralité des travaux même avec surcoût).

Et merci à @Yoda69 qui soulève un point que j'avais oublié de mentionner dans mon post précédent (manque de lucidité à cette heure tardive): je ne crois pas que l'achat du foncier ait été financé sur les seuls fonds propres de l'opérateur, justement pour la raison que vous évoquez à fort juste titre; à mon avis, ces 815k€ ont été, au moins pour une grande partie, empruntés à un autre créancier (banque, autre?) et remboursés depuis; c'est pour ceci que j'avais indiqué

... ce qui donne une trésorerie provisoire de 708700€...

en prenant pour hypothèse le cas le plus défavorable où les liquidités étaient à 0 au départ.
Sinon, effectivement, le recours au financement participatif ne s"explique pas.

Ça soulève encore une fois la question de l'exhaustivité de l'information par les PF: tout ce qui est pertinent, rien que ce qui est nécessaire...

 

[Squirrel91]

[LPB] [L'Agrume]

Vous avez investi en octobre dernier dans le projet L'Agrume (69), une opération de division foncière portée par Cyril
Aujourd'hui on revient vers vous de nouveau pour une bonne nouvelle : suite à la revente de la maison Cyril va pouvoir procéder au remboursement total et les intérêts associés de votre investissement !
Les fonds seront disponibles sur votre portefeuille personnel, accessibles depuis votre espace, au plus tard le 14 avril !

 

[Raug]

Fundimmo

SEGI

Espariat

Bonjour Monsieur Rauguidec,
Nous vous remercions d'avoir participé au projet Espariat qui s'est concrétisé grâce à votre soutien.

Avec un trimestre supplémentaire d'intérêts. Léger retard.
Remboursé ce jour.

 

[Maxlan]

[Anaxago] [le spot] remboursé avec intérêts initiaux prévus 10%
Projet oct 19 (avant covid) de construction d'un complexe commercial (cinéma, hôtel, salle de sport, restaurants...) à la Ciotat qui a glissé de oct 21 à avr 23. Je n'aurais pas parié sur cette sortie. Bravo pilotage Anaxago sur ce dossier.

 

[Fundu]

Et j'adore l'argumentaire sur ce type d'opération

"Créée en 2023, NATIX FINANCE a vocation à porter la dette participative de ses opérations de marchand de biens et de promotion réalisées à titre professionnel. A date, cette société est vierge de tout passif. "

Manquerait plus que ça après 3 mois d'existence !

À chaque projet LPB, ils vont l'écrire, c'est une matrice, c'est fait pour être répété et quand l'information change, ça saute aux yeux.

On a droit à ce commentaire à chaque publication LPB, pourtant, la cause de ces sociétés créées pour l'occasion est peut-être le plus intéressant.

 

[Wizz]

Ca sauterait encore plus aux yeux si ca n'était écrit que quand il y a un problème.
Trop d'info noie l'info.

 

[Luciole49]

LPB
Opération Le phocéen.
Financement demandé 205K€ (le porteur du projet apporte lui 24K€) alors que le prix de revient hors frais LPB est de 195K€. Etrange le montant de financement demandé par LPB non ?

Rien que le nom çà fait fuir pourtant il a été financé

 

[Luciole49]

[Anaxago] [le spot] remboursé avec intérêts initiaux prévus 10%
Projet oct 19 (avant covid) de construction d'un complexe commercial (cinéma, hôtel, salle de sport, restaurants...) à la Ciotat qui a glissé de oct 21 à avr 23. Je n'aurais pas parié sur cette sortie. Bravo pilotage Anaxago sur ce dossier.

TRI lamentable on a eu un remboursement par anticipation qui a réduit les intérêts puis pas d'intérêts sur les intérêts

 

[Talondort]

TRI lamentable on a eu un remboursement par anticipation qui a réduit les intérêts puis pas d'intérêts sur les intérêts

Quel est votre calcul de TRI sur cette opération et celui annoncé en début d'opération par Anaxago ?

 

[Luciole49]

Quel est votre calcul de TRI sur cette opération et celui annoncé en début d'opération par Anaxago ?

C'est marqué 8,7% contre du 10% promis et je suis pas sûre de leur calcul.

 

[Berberis_1992]

C'est marqué 8,7% contre du 10% promis et je suis pas sûre de leur calcul.

Avec TRI.PAIEMENTS sous Excel, le résultat donne 6,11% .......

Me suis-je planté ?

 

[Luciole49]

Avec TRI.PAIEMENTS sous Excel, le résultat donne 6,11% .......

Me suis-je planté ?

Je sais pas c'est bien du brut ?

 

[Berberis_1992]

Me suis-je planté ?

Je me suis planté !

TRI.PAIEMENTS brut : 8,42%

TRI.PAIEMENTS net : 6,11%

 

[Luciole49]

Je me suis planté !

TRI.PAIEMENTS brut : 8,42%

TRI.PAIEMENTS net : 6,11%

Oui çà parait plus crédible. C'est simple à la fin on avait 1/4 de capital et 3/4 en intérêts soient du 2,5% bruts.

 

[Talondort]

TRI.PAIEMENTS net : 6,11%

Sur mes projets remboursés les TRI nets oscillent entre 6.01 et 8.44% pour un TRI global de 6.40% nets.
Et cela ne prend pas en compte d'éventuelles défaillances.
La prime de risque par rapport à un livret A ou un CAT (au taux actuels) ne me paraît plus suffisante, raison pour laquelle je n'investis plus en crowdfunding immobilier.

 

[Maxlan]

Sur mes projets remboursés les TRI nets oscillent entre 6.01 et 8.44% pour un TRI global de 6.40% nets.
Et cela ne prend pas en compte d'éventuelles défaillances.
La prime de risque par rapport à un livret A ou un CAT (au taux actuels) ne me paraît plus suffisante, raison pour laquelle je n'investis plus en crowdfunding immobilier.

En effet par contre on parle d'un investissement en oct 2019 donc à comparer avec le taux sans risque sur la période. Et en oct 2019 qui aurait imaginé tant d'aléas ? Ceci dit le projet avaient une bonne marge... qui a vite fondu bien sûr et quelques garanties pas si fréquentes à l'époque sur les dossiers (nantissement et blocage des comptes, gapd)... Perso très agréablement surpris de la sortie ... l'avantage d'être pessimiste de nature

 

[Fboy]

Après le greenwashing, le crowdfundbashing
Le projet a en fait été annulé par l'opérateur et les investisseurs sont sortis au bout d'un mois avec 1 mois d'intérêt

 

[ostibapa]

Après le greenwashing, le crowdfundbashing
Le projet a en fait été annulé par l'opérateur et les investisseurs sont sortis au bout d'un mois avec 1 mois d'intérêt
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Je ne suis pourtant pas tendre avec les errements de nos chères plateformes et Upstone est clairement dans le trio des plus mauvaises mais, dans le cas présent, je ne comprends pas l'emploi de l'expression "crowndfundbashing".

C'est me parait pour une fois réglo compte tenu de ce remboursement avec un mois d'intérêt.

Pour rester sur Upstone, j'ai connu l'opération les Hélices annulée au bout de... 5 mois (décembre 2019-avril 2020) sans le moindre kopeck d'intérêt.

 

[Luciole49]

Trio des plus mauvaises ? C'est qui la 3ème ?

Je suis pas sur Wiseed et Upstone donc pour moi celle qui tient le pompon c'est Homunity, 3 projets en grande difficulté sur 5 en cours.