Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Fundu]

[LPB]
Au fait, quels sont les délais appliqués selon qu'on est Groupe 2 ou Groupe 3 ?
Dans leur FAQ, ils parlent de quelques secondes ...

Quand tu es groupe 2 tu attends 1 mn après le groupe 1, groupe 3 je ne sais pas, je n'ai jamais cherché à investir à ce niveau.

 

[Chris78]

Quand tu es groupe 2 tu attends 1 mn après le groupe 1, groupe 3 je ne sais pas, je n'ai jamais cherché à investir à ce niveau.

Merci.
Des "groupe 1", il ne doit pas y en avoir beaucoup ... le point important c'est entre groupe 2 et groupe 3.

 

[NicoNoclaste]

[Quinet 29] [Baltis]

Bonjour

Petit survol de ce projet pour tenter de réenchanter les membres en manque d’analyses... et singulièrement aussi, hélas, pour abonder encore une fois dans le sens de ceux que les pratiques de certaines plates-formes irritent.

Première remarque: le présent projet émane de HFI, holding de Sindy Lévy, bien connue des membres de ce fil pour ses nombreuses levées de fonds en crowdfunding [lien réservé abonné]; les bilans de HFI présentés par Baltis remontent à fin 2021 et ne reflètent donc pas la situation actuelle, puisqu’ils ne prennent de fait pas en compte les dettes participatives et bancaires afférentes aux 18 projets en cours qui sont plus récents.

J’ouvre ici une parenthèse pour faire une comparaison entre Baltis et Koregraf, qui présentent incidemment au même moment 2 projets assez semblables – respectivement Quinet 29 et Ponthieu – du même opérateur ; je note à cette occasion que Koregraf nous donne un bilan HFI arrêté à fin juillet 2022, soit plus récent de 7 mois… Et je ferme cette parenthèse; mais ceci permet accessoirement de constater que le total bilan a, dans cet intervalle, progressé de 72%, et a de toute évidence encore augmenté depuis; alors, augmentation des actifs, certes, mais on note parallèlement une diminution des capitaux propres et une explosion de l’endettement, dont financier; on pouvait s’en douter, au vu de la multiplication des projets en financement participatif, et cela peut déplaire et rendre méfiant. Néanmoins, j’estime que les projets de cet opérateur sont très souvent de bonne facture, et même si les bilans prévisionnels doivent parfois être retraités pour cause d’hypothèses de travail largement optimistes, ils offrent in fine généralement des marges intéressantes; vous noterez à cet égard que sur les 7 projets aujourd’hui remboursés, tous ont débuté pendant la crise sanitaire et un seul a subi un retard, somme toute anecdotique (3 mois, contractuel). De plus, la surface financière de l’impétrante est plus que rassurante, ce qui tend à accréditer la solidité des sûretés.

Deuxième remarque: Baltis nous annonce un loyer annuel net de frais de conciergerie de 229500€; point à la ligne. Pas de data sur les loyers pratiqués sur des biens comparables selon la saison, pas d’hypothèse sur le taux d’occupation; tout ceci aurait été plus que bienvenu... Si l’on prend des frais de conciergerie de 20% des loyers, et un taux d’occupation de 80%, et que l’on suppose des tarifs égaux pour les 3 appartements, on arrive à un prix moyen de 327€ par nuitée; les rares comparables que l’on peut trouver dans le quartier sur AirBnB en terme de prix semblent être des biens plus spacieux, et en haute saison; difficile, donc, de valider le CA projeté dans l'état.

Troisième remarque: la marge doit être partagée entre BEA (non partie prenante à l’emprunt participatif) et Foncière de Shery (emprunteuse à part entière); les frais relatifs à l’emprunt sont donc supportés par la seule Shery, et c’est sa part de marge qui sera impactée; si l’on part sur le principe que la marge est répartie entre Shery et BEA au pro rata de leurs apports en fonds propres et quasi fonds propres, ce ne sont donc pas 17 à 29% de marge selon les hypothèses de taux de rendement acheteur, mais de 15,4 à 27,5%. Anecdotique? Je suis un investisseur, et quand un financier me délivre des chiffres approximatifs parce que mal calculés, même approchants, j’ai tendance à voir ma confiance s’évaporer sur la totalité du dossier.

Quatrième remarque: un scénario de repli a été prévu, une revente du bien aménagé en bureaux.

Premièrement, la marge, pour ce scénario, a été calculée de la même façon que pour le scénario originel de LCD, et est encore plus nettement surévaluée; je n’ai pas pris la peine de refaire le calcul, parce que l’évocation même de ce scénario ne me plaît pas, le marché des bureaux étant sensiblement déprimé.

Deuxièmement, et surtout, on ne nous dit rien sur la raison pour laquelle ce scénario de repli a été envisagé; c’est pourtant une question qui vient immédiatement à l’esprit, surtout quand on nous dit que «cette enveloppe [de travaux] serait largement limitée, environ 200 000€, si le projet était revendu dans un cas dégradé en bureaux»; ça veut dire que la décision LCD ou bureaux sera prise avant les travaux, mais sur quelles bases?

J’ai donc posé la question suivante à Baltis: «quel élément va déterminer le choix entre les options de revente en "location courte durée" et en "bureaux"?»;

réponse Baltis: «l’option privilégiée par l’opérateur est la location courte durée. Une hypothèse de repli en option bureaux permettrait tout de même de dégager une marge sur l’opération»;

me voilà bien avancé, mais je ne me décourage pas: «j'avais bien compris, et la présentation du projet était parfaitement claire à cet égard. Je reformule donc ma question. Le point obscur est: pourquoi envisage-t-on un scénario de repli? Une autorisation non encore demandée/délivrée? Autre chose?»;

réponse Baltis: «Aucun point « obscur » dans ce dossier. Il est d’usage de prévoir une hypothèse de repli».

Là, j’ai vraiment eu une hésitation; j’ai pourtant l’impression de m’exprimer dans un français compréhensible par tout-un-chacun; partant, pourquoi élude-t-on ma question? Je n’ai alors pas insisté et ai cherché une adresse email pour joindre directement Alexandre Toussaint – en vain et c’est bien compréhensible, le PDG ayant autre chose à faire que gérer le bureau des pleurs. Mais que @Altoussaint soit néanmoins au courant, s’il l’ignore et si ça n’est pas une politique délibérée de la PF, des manques de sa structure.

Et cela va sans dire, je ne participerai pas à ce projet, ce qui ne l’empêchera d’ailleurs pas de partir en quelques secondes.

Enfin, pour répondre à ceux qui trouvent que le PF-bashing devient un peu trop présent dans nos colonnes, que des échanges privés entre investisseurs et PF devraient obligatoirement le rester, etc, je dirai que ces «pétages de plombs» sont consécutifs à – en vrac et au choix – l’incompétence et/ou le mépris auxquels nous avons à faire face; ces manques des PF, quand leur attitude devient résolument le «persiste et signe», je n’hésiterai pas à les porter sur la place publique pour mettre en lumière des risques qui auraient pu passer inaperçus sinon.

Quitte à me «griller» auprès de ces PF.

 

[Fundu]

Enfin, pour répondre à ceux qui trouvent que le PF-bashing devient un peu trop présent dans nos colonnes, que des échanges privés entre investisseurs et PF devraient obligatoirement le rester, etc, je dirai que ces «pétages de plombs» sont consécutifs à – en vrac et au choix – l’incompétence et/ou le mépris auxquels nous avons à faire face; ces manques des PF, quand leur attitude devient résolument le «persiste et signe», je n’hésiterai pas à les porter sur la place publique pour mettre en lumière des risques qui auraient pu passer inaperçus sinon.

Quitte à me «griller» auprès de ces PF.

Je suis de cet avis, j'ajouterai que se faire griller auprès de PF borderline, n'est finalement pas un problème.
Par ailleurs, il y a des PF où mon inscription ne se fera probablement jamais.

 

[Berberis_1992]

Sindy is back tomorrow - 1,,7M à 10% sur18/24 mois:
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Chose nouvelle : prise en garantie d’une promesse d’affectation hypothécaire notariée sur la parcelle financée.

Je n'avais encore participé à une opération "Sindy".

Je ne suis lancé avec le ticket minimum.

L'opération est financée à 63% par l'opérateur et son associé.

[lien réservé abonné]

Je peux comprendre la promesse d’affectation hypothécaire (notariée) pour ne pas ajouter de frais supplémentaires vu la part que représente l’emprunt dans le financement global encore qu'une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers aurait pu avoir sa place vu son coût réduit.

Je n'ai pas suivi depuis longtemps les dossiers Homunity mais la promesse d’affectation hypothécaire n'est pas fréquente.

Je me trompe ?

Mais vu le nombre d'opérations en cours :

[lien réservé abonné]

Un autre point, les autorisations pour les travaux ont déjà été obtenues.

Un point faible inscrit dans le dossier est "La sortie de l’opération est liée à une revente investisseur".

Vu que l'opération est logée dans la foncière de l'opérateur, un refinancement bancaire à l'issue des travaux pourrait peut-être se substituer à l'emprunt vu que le bien est destiné à la location type Airbnb, par conséquent avec une activité commerciale et des revenus.

Mais ce ne sont que de conjectures .......

Ai-je loupé quelque chose ?

De plus, j'en ai profité pour tester la souscription via le PEA-PME de Boursorama ayant passé un partenariat avec Homunity.

Procédure de souscription très simple.

Je viens de lire le post de @NicoNoclaste .

Euh ...... Aurais-je fais une boulette ?

 

[ostibapa]

Je suis de cet avis, j'ajouterai que se faire griller auprès de PF borderline, n'est finalement pas un problème.
Par ailleurs, il y a des PF où mon inscription ne se fera probablement jamais.

Petite variante de stratégie de mon côté :
Je suis inscrit partout (ça permet d'avoir accès aux dossiers et - entre autre - de voir les "variantes" de présentation d'un même opérateur d'une plateforme à l'autre. Et, parfois, d'avoir des information sur un avancement projet que ne donne même pas la plateforme qui avait fait la collecte) mais certaines ne verront effectivement jamais le moindre kopeck de ma part.

 

[Fundu]

Petite variante de stratégie de mon côté :
Je suis inscrit partout (ça permet d'avoir accès aux dossiers et - entre autre - de voir les "variantes" de présentation d'un même opérateur d'une plateforme à l'autre. Et, parfois, d'avoir des information sur un avancement projet que ne donne même pas la plateforme qui avait fait la collecte) mais certaines ne verront effectivement jamais le moindre kopeck de ma part.

Oui, ce n'est pas idiot, mais la flemme m'envahit pour m'inscrire partout ! D'où l'importance de ce forum finalement.

 

[NicoNoclaste]

[Clos de la pinède] [Homunity]

Mais ce ne sont que de conjectures .......

Je viens de parcourir la présentation de ce projet, et vais ajouter mes conjectures aux vôtres.

Ai-je loupé quelque chose ?

Cette question, c'est l'objet de ma toute dernière interrogation existentielle de ce post. En attendant, dans le dur.

Accessoirement et en préambule, la marge doit, encore une fois, être différenciée entre l’associé emprunteur – qui doit seul supporter la charge de sa dette - et celui qui apporte ses propres capitaux; j’ai vraiment l’impression que beaucoup de PF ont du mal à intégrer ce concept pourtant basique. La véritable marge du projet doit donc être corrigée et ressort à 6,74%, sauf erreur toujours possible de ma part. Déjà, 13,2%, c’était maigrichon, mais là… De toutes façons, j’ai de gros doutes sur la construction du bilan prévisionnel, j’y reviendrai.

Le bilan prévisionnel prévoit un CA de 5341867€, réparti ainsi:

• 5M€ pour le bien,
• 341867€ pour «les revenus liés à l’exploitation des appartements lors de la seule saison 2023», avec «un taux d’occupation de 45 % en pleine saison».

On nous indique d’autre part des tarifs de:

• 320€/nuitée pour chacun des 6 appartements 4 couchages,
• 360€/nuitée pour l’appartement 6 couchages,
• 400€/nuitée pour l’appartement 8 couchages.

Pour les 184 jours de cette première saison d’exploitation, et en prenant toujours pour hypothèse des frais de conciergerie de 20% des loyers, j’arrive à un revenu de 177523€, loin des 341867€ annoncés. Que s’est-il passé dans ma calculette? Manque-t-il des données au problème? Ou en ai-je occulté? Je n’ai pas le début du commencement d’une réponse.

Mais au delà, j’ai également un peu de mal à percevoir la logique de l’analyste, qui nous dit également que:

«la période hivernale 2023/2024 l’opérateur envisage de mener des travaux complémentaires ayant pour but la création d’une piscine, d’un pool house et de balcons sur le premier et le deuxième étage pour permettre aux voyageurs de bénéficier d’une vue à 180° sur la mer. Cette phase sera également dédiée à la création de 10 chambres d’hôtel haut de gamme et à la réfection de la façade».

Quels vont être les coûts liés à ces travaux? La création des 10 chambres se fera-t-elle en sus des appartements déjà existants, ou pour les remplacer? Dès lors, que devient le bilan prévisionnel si les coûts et le modèle économique de l’établissement doivent si considérablement évoluer?

J’ai l’impression de ne poser que des questions de bon sens, mais si je me fais des nœuds au cerveau, j’aimerais autant qu’on me le dise, en argumentant, SVP, et avec les ménagements d’usage quand on s’adresse à un grand malade.

 

[Berberis_1992]

Accessoirement et en préambule, la marge doit, encore une fois, être différenciée entre l’associé emprunteur – qui doit seul supporter la charge de sa dette - et celui qui apporte ses propres capitaux; j’ai vraiment l’impression que beaucoup de PF ont du mal à intégrer ce concept pourtant basique. La véritable marge du projet doit donc être corrigée et ressort à 6,74%, sauf erreur toujours possible de ma part. Déjà, 13,2%, c’était maigrichon, mais là… De toutes façons, j’ai de gros doutes sur la construction du bilan prévisionnel, j’y reviendrai.

La marge est tout de même de 13,2% au niveau la FONCIERE SAINT TROPEZ.

M. Nataf, apportant 50% des fonds propres dans l'opération, est aussi associé à 50% dans la même fonçière.

[lien réservé abonné]

Comme dirait l'autre, ça ne sort pas de la famille .......

Sommes-nous d'accord sur ce point ?

 

[ostibapa]

[Wiseed].
Long email de la DG Mathilde Iclanzan ce soir.

No comment !

Chers WiSEEDers,

Certains d’entre vous ont pu faire part de leurs interrogations, voire-même de leurs inquiétudes vis-à-vis de leurs investissements immobiliers. Et c’est légitime. C’est pourquoi je vous écris aujourd’hui pour partager la situation du marché avec transparence, mais aussi, dans le but de vous rassurer sur la capacité de WiSEED à être encore et toujours un acteur historique et solide, capable d’affronter cette situation en toute confiance.

Car, comme anticipé, le crowdfunding immobilier, comme d’autres classes d’actifs, doit faire face à un environnement économique difficile. Durcissement des conditions d’accès au crédit pour les particuliers, augmentation d’annulations de réservations sur les programmes neufs, pénurie de matériaux qui retarde les chantiers et augmente les coûts de construction… Les facteurs qui altèrent parfois temporairement la capacité de remboursement des promoteurs immobiliers sont aujourd’hui nombreux.

Résultat 10,5% de nos projets sont en retard, un chiffre qui correspond à la moyenne du secteur. Mais retard ne veut pas dire défaut.

Sur les 722 projets immobiliers financés par WiSEED depuis 2014, seuls 2 dossiers émanant du même promoteur, le Groupe Terlat, a été en situation de défaut définitif. Soit un taux inférieur à 0,3%. Même s’il n’est pas impossible que ce chiffre augmente dans les mois à venir, pour nous comme pour les autres acteurs du financement participatif, il reste encore bien loin des 2% affichés par les acteurs traditionnels du financement des professionnels de l’immobilier, principalement les banques, selon les données l’ACPR [lien réservé abonné].

Si des incertitudes demeurent à court terme, des garde-fous existent néanmoins pour protéger au mieux vos intérêts. Nous avons notamment mis en place des mécanismes de garanties auprès des promoteurs comme des hypothèques, des fiducies, ou encore la possibilité de bloquer le compte courant de l’opérateur si ce dernier venait à ne pas honorer ses engagements. WiSEED a pour cela renforcé ses ressources sur les suivis de dossiers. Chaque situation est unique, et nous travaillons à trouver des solutions sur-mesure au cas par cas, dans la recherche permanente de défense de vos intérêts.

Nous avons également renforcé nos procédures de sélection des projets [lien réservé abonné] comme de ceux qui les portent. La solidité financière, en l’occurrence des fonds propres, du porteur de projets immobiliers, qu’il soit promoteur ou marchand de biens, est donc cruciale. Il doit aussi justifier d’un track-record positif sur minimum trois ou quatre opérations, et montrer sa capacité à négocier et signer des marchés de travaux dans un contexte de pénurie de matériaux. Chaque projet est analysé en détail, et validé en comité d’engagement dans lequel siègent des experts immobiliers.

Côté projets, nous évitons les opérations à risques (emplacement hasardeux, prix décorrélés et sortie incertaine…) et cherchons systématiquement l'effet de rareté ou la proximité avec les grandes agglomérations pour que les produits proposés soient en correspondance avec la réalité de la demande de biens.

Pionnier du financement participatif en France, et forte de ses 10 années d’expérience dans le crowdfunding immobilier, WiSEED dispose donc du niveau d’expertise et de compétences technologiques indispensables à une sélection rigoureuse de beaux projets immobiliers.

Rappelons qu’à ce jour, WiSEED c’est :

• 306 millions d’euros investis dans plus de 700 projets immobiliers depuis 2014, dans toute la France dont 54% en promotion, 36% en réhabilitation/rénovation, 8% en aménagement et 2% en gestion d'actifs
• 189,5 M€ millions d’euros de projets immobiliers remboursés
• Un taux de rendement historique et net de risque proche de 9%
• 290 opérateurs immobiliers partenaires

D’ailleurs, malgré le climat d’incertitudes que nous connaissons, vous êtes près de 30 000 à nous faire confiance, et rien que depuis début janvier, nous avons d’ores et déjà collecté 20 millions d’euros. Et nous vous en remercions.

Car oui, nous ne vivons pas dans un monde idéal où il serait possible d’investir sans risque sur des supports de placement affichant des taux de rendement compris entre 9 et 10% avec capital garanti. Le crowdfunding n’est ni un Livret A, ni une obligation d’Etat. Et avant de se lancer, il est indispensable d’être bien conscient du risque encouru. En revanche, il est possible de minimiser ce risque en diversifiant ses investissements.

Nous vous proposons un large panel de projets rigoureusement sélectionnés, et comme nous le rappelons souvent, mieux vaut diversifier selon vos capacités. Un article sur notre blog [lien réservé abonné] est d’ailleurs dédié au sujet. Tout comme la majorité des produits financiers, la valeur d’un portefeuille en crowdfunding s’apprécie dans sa globalité, et non pas ligne par ligne.

Nous allons à ce sujet remanier votre espace investisseur dans les prochaines semaines pour le rendre plus lisible, n’oubliez pas de le consulter régulièrement, nous allons augmenter la fréquence des news sur vos projets.

Si vous souhaitez en discuter avec nous, notre service client reste à votre disposition du lundi au vendredi ou par mail via l’adresse [email protected].

Vous remerciant de votre fidélité, je reste à votre écoute, et vous prie de croire en mon sincère engagement à vos côtés.

 

[gros panda]

[Wiseed].
Long email de la DG Mathilde Iclanzan ce soir.

No comment !

Ces chiffres sont faux et elle le sait. Comment prétendre de n'avoir que 0.3% de défaut avec 2 projets alors que Wiseed a 20 projets morts dont 3 du promoteur "art de construire" qui sont en retard depuis plus de 6 ans.
De par mon expérience, quand j'ai un remboursement à échéance sur Wiseed, j'en ai 3 en retard.
Leur taux de retard de 10% est beaucoup plus élevé car il ne tient compte que des retards non contractuels actuels.
Quand sur hellocrowdfunding, on regarde l'ensemble des projets Wiseed, c'est à dire, en cours, en retard et remboursé, on s'aperçoit qu'on retrouve les 3/4 des projets en retard, c'est à dire que 3 projets sur 4 ont été au moins en retard, même si une majorité a été remboursée.
Ce message de leur directrice, c'est plus un cri de désespoir car elle sait que Wiseed met beaucoup de temps à terminer leur levées de fonds, que Wiseed a perdu une grande partie de crédibilité, que Wiseed n'est pas compétitif vis à vis de ces concurrents.
Comme elle le dit, investir dans le crowdfunding comporte un certain risque. Le souci c'est que le risque est 100 fois plus grand sur Wiseed que sur d'autres plateformes beaucoup plus sérieuses.

 

[adnstep]

Idem hier chez Homunity. Une explication de leur processus.

"Depuis le lancement de la plateforme en 2014, l’ADN d’Homunity repose sur la sélection des projets que nous proposons aux investisseurs.

Cela se traduit par une analyse méthodique portée sur deux axes principaux : l’axe corporate (santé financière et expertise de l’opérateur) et l’axe opérationnel (analyse du projet).

Cette sélection constitue ainsi la première garantie pour nos investisseurs.

Aujourd’hui, nous allons nous intéresser au schéma d’intervention de notre Pôle d'Analyse des risques.

L'analyse des risques chez Homunity La mission du Pôle d'Analyse des risques est donc de s’assurer de la solidité de l’opérateur ainsi que de la viabilité de son projet en étudiant les points suivants : 1) la qualité de l’opérateur : santé financière, structuration juridique, positionnement concurrentiel, rentabilité, track-record, endettement ; 2) la qualité des opérations en développement : équilibre financier, localisation, concurrence, typologie, niveau de sécurisation ; 3) la qualité de la stratégie : visibilité et pérennité des cash flow, réserve foncière. A l’issue de cette première analyse, la présélection des dossiers est présentée en comité interne. Ce dernier se réunit de façon hebdomadaire et a pour objectif de valider ou rejeter l’intérêt de principe pour un dossier. Ce comité interne réunit les analystes, l'équipe commerciale promoteurs ainsi que la direction d’Homunity. A l’issue du comité interne, en cas de validation, une offre de financement sera présentée à l’opérateur. En 2022, la proportion du nombre de dossiers financés sur la plateforme vs le nombre de dossiers reçus à l’analyse est de 20%. "

 

[ostibapa]

Idem hier chez Homunity. Une explication de leur processus.

"Depuis le lancement de la plateforme en 2014, l’ADN d’Homunity repose sur la sélection des projets que nous proposons aux investisseurs.

Cela se traduit par une analyse méthodique portée sur deux axes principaux : l’axe corporate (santé financière et expertise de l’opérateur) et l’axe opérationnel (analyse du projet).

Cette sélection constitue ainsi la première garantie pour nos investisseurs.

Aujourd’hui, nous allons nous intéresser au schéma d’intervention de notre Pôle d'Analyse des risques.

L'analyse des risques chez Homunity La mission du Pôle d'Analyse des risques est donc de s’assurer de la solidité de l’opérateur ainsi que de la viabilité de son projet en étudiant les points suivants : 1) la qualité de l’opérateur : santé financière, structuration juridique, positionnement concurrentiel, rentabilité, track-record, endettement ; 2) la qualité des opérations en développement : équilibre financier, localisation, concurrence, typologie, niveau de sécurisation ; 3) la qualité de la stratégie : visibilité et pérennité des cash flow, réserve foncière. A l’issue de cette première analyse, la présélection des dossiers est présentée en comité interne. Ce dernier se réunit de façon hebdomadaire et a pour objectif de valider ou rejeter l’intérêt de principe pour un dossier. Ce comité interne réunit les analystes, l'équipe commerciale promoteurs ainsi que la direction d’Homunity. A l’issue du comité interne, en cas de validation, une offre de financement sera présentée à l’opérateur. En 2022, la proportion du nombre de dossiers financés sur la plateforme vs le nombre de dossiers reçus à l’analyse est de 20%. "

Sans oublier le replay du webinair associé :

Comme c'est un peu long, aller directement à 44 minutes

 

[NicoNoclaste]

La marge est tout de même de 13,2% au niveau la FONCIERE SAINT TROPEZ.

M. Nataf, apportant 50% des fonds propres dans l'opération, est aussi associé à 50% dans la même fonçière.

[lien réservé abonné]

Comme dirait l'autre, ça ne sort pas de la famille .......

Sommes-nous d'accord sur ce point ?

Il y a beaucoup de familles qui ont explosé pour des histoires d'argent... Et encore plus d'associations.

Vous ne financez pas la foncière, mais HFI, i.e. un seul des deux associés, donc en amont de la foncière. En toute bonne logique, HFI devrait donc assumer seule le coût de cet emprunt. Ce que je ne comprends pas, c'est que M. Nataf ait accepté qu'une promesse d'affectation hypothécaire vienne grever un bien dont il devient en partie propriétaire via la foncière, mais en ayant fait un apport sur ses seuls fonds propres; il accepte ainsi un risque dont il n'est nullement responsable.

Ou il peut y avoir une finesse juridique qui m'échappe, et les spécialistes pourraient peut-être répondre.

Ce dont je suis certain en revanche, c'est que la marge du projet au niveau de la foncière sera de 706817+346800=1053617€ (réintégration des frais d'emprunt qu'elle n'a pas à supporter); chacun des associés percevra donc 50%, soient 526808,5€ lors de la remontée de marge au dénouement de l'opération; c'est à ce moment-là que HFI devra déduire de sa part les charges afférentes à l'emprunt pour calculer son propre résultat: 526808,5-346800=180008,5€.
Et ça, ça représente bien 6,74% de sa part du CA; ce qui veut dire également que si le CA projeté baissait - pour une raison ou pour une autre - de 6,74%, ça deviendrait une opération blanche pour HFI, alors que M. Nataf serait toujours en résultat positif.
Donc, si on passait en dessous de 6,74%, i.e. 180008,5€ de marge sur le projet, HFI se retrouverait dans le rouge sur ce projet précis. Mon propos était donc d'attirer l'attention sur le danger potentiel de se laisser leurrer par une marge non correctement répartie entre des associés n'ayant pas les mêmes obligations envers certains créanciers.

 

[StelDor]

Ces chiffres sont faux et elle le sait. Comment prétendre de n'avoir que 0.3% de défaut avec 2 projets alors que Wiseed a 20 projets morts dont 3 du promoteur "art de construire" qui sont en retard depuis plus de 6 ans.
De par mon expérience, quand j'ai un remboursement à échéance sur Wiseed, j'en ai 3 en retard.
Leur taux de retard de 10% est beaucoup plus élevé car il ne tient compte que des retards non contractuels actuels.
Quand sur hellocrowdfunding, on regarde l'ensemble des projets Wiseed, c'est à dire, en cours, en retard et remboursé, on s'aperçoit qu'on retrouve les 3/4 des projets en retard, c'est à dire que 3 projets sur 4 ont été au moins en retard, même si une majorité a été remboursée.
Ce message de leur directrice, c'est plus un cri de désespoir car elle sait que Wiseed met beaucoup de temps à terminer leur levées de fonds, que Wiseed a perdu une grande partie de crédibilité, que Wiseed n'est pas compétitif vis à vis de ces concurrents.
Comme elle le dit, investir dans le crowdfunding comporte un certain risque. Le souci c'est que le risque est 100 fois plus grand sur Wiseed que sur d'autres plateformes beaucoup plus sérieuses.

@gros panda,

Merci pour votre analyse, car suite au message de Wiseed j'ai bien failli succomber aux sirènes "de la défense des intérêts des prêteurs"

 

[ostibapa]

@gros panda,

Merci pour votre analyse, car suite au message de Wiseed j'ai bien failli succomber aux sirènes "de la défense des intérêts des prêteurs"

@StelDor
Je vous confirme qu'il faut absolument éviter Wiseed. Mon "no comment" était lié au fait qu'il n'y a plus besoin de faire la triste réputation de cette plateforme sur ce forum.

Même sur ce qui s'annonçait comme mon unique remboursement sans retard chez Wiseed, ils arrivent à se planter !

[WISEED]
[Les chalets Saint Victor - Altipromo]

Chers investisseurs,

Bonne nouvelle : l’opération immobilière « M.P.C. + COLLONGES INVESTISSEMENTS • LES CHALETS SAINT VICTOR • ALTIPROMO » à laquelle vous avez participé et proposée par l'opérateur M.P.C. , qui arrivait à échéance le 26/04/2023, va pouvoir être remboursée avec quelques semaines d'avance, en date du 1er mars!

La suite de message de Wiseed indiquait le calendrier suivant :

• - 01/03/2023 : date d'échéance de l'Emprunt Obligataire (exclue du calcul des intérêts)
• - Du 01/03/2023 au 08/03/2023 : versement des fonds de la société qui porte l'Emprunt Obligataire vers un compte de cantonnement chez notre prestataire de paiement Lemon Way
• - Du 08/03/2023 au 15/03/2023 : versement à chaque investisseur sur son compte de paiement WiSEED du capital initial + intérêts nets cumulés, accompagné d’un mail explicatif

Bilan au 16/03 : pas un centime reçu, pas de communication pour expliquer le contretemps !

 

[StelDor]

@ostibapa,

Merci pour votre réponse, donc si je comprends bien Wiseed fait un peu de "racolage" auprès de ceux qui sont inscrit à la plateforme sans y avoir encore prêté.

@gros panda, @ostibapa,

Si je peux me permettre, vers quelle plateforme me conseillerez-vous de me tourner pour investir dans l'immobilier type marchant de biens?

 

[ostibapa]

@gros panda, @ostibapa,

Si je peux me permettre, vers quelle plateforme me conseillerez-vous de me tourner pour investir dans l'immobilier type marchant de biens?

Voir https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1247#post-495304

 

[StelDor]

@ostibapa,
Merci pour le lien.

 

[gros panda]

@ostibapa,

Merci pour votre réponse, donc si je comprends bien Wiseed fait un peu de "racolage" auprès de ceux qui sont inscrit à la plateforme sans y avoir encore prêté.

@gros panda, @ostibapa,

Si je peux me permettre, vers quelle plateforme me conseillerez-vous de me tourner pour investir dans l'immobilier type marchant de biens?

Perso, en ce moment je ne fais que la première brique parce que le billet d'entrée est de 1e. J'investi 500e en moyenne chez eux mais les autres plateformes commencent à 1000e et pour moi, je préfère diversifier avec des sommes moins importantes et donc limiter le risque. Mais j'ai quand même des retards sur LPB (5) sur la soixantaine de projets que j'ai fait chez eux. Mais cette plateforme est assez sérieuse et on a des nouvelles des projets réguliers et les retards sont suivis. De plus, s'il y a retard, le taux est majoré de 5% supplémentaires contrairement à Wiseed.
Upstone commence à 100e, pas projets faits chez eux mais mauvaise réputation comme Wiseed.
Lymo commence aussi en dessous de 1000e, pas de projets faits chez eux, mais mauvaise réputation
Sinon, perso, j'investi plutôt sur des plateforme d'ENR Lendosphère et Enerfip. Les taux ont beaucoup monté et se rapprochent de plus en plus de l'immobilier. 80% de mes investissements vont dans les ENR. Moins risqué selon mon expérience (aucun retard depuis mes premiers investissements en 2017).