Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Jar]

Puisqu'on y est voici la situation de mon PF tous types à ce jour
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Bonjour, question sur bienpreter, j'ai lu un article de mai 2022 qui détaille le montage financier des sociétés de Mr Martin qui gravitent autour de la plateforme. Vous ne trouvez pas qu'il y a un risque à y placer votre argent, à minima des conflits d'intérêts ?

 

[Luciole49]

Bonjour, question sur bienpreter, j'ai lu un article de mai 2022 qui détaille le montage financier des sociétés de Mr Martin qui gravitent autour de la plateforme. Vous ne trouvez pas qu'il y a un risque à y placer votre argent, à minima des conflits d'intérêts ?

Le risque il est évident ceux qui investissent disent ce qui est pris est pris

 

[FDY]

Bonjour, question sur bienpreter, j'ai lu un article de mai 2022 qui détaille le montage financier des sociétés de Mr Martin qui gravitent autour de la plateforme. Vous ne trouvez pas qu'il y a un risque à y placer votre argent, à minima des conflits d'intérêts ?

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[Jar]

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[Scott]

Pour ceux qui auraient raté la news, l'investissement au sein du PEA-PME est désormais possible depuis Boursorama sur les projets Homunity, et ce sans frais : [lien réservé abonné]

Je l'ai testé il y a peu, et c'est bien fonctionnel. C'est pas pour important que je vais faire tous les projets Homunity, c'est sûr, mais au cas par cas avec des bons ratios rendement/risque et en tenant compte de délais d'émission d'obligation souvent plus longs. C'est sympa de pouvoir capitaliser les intérêts et de s’affranchir des 12,8% de la flat tax !
Boursorama bénéficie bien entendu d'une rétro-commission

 

[baffer]

Pour ceux qui auraient raté la news, l'investissement au sein du PEA-PME est désormais possible depuis Boursorama sur les projets Homunity, et ce sans frais : [lien réservé abonné]

Je l'ai testé il y a peu, et c'est bien fonctionnel. C'est pas pour important que je vais faire tous les projets Homunity, c'est sûr, mais au cas par cas avec des bons ratios rendement/risque et en tenant compte de délais d'émission d'obligation souvent plus longs. C'est sympa de pouvoir capitaliser les intérêts et de s’affranchir des 12,8% de la flat tax !
Boursorama bénéficie bien entendu d'une rétro-commission

Par contre comme on peut avoir qu'un seul PEA/PME cela force à l'avoir chez Boursorama et donc si on veut l'utiliser pour d'autres plateformes de crowdfunding on est dépendant de leur condition tarifaire qui ne sont pas les plus compétitives :

A comparer avec Bforbank par exemple :


Je ne dis pas que l'un est meilleur que l'autre mais personnellement je préfère garder mon PEA/PME chez Bforbank est l'utiliser sur d'autres plateformes que Homunity. (Par contre pour mon cas, il faut aimer se plonger dans la paperasse là où je suppose que tout est automatisé via Boursorama, on ne peut pas être gagnant sur tous les tableaux ).

 

[gros panda]

On a enfin reçu le mail officialisant la mise en redressement judiciaire de MIPROM (WISEED)
J'avoue que je ne suis pas calé en redressement. Je ne sais pas si Wiseed essaie de noyer le poisson.
Je me méfie de Wiseed car ils ont l'habitude de tout enjoliver, en disant que ce n'est pas mort.
Je ne sais pas comment l'interpréter, du moins si on peut récupérer un peu la mise.
Je vous laisse le mail, à voir si ceux de Monego ont reçu le leur :

Nous revenons vers vous dans le cadre de l'emprunt obligataire émis par la société MI PROM pour le projet SOLARIS.

Cette levée de fonds intervenait dans le cadre du refinancement d’une opération de 40 lots dont 38 logements et 2 locaux commerciaux, à Villeurbanne.

A ce stade de l’opération, celle-ci a été livrée en juillet 2022. Concernant l’avancement de la commercialisation, il ne reste plus qu’un lot en stock en nue-propriété, ce lot est en cours de réservation.

Suite à un contentieux survenu entre l’opérateur et un de ses actionnaires, imposant l’arrêt de l’exécution des contrats en cours et réclamant le règlement des créances échues, l’opérateur a sollicité l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, laquelle a été ordonnée par jugement le 31 janvier 2023. Ce jugement d’ouverture arrête et interdit toute procédure d’exécution sur les meubles et les immeubles, permettant ainsi à l’Emetteur, sous la supervision et l’accompagnement d’un administrateur judiciaire de reprendre une commercialisation des biens dans les termes souhaités par ce dernier et, ainsi, optimiser le prix de cession des immeubles en vue de désintéresser l’ensemble des créanciers.

Si l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire interdit le paiement des créances antérieures, le cours des intérêts conventionnels est maintenu dans la mesure où l’emprunt a été souscrit pour une durée supérieure à un an, ce dont il sera tenu compte lors la distribution des sommes dues aux créanciers.

Nos équipes juridiques vont ainsi procéder à la déclaration de créance au nom et pour le compte de la Masse afin de préserver vos droits à répartition dans ce dossier et suivront en collaboration avec l’administrateur judiciaire ainsi qu’avec l’avocat de l’opérateur les suites de la procédure.

 

[Maxlan]

Je ne comprends pas : OK pour le BAO mais Bordeaux Gambetta, cela n'a rien à voir, ce qui n'empêche pas d'être inquiet sur l'avenir du dossier ...

A venir

[CF] [BORDEAUX - GAMBETTA]
SUIVI DU PROJET (au 24/02/2022)
Nous vous informons qu’une mise en demeure a été adressée à l’opérateur pour l’absence de paiement des coupons. Si besoin, nous engagerons les actions nécessaires.
SUIVI DU PROJET (au 17/02/2023)
Pour votre information, la société Financière Immobilière Bordelaise a été mise en redressement judiciaire. Nous mènerons toutes les actions de manière à préserver au mieux les intérêts des investisseurs et nous ferons procéder à la déclaration des créances. Nous vous tiendrons régulièrement informés de l’avancée de la procédure.

 

[Maxlan]

Je l'ai testé il y a peu, et c'est bien fonctionnel. C'est pas pour important que je vais faire tous les projets Homunity, c'est sûr, mais au cas par cas avec des bons ratios rendement/risque et en tenant compte de délais d'émission d'obligation souvent plus longs. C'est sympa de pouvoir capitaliser les intérêts et de s’affranchir des 12,8% de la flat tax !
Boursorama bénéficie bien entendu d'une rétro-commission

Par contre comme on peut avoir qu'un seul PEA/PME cela force à l'avoir chez Boursorama ...

Baffer a raison et perso on ne m'achète pas avec 12,8% ça existe ça "des bons ratios rendement/risque" si l'on rajoute une marge acceptable chez Homunity après plusieurs années de recherche j'ai abandonné...

 

[Maxlan]

Puisqu'on y est voici la situation de mon PF tous types à ce jour

Bravo pour ceux qui suivent, j'avoue que j'ai vraiment la flemme de faire cela d'autant que les jeux sont faits à la souscription... donc je préfère surtout mettre mon énergie dans la sélection (ceci dit ça va vite ces derniers temps) à minima maintenir ma blacklist/engagement operateur... Certaines plateformes font des contrats obligataires hyperlong quelque soit le projet (Koregraf 3ans systématique à priori) donc c'est quand un retard...
alea jacta est

ex
Le planning du scénario 1 a évolué pour établir une date de revente prévisionnelle au 1er trimestre 2022
Le planning de revente est désormais estimé au 2ème trimestre 2022.
De fait, ce refinancement permettra de procéder au remboursement total de l'emprunt au plus tard fin août prochain.
Votre période de remboursement anticipé est en conséquence décalée au 1er trimestre 2023.
Le planning de revente est désormais estimé au 2ème trimestre 2023.
aucun retard

 

[Raug]

Raizers

Regency

Bastidons Alpilles

rembourse les intérêts annuels (échéance n°2), mais pas le capital.
La durée du prêt est passée de 24 mois annoncée au départ à 30 mois.
Tant que les intérêts courent je ne me plaindrai pas…

 

[InvestisseurInquiet]

A venir

[CF] [BORDEAUX - GAMBETTA]
SUIVI DU PROJET (au 24/02/2022)
Nous vous informons qu’une mise en demeure a été adressée à l’opérateur pour l’absence de paiement des coupons. Si besoin, nous engagerons les actions nécessaires.
SUIVI DU PROJET (au 17/02/2023)
Pour votre information, la société Financière Immobilière Bordelaise a été mise en redressement judiciaire. Nous mènerons toutes les actions de manière à préserver au mieux les intérêts des investisseurs et nous ferons procéder à la déclaration des créances. Nous vous tiendrons régulièrement informés de l’avancée de la procédure.

L'emprunt était souscrit directement par la FIB ?
Si les fiducies ont été constituées, pourquoi ne pas vendre les immeubles ? Ils doivent valoir plus que 8M€, non ?

 

[InvestisseurInquiet]

Pour ceux qui auraient raté la news, l'investissement au sein du PEA-PME est désormais possible depuis Boursorama sur les projets Homunity, et ce sans frais : [lien réservé abonné]

Je l'ai testé il y a peu, et c'est bien fonctionnel. C'est pas pour important que je vais faire tous les projets Homunity, c'est sûr, mais au cas par cas avec des bons ratios rendement/risque et en tenant compte de délais d'émission d'obligation souvent plus longs. C'est sympa de pouvoir capitaliser les intérêts et de s’affranchir des 12,8% de la flat tax !
Boursorama bénéficie bien entendu d'une rétro-commission

Personnellement, je n'ai pas besoin d'un PEA-PME pour économiser la flat tax chez Homunity. Il me suffira de déduire les pertes quand ils daigneront les officialiser.

 

[InvestisseurInquiet]

Quelqu'un qui est sur le projet Bordeaux-Gambetta pourrait-il me faire parvenir le dossier de présentation initial en MP ? Merci d'avance !

 

[InvestisseurInquiet]

L'emprunt était souscrit directement par la FIB ?
Si les fiducies ont été constituées, pourquoi ne pas vendre les immeubles ? Ils doivent valoir plus que 8M€, non ?

Je me réponds à moi-même.
Si les fiducies ont été constituées, elles ont sûrement été assorties d'une convention de mise à disposition des immeubles au profit de la FIB - convention de mise à disposition qui ne disparaît pas. La fiducie-sûreté est donc sans effet pratique pendant toute la durée du redressement.

 

[InvestisseurInquiet]

Donc pas de risques particuliers ils ont fait leur boulot contrairement a Homunity. Raizers je sais pas.

Ca va être un test grandeur nature de l'efficacité de la fiducie en cas de procédure collective (en supposant qu'elle ait bien été constituée).

 

[InvestisseurInquiet]

A venir

[CF] [BORDEAUX - GAMBETTA]
SUIVI DU PROJET (au 24/02/2022)
Nous vous informons qu’une mise en demeure a été adressée à l’opérateur pour l’absence de paiement des coupons. Si besoin, nous engagerons les actions nécessaires.
SUIVI DU PROJET (au 17/02/2023)
Pour votre information, la société Financière Immobilière Bordelaise a été mise en redressement judiciaire. Nous mènerons toutes les actions de manière à préserver au mieux les intérêts des investisseurs et nous ferons procéder à la déclaration des créances. Nous vous tiendrons régulièrement informés de l’avancée de la procédure.

J'avoue ne pas comprendre cette communication.
Je vois, dans le dossier de présentation qu'un forumeur a eu l'amabilité de me transmettre, que le prêt était censé être accordé non à la société FIB, mais à la société juste en dessous, Bordeaux Gambetta Investment, qui elle n'est pas en redressement judiciaire. Quant aux fiducies, elles sont censées avoir été prises sur des immeubles détenues par les sociétés Gambetta Revival 2 et Gambetta Revival 7 (détenues à 99% par Bordeaux Gambetta Investment et à 1% par la FIB), lesquelles ne sont pas non plus en redressement judiciaire.
C'est quoi ce message de CF ?

 

[InvestisseurInquiet]

J'avoue ne pas comprendre cette communication.
Je vois, dans le dossier de présentation qu'un forumeur a eu l'amabilité de me transmettre, que le prêt était censé être accordé non à la société FIB, mais à la société juste en dessous, Bordeaux Gambetta Investment, qui elle n'est pas en redressement judiciaire. Quant aux fiducies, elles sont censées avoir été prises sur des immeubles détenues par les sociétés Gambetta Revival 2 et Gambetta Revival 7 (détenues à 99% par Bordeaux Gambetta Investment et à 1% par la FIB), lesquelles ne sont pas non plus en redressement judiciaire.
C'est quoi ce message de CF ?

A noter une petite subtilité :
La page de présentation du dossier indiquait : "La société fait appel à ClubFunding afin de réaliser une émission obligataire à hauteur de 7,5 M€, assortie de la fiducie sur 100% des titres de la société émettrice, de la fiducie sur les 4 actifs, et de la caution personnelle et solidaire du dirigeant."
Mais la lecture du dossier montre que cette présentation n'est pas tout à fait complète.
ClubFunding est bénéficiaire de la fiducie sur les titres de Bordeaux Gambetta Investment, mais c'est Bordeaux Gambetta Investment qui est bénéficiaire des fiducies sur les immeubles.
Je trouve ce double étage bien compliqué, et je n'arrive plus vraiment à voir s'il est véritablement efficace en terme de garantie...
Question qui ne se pose pas à ce stade puisque aucune des trois sociétés n'est actuellement en procédure collective.

 

[Luciole49]

A noter une petite subtilité :
La page de présentation du dossier indiquait : "La société fait appel à ClubFunding afin de réaliser une émission obligataire à hauteur de 7,5 M€, assortie de la fiducie sur 100% des titres de la société émettrice, de la fiducie sur les 4 actifs, et de la caution personnelle et solidaire du dirigeant."
Mais la lecture du dossier montre que cette présentation n'est pas tout à fait complète.
ClubFunding est bénéficiaire de la fiducie sur les titres de Bordeaux Gambetta Investment, mais c'est Bordeaux Gambetta Investment qui est bénéficiaire des fiducies sur les immeubles.
Je trouve ce double étage bien compliqué, et je n'arrive plus vraiment à voir s'il est véritablement efficace en terme de garantie...
Question qui ne se pose pas à ce stade puisque aucune des trois sociétés n'est actuellement en procédure collective.

Bref les avocats de Ohayon sont plus intelligents que l équipe de clubfunding normal de déclarer la créance si gapd sur FIB.

 

[Chris78]

A noter une petite subtilité :
La page de présentation du dossier indiquait : "La société fait appel à ClubFunding afin de réaliser une émission obligataire à hauteur de 7,5 M€, assortie de la fiducie sur 100% des titres de la société émettrice, de la fiducie sur les 4 actifs, et de la caution personnelle et solidaire du dirigeant."
Mais la lecture du dossier montre que cette présentation n'est pas tout à fait complète.
ClubFunding est bénéficiaire de la fiducie sur les titres de Bordeaux Gambetta Investment, mais c'est Bordeaux Gambetta Investment qui est bénéficiaire des fiducies sur les immeubles.
Je trouve ce double étage bien compliqué, et je n'arrive plus vraiment à voir s'il est véritablement efficace en terme de garantie...
Question qui ne se pose pas à ce stade puisque aucune des trois sociétés n'est actuellement en procédure collective.

Extrait du DIRS :

Les sûretés mises en place seront les suivantes :
• Cautionnement personnel et solidaire de Monsieur Michel OHAYON ;
• Fiducie sur 100 % des titres de l’Emetteur ;
• Garantie autonome à première de demande de FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE, société par
actions simplifiée au capital de 9.400.000 euros, dont le siège social est situé 2 cours de l’intendance,
33000 Bordeaux, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le
numéro 410 312 110 (ci-après la « FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE ») ;
• Fiducie sur les actifs immobiliers détenus par (i) GAMBETTA REVIVAL 2, société civile immobilière au
capital de 1.000 euros, dont le siège social est situé 2 cours de l’intendance, 33000 Bordeaux,
immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 830 490 447
(ci-après « GAMBETTA REVIVAL 2 ») et (ii) GAMBETTA REVIVAL 7, société en nom collectif au capital
de 1.000 euros, dont le siège social est situé 2 cours de l’intendance, 33000 Bordeaux, immatriculée
au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 881 756 944 (ci-après
« GAMBETTA REVIVAL 7 ») ;
• Nantissement de créance d’avance en compte courant de l’Emetteur à la société GAMBETTA REVIVAL
2 ;
• Nantissement de créance d’avance en compte courant de l’Emetteur à la société GAMBETTA REVIVAL
7.