Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Salamalek]

MONEGO Le Pre Bernard: pour info opération de promotion immobilière à VERSONNEX (pays de Gex) en pre-reservation: 8,5% sur 30 mois. 50 logements dont un tiers de logements sociaux. Pre commercialisation d'un tiers, marge de 7,5%. Souscription le 16.

Allez, on oublie les errements de Koregraf (que j'ai résolus en 10j via un harcèlement par mail = même mail envoyé tous les jours avec "rappel") et on se concentre sur ce projet (un long we pour l'analyser).

 

[Foufounet]

Allez, on oublie les errements de Koregraf (que j'ai résolus en 10j via un harcèlement par mail = même mail envoyé tous les jours avec "rappel") et on se concentre sur ce projet (un long we pour l'analyser).

Je gagne du temps : Pour l'opération de MONEGO, 30 mois/8.5% dans le contexte actuel = NO GO

 

[Raug]

[Koregraf]
CNI recto en cours de validité

Mes photos bien qu'acceptées précédemment ne remplissaient pas ces conditions.
J'en ai envoyé de nouvelles. pour le moment toujours au rouge.
J'attend.
Les retours de Koregraf à propos de l'avancement de la validation sont nuls.

@Jpense20 : nuls = inexistants.

Les ronds sont devenus roses.
Comme c'est mignon !

 

[ostibapa]

Je gagne du temps : Pour l'opération de MONEGO, 30 mois/8.5% dans le contexte actuel = NO GO

Tout à fait !

Je préfère étudier le nouveau projet de Beefordeal : Persephone
12 mois, 9,5% avec un projet à la commercialisation 100% actée et une construction au stade hors d'eau hors d'air.
Par contre, une structure financière légère.

J'hésite encore...

 

[FDY]

Tout à fait !

Je préfère étudier le nouveau projet de Beefordeal : Persephone
12 mois, 9,5% avec un projet à la commercialisation 100% actée et une construction au stade hors d'eau hors d'air.
Par contre, une structure financière légère.

J'hésite encore...

Les statuts de la société ne correspondent pas avec la présentation (2 actionnaires 1 seul de présenté) ....

 

[Jiheff]

RAIZERS Villa Nova de Gaia : Première opération au Portugal pour Raizers; L'opérateur est une Société luxembourgeoise de 2018 (3 opérations finies au Luxembourg, deux livraisons) qui fait aussi une première opération au Portugal. Le permis final a du être obtenu en Octobre (j'ai posé la question); le constructeur portugais n'est pas encore choisi parmi quatre dossiers. Fonds propre de 500 000 euros seulement; marge de 15%. C'est un gros projet (170 logements plus une unité de personnes âgées de 300 unités). Des contacts mais aucune pre-commercialisation fatalement à ce stade.
8 000 000 à collecter; 12% sur 24 mois

 

[Luciole49]

Ah ah Lymo se met à offrir des garanties sous forme de promesse d'hypothèque de la part de la WIGOS et sans mouiller LYMO.

 

[Luciole49]

RAIZERS Villa Nova de Gaia : Première opération au Portugal pour Raizers; L'opérateur est une Société luxembourgeoise de 2018 (3 opérations finies au Luxembourg, deux livraisons) qui fait aussi une première opération au Portugal. Le permis final a du être obtenu en Octobre (j'ai posé la question); le constructeur portugais n'est pas encore choisi parmi quatre dossiers. Fonds propre de 500 000 euros seulement; marge de 15%. C'est un gros projet (170 logements plus une unité de personnes âgées de 300 unités). Des contacts mais aucune pre-commercialisation fatalement à ce stade.
8 000 000 à collecter; 12% sur 24 mois

J'ai vu toutes ces belles photos et pour moi c'est nogo vu que l'opérateur ne se mouille pas.

 

[FRANCKI69]

[Koregraf]
CNI recto en cours de validité
Je viens de passer au vert clair!!!!!!

 

[Luciole49]

[L'envol] [LPB]

Bonsoir


@Luciole49 a simplement remplacé dans le bilan d’opération le 0 (ou 1?) du coût d’achat du terrain par le 500000 de sa valeur vénale de 2019, ce qui conduit effectivement à une marge négative. Mais la particularité de ce projet réside justement dans ce distinguo, et avec un achat du terrain à sa valeur vénale, ce projet n’aurait jamais vu le jour; d’autre part, si la valeur d’achat du terrain avait tout-de-même été remplacée, par erreur selon moi, par sa valeur vénale de 500000, il aurait fallu que la PF précisât que l’opérateur avait apporté non plus 51188€ de fonds propres, mais 551188€.


En toute rigueur, l’utilisation des fonds importe peu, si l’on peut avoir la certitude que le CA du projet peut couvrir l’emprunt.
Prenons l’hypothèse, tout-à-fait improbable selon moi, et toutes choses restant égales par ailleurs (tous coûts payés sur fonds propres et apports obligataires), que le CA du projet chute à 510k€, i.e. que le prix du m² passe de 175 à 125€: le projet offrirait tout de même une marge de 52%, et les obligataires seraient immédiatement et intégralement remboursés, sans avoir à faire jouer les garanties.
Je trouve donc ce projet sans grand risque compte tenu de sa marge astronomique, même si celle-ci pourra être un peu entamée par le jeu des négociations acheteurs-vendeur; le fait que le vendeur n'a pas acheté le bien, mais en a hérité, le rendra psychologiquement plus ouvert à la discussion des prix, sans aller bien entendu jusqu'à la braderie. Je vais tenter de m'y placer.

Alors j'ai pas lu cela pareil. A partir du moment où le coût d'achat du terrain sort du prévisionnel le terrain est acheté 500.000 soit pas sa valeur MDB mais son prix de vente et donc les 500.000 euros sur lesquels on n'a aucune garantie sont dans la nature. Mon bien vaut 500.000 euros au prix du marché je l'apporte à titre onéreux à une société qui emprunte pour me le payer donc si le marché s'enfonce mes 500.000 euros aussi.

 

[Raug]

[Koregraf]
CNI recto en cours de validité
Je viens de passer au vert clair!!!!!!

Toujours rose, mais ce n'est pas important !

 

[Rivol0gY]

Toujours rose, mais ce n'est pas important !

Idem, toujours rose chez moi !

 

[Salamalek]

Pas une mais 4 opérations qui sortent sur Homunity dont une pour 17h ...

 

[Jiheff]

Pas une mais 4 opérations qui sortent sur Homunity dont une pour 17h ...

- Verdun zone commerciale 30 mois nogo immédiat
- Le Touquet-Boulogne sur Mer: bien détaillé pour le Touquet (plus vendeur) tres peu sur Boulogne sur Mer alors que 50 logements R+8! page 20 on nous donne la concurrence du marché à ...St Laurent du Var! No comment!
je vais regarder l'Essonne plus tard

 

[Salamalek]

je vais regarder l'Essonne plus tard

[Homunity] [Sirettte] 17h aujourd'hui

Au premier abord, il me semble que c'est le plus intéressant des 4 mais je manque de tps pour creuser :
les (+)
- 60 logements en accession sociale déjà vendus en bloc en VEFA à un opérateur.
- contrats de travaux signés
- une marge nette de 14%
les (-)
- un prix de construction au m² assez faible (1350 €/m²) surtout que ça à l'air assez chiadé (parement pierre, claustra bois, plantations...)
- des frais de gestion qui paraissent bas (100 ke mais si tout est vendu en VEFA?)
- aucun document pour apprécier la solidité de la holding
- un projet qui visiblement trainasse en CF sur la PF Citesia (projet Floria)
J'arrête là et j'espère que d'autres poursuivront car je dois bosser...

 

[Jiheff]

[Homunity] [Sirettte] 17h aujourd'hui

Au premier abord, il me semble que c'est le plus intéressant des 4 mais je manque de tps pour creuser :
les (+)
- 60 logements en accession sociale déjà vendus en bloc en VEFA à un opérateur.
- contrats de travaux signés
- une marge nette de 14%
les (-)
- un prix de construction au m² assez faible (1350 €/m²) surtout que ça à l'air assez chiadé (parement pierre, claustra bois, plantations...)
- des frais de gestion qui paraissent bas (100 ke mais si tout est vendu en VEFA?)
- aucun document pour apprécier la solidité de la holding
- un projet qui visiblement trainasse en CF sur la PF Citesia (projet Floria)
J'arrête là et j'espère que d'autres poursuivront car je dois bosser...

prudence en effet si on suit les commentaires sur le projet FLORIA
[lien réservé abonné]

 

[Raug]

[Homunity] [Sirettte] 17h aujourd'hui

- un projet qui visiblement trainasse en CF sur la PF Citesia (projet Floria)

Effectivement, peu de précisions de Citesia à propos du pourquoi des fonds non versés par le bailleur social acheteur ?

 

[Salamalek]

[Homunity] [Sirettte] 17h aujourd'hui
Effectivement, peu de précisions de Citesia à propos du pourquoi des fonds non versés par le bailleur social acheteur ?

parce que c'était aussi un projet avec un bailleur social ? je n'ai pas retrouvé ces infos
sinon, d'autres avis car je pense que, vu comme il est présenté et vu le niveau moyen des CF en analyse, il va partir en qq minutes

 

[Raug]

[Homunity] [Sirettte] 17h aujourd'hui
Un peu de retard pour le projet Floria, mais j'ai confiance.

 

[Salamalek]

[Homunity] [Sirettte] 17h aujourd'hui
Et ben j'avais bien vu car j'étais au tél, j'ai oublié l'heure et c'est déjà fini (alors que les autres projets sont toujours là !)
J'espère au moins que certains sur le forum ont pu profité de ma petite contribution