Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Jiheff]

Le crowdfunding vu dans la presse régionale, en l'occurrence le Dauphiné libéré
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[oasis4ever]

LPB - Le Moulis
Un remboursement anticipé avait été annoncé pour début novembre 2022. Toujours rien de crédité.
Je regarde la fiche projet et vois que le remboursement est dédormais annoncé pour décembre... 2023.
Aucune communication sauf erreur de ma part. On était habitués à mieux.

Communication un peu plus tard dans la journée. Décembre 2023 c’est la date de remboursement maximale initialement.

 

[baffer]

[Clubfunding] [Avenue des Roses 2]

Le problème ne vient pas du remboursement pour lequel je n'ai quasiment aucun doute, mais de la rentabilité de l'opération.
Durée d'immobilisation des fonds avant transfert au promoteur, puis en sortie. Combien de jours ?
Si de plus la restitution a lieu au bout d'un mois ou deux, il vaut mieux laisser les euros à la Caisse d'Epargne…

Je viens de voir dans la newsletter que le projet est déjà remboursé ...
Quand on va sur la page projet, l'opérateur joue au grand prince : "Comme négocié avec l’opérateur, le premier mois des coupons est dû aux investisseurs dont le versement sera effectif dans les jours à venir."

 

[Salamalek]

[Monego] [Versonnex]
Sans entrer dans le détail, ce programme me semble tenir la route (prix raisonnables et sans concurrence à 20 minutes de Génève, très bien situé (j'ai galéré pour trouver la localisation).
8,5% sur 30 mois (voir 36), c'est pas terrible mais le risque me semble limité sur cette durée pour un projet qui repose surtout sur la santé de l'économie Suisse !
J'ai réservé.

 

[Montja]

8,5% sur 30 mois (voir 36), c'est pas terrible mais le risque me semble limité sur cette durée pour un projet qui repose surtout sur la santé de l'économie Suisse !

Non pas terrible, et pas de capitalisation, on doit pouvoir trouver mieux, je n'ai pas réservé

 

[poam5356]

[Monego] [Versonnex]
Sans entrer dans le détail, ce programme me semble tenir la route (prix raisonnables et sans concurrence à 20 minutes de Génève, très bien situé (j'ai galéré pour trouver la localisation).
8,5% sur 30 mois (voir 36), c'est pas terrible mais le risque me semble limité sur cette durée pour un projet qui repose surtout sur la santé de l'économie Suisse !
J'ai réservé.

Le Genevois français, un des meilleurs secteurs en France pour y investir en immo.

 

[Elon]

[Monego] [Versonnex]
Sans entrer dans le détail, ce programme me semble tenir la route (prix raisonnables et sans concurrence à 20 minutes de Génève, très bien situé (j'ai galéré pour trouver la localisation).
8,5% sur 30 mois (voir 36), c'est pas terrible mais le risque me semble limité sur cette durée pour un projet qui repose surtout sur la santé de l'économie Suisse !
J'ai réservé.

Le promoteur a de très mauvais avis google sur ses derniers projets.

 

[Salamalek]

Le promoteur a de très mauvais avis google sur ses derniers projets.

Je ne sais pas ce que ça vaux ni même si je ne pense pas que ça puisse impacter le placement.
Apparemment, ils se sont plantés sur un projet pdt la période COVID mais ils n'ont pas du être les seuls.

 

[Jiheff]

RAIZERS Villa Nova de Gaia : Première opération au Portugal pour Raizers; L'opérateur est une Société luxembourgeoise de 2018 (3 opérations finies au Luxembourg, deux livraisons) qui fait aussi une première opération au Portugal. Le permis final a du être obtenu en Octobre (j'ai posé la question); le constructeur portugais n'est pas encore choisi parmi quatre dossiers. Fonds propre de 500 000 euros seulement; marge de 15%. C'est un gros projet (170 logements plus une unité de personnes âgées de 300 unités). Des contacts mais aucune pre-commercialisation fatalement à ce stade.
8 000 000 à collecter; 12% sur 24 mois

Bonjour à tous, A la suite de nombreuses questions sur ce sujet, nous avons décidé de faire un petit point de clarification. Le financement de Raizers permet de financer l'acquisition du projet et l'amorçage des travaux, avant l'obtention de l'alvara de construcoa. En effet, dès l'obtention des projets de spécialités l'opérateur peut débuter les travaux et faire la demande de l'alvara dans le même temps (sa délivrance peut prendre quelque temps : en fonction de la réactivité de l'administration portugaise). En cas de non obtention de l'alvara sous 6 mois et tel que défini au contrat, l'emprunt devient exigible et l'opérateur devra donc trouver une solution pour rembourser les investisseurs (par exemple : revendre le terrain et le projet). La probabilité de non obtention est très faible, même si nous l'avons prévu au contrat obligataire. Comme évoqué, les deux étapes suivantes sont obligatoires mais non déterminantes dans l'obtention du permis final). Dès acquisition du projet, l'opérateur déposera le projet des spécialités (phase technique) et recevra une réponse de l'administration portugaise sous 45 jours. Il dispose ensuite d'un délai de 12 mois pour faire la demande de l'alvara de construcao mais sa réception n'est pas obligataire pour débuter les travaux

70% de l'opération en dix minutes. Je n'en suis pas vu la réponse ci dessus

 

[Chouwi]

Bonjour à tous, A la suite de nombreuses questions sur ce sujet, nous avons décidé de faire un petit point de clarification. Le financement de Raizers permet de financer l'acquisition du projet et l'amorçage des travaux, avant l'obtention de l'alvara de construcoa. En effet, dès l'obtention des projets de spécialités l'opérateur peut débuter les travaux et faire la demande de l'alvara dans le même temps (sa délivrance peut prendre quelque temps : en fonction de la réactivité de l'administration portugaise). En cas de non obtention de l'alvara sous 6 mois et tel que défini au contrat, l'emprunt devient exigible et l'opérateur devra donc trouver une solution pour rembourser les investisseurs (par exemple : revendre le terrain et le projet). La probabilité de non obtention est très faible, même si nous l'avons prévu au contrat obligataire. Comme évoqué, les deux étapes suivantes sont obligatoires mais non déterminantes dans l'obtention du permis final). Dès acquisition du projet, l'opérateur déposera le projet des spécialités (phase technique) et recevra une réponse de l'administration portugaise sous 45 jours. Il dispose ensuite d'un délai de 12 mois pour faire la demande de l'alvara de construcao mais sa réception n'est pas obligataire pour débuter les travaux

70% de l'opération en dix minutes. Je n'en suis pas vu la réponse ci dessus

Un peu étrange comme montage mais vu la collecte cela veut dire que leurs fonds / CGP ont quand même adhérer en amont de la publication sur le site (élément de réassurance pour autant ? à voir)

 

[Salamalek]

[clubfunding] [lac de maine]
Le coin est sympa (j'y ai vécu).
Avis plutôt positif sauf que ça sera peut-être remboursé au bout de seulement qq mois (sauf s'il y a une clause qui le force à rembourser quand il aura vendu mais je n'ai pas eu le tps de tout lire).
Le promoteur a bcp de projets sur le feu mais pas mal de remboursés et aucun dans le rouge (pour le moment).
Vu l'augmentation des prix stratosphériques du m² à Angers, il a du mettre pas mal d'argent de coté ...
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[Raug]

[Koregraf]
Je viens de passer en vert clair.

Les projets en cours ne sont pas très excitants…

 

[Rivol0gY]

[Koregraf] Moi aussi, je viens de passer au vert... On ne comptera pas les semaines...

Du coup, je peux l'avancement de mon seul projet chez eux, le Chalet Mady et c'est pour l'instant ALL GREEN. Pourvu que cela dure !

 

[Jiheff]

[clubfunding] [lac de maine]
Le coin est sympa (j'y ai vécu).
Avis plutôt positif sauf que ça sera peut-être remboursé au bout de seulement qq mois (sauf s'il y a une clause qui le force à rembourser quand il aura vendu mais je n'ai pas eu le tps de tout lire).
Le promoteur a bcp de projets sur le feu mais pas mal de remboursés et aucun dans le rouge (pour le moment).
Vu l'augmentation des prix stratosphériques du m² à Angers, il a du mettre pas mal d'argent de coté ...
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oui quartier pavillonnaire chouette: une réserve sur la taille des parcelles vraiment petite (2 terrains, quatre maisons); marge à 12% seulement et l'endettement de la société est conséquent 5437Keuros. Ceci dit tout est sain ...pour l'instant

 

[ostibapa]

[clubfunding] [lac de maine]
Le coin est sympa (j'y ai vécu).
Avis plutôt positif sauf que ça sera peut-être remboursé au bout de seulement qq mois (sauf s'il y a une clause qui le force à rembourser quand il aura vendu mais je n'ai pas eu le tps de tout lire).
Le promoteur a bcp de projets sur le feu mais pas mal de remboursés et aucun dans le rouge (pour le moment).
Vu l'augmentation des prix stratosphériques du m² à Angers, il a du mettre pas mal d'argent de coté ...
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je connais bien le quartier aussi - j'y étais encore ce week-end.
Pour ces deux terrains, même si il y'a bien un bon talus anti-bruit, on est tout proche de la voie rapide.

 

[InvestisseurInquiet]

[Homunity][La Verrière]
Rapport de ce jour : "Homunity vous confirme qu’une procédure judiciaire est en cours devant le Tribunal et que la prochaine audience doit se tenir le 24 janvier prochain. Parallèlement, les parties ont repris des négociations. L'opérateur, contrairement au passé, a fait appel à des conseils (avocats et comptable) qui ont mis en place des actions concrètes, financière et juridique, afin de permettre le remboursement des investisseurs d'Homunity. La société Homunity a l'occasion de discuter régulièrement avec l'opérateur et ses conseils sur les actions qui sont menées actuellement et qui ont davantage de chance d'apporter un résultat satisfaisant. Ces actions ont notamment pour objectif l'obtention d'un refinancement de la dette auprès d’un établissement bancaire. Nous échangeons avec l'opérateur très régulièrement afin qu’un accord soit trouvé très rapidement. Pour rappel, comme dans chacun des programmes proposés sur la plateforme, Homunity a investi à vos côtés sur ce projet et défend nos intérêts communs. De même, les frais juridiques liés à la procédure sont portés par Homunity. Nous vous tiendrons informés de l'avancée des prochaines étapes dès que possible."

Deux remarques :
- la rumeur a circulé sur ce forum d'une conciliation judiciaire, et Homunity a commencé a faire valoir la confidentialité de ses discussions avec l'opérateur en juillet. Si je ne m'abuse, une conciliation judiciaire ne peut pas durer plus de cinq mois donc l'audience en question sera soit la suite de cette conciliation, soit tenue en connaissant les résultats de cette conciliation ;
- rapport de ce jour : "Ces actions ont notamment pour objectif l'obtention d'un refinancement de la dette auprès d’un établissement bancaire." A comparer au rapport du 31 août 2020 : "L’Opérateur a anticipé la future vente du bien et fera refinancer cet actif dans sa propre foncière. L’établissement bancaire qui les accompagnera dans cette opération a déjà été trouvé." En gros, revoilà l'arlésienne de la banque qui va tout refinancer (c'est bizarre, mais depuis plus de deux ans, les banques ne semblent pas s'être précipitées pour refinancer...)

 

[Salamalek]

[clubfunding] [lac de maine]
je connais bien le quartier aussi - j'y étais encore ce week-end.
Pour ces deux terrains, même si il y'a bien un bon talus anti-bruit, on est tout proche de la voie rapide.

Oui j'ai vu mais on est quand même à 150 m de la voie rapide, avec pas mal d'arbres et un haut/large remblais anti-bruit (à mon avis plus de 5 m de hauteur).
Ce qui me choque un peu, c'est la correspondance entre un terrain de 946 m² à vendre plus cher que le 700 m² sous offre et les plans des 4 parcelles (310 à 330 m²) après découpe sans la voirie (370 m²). Qui paye les 370 m² ?

 

[Raug]

[Fundimmo] [Henri Martin]
Remboursé avec un peu plus de 6 mois d'avance.

 

[pticaillou]

[Homunity][La Verrière]
Rapport de ce jour : "Homunity vous confirme qu’une procédure judiciaire est en cours devant le Tribunal et que la prochaine audience doit se tenir le 24 janvier prochain. Parallèlement, les parties ont repris des négociations. L'opérateur, contrairement au passé, a fait appel à des conseils (avocats et comptable) qui ont mis en place des actions concrètes, financière et juridique, afin de permettre le remboursement des investisseurs d'Homunity. La société Homunity a l'occasion de discuter régulièrement avec l'opérateur et ses conseils sur les actions qui sont menées actuellement et qui ont davantage de chance d'apporter un résultat satisfaisant. Ces actions ont notamment pour objectif l'obtention d'un refinancement de la dette auprès d’un établissement bancaire. Nous échangeons avec l'opérateur très régulièrement afin qu’un accord soit trouvé très rapidement. Pour rappel, comme dans chacun des programmes proposés sur la plateforme, Homunity a investi à vos côtés sur ce projet et défend nos intérêts communs. De même, les frais juridiques liés à la procédure sont portés par Homunity. Nous vous tiendrons informés de l'avancée des prochaines étapes dès que possible."

Deux remarques :
- la rumeur a circulé sur ce forum d'une conciliation judiciaire, et Homunity a commencé a faire valoir la confidentialité de ses discussions avec l'opérateur en juillet. Si je ne m'abuse, une conciliation judiciaire ne peut pas durer plus de cinq mois donc l'audience en question sera soit la suite de cette conciliation, soit tenue en connaissant les résultats de cette conciliation ;
- rapport de ce jour : "Ces actions ont notamment pour objectif l'obtention d'un refinancement de la dette auprès d’un établissement bancaire." A comparer au rapport du 31 août 2020 : "L’Opérateur a anticipé la future vente du bien et fera refinancer cet actif dans sa propre foncière. L’établissement bancaire qui les accompagnera dans cette opération a déjà été trouvé." En gros, revoilà l'arlésienne de la banque qui va tout refinancer (c'est bizarre, mais depuis plus de deux ans, les banques ne semblent pas s'être précipitées pour refinancer...)

J'ai eu exactement le même mail au mot près ce jour pour [Homunity][Loft Nanterre [lien réservé abonné]] du même promoteur....

 

[swing]

Bonjour,
J'avais également souscrit un projet en exclu via mon CGP... et c'est le seul sur les 7 projets que j'ai chez CF qui a des retards de paiement. Autant vous dire que je suis refroidie par l'exclusivité.

Je l'ai pris au final en faisant "confiance au track record" de l'emprunteur et de CF (Pas de casse jusque là même si il y a quelques retards)
Une fois de plus, je vois le crowdfunding comme de la diversification immobilière "avec un meilleur rendement". Je diversifie ensuite sur de nombreux projets présentés par mon CGP ou directement sur la plateforme CF (Là il faut être très rapide, voire plus que rapide... ;-)