Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[dragon-666]

En ce qui me concerne : 2 minutes me suffisent pour retenir, ou écarter un projet. J'en ajoute 8 pour décider si j'y vais effectivement, ou pas.

Ok pour le temps de décision (de mon côté j'y passe plus de temps, mais je conçois qu'avec l'expérience ça va diminuer)
- Mais est-ce que tu comptes
- la lecture des mails des différentes plateformes pour tous les projets que tu vas écarter

- quelques vérifs sur le promoteur si tu décides d'y aller​

- le temps de t'organiser pour être dispo à l'heure précise où le projet va ouvrir (ça dépend évidemment de l'activité de chacun mais pour une bonne partie des investisseurs ce n'est pas forcément évident)
- l'investissement lui même (10 minutes ?)
- faire le virement (5 minutes de plus ?)
- suivi des investissements sur les différentes plateformes - vérification des intérêts versés…
etc...

 

[CharlyBgood]

Discussion intéressante, qu'est ce que tu veux dire exactement par "log de finances personnelles" ? il y a des choses que tu arrives à automatiser ?

J'entends parfaitement ton point sur le défaut, et je débute personnellement dans le crowdfunding immobilier, le jour où je vais avoir mon premier défaut - qui arrivera forcément - je réétudierai la question de mes investissements, mais je pense que j'en déduis que mon ticket doit être réduit significativement j'arrêterai complètement le crowdfunding plutôt que d'investir 100€ par projet. En effet j'estime aujourd'hui à quelques heures le temps qu'il faut raisonnablement passer sur chaque projet auquel on souscrit (pour les activités que je note ci-dessus), après j'imagine qu'avec l'expérience on peut réduire ce temps… Or, quel que soit la manière dont je regarde, plusieurs heures pour toucher 10€ ou même 20€ dans le cas le plus favorable, personnellement je n'y trouve aucun intérêt.
Visiblement tu en es parfaitement conscient et tu as un avis différent du mien sur ce point, mais je pense qu'il est important d'attirer l'attention de nouveaux investisseurs qui peuvent parfois être aveuglés par les rendements spectaculaires annoncés en oubliant qu'il y a quand même du "boulot" à effectuer pour un investissement en crowdfunding et que même un super taux de 10%, sur un montant limité, cela donne un retour en valeur absolu limité.

Je pense aussi que quelques points clés dans la dilution du risque sont :
- d'être conscient du montant total que l'on est en mesure d'investir et d'en déduire le ticket maximum qu'on peut se permettre pour être en mesure d'investir sur suffisamment de projets pour diversifier suffisamment le risque.
- d'avoir un montant relativement similaire sur chaque projet. Si on met 100€ sur 50 projets et 1000€ sur le 51ème, si c'est celui là qui défaute, aie aie aie.

Au début on épluche c’est vrai.
Après on va + vite.

Avec certains promoteurs j’en suis à la 4ieme opé: j’ai tendance à leur accorder plus la confiance aidant.

Je fais mes suivis sur Money depuis 15 ans. Je suis rodé ça va vite maintenant mais c’est pas automatique. Néanmoins le suivi est fin: au défaut près (suivi du TRI), au frais près (suivi de la rentabilité)
C’est un peu fastidieux mais je sais ainsi qd accélérer et aussi qd freiner.

Et je fais pas que du lend, je fais de l’equity aussi (actions en capital risque)). Et aussi d’autres instruments financiers.

Ce métier est jeune < 10 ans, j’apprends de mes erreurs, comme tous.

En ce moment (hormis l’equity) je privilégie les opés courtes<18 mois pour des raisons d’horizon.

Et je me diversifie sur plusieurs plate-formes, tardivement, mais je me soigne.

Mais tu vas encore mieux comprendre mon attitude d’atomisation: 20% de mon patrimoine financier y est investi. Bien au delà des 5. à 10 % recommandés: dès lors la diversification doit être maximale.

Bonne nuit.

 

[dragon-666]

Sinon rien à voir avec les posts précédents mais nouveau projet qui à l'air intéressant à Asnières sur Koregraf - vu le situation du marché à Asnières je n'ai nul doute que ça va partir comme des petits pains.

Nous vous annonçons l'ouverture à la souscription d'une nouvelle opération à Asnières-sur-Seine dans les Hauts-de-Seine (92) le mercredi 30 octobre à 17h.

Ce projet, porté par le promoteur Promege Holding, est situé dans une des 10 villes à plus forte demande immobilière, à 500 mères de la ligne 13 du métro parisien. La commercialisation est ainsi déjà avancée à 62% du CA HT.


Edit - j'ai oublié rendement 9% pour T3 2021

 

[poam5356]

Ok pour le temps de décision (de mon côté j'y passe plus de temps, mais je conçois qu'avec l'expérience ça va diminuer)

C'est vrai, au début c'était plutôt voyage en monde inconnu. raison pour laquelle je m'étais limité aux opérations sur Wiseed avec une mise de 100€ par projet.
J'ai commencé ensuite à regarder ce que faisaient aussi les autres plateformes. Puis me lancer avec Clubfunding qui était alors à 500€ le ticket.
Eux, Clubfunding, ils sont plutôt largement sur Paris, donc 90% en projets de MDB (Marchands de biens).
C'est là que j'ai commencé à étudier un peu plus en détail les différents marchés, les zones géographiques, la démographie, les causes de retard... Bref, quand j'étudie quelque-chose, c'est à fond.
Avantage : je me suis fait une grille de sélection pour voir rapidos si un projet est OK ou NOK pour moi.
Remplir cette grille (10 ou 11 critères) me prend ces 8 minutes (à la louche).
Avant de la remplir, 2 minutes me suffisent maintenant pour identifier quelques points qui me feront avoir un avis positif, ou négatif du projet, à savoir : lieu, préco et type de projet (mdb, résidentiel, etc).
Du coup, suis aussi passé à des plateformes à 1000 et 2000€ le ticket.

- Mais est-ce que tu comptes
- la lecture des mails des différentes plateformes pour tous les projets que tu vas écarter

Non, je ne lis pas, ou peu. A part Wiseed et Lymo, je ne connais pas d'autre plateforme ayant un forum dédié par projet.

- quelques vérifs sur le promoteur si tu décides d'y aller

Oui, c'est dans les 8 minutes. je vérifie 3 choses : son ancienneté, le capital social de la boite et son gearing (son ratio d'endettement).

le temps de t'organiser pour être dispo à l'heure précise où le projet va ouvrir (ça dépend évidemment de l'activité de chacun mais pour une bonne partie des investisseurs ce n'est pas forcément évident)

Bon, petit avantage... Je suis jeune retraité. Si pas dispo, tant pis. Des projets, il y en a toutes les semaines.

l'investissement lui même (10 minutes ?)

Non, pas compté ce temps. Je n'ai compté que le temps consacré à l'étude d'un projet.

faire le virement (5 minutes de plus ?)

Idem, pas compté.

suivi des investissements sur les différentes plateformes - vérification des intérêts versés…

Fichier excel avec 1 ligne par investissement et ses caractéristiques de durée, taux et montant, et 1 colonne par mois avec la case de la date du remboursement mise en couleur.

 

[paal]

Discussion intéressante, qu'est ce que tu veux dire exactement par "log de finances personnelles" ?

Notre ami Charly utilise assez souvent des abréviations ou des acronymes du genre : je suppose que par log, il parle d'un logiciel et non pas d'un logarithme …..

Mais là, il a dû commencer sa nuit !!!

Il y a des choses que tu arrives à automatiser ?

Sil s'agit bien d'un logiciel, tout dépend des fonctionnalités de ce dernier ; perso, et pour une centaine de projets (quels que soient les montants ventilés), j'utiliserais une feuille de calcul Excel, modulable à souhait avec des options de tri ou autres critères ....

 

[paal]

C'est vrai, au début c'était plutôt voyage en monde inconnu. raison pour laquelle je m'étais limité aux opérations sur Wiseed avec une mise de 100€ par projet.
J'ai commencé ensuite à regarder ce que faisaient aussi les autres plateformes. Puis me lancer avec Clubfunding qui était alors à 500€ le ticket.
……..
Bon, petit avantage...
Je suis jeune retraité. Si pas dispo, tant pis. Des projets, il y en a toutes les semaines.

Fichier Excel avec 1 ligne par investissement et ses caractéristiques de durée, taux et montant, et 1 colonne par mois avec la case de la date du remboursement mise en couleur.

Oui, c'est tout à fait une idée de ce genre que j'avais en tête ....

 

[CharlyBgood]

Notre ami Charly utilise assez souvent des abréviations ou des acronymes du genre : je suppose que par log, il parle d'un logiciel et non pas d'un logarithme …..

Mais là, il a dû commencer sa nuit !!!

Oui à cette heure là, j’etais dans les bras de Morphée, j’avais d’ailleurs souhaité « bonne nuit » dans mon post.

Le logiciel de finances perso est Money de Microsoft, bon, qui date un peu, mais qui a le mérite de faire tout seul les calculs de rendement moyen annualisé: suffit évidemment de lui faire ingurgiter les bonnes données.

Y’en a sûrement d’autres très bien.
Avec celui ci je compile tout: si un CGP me demande mon patrimoine, j’appuie sur un bouton et y’a tout: actifs (immo et autres), passifs (prêts, dettes, cautions et engagements donnés), placements et comptes.

Seule mon âme et mes pensées n’y sont pas

 

[paal]

Le logiciel de finances perso est Money de Microsoft, bon, qui date un peu, mais qui a le mérite de faire tout seul les calculs de rendement moyen annualisé : suffit évidemment de lui faire ingurgiter les bonnes données.
Y’en a sûrement d’autres très bien.

Et il vous sert à quoi ce rendement moyen de tous vos actifs ??

Car chaque classe d'actif doit disposer d'un rendement spécifique …. ; ne serait-ce que pour les contrats AV, avec une détention d'UC en volume variable, le rendement il va changer chaque jour ….

Et pour ne prendre que le PEA, vous devez y rentrer quoi dans votre logiciel ??

Avec celui-ci, je compile tout : si un CGP me demande mon patrimoine, j’appuie sur un bouton et y’a tout : actifs (immo et autres), passifs (prêts, dettes, cautions et engagements donnés), placements et comptes.

Ce n'est effectivement pas mal, mais on est dépendant d'un logiciel externe ; et c'est pour cela que j'utiliserais davantage Excel, dont les fichiers sont modifiables à souhait ….

Pour l'application Excel,, je me suis servi de la trame de 2 documents :
- la déclaration ISF (lorsque le formulaire ne se trouvait pas limité aux actifs immobiliers)
- agrémenté de certains éléments de la déclaration de patrimoine des candidats à l'élection présidentielle ….

Seule mon âme et mes pensées n’y sont pas

Tiens, on dirait du Florent Pagny !!

 

[CharlyBgood]

Et pour ne prendre que le PEA, vous devez y rentrer quoi dans votre logiciel ??

J'ai pas encore de PEA, ça viendra sûrement plus tard.
je me sers des défisc "one shot" d'entrée pour l'équity et les FIP / FCPI (les PV sont exonérées de toute façon)
Je comptabilise au 30/06/N+1 la réduc d'IR afférente à un placement souscrit l'année N, le cacul se de renta se fait tout seul après.

Et il vous sert à quoi ce rendement moyen de tous actifs ??

Le rendement se décline ligne à ligne, puis compte par compte, puis au global.
Ainsi tu sais où tu gagnes et ou tu gagnes moins, et où tu perds: c'est très précis.

Par exemple en crowdfunding et à date, je sais que le rendement moyen annualisé ressort à exactement +4,86% net-net. En revanche je n'ai pas le détail par type de crowd (equity, lend, lend immo, lend Ets) mais je pourrai le faire par création de sous-comptes (sous portefeuilles si tu préfères)

Ce n'est effectivement pas mal, mais on est dépendant d'un logiciel externe ; et c'est pour cela que j'utiliserais davantage Excel, dont les fichiers sont modifiables à souhait ….

Excel, ça marche sans doute aussi, mais je n'en suis pas un grand exploiteur hélas, faut que je me forme.
NB: Excel a aussi ses limites

 

[Titi892]

Après ce n'est pas parce que la plateforme permets d'investir à partir de 100€ qu'on ne peut pas souscrire plus ! Perso je me suis inscrit sur Clubfunding justement parce le ticket était à 500€, ça me paraissait un bon niveau par rapport à mes finances. C'est pour ça que j'ai été déçu qu'ils augmentent à 1000€ peu de temps après...

Merci pour les noms, j'avais lu ici que Wiseed prends 0,9% de frais est-ce aussi le cas pour Upstone ou Wesharebonds ?

 

[CharlyBgood]

Merci pour les noms, j'avais lu ici que Wiseed prends 0,9% de frais est-ce aussi le cas pour Upstone ou Wesharebonds ?

Non je crois pas,
... en tout cas pas pour l’instant

 

[poam5356]

Upstone : non, pas de frais.
2 défauts chez eux : du texte presque illisible et une doc investisseur au raz des pâquerettes!

 

[Gribouille71]

Quels projets sont en défaut chez Upstone ??

 

[poam5356]

Quels projets sont en défaut chez Upstone ??

Non, je n'ai pas écrit qu'il y avait 2 projets en défaut.... J'ai écrit que Upstone avait 2 défauts :
1- leurs pages illisibles et
2- leurs docs investisseur miséreuses.

 

[Gribouille71]

Désolée d'avoir mal lu...
Je vous rejoins pour les pages illisibles.

 

[DryClepsydra]

Le Carrera sur FUNDIMMO
Durée de placement : 18 mois - Bures-sur-Yvette (91440)
Ouverture des souscriptions : mercredi 30 octobre entre 14h00 et 16h00
Montant recherché : 370.000 euros

Qu'en pensez-vous?

 

[poam5356]

Bonsoir,
Bonne localisation et 58% de préco, mais petite marge (disent-ils), ce qui n'est pas top.
Je ne peux plus souscrire chez eux, donc je ne vais pas me casser la tête à demander la doc.
Si vous l'avez, ou quand vous l'aurez, donnez moi le nom de la SAS du promoteur.

 

[CharlyBgood]

Je ne peux plus souscrire chez eux

Tu es dégoûté de Fundimo, blacklisté, voire tu pondères tes placements chez eux ?

 

[poam5356]

Rien de tout ceci : Un problème serveur chez eux.
j'ai une erreur 500 dès que je clique sur le bouton "souscrire".
Le 20 mai : dernière souscription réussie chez eux.
Le 16 juillet... ça ne marchait plus... J'ai couiné dans leurs oreilles et ils m'ont fait la souscription manuellement le lendemain.
Depuis, j'ai créé un autre compte... Des fois que! Mais pas mieux.
Je leur ai envoyé copie des entêtes http d'une tentative de souscription... En leur disant de transférer à leur presta informatique qui peut (qui doit) pouvoir tracer mes connexions et voir où ça bug.
Ils m'ont bêtement répondu qu'ils me proposaient de faire une souscription avec eux au téléphone en même temps, histoire de voir ce qui cloche... Ce serait une perte de temps inutile. Ils z'ont rien pipé à ce que j'ai écrit.
Bref, je les ai envoyés balader.

 

[dragon-666]

Rien de tout ceci : Un problème serveur chez eux.
j'ai une erreur 500 dès que je clique sur le bouton "souscrire".
Le 20 mai : dernière souscription réussie chez eux.
Le 16 juillet... ça ne marchait plus... J'ai couiné dans leurs oreilles et ils m'ont fait la souscription manuellement le lendemain.
Depuis, j'ai créé un autre compte... Des fois que! Mais pas mieux.
Je leur ai envoyé copie des entêtes http d'une tentative de souscription... En leur disant de transférer à leur presta informatique qui peut (qui doit) pouvoir tracer mes connexions et voir où ça bug.
Ils m'ont bêtement répondu qu'ils me proposaient de faire une souscription avec eux au téléphone en même temps, histoire de voir ce qui cloche... Ce serait une perte de temps inutile. Ils z'ont rien pipé à ce que j'ai écrit.
Bref, je les ai envoyés balader.

Question bête, mais tu as essayé avec un browser différent ? Personnellement j'utilise Edge et Chrome et des fois des sites qui ne marchent pas bien avec l'un fonctionnent avec l'autre.