Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Arverne]

[Raizers][JP Timbaud]

Le dossier de présentation de ce projet mettait en avant qu'un nouveau bail avait été signé en septembre pour 10 ans dont 6 fermes avec un locataire de qualité. Moins de 2 semaines après la souscription Raizers nous informe que ce bail n'est plus d'actualité et qu'il faut trouver un nouveau locataire (Raizers a proposé aux investisseurs d'annuler leur souscription).
Est-ce qu'il est possible/habituel d'avoir des clauses de rétractation dans un bail commercial (ou est-ce que le dossier a été enjolivé...) ?

 

[Maxlan]

[Raizers][JP Timbaud]

ou est-ce que le dossier a été enjolivé...) ?

L'opérateur Sindy L est bien connu du forum, pas de raison d'enjoliver à priori. Pas sur le dossier (raté) donc je n'ai pas/plus le détail , mais de souvenir le locataire était nommé. Imaginez quand même que le contexte actuel peut augmenter les aléas... sinon demandez des détails à Raizers éventuellement si SL les donnent mais si vous n'avez pas de visibilité sur la suite, à votre place, j'annulerai cette souscription d'octobre... la qualité du locataire me semblait un point très important... de souvenirs il y avait aussi plusieurs lots pour le besoin du locataire ...

[Raizers] [Auterive]
J'ai vu les prix de construction (1100 € HT/m²), l'aléa sur les travaux (1,5%), puis j'ai considéré tous les REX sur Raizers dans ce fil et j'ai laissé tombé.

Perso j'aime bien Raizers loin d'être pire que bien d'autre amha mais il faut sélectionner les dossiers ça rien de nouveau, et on est en phase je n'irai pas sur ce dossier...

 

[top_kek]

2 projets ce lundi:

[LPB][Le cap 2]
Opération de marchand de biens dans le 06
330k€, 11% sur 8 à 20 mois
Marge de 17%
Préco 0%
Hypothèque de second rang. Le premier rang est réservé à LPB. Ça veut dire quoi exactement? En cas de défaut, c'est d'abord LPB qui est en droit de se payer (frais) puis les investisseurs passent ensuite?

Je ne pense pas y aller, de toute façon je suis en groupe 3.

[WeshareBonds][Monteux - Saint Hilaire]
Acquisition et revente à la découpe
675k€, 9% sur 12 mois
L'émission obligataire sert à financer l'acquisition du foncier
Marge entre 13% (cas nominal) et 3% (cas conservateur)
Permis d'aménagement purgé
Travaux légers
Préco 75%
Hypothèque de premier rang
Pas de banque dans la boucle

Ça m'a l'air pas mal, qu'en pensez-vous? Je débute, n'hésitez pas à me signaler des erreurs.

 

[Salamalek]

Hypothèque de second rang. Le premier rang est réservé à LPB. Ça veut dire quoi exactement?

C'est écrit dans le dossier. Il y a déjà eu un financement sur cette op (cap06) de LBP donc son remboursement est prioritaire. Les souscripteurs de Cap06 pourront apporter des compléments mais j'ai l'impression que le descriptif était quasiment le même. Sinon, j'ai vu plein de panneaux "à vendre" dans la rue sur googlestreet (pas très rassurant).
J'aime bien ce type de projet avec une vraie valorisation du foncier mais je ne vois pas bien qui pourrait acheter ce type de logement (accès compliqué, pas de stationnement, pas de magasin, peu lumineux ...). Un artiste aveugle ?
De toute façon, je suis en gpe 3.

 

[Salamalek]

Attention HORS SUJET.
Avec l'augmentation du prix du kwh et l'immobilier/BTP qui se compliquent, je me réintéresse au CF ENR.
J'ai un peu affaire aux investisseurs pour le boulot et ils ont la banane (ekwateur, voltalia, RES ...).
J'ai bien vu la page dédiée au CF ENR sur moneyvox (et le vent que s'est pris Enerfip) mais elle est morte.
Quelqu'un a t'il une autre source pour rentrer dans le sujet ?

 

[Tcheaz]

KOREGRAF

Courriel du jour, enfin on a le temps d'étudier un projet.

Afficher la pièce jointe 14891

Un doute s'installe quand même, vérification faite.

Afficher la pièce jointe 14890
Le site est en K...RAF

Nouvelle plateforme KOREGRAF mise en ligne le mardi 18 !

On va voir ce que ça donne, logiquement il devrait proposer les portefeuilles électroniques et une nouvelle interface investisseurs

 

[Chouwi]

2 projets ce lundi:

[LPB][Le cap 2]
Opération de marchand de biens dans le 06
330k€, 11% sur 8 à 20 mois
Marge de 17%
Préco 0%
Hypothèque de second rang. Le premier rang est réservé à LPB. Ça veut dire quoi exactement? En cas de défaut, c'est d'abord LPB qui est en droit de se payer (frais) puis les investisseurs passent ensuite?

Je ne pense pas y aller, de toute façon je suis en groupe 3.

[WeshareBonds][Monteux - Saint Hilaire]
Acquisition et revente à la découpe
675k€, 9% sur 12 mois
L'émission obligataire sert à financer l'acquisition du foncier
Marge entre 13% (cas nominal) et 3% (cas conservateur)
Permis d'aménagement purgé
Travaux légers
Préco 75%
Hypothèque de premier rang
Pas de banque dans la boucle

Ça m'a l'air pas mal, qu'en pensez-vous? Je débute, n'hésitez pas à me signaler des erreurs.

[LPB] de ce que je comprends les investisseurs de la première tranche ont une hypothèque de second rang et ceux de la seconde tranche (celle à venir) ont une hypothèque de second rang

[WeShareBonds]
L'opérateur a déjà fait 4 opérations avec La Première Brique justement et c'était du 11 % l'an ... je me demande bien comment peut se justifier l'écart de 2 % entre ces 2 plateformes si ce n'est faire baisser les taux pour attirer de nouveaux clients et ne plus refléter vraiment un scoring de risque. A suivre

 

[yuma]

[LPB] de ce que je comprends les investisseurs de la première tranche ont une hypothèque de second rang et ceux de la seconde tranche (celle à venir) ont une hypothèque de second rang

[WeShareBonds]
L'opérateur a déjà fait 4 opérations avec La Première Brique justement et c'était du 11 % l'an ... je me demande bien comment peut se justifier l'écart de 2 % entre ces 2 plateformes si ce n'est faire baisser les taux pour attirer de nouveaux clients et ne plus refléter vraiment un scoring de risque.

Frais émetteur : 6% TTC du montant levé pour WSB et pour LPB ?

 

[Jar]

Sur les dernières opérations souscrites chez LPB, à la lecture des contrats, les frais oscillent entre 7,20 et 8,40% TTC du montant des fonds collectés.

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [Le Cap 2]

Bonsoir

• Comme prévu il y a 4 mois, la marge opérationnelle est revenue à 17% alors qu'elle avait été affichée à 22% dans la présentation du projet Le Cap; à cet égard, j'estime que LPB a présenté une performance trompeuse du projet dans son premier bilan d'opération, alors que la PF savait parfaitement que la marge serait forcément impactée par les intérêts du second emprunt.
• J'avais à l'époque estimé que cette marge avoisinerait 16,5%; le delta est dû au fait que l'opérateur a renforcé sa participation aux fonds propres du projet, allégeant ainsi sa charge d'intérêts; mais pour autant, je ne crois pas au chiffre de 248k€ figurant à la page "Financement", tout simplement parce que la couverture financière du projet prendrait alors en compte les intérêts des obligataires, alors que ceux-ci ne sont censés être payés qu'après la réalisation du bien et lors du remboursement des deux emprunts. De ce fait, il faut donc en retrancher les 135k€ d'intérêts, et il reste 113k€ de fonds propres réellement engagés par l'opérateur dans son projet, ce qui représente 9% du coût de revient, et non 20% si l'on en croit les chiffres proposés par LPB; ça fait tout de même une sacré différence aux yeux de l'investisseur que je suis.
• Les frais de commercialisation ne sont pas prévus au bilan; ils ont pu être omis, mais ça peut aussi vouloir dire que le CA est net vendeur, et ça impliquerait dans ce cas un surcoût d'environ 5-6% pour les acheteurs.
• La déclaration préalable n'est toujours pas purgée, presque 3 mois après son obtention (2 mois d'affichage sans recours suffisent).

Ma grille m'indique un taux de rémunération de 12%: je n'y vais pas. Et j'ajoute que ma confiance dans LPB commence à sérieusement s'effriter.

Frais émetteur : 6% TTC du montant levé pour WSB et pour LPB ?

9,6% sur Le Cap.

 

[Chouwi]

[LPB] [Le Cap 2]

Bonsoir

• Comme prévu il y a 4 mois, la marge opérationnelle est revenue à 17% alors qu'elle avait été affichée à 22% dans la présentation du projet Le Cap; à cet égard, j'estime que LPB a présenté une performance trompeuse du projet dans son premier bilan d'opération, alors que la PF savait parfaitement que la marge serait forcément impactée par les intérêts du second emprunt.
• J'avais à l'époque estimé que cette marge avoisinerait 16,5%; le delta est dû au fait que l'opérateur a renforcé sa participation aux fonds propres du projet, allégeant ainsi sa charge d'intérêts; mais pour autant, je ne crois pas au chiffre de 248k€ figurant à la page "Financement", tout simplement parce que la couverture financière du projet prendrait alors en compte les intérêts des obligataires, alors que ceux-ci ne sont censés être payés qu'après la réalisation du bien et lors du remboursement des deux emprunts. De ce fait, il faut donc en retrancher les 135k€ d'intérêts, et il reste 113k€ de fonds propres réellement engagés par l'opérateur dans son projet, ce qui représente 9% du coût de revient, et non 20% si l'on en croit les chiffres proposés par LPB; ça fait tout de même une sacré différence aux yeux de l'investisseur que je suis.
• Les frais de commercialisation ne sont pas prévus au bilan; ils ont pu être omis, mais ça peut aussi vouloir dire que le CA est net vendeur, et ça impliquerait dans ce cas un surcoût d'environ 5-6% pour les acheteurs.
• La déclaration préalable n'est toujours pas purgée, presque 3 mois après son obtention (2 mois d'affichage sans recours suffisent).

Ma grille m'indique un taux de rémunération de 12%: je n'y vais pas. Et j'ajoute que ma confiance dans LPB commence à sérieusement s'effriter.


9,6% sur Le Cap.

Pour une purge de DP il faut 3 mois (2 mois pour les tiers et 1 mois pour le préfet) donc si LPB disait que la DP était complétement purgée là il y aurait "tromperie"
Les frais sur cette tranche sont de 7 % ht donc 8,4 % TTC et non 9,6 % TTC (on peut les retrouver dans le contrat d'invest mais avant de l'avoir on peut facilement les calculer sur la base du bilan
Pour ce qui est de la marge un membre avait posté la réponse de la plateforme qui indiquait qu'au moment de la tranche 1 il n'était pas possible de savoir le montant de la tranche 2 car ce marchand avait un autre projet en cours qui pouvait se solder et donc potentiellement remplacer la tranche 2. En plus j'ai cru voir passer l'info dans cette nouvelle plaquette (que je reconnais ne pas avoir lu entièrement)

[je précise que je suis déjà sur la tranche 1 donc je ne vais pas y aller sur celui-ci]

[Raizers][JP Timbaud]
J'avais mis un peu mais je pense à la lecture de vos commentaires que je vais me retirer de ce dossier ...

 

[Serge B]

A mon souvenir, les deux délais ( celui du Préfet correspondant au contrôle de légalité) ne se cumulent pas.
Par contre, nous sommes en secteur protégé et la Mairie a un délai d’instruction complémentaire de deux mois.
J’en conclus que le risque administratif n’est pas encore purgé.

Pour le reste et après lecture des commentaires précédents, la structure du financement me paraît bien floue. Je n’y vais pas non plus

 

[CrowdInvest]

Ça fonctionne même si le PEA n'est pas chez Bourso ?

En fait à priori chaque banque a un fonctionnement différent. Le problème c'est que souvent investir 1000€ sur un projet au sein de son PEA PME, nécessite pas mal de formalités. Chaque banque peut appliquer certains frais à priori dans la limite de 150€

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Utiliser un PEA-PME en crowdfunding : quelles démarches?​

La première démarche est de se rapprocher de sa banque de façon à connaître la marche à suivre et les documents à fournir pour l’ouverture de votre compte. Votre compte titre sera associé systématiquement à un compte espèce et vous devrez vous acquitter de frais (ouverture, transaction et droit de garde) qui ne peuvent aller au-delà de 150 euros.

Il vous suffit ensuite de vous rendre sur la plateforme de crowdfunding qui le propose et d'investir dans un projet immobilier. Homunity ne propose pas encore cette offre au sein de sa plateforme.

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source ([lien réservé abonné])

D'ailleurs on voit certaines plateformes type Clubfunding, ne pas accepter le transfert PEA-PME sur des montants à 10k€.

A titre perso, au vue des formalités à faire à chaque fois, même si la fiscalité est intéressante le faire pour des petits montants me parait un peu chronophage. Et quand on voit la réactivité des banques, je pense que si je devais le faire pour chaque projet dans lequel j'investi cela me prendrait sans doute un temps fou.

Suis preneur de retour d'expérience sur le sujet.

 

[top_kek]

Les serveurs de WeShareBonds ne tiennent pas la charge à l'heure de la souscription.
J'ai des erreurs 504.
J'ai quand même réussi à souscrire à force de recharger.

On voit que les plateformes encaissent plus ou moins bien les pics de charge.
Faut dire que ça doit pas être évident à dimensionner en maîtrisant les coûts d'infrastructure.
LPB a l'air d'avoir une archi plus moderne et plus scalable, avec un système de file d'attente.

 

[Chouwi]

Les serveurs de WeShareBonds ne tiennent pas la charge à l'heure de la souscription.
J'ai des erreurs 504.
J'ai quand même réussi à souscrire à force de recharger.

On voit que les plateformes encaissent plus ou moins bien les pics de charge.
Faut dire que ça doit pas être évident à dimensionner en maîtrisant les coûts d'infrastructure.
LPB a l'air d'avoir une archi plus moderne et plus scalable, avec un système de file d'attente.

Une question d'investissement ...

Hâte de voir le nouveau site Koregraf d'ailleurs !

 

[CMONCHIC35]

Bonjour à tous, je vous lis depuis quelques mois et je profite de vos retours d'expériences et analyses très pertinentes sur les différents projets. Etonnamment, je n'ai rien trouvé dans ce forum concernant le projet SOLENZANA, toujours ouvert chez FUNDIMMO. Pourquoi à votre avis ?

 

[NicoNoclaste]

[LPB] [Le Cap 2]

Bonjour

Pour une purge de DP il faut 3 mois (2 mois pour les tiers et 1 mois pour le préfet)

A mon souvenir, les deux délais ( celui du Préfet correspondant au contrôle de légalité) ne se cumulent pas.
Par contre, nous sommes en secteur protégé et la Mairie a un délai d’instruction complémentaire de deux mois.

Pour ce qui est de la purge de la DP, je me suis appuyé sur mes recherches sur internet, et n’y ai pas relevé les délais supplémentaires que vous mentionnez. N’étant ni juriste, ni professionnel de l’immobilier, je veux bien admettre que vous avez raison sur ce point, mais des références seraient les bienvenues pour lever définitivement le doute.

Les frais sur cette tranche sont de 7 % ht donc 8,4 % TTC et non 9,6 % TTC (on peut les retrouver dans le contrat d'invest mais avant de l'avoir on peut facilement les calculer sur la base du bilan

Persiste et signe en revanche pour les frais PF: je n’ai vu nulle part (mais j’ai peut-être mal cherché) mention de ces frais dans les plaquettes des deux projets Le Cap, et ai donc procédé à un petit calcul élémentaire:

• 670k€ à 11% pendant 16 mois: 670×1,11^1,333333-670=100,026
• 332,5k€ à 11% pendant 12 mois: 332,5×1,1-332,5=33,25
• total des intérêts sur les deux phases: 100,026+33,25=133,276
• frais LPB: 231,583-133,276=98,307
• taux de rémunération LPB: 98,307/(670+332,5)=9,8% TTC

Bon, j’admets que pour les 9,6%, j’avais pris des quantités arrondies pour aller plus vite…

Pour ce qui est de la marge un membre avait posté la réponse de la plateforme qui indiquait qu'au moment de la tranche 1 il n'était pas possible de savoir le montant de la tranche 2 car ce marchand avait un autre projet en cours qui pouvait se solder et donc potentiellement remplacer la tranche 2. En plus j'ai cru voir passer l'info dans cette nouvelle plaquette

Enfin, pour ce qui est de la marge indiquée il y a quatre mois, je n’ai relevé nulle part dans la présentation d’alors que la deuxième levée pouvait être remplacée par un financement complémentaire sur fonds propres de l’opérateur; d'ailleurs, si cette option avait été sérieusement envisagée, elle aurait dû être explicitement mentionnée, et pas seulement vaguement évoquée à l’occasion d’une question de la part d’un candidat investisseur. Et en tout état de cause, la marge de 22% aurait dû être présentée avec les plus grandes précautions.

 

[Salamalek]

Etonnamment, je n'ai rien trouvé dans ce forum concernant le projet SOLENZANA, toujours ouvert chez FUNDIMMO. Pourquoi à votre avis ?

C'est mon secteur ! Je passe devant le site du projet tous les jours.
Jamais je n'achèterai ici aux tarifs indiqués sur le site du promoteur (bruit du tram, vue plongeante de l'immeuble d'à coté sur les terrasses, bruit de la voie ferrée, circulation sur l'avenue de l'Europe = ex RN113, pas de terrain, orientation est/ouest, mitoyenneté ...)
Ceux qui ont 500 k€ pour une maison préfèreront aller un peu plus loin sur les communes alentours.
Et puis, il y a une très grosse concurrence sur l'avenue avec en permanence au moins 3 résidences en cours de construction depuis 10 ans et des panneaux à louer partout.

 

[CMONCHIC35]

C'est mon secteur ! Je passe devant le site du projet tous les jours.
Jamais je n'achèterai ici aux tarifs indiqués sur le site du promoteur (bruit du tram, vue plongeante de l'immeuble d'à coté sur les terrasses, bruit de la voie ferrée, circulation sur l'avenue de l'Europe = ex RN113, pas de terrain, orientation est/ouest, mitoyenneté ...)
Ceux qui ont 500 k€ pour une maison préfèreront aller un peu plus loin sur les communes alentours.
Et puis, il y a une très grosse concurrence sur l'avenue avec en permanence au moins 3 résidences en cours de construction depuis 10 ans et des panneaux à louer partout.

Et bien voilà, j'ai bien fait de poser ma question ;-)

 

[Jiheff]

C'est mon secteur ! Je passe devant le site du projet tous les jours.
Jamais je n'achèterai ici aux tarifs indiqués sur le site du promoteur (bruit du tram, vue plongeante de l'immeuble d'à coté sur les terrasses, bruit de la voie ferrée, circulation sur l'avenue de l'Europe = ex RN113, pas de terrain, orientation est/ouest, mitoyenneté ...)
Ceux qui ont 500 k€ pour une maison préfèreront aller un peu plus loin sur les communes alentours.
Et puis, il y a une très grosse concurrence sur l'avenue avec en permanence au moins 3 résidences en cours de construction depuis 10 ans et des panneaux à louer partout.

Entièrement d'accord avec cette approche: l'analyse de la localisation est incontournable car les acheteurs vont être de plus en plus sélectifs...surtout à ces prix là! D'ailleurs la description de la localisation sur la PT n'était pas dithyrambique!