Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Oui ben vaut mieux perdre les intérêts voire une partie du capital que de voir le gérant baisser les bras et démissionner.

 

[marco75]

En me baladant sur hellocrowdfunding il y a aussi des projets en difficulté pour lesquels des protocoles d'accord sont mis en place entre la plateforme et l'opérateur pour arrêter les intérêts à une certaine date. Exemple avec le projet suivant : [lien réservé abonné]

@Divad : Vous qui êtes investi sur ce projet, avez vous des nouvelles plus récentes ?

Bonn exemple, merci.
Heureusement que Wiseed avait indiqué ceci :

Sécurité des fonds propres de WiSEEDers = A

Sachant que la seule garantie était :

Ordre irrévocable de paiement sur les deux ventes à hauteur du nominal + intérêts sur la durée de l'emprunt (en prenant en compte une prorogation)

 

[marco75]

Et encore un autre avec remboursement du capital étalé sur 5 ans mais pas de remboursement d'intérêt : [lien réservé abonné]
Pour un investissement initié en 2017 se voir rembourser son capital jusqu'en 2027 sans toucher d'intérêt ça fait réfléchir. C'est aussi ça le crowdfunding ! À méditer !

J'avais déjà étudié celui-ci puisque qu'affiché en défaut sur HelloCrowd (7 projets seulement sur 3696, soit disons sur ~2000 terminés). Si la totalité du capital est bien restitué sur 5 ans, ça me semble mieux que 0. Dans mes calculs de rentabilité globale, j'avais estimé 1% de perte (1 projet sur 100 en perte sèche).

 

[Serge B]

Oui ben vaut mieux perdre les intérêts voire une partie du capital que de voir le gérant baisser les bras et démissionner.

Si ça pouvait entre autres arriver sur les deux marseillais, sur la lamentable affaire Ile et Seine, sur Privas (chez Wiseed), ou sur Nice Arenas (CF) je m'en contenterais bien volontiers, sans compter ceux à venir..
Ça ne coûte pas grand chose au final sur la rentabilité du crowdfunding immobilier de perdre les intérêts sur un ou deux projets; Le souci est que ce genre de malheur arrive rarement seul.

Pour Roquebrune [LPB], vous avez raison, je ne le sens pas : Je n'aime pas les financements en deux temps, surtout quand ils ne sont pas clairement exposés dans la note de présentation, je n'aime pas le faible niveau d'engagement des fonds propres qui ne couvre même pas les frais financiers.
Quant à "l'optimisme" sur l'autorisation d'urbanisme, j'aime encore moins : Nous sommes en secteur protégé, ça peut trainer , induire des surcoûts etc....

J'en profite pour faire une remarque générale: Les P.F. se laissent raconter n'importe quoi sur les autorisations d’urbanisme, la nécessité des autorisations d'A.G. pour certains travaux de réhabilitation dans les copros, pour toutes les formalités administratives en fait : J'en ai même vu une qui a "au détour du chemin" découvert qu'un retard d'un an était imputable à des fouilles archéologiques de reconnaissance !

Alors que ce sont des aléas qui sont toujours parfaitement prévisibles dans leur principe (pas dans leur étendue cependant) mais dont les PF se moquent éperdument dans le cadrage de l'opération.

 

[marco75]

Pour Roquebrune [LPB], vous avez raison, je ne le sens pas : Je n'aime pas les financements en deux temps, surtout quand ils ne sont pas clairement exposés dans la note de présentation, je n'aime pas le faible niveau d'engagement des fonds propres qui ne couvre même pas les frais financiers.

Oui, et LTA de 141% déjà pour la 1ère collecte, et LTV inconnu car en effet les modalités des 2 collectes sont inconnues. Une seule collecte s'impose.

 

[Luciole49]

Koregraf Ulysse çà parait bien 14% de marge sur un HLM prépayé mais je trouve les garanties en deçà du niveau de la mer avec une société de 2 ans qui fait quelques dizaines de milliers d'euros de CA. Qu'en pensez vous j'hésité encore. Je commence à trouver que 9% avec intérêts capitalisés c'est mieux que 10% en intérêts simples. J'ai un truc sur Anaxago, le spot où ils ont remboursé 50% du capital donc je me retrouve avec 500 euros d'intérêts à percevoir et 500 euros de capital pour une rémunération de 10% sur le capital soit un rendement de 5%. LYMO a du arrêter de faire ainsi mais Anaxago n'étant qu'un intermédiaire c'est plus compliqué et en même temps comme il s'agit d'un projet en retard non contractuel mieux vaut que le projet s'en sorte et que l'on récupère notre capital.

 

[berti49]

impressionnant la newsletter clubfunding de ce matin
on est au niveau comptoir du bar entre 2 canons !

sérieusement, pour des "pros" de l'immo, ne parler que de l'inflation (mal identifiée en plus) sans parler de ses conséquences, c'est limite faute professionnelle, sauf si on cherche à cacher l'impact sur son coeur de métier !

 

[marco75]

Koregraf Ulysse çà parait bien 14% de marge sur un HLM prépayé mais je trouve les garanties en deçà du niveau de la mer avec une société de 2 ans qui fait quelques dizaines de milliers d'euros de CA. Qu'en pensez vous j'hésité encore.

Oui, pas de bras, pas de chocolat ! (Je n'y vais pas pour manque de garanties)

 

[marco75]

impressionnant la newsletter clubfunding de ce matin
on est au niveau comptoir du bar entre 2 canons !
sérieusement, pour des "pros" de l'immo, ne parler que de l'inflation (mal identifiée en plus) sans parler de ses conséquences, c'est limite faute professionnelle, sauf si on cherche à cacher l'impact sur son coeur de métier !

Je n'arrive même pas à ouvrir l'email, rien que de le recevoir m'horripile ! Et pourtant ces mièvreries pourraient être amusantes prises au 2nd degré, mais non, même pas. Je pense que c'est une mode que l'on retrouve dans beaucoup de sociétés car j'ai déjà vu exactement la même chose dans une boite dans la Tech avec une newsletter horripilante du service communication, qui ressemblait plus au magazine "Elle" qu'à une newsletter d'une boite Tech, tout cela dans un esprit "bien-pensant".
Mon hypothèse privilégiée : emploi fictif avec échange de bons procédés à la clé (c'était en tout cas le cas de la boite Tech).

 

[Tomas466]

[Koregraf] [Ulysse]

Je n'y vais pas non plus, la boite est jeune et il n'y a pas de banque dans la boucle.

 

[marco75]

[Fundimmo - Rodier]
Un projet à 10% chez Fundimmo, c'est rare pour être relevé.

Encours participatif total du groupe = 2.7M, mais "pipe 2022 du Groupe est composé de 20 actifs pour un CA de 28.6M et une marge attendue de 12.5M"

Avec une caution solidaire sur la société FINANCIERE H (Holding non consolidée) :
CP = 2M
Dette financières = 1.2M
C-C associés = 1.9M

En regardant les sociétés filiales :
CIGP dette nette = 2.7M
CIGF patrimoine net = 63M€

A priori ça semble intéressant, mais en cas de problème, que vaut la caution solidaire de FINANCIERE H ? On peut radier une holding et en créer une autre rapidement et à moindre frais.
C'est sur CIGF qu'il faillait positionner une caution solidaire ou une GAPD !

 

[baffer]

[Koregraf] [Ulysse]

Je n'y vais pas non plus, la boite est jeune et il n'y a pas de banque dans la boucle.

De plus ce n'est clairement explicité mais j'ai l'impression que les différents marchés ne sont pas signés en lisant la phrase suivante :
"Entreprises : Seront sélectionnées par corps d’état séparés"

Donc on a aucune garantie que les coûts de construction ne vont pas être réévalués à la hausse. D'ailleurs, sauf erreur de ma part, on a aucun détail sur la ventilation du prix de revient prévisionnel.

Bref, je rejoins l'avis général sur le "No Go".

 

[ostibapa]

impressionnant la newsletter clubfunding de ce matin
on est au niveau comptoir du bar entre 2 canons !

sérieusement, pour des "pros" de l'immo, ne parler que de l'inflation (mal identifiée en plus) sans parler de ses conséquences, c'est limite faute professionnelle, sauf si on cherche à cacher l'impact sur son coeur de métier !

[ClubFunding]

Et à côté de ça, aucune communication de la plateforme sur le versement des intérêts mensuels au 07 juin.
Pourtant il y'a manifestement un incident / contretemps : montants non renseignés sur le suivi de l'espace club et évidemment pas de virements reçus alors que ça aurait dû être le cas au 08 ou au 09/06.

 

[baffer]

[ClubFunding]

Et à côté de ça, aucune communication de la plateforme sur le versement des intérêts mensuels au 07 juin.
Pourtant il y'a manifestement un incident / contretemps : montants non renseignés sur le suivi de l'espace club et évidemment pas de virements reçus alors que ça aurait dû être le cas au 08 ou au 09/06.

Mes coupons de juin sont apparus ce matin dans mon espace club par contre rien reçu encore sur mon compte bancaire je pense que ça sera pour lundi.

 

[Luciole49]

[Koregraf] [Ulysse]

Je n'y vais pas non plus, la boite est jeune et il n'y a pas de banque dans la boucle.

Pas de banque parce que le programme est financé par les apports du client. Le programme est bien mais les sûretés font défaut.

 

[Frenchy75]

Mes coupons de juin sont apparus ce matin dans mon espace club par contre rien reçu encore sur mon compte bancaire je pense que ça sera pour lundi.

Idem pour moi, franchement, 1 à 3 jours de retard on va pas leur tomber dessus à cause de ça

 

[poam5356]

Idem pour moi, franchement, 1 à 3 jours de retard on va pas leur tomber dessus à cause de ça

Ben, à voir. Ce sont eux les professionnels. A eux de se comporter en conséquence! Il y aurait déjà beaucoup à dire sur leurs pratiques. Un retard n'est pas grand chose, mais il s'ajoute au reste.

 

[Serge B]

Idem pour moi, franchement, 1 à 3 jours de retard on va pas leur tomber dessus à cause de ça

je ne suis pas prêt à l'admettre davantage que pour ma caisse de retraite, ou antérieurement mon employeur ...

Ceci dit pas de quoi en faire un fromage non plus c'est vrai, il y a bien d'autres motifs de mécontentements avec eux. [NICE ARENAS] par exemple qui approche doucement de ses 12 mois de retard.

Pareil pour la newsletter..il y a plus important pour notre information, la page économie de votre journal local vous dit la même chose au fond )))

 

[Guillaume_Cf-Today]

Bonjour à tous,

Avancement des travaux...

Liste des projets en cours ou à venir (26 plateformes analysées pour l'instant) :
[lien réservé abonné]
1. Affichage en liste par défaut.
2. Normalisation des statuts (A Venir / En Cours).
3. Normalisation des dates d'ouverture des projets à venir.
4. Liste affichée par ordre de date d'ouverture.
5. Affichage d'un petit pavé sur l'avancement des développements en cours.

Si vous avez d'autres besoins/idées, vous pouvez le faire par mail ([email protected]) ou ici


Dans les développements à venir :

1. Ajout de nouvelles plateformes.
2. Veille sur les plateformes en cours pour assurer une compatibilité.


Bon We à tout le monde

 

[NicoNoclaste]

[LPB] - [Le Cap]
[Fundimmo] - [Rodier]

Bonjour

Pour Roquebrune [LPB], vous avez raison, je ne le sens pas : Je n'aime pas les financements en deux temps, surtout quand ils ne sont pas clairement exposés dans la note de présentation, je n'aime pas le faible niveau d'engagement des fonds propres qui ne couvre même pas les frais financiers.

Oui, et LTA de 141% déjà pour la 1ère collecte, et LTV inconnu car en effet les modalités des 2 collectes sont inconnues. Une seule collecte s'impose.

Oui, mais...

Si je ne dis pas de bêtise, LPB (n')est (qu')un Intermédiaire en Financement Participatif, et est donc à ce titre, toujours sauf erreur de ma part (la loi évolue plus vite que ma capacité de lecture et d’enregistrement), limité à 1M€ par projet.

Le coût de revient hors frais financiers (frais PF + charge d’intérêts du prêt) du projet Le Cap est de 1020k€, et le besoin en financement externe hors frais financiers est donc de 950k€ (70k€ de fonds propres sont engagés par le porteur); les frais LPB (payables immédiatement) sont de l’ordre de 10%, ce qui porte le besoin en financement externe hors charge d’intérêts à 1045k€, somme supérieure à ce qu’autorise la réglementation.

Le financement en deux temps est donc incontournable, ce qui accessoirement, arrange certainement l’opérateur qui verra ainsi sa note allégée en intérêts sur la partie levée en début d'automne (12 mois au lieu de 16).

En revanche, si l’on part sur un second emprunt de 375k€ sur un an pour compléter le financement du projet, on alourdira le coût de revient final de 79k€ environ en frais financiers, non prévus à l’actuel budget prévisionnel, toutes choses restant égales par ailleurs, i.e. coûts d’exploitation et taux d'emprunt; ça réduira d’autant la marge du projet, qui descendra à 16,5% si l’on envisage toujours un horizon de débouclage à 16 mois.

Dans de telles conditions, et compte tenu du faible montant des FP engagés par l’opérateur, de l’incertitude sur la déclaration préalable relevée par @Serge B , et de la question des garanties soulevée par @zian , je préfère passer mon tour, au moins pour cette première levée.

[Fundimmo - Rodier]
Un projet à 10% chez Fundimmo, c'est rare pour être relevé.

Ce qui me gênera toujours, c’est l’hypothèse d’un taux de capitalisation de 4,75% pour la valorisation d’un bien objet d’une vente à horizon 18-24 mois, avec une inflation de 5% actuellement en rythme annuel et dont les adeptes de la méthode Coué prétendent qu‘elle va atterrir en douceur; moi, je ne peux rien dire, ma boule de cristal est cassée…

Ce que je sais, c'est que si on remonte les exigences d’un acheteur-investisseur à 6%, on descend la marge à 7,7% du CA. Ça peut passer, bien sûr, mais préventivement, il vaut mieux commencer à effectuer des exercices de musculation pelvienne...