Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[swing]

Sur CF 10/10 à 17h, 24mois, 10%
Je crois que c'est la 2 ou 3e acquisition de centre commercial en peu de temps sur la plateforme...?
Quelqu'un connait l'endroit ?

ClubFunding vous présente le projet "CARREFOUR D'EUROPE", proposé par un opérateur immobilier expérimenté connu des investisseurs ClubFunding.



Située à Mulhouse (68), l'opération est stratégiquement positionnée en plein centre-ville et à quelques pas de la rue du Sauvage, principale rue commerçante de la commune. Elle consiste en l'acquisition d'un centre commercial disposant d'une superficie totale de 18 820 m2, comprenant 37 cellules commerciales. L'actif sera cédé ou refinancé après la réalisation de travaux et la revalorisation complète de l'actif.



La société fait appel à ClubFunding afin de réaliser une émission obligataire à hauteur de 4,75 M€, assortie des cautionnements personnels notariés du dirigeant et de l'associé, d'un nantissement des comptes courants apportés ainsi que d'une fiducie-gestion avec engagement de fiducie sûreté signé sur 100% des titres d'une des sociétés.​

 

[top_kek]

[Monego][Art'mony - Châtel]
Lundi à 11h
[lien réservé abonné]

[Monego][Le Clos Sarrazin - Neyron]
Jeudi à 11h
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Vos avis sur ces deux projets?

 

[Jiheff]

[Monego][Art'mony - Châtel]
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[Monego][Le Clos Sarrazin - Neyron]
Jeudi à 11h
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Vos avis sur ces deux projets?

pour Chatel, je suis sceptique: commercialisation d'un tiers des logements / option résidence secondaire-locatif sensible à la conjoncture des taux/ altitude faible de la station qui n'est pas un atout dans le contexte du changement climatique

 

[ostibapa]

Sur CF 10/10 à 17h, 24mois, 10%
Je crois que c'est la 2 ou 3e acquisition de centre commercial en peu de temps sur la plateforme...?
Quelqu'un connait l'endroit ?

ClubFunding vous présente le projet "CARREFOUR D'EUROPE", proposé par un opérateur immobilier expérimenté connu des investisseurs ClubFunding.



Située à Mulhouse (68), l'opération est stratégiquement positionnée en plein centre-ville et à quelques pas de la rue du Sauvage, principale rue commerçante de la commune. Elle consiste en l'acquisition d'un centre commercial disposant d'une superficie totale de 18 820 m2, comprenant 37 cellules commerciales. L'actif sera cédé ou refinancé après la réalisation de travaux et la revalorisation complète de l'actif.



La société fait appel à ClubFunding afin de réaliser une émission obligataire à hauteur de 4,75 M€, assortie des cautionnements personnels notariés du dirigeant et de l'associé, d'un nantissement des comptes courants apportés ainsi que d'une fiducie-gestion avec engagement de fiducie sûreté signé sur 100% des titres d'une des sociétés.​

3ème acquisition pour le mois d'octobre mais 10ème si on rajoute celles du mois d'avril. Voir [lien réservé abonné].

Je passe : je ne suis vraiment pas attiré par les centres commerciaux.

 

[Jiheff]

3ème acquisition pour le mois d'octobre mais 10ème si on rajoute celles du mois d'avril. Voir [lien réservé abonné].

Je passe : je ne suis vraiment pas attiré par les centres commerciaux.

Entièrement d'accord. Les centres commerciaux ne me paraissent pas porteurs actuellement dans les villes de province: partout des cases vides, des enseignes en difficulté, des loyers élevés qui supposent des chiffres d'affaires importants. L'ouverture de nouvelles galeries commerciales s'accompagnent de transfert et mon expérience au Havre montre de nombreuses erreurs de positionnement en termes de localisation et d'adéquation au pouvoir d'achat local. Le contexte présent, les incertitudes de l'avenir proche invitent à une sélectivité et pour moi, pas question de centres commerciaux (sauf localisation et contexte bien spécifiques).

 

[Jpense20]

Je connais le centre de Mulhouse, en travaux depuis 20 ans et toujours des difficultés à vivre de ces nombreux changement, il suffit de voir l'état de la Tour de l'Europe au même endroit pour s'en faire une idée.
[lien réservé abonné]

 

[swing]

Merci à vous 3 pour vos avis.
Au final, je ne l'ai pas fait et pour info, l'enveloppe était terminée à 17h05 (Peut être avant). En effet, je ne suis pas un grand fan non plus des centres commerciaux.
Je vais p.e me focaliser sur les projets envoyés par mon CGP. Au moins, avec lui, il me laisse qques heures voir 1 jour pour souscrire ou non via la plateforme Club funding

 

[Raug]

[Clubfunding] [Avenue des Roses 2]

Mardi 11 à 17 heures :
Prêt relais à maturité 4 mois, mais aucun minimum de durée garanti…
10 % c'est un peu juste.

 

[titif0u]

[Clubfunding] [Avenue des Roses 2]

Mardi 11 à 17 heures :
Prêt relais à maturité 4 mois, mais aucun minimum de durée garanti…
10 % c'est un peu juste.

J'hésite à m'y postionner.
Le marchand à quand même une dizaine de projets remboursés sur Clubfunding

 

[Raug]

[Clubfunding] [Avenue des Roses 2]

Le marchand à quand même une dizaine de projets remboursés sur Clubfunding

Le problème ne vient pas du remboursement pour lequel je n'ai quasiment aucun doute, mais de la rentabilité de l'opération.
Durée d'immobilisation des fonds avant transfert au promoteur, puis en sortie. Combien de jours ?
Si de plus la restitution a lieu au bout d'un mois ou deux, il vaut mieux laisser les euros à la Caisse d'Epargne…

 

[Salamalek]

[Clubfunding] [Avenue des Roses 2]
Le problème ne vient pas du remboursement pour lequel je n'ai quasiment aucun doute, mais de la rentabilité de l'opération.
Durée d'immobilisation des fonds avant transfert au promoteur, puis en sortie. Combien de jours ?

Soit il s'en sort très vite et bien, soit sa demande d'achèvement de travaux est encore rejetée et il est mal.
D'expérience, s'il a eu des pb pour la première demande, c'est qu'il a sur le dos des voisins qui font tout pour lui pourrir la vie. Ca peut durer longtemps et ça peut lui couter cher (ça a d'ailleurs déjà dû lui couter un peu d'argent). Dans tous les cas, j'y vais pas.

 

[Raug]

[Clubfunding] [Avenue des Roses 2]

Soit il s'en sort très vite et bien, soit sa demande d'achèvement de travaux est encore rejetée et il est mal.
D'expérience, s'il a eu des pb pour la première demande, c'est qu'il a sur le dos des voisins qui font tout pour lui pourrir la vie. Ca peut durer longtemps et ça peut lui couter cher (ça a d'ailleurs déjà dû lui couter un peu d'argent). Dans tous les cas, j'y vais pas.

Autre scénario plausible.

 

[ostibapa]

[Raizers] [Mirabelle] ou la chronique d'un naufrage annoncé...

Rappel des épisodes précédents :

A propos de projets marseillais foireux, un petit rappel à @Raizers : on attend une communication sur le projet Mirabelle. L'échéance théorique était au 4 juin.
Vu le paiement laborieux des intérêts annuels et le dernier (vieux) bulletin de suivi, les clignotants rouges sont allumés

ça y est on a des infos mail... l'opérateur a changé le projet ... notamment en acquérant une parcelle à côté .... du coup prolongation 9 mois avec +3% d'intérêt donc 13% + garantie supp en plus des hypothèques, de la caution personnelle et de la GAPD déjà en place, une fiducie-sûreté sur la société détenant les actifs....

[Raizers] [Mirebelle]



Un court extrait de la communication "L'opérateur n'a donc pas respecté les clauses initiales du contrat. Cependant, afin de protéger votre épargne, nous avons décidé de prévoir un avenant de prolongation au contrat initial"

Je le conserve précieusement dans mes archives
Et je décide moi aussi d'un avenant : pause sur les investissements chez Raizers

Et la communication du jour de @Raizers :

Mise en demeure opération Mirabelle par ML Finances

Nous vous contactons dans le cadre de votre investissement sur le projet MIRABELLE à Marseille porté par la société ML Finances.

Tout d'abord, comme vous le savez, l'emprunt est arrivé à son échéance le 4 juin 2022. A cette date, aucune sortie à très court terme n'était envisageable puisque l'opérateur a sensiblement modifié son opération, sans nous consulter. Il envisage désormais la vente en bloc du foncier, hormis la bastide qui est détachable et vendable en l'état. La vente en bloc doit se faire à un opérateur immobilier, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire d'ampleur. La Bastide n'avait pas encore été commercialisée, et ce malgré nos demandes fréquentes et appuyées depuis le mois de novembre 2021 de commercialiser cette partie de l'opération en l'état.

Cela dit, suite à de nombreuses discussions, en juin 2022 nous avions prévu d'accepter une prolongation, afin notamment de laisser le temps à l'opérateur de commercialiser la Bastide, permettant alors de rembourser l'emprunt obligataire.

Nous avons donc convenu, avec l'opérateur, d'un avenant de prolongation, prévoyant plusieurs conditions, dont la mise en place d'une fiducie sûreté sur les parts de la société MIRABELLE afin d'obtenir une garantie complémentaire permettant de justifier un tel accord de prolongation. Cet avenant a été contresigné par l'opérateur le 23 juin 2022, et prévoyait :
- Un rappel de la pénalité de 3 % qui s'applique de fait, comme prévu dans le contrat obligataire initial ;
- La mise en place d'une fiducie sûreté sur les parts de MIRABELLE sous 30 jours ;
- L'envoi des derniers bilans des différentes sociétés sous un délai de 10 jours ;
- L'envoi de l'acte d'achat de la parcelle nouvellement acquise par MIRABELLE pour permettre la réalisation du nouveau projet sous un délai de 10 jours ;
- La signature d'une promesse de vente sur la Bastide du nouveau projet avant le 15 septembre 2022 ;
- Le renouvellement de l'engagement de l'opérateur de rembourser l'intégralité de l'emprunt, intérêts et capital, avant le 4 mars 2022
- Le paiement d'une facture de pénalité permettant de compenser le temps perdu et les différentes démarches entreprises par RAIZERS jusque-là ;
- Le maintien des garanties préexistantes pour la durée de prolongation.

Quelques jours après la signature de l’avenant l’opérateur s’est finalement opposé à la mise en place de la fiducie.

Au même moment, l'opérateur nous a alors indiqué avoir un acquéreur pour l'acquisition de la Bastide. La promesse nous a été transmise courant de l'été 2022. Cette dernière, dont la vente est fixée au prix de 980 000 €, prévoit un délai de réitération au mois de janvier 2023 et a pour condition suspensive l'obtention par l'acquéreur d'un prêt, à hauteur de 100 % de l'acquisition et à un taux de 2%. Cette promesse, et notamment ses conditions suspensives, ne constitue pas selon nous un élément suffisamment rassurant pour octroyer une prolongation, d'autant plus compte tenu des évènements ci-dessus évoqués.

Nous avons donc décidé de mettre l'opérateur en demeure de payer les différentes sommes dues (capital + intérêts), ce dernier étant en rupture de ses engagements contractuels.
La mise en demeure sera réitérée si aucun paiement n'a lieu d'ici 10 jours, et ce pour une nouvelle période de 10 jours. En cas d'absence de paiement au terme de cette période, nous lancerons alors la procédure de recouvrement, qui inclut notamment une période de conciliation préalablement à la saisie des garanties.

Entre temps, il reste possible que la promesse de vente soit réitérée, permettant ainsi le remboursement du capital sans avoir à activer les garanties.

Nous restons cependant confiants quant à l'issue de ce dossier, notamment compte tenu des garanties prises sur le dossier (hypothèques de 1er rang sur l'actif et la résidence principale de l'opérateur ainsi que sa caution personnelle).

Nous ne manquerons pas de vous faire un point d'étape lorsque nous aurons de nouvelles informations à vous communiquer sur le sujet.
--------------------------

Sans commentaire !

 

[Raug]

[Raizers] [Mirabelle] ou la chronique d'un naufrage annoncé...

Les actions dilatoires délétères poussées à leur paroxysme…
Depuis que je fréquente ce forum, les séries Netflix me parraissent bien fades

 

[Chouwi]

[Raizers] [Mirabelle] ou la chronique d'un naufrage annoncé...

Rappel des épisodes précédents :





Et la communication du jour de @Raizers :

Mise en demeure opération Mirabelle par ML Finances

Nous vous contactons dans le cadre de votre investissement sur le projet MIRABELLE à Marseille porté par la société ML Finances.

Tout d'abord, comme vous le savez, l'emprunt est arrivé à son échéance le 4 juin 2022. A cette date, aucune sortie à très court terme n'était envisageable puisque l'opérateur a sensiblement modifié son opération, sans nous consulter. Il envisage désormais la vente en bloc du foncier, hormis la bastide qui est détachable et vendable en l'état. La vente en bloc doit se faire à un opérateur immobilier, notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire d'ampleur. La Bastide n'avait pas encore été commercialisée, et ce malgré nos demandes fréquentes et appuyées depuis le mois de novembre 2021 de commercialiser cette partie de l'opération en l'état.

Cela dit, suite à de nombreuses discussions, en juin 2022 nous avions prévu d'accepter une prolongation, afin notamment de laisser le temps à l'opérateur de commercialiser la Bastide, permettant alors de rembourser l'emprunt obligataire.

Nous avons donc convenu, avec l'opérateur, d'un avenant de prolongation, prévoyant plusieurs conditions, dont la mise en place d'une fiducie sûreté sur les parts de la société MIRABELLE afin d'obtenir une garantie complémentaire permettant de justifier un tel accord de prolongation. Cet avenant a été contresigné par l'opérateur le 23 juin 2022, et prévoyait :
- Un rappel de la pénalité de 3 % qui s'applique de fait, comme prévu dans le contrat obligataire initial ;
- La mise en place d'une fiducie sûreté sur les parts de MIRABELLE sous 30 jours ;
- L'envoi des derniers bilans des différentes sociétés sous un délai de 10 jours ;
- L'envoi de l'acte d'achat de la parcelle nouvellement acquise par MIRABELLE pour permettre la réalisation du nouveau projet sous un délai de 10 jours ;
- La signature d'une promesse de vente sur la Bastide du nouveau projet avant le 15 septembre 2022 ;
- Le renouvellement de l'engagement de l'opérateur de rembourser l'intégralité de l'emprunt, intérêts et capital, avant le 4 mars 2022
- Le paiement d'une facture de pénalité permettant de compenser le temps perdu et les différentes démarches entreprises par RAIZERS jusque-là ;
- Le maintien des garanties préexistantes pour la durée de prolongation.

Quelques jours après la signature de l’avenant l’opérateur s’est finalement opposé à la mise en place de la fiducie.

Au même moment, l'opérateur nous a alors indiqué avoir un acquéreur pour l'acquisition de la Bastide. La promesse nous a été transmise courant de l'été 2022. Cette dernière, dont la vente est fixée au prix de 980 000 €, prévoit un délai de réitération au mois de janvier 2023 et a pour condition suspensive l'obtention par l'acquéreur d'un prêt, à hauteur de 100 % de l'acquisition et à un taux de 2%. Cette promesse, et notamment ses conditions suspensives, ne constitue pas selon nous un élément suffisamment rassurant pour octroyer une prolongation, d'autant plus compte tenu des évènements ci-dessus évoqués.

Nous avons donc décidé de mettre l'opérateur en demeure de payer les différentes sommes dues (capital + intérêts), ce dernier étant en rupture de ses engagements contractuels.
La mise en demeure sera réitérée si aucun paiement n'a lieu d'ici 10 jours, et ce pour une nouvelle période de 10 jours. En cas d'absence de paiement au terme de cette période, nous lancerons alors la procédure de recouvrement, qui inclut notamment une période de conciliation préalablement à la saisie des garanties.

Entre temps, il reste possible que la promesse de vente soit réitérée, permettant ainsi le remboursement du capital sans avoir à activer les garanties.

Nous restons cependant confiants quant à l'issue de ce dossier, notamment compte tenu des garanties prises sur le dossier (hypothèques de 1er rang sur l'actif et la résidence principale de l'opérateur ainsi que sa caution personnelle).

Nous ne manquerons pas de vous faire un point d'étape lorsque nous aurons de nouvelles informations à vous communiquer sur le sujet.
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Sans commentaire !

Intéressant ...



Et du coup je présume que le fait de laisser le dossier continuer depuis juin n'a pas été soumis au vote des obligataires ?

 

[ostibapa]

Intéressant ...

Afficher la pièce jointe 14849

Et du coup je présume que le fait de laisser le dossier continuer depuis juin n'a pas été soumis au vote des obligataires ?

Oui, bien évidemment aucune consultation des obligataires. C'est une décision unilatérale de Raizer.

 

[Salamalek]

Intéressant ...

Afficher la pièce jointe 14849

Et du coup, je présume que la pénalité (si elle est payée un jour) n'ira QUE dans la poche de RAIZERS même si les obligataires y laissent des plumes.

 

[Raug]

Et du coup, je présume que la pénalité (si elle est payée un jour) n'ira QUE dans la poche de RAIZERS même si les obligataires y laissent des plumes.

La banque gagne toujours !

 

[Maxlan]

Et du coup, je présume que la pénalité (si elle est payée un jour) n'ira QUE dans la poche de RAIZERS même si les obligataires y laissent des plumes.

[Raizers Mirabelle] bah c'est comme si vous disiez qu'en cas de procédure cela va dans la poche de votre avocat en honoraire.... c'est une façon de voir mais l'objectif est de gérer au mieux la sortie. Mais c'est surement pas parce que vous gagnez une procédure que vous n'y perdez pas quelques plumes ...
L'avenant 1 a été facturé par Raizers 2500 € dont le temps passé dixit l'avenant cf mail 17 juin.
Ha au fait, vous devez avoir un peu confiance en votre intermédiaire AVANT de vous engager sur un projet .
Ca manque probablement d'un peu plus de lisibilité de la part de Raizers, peut être aussi un défaut de suivi compte tenu de l'annonce tardive de juin mais pas sûr qu'une consultation de la masse à ce stade fasse mieux vu que l'on a faire à une forte tête. Relire l'avenant de juin...
Au delà des "peut être" Le fait est que nous avons (censé avoir) au moins quelques garanties sérieuses sur ce dossier ... hyp 1er rang sur les biens ainsi que la résidence principale du porteur + caution perso + gapd.
La procédure est surtout un rapport de force amha... devant tant de mauvaise volonté...

La banque gagne toujours !

ça tombe bien c'est que nous la banque sur ce projet

 

[jour75]

projets Clamart Barbusse et Clamart Bellevue

Au début de septembre, le promoteur Villorea avait dit à Upstone qu’il est incapable de rembourser les investisseurs, qu’il est très endetté par ailleurs et peut-être admissible à la faillite.

J’ai posé la question à ce sujet à Upstone, qui m’a bloqué sous Tweeter et Facebook et mon message supprimé. Que faut-il faire à votre avis ?