Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Salamalek]

ET 106% en moins de 1 mn

Purée mais c'est pas possible ! Ce projet est complètement foireux.
Je me demande si je ne vais pas soumettre un petit projet à 2 M€ aux PF avec la réservation préalable d'un vol pour les Samoa américaines, le Belize, les Fidji, Samoa, Trinité-et-Tobago ou le Vanuatu (liste noire de l'UE).

 

[InvestisseurInquiet]

J'y pense...le niveau de mes gamelles sur Wiseed commençant à atteindre un niveau qui motiverait une action.

Avant de penser à ça, toutes les fois que je vois un article sur le Crowdfunding immobilier dans la presse financière à laquelle je suis abonné, j'écris en leur disant ce que j'en pense. Ca me défoule !

Seul, ca ne sert pas à grand chose, mais si nous étions 50 ??

A écrire à la presse financière ou à intenter une action ?

 

[Salamalek]

J'y pense...le niveau de mes gamelles sur Wiseed commençant à atteindre un niveau qui motiverait une action.

Avant de penser à ça, toutes les fois que je vois un article sur le Crowdfunding immobilier dans la presse financière à laquelle je suis abonné, j'écris en leur disant ce que j'en pense. Ca me défoule !

Seul, ca ne sert pas à grand chose, mais si nous étions 50 ??

Rétroactivement, et à la lumière de votre capacité d'analyse actuelle, ces gamelles étaient-elles prévisibles ou remiseriez vous à nouveau sur ces projets s'ils sortaient aujourd'hui sur une autre PF ?
Le plantage est il généralement dû à des changement de destination, des éléments d'info manquants, autres ?

 

[Serge B]

Difficile Salamalek vous donner une réponse certaine…(les dossiers de présentation ne sont plus accessibles et les Dirs sont très génériques).
Sur mes 7 dossiers »morts » sur 81 (je ne compte pas les retards qui représentent 25% de l’encours actuel), j’estime oui avoir commis des erreurs grossières de plusieurs ordres :

- J’ai cumule deux dossiers sur deux opérateurs . Pour ces deux opérateurs, en me renseignant « à côté « par des voies……j’aurais pu éviter deux gamelles ( les marseillais). Pour les deux autres (Hoche Capital), je ne vois pas ce qui pouvait me mettre alors la puce à l’oreille.
- Un projet à la Réunion avec l’opérateur basé à Mayotte : Je reconnais avoir été idiot.
- Pour les deux autres, l’un avait des ratios bons, et la réalisation avait une preco de 50% avec un bailleur social…Construction bien entamée, dossier de courte durée. Que dire de plus…
- Honnêtement je ne me souviens plus des caractéristiques du dernier, la gamelle est due , oui, à un changement de destination.

Depuis, je ne vais plus du tout sur les projets de construction…( d’ailleurs il n’y en a quasiment plus) ni sur Wiseed, et privilégie les dossiers avec hypothèque, quoique je doute que ça serve à grand chose

Et puis il faut le dire, je ne connaissais pas ce forum et le fil sur le FP, ni les grilles d’analyse qui m’auraient permis d’éviter au moins trois gamelles.

 

[Miles]

C'est à partir de quand que vous passez dans la case gamelle ? Par exemple Dinard chez immocratie je le mets pas encore dans gamelle (et plutôt bonne gestion d'immocratie je trouve).

 

[ostibapa]

C'est à partir de quand que vous passez dans la case gamelle ? Par exemple Dinard chez immocratie je le mets pas encore dans gamelle (et plutôt bonne gestion d'immocratie je trouve).

De mon côté, avis très mitigé sur la gestion du dossier Dinard chez Immocratie.

Un bon point pour la plateforme qui ne joue pas la montre avec des prorogations inutiles quand le projet se révèle mal engagé dès la durée initiale prévue.
Mais aussi plateforme qui ne nous a jamais communiqué jusqu'à la consulation écrite de juillet dernier (soit au bout de 14 mois alors que le projet devait en durer 12) que l'hypothèque prévue n'avait jamais été mise en place...

 

[Msimmo]

Difficile Salamalek vous donner une réponse certaine…(les dossiers de présentation ne sont plus accessibles et les Dirs sont très génériques).
Sur mes 7 dossiers »morts » sur 81 (je ne compte pas les retards qui représentent 25% de l’encours actuel), j’estime oui avoir commis des erreurs grossières de plusieurs ordres :

- J’ai cumule deux dossiers sur deux opérateurs . Pour ces deux opérateurs, en me renseignant « à côté « par des voies……j’aurais pu éviter deux gamelles ( les marseillais). Pour les deux autres (Hoche Capital), je ne vois pas ce qui pouvait me mettre alors la puce à l’oreille.
- Un projet à la Réunion avec l’opérateur basé à Mayotte : Je reconnais avoir été idiot.
- Pour les deux autres, l’un avait des ratios bons, et la réalisation avait une preco de 50% avec un bailleur social…Construction bien entamée, dossier de courte durée. Que dire de plus…
- Honnêtement je ne me souviens plus des caractéristiques du dernier, la gamelle est due , oui, à un changement de destination.

Depuis, je ne vais plus du tout sur les projets de construction…( d’ailleurs il n’y en a quasiment plus) ni sur Wiseed, et privilégie les dossiers avec hypothèque, quoique je doute que ça serve à grand chose

Et puis il faut le dire, je ne connaissais pas ce forum et le fil sur le FP, ni les grilles d’analyse qui m’auraient permis d’éviter au moins trois gamelles.

C'est un retour très pertinent.

A combien évaluez vous votre performance globale en tenant compte de ces dossiers quasi morts ?
Est ce encore positif ou à la hauteur du temps passé ?

 

[Jiheff]

Anaxago MIROMESNIL je reviens sur ce dossier où j'avais émis quelques réserves hors aspect montage financier qui me semblait complexe pour un novice. Des avis?

 

[Yoda69]

Anaxago MIROMESNIL je reviens sur ce dossier où j'avais émis quelques réserves hors aspect montage financier qui me semblait complexe pour un novice. Des avis?

Pour le moment il n'y a pas vraiment d'infos disponibles pour avoir un avis circonstancié (à part une plaquette commerciale de 2 pages).
Avez-vous reçu d'autres infos ?

 

[Berberis_1992]

Mais aussi plateforme qui ne nous a jamais communiqué jusqu'à la consulation écrite de juillet dernier (soit au bout de 14 mois alors que le projet devait en durer 12) que l'hypothèque prévue n'avait jamais été mise en place...

Dans le dossier et dans le contrat obligataire, il était précisé que :

"La SAS HESTIA EMBELLYS s’est engagée à consentir une hypothèque sur les lots non vendus / non utilisés du projet, destinée à sécuriser le remboursement et la rémunération du présent emprunt obligataire."

Soit dit en passant, je trouverais aujourd'hui cette sûreté sur les lots non vendus incomplète car un ordre irrévocable de remboursement notarié doit l'accompagner dans ce cas.

Or, dans le texte des résolutions de la consultation, il est évoqué une hypothèque judiciaire :

"la poursuites des démarches et formalités nécessaires pour assurer la validité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire puis définitive sur les biens et droits immobiliers de la SAS HESTIA EMBELLYS lui appartenant à DINARD, situés Section AI, numéros 298, 317, 318, 382, 650."

Est-ce cette disposition qui vous laisse à penser que l'hypothèque initiale n'a jamais enregistrée ou avez-vous obtenu confirmation par Immocratie ?

Ceci dit, je suis déjà tombé sur un cas chez Les Entreprêteurs où la supposée hypothèque inscrite dans le dossier n'était en fait qu'une promesse d’affectation hypothécaire qu'il a fallu transformer suite à un retard de remboursement. Le courriel d'explications qui avait suivi était gentiment alambiqué.

 

[ostibapa]

Dans le dossier et dans le contrat obligataire, il était précisé que :

"La SAS HESTIA EMBELLYS s’est engagée à consentir une hypothèque sur les lots non vendus / non utilisés du projet, destinée à sécuriser le remboursement et la rémunération du présent emprunt obligataire."

Soit dit en passant, je trouverais aujourd'hui cette sûreté sur les lots non vendus incomplète car un ordre irrévocable de remboursement notarié doit l'accompagner dans ce cas.

Or, dans le texte des résolutions de la consultation, il est évoqué une hypothèque judiciaire :

"la poursuites des démarches et formalités nécessaires pour assurer la validité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire puis définitive sur les biens et droits immobiliers de la SAS HESTIA EMBELLYS lui appartenant à DINARD, situés Section AI, numéros 298, 317, 318, 382, 650."

Est-ce cette disposition qui vous laisse à penser que l'hypothèque initiale n'a jamais enregistrée ou avez-vous obtenu confirmation par Immocratie ?

Ceci dit, je suis déjà tombé sur un cas chez Les Entreprêteurs où la supposée hypothèque inscrite dans le dossier n'était en fait qu'une promesse d’affectation hypothécaire qu'il a fallu transformer suite à un retard de remboursement. Le courriel d'explications qui avait suivi était gentiment alambiqué.

Voir https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1042#post-469875

 

[Berberis_1992]

Voir https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1042#post-469875

Au temps pour moi (et je crois bien avoir lu le post au moment).

Merci de m'avoir rafraîchi la mémoire !

 

[Jiheff]

Pour le moment il n'y a pas vraiment d'infos disponibles pour avoir un avis circonstancié (à part une plaquette commerciale de 2 pages).
Avez-vous reçu d'autres info

[lien réservé abonné]
Avis donné page 1100
Cdt

 

[Maxlan]

Rétroactivement, et à la lumière de votre capacité d'analyse actuelle, ces gamelles étaient-elles prévisibles ou remiseriez vous à nouveau sur ces projets s'ils sortaient aujourd'hui sur une autre PF ?
Le plantage est il généralement dû à des changement de destination, des éléments d'info manquants, autres ?

L'analyse actuelle tiendrait aussi compte du contexte Ukraine, covid... inflation et de la fin de la bombance
Bah oui par ex peut être n'aurais-je pas investi dans un complexe commercial à la Ciotat juste avant le covid mais bon à défaut d'une boule de crystal il faut bien un peu diversifier... même si j'ai majoritairement fait du MDB.
Actuellement mon palais est si délicat que je suis pratiquement en jeûne... ce qui me semble finalement plutôt une bonne idée en attendant plus de visibilité et le retour de mes précieux en espérant qu'ils ne soient pas trop amochés ou pire... j'ai pour l'instant des reports des trucs qui sentent un peu la mérule ... je regarde cela de loin je n'y peux plus rien, les jeux sont faits. Il faut aussi peut être savoir patienter ou s'arrêter et éventuellement envisager autre chose... d'autant qu'à mes débuts les PireAmha ne bouffaient pas tout et n'importe quoi en moins d'1mn...façon tsunami de cash...
ça reste globalement positif pour l'instant mais à voir au final avec l'effet tunnel des projets encore en cours ... c'est bien à la fin du bal qu'on paie les musiciens... et aussi les performances passées ne préjugent pas des perf futures. Bref au moins j'aurais aussi acquis une expérience qui me manquait sur le secteur immo même si on a jamais la fin de l'histoire (rex, bilan op) pour les projets qui se terminent bien...

 

[Maxlan]

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Avis donné page 1100
Cdt

L'op va se faire en plusieurs levés... c'est un gros morceau en ce moment d'incertitude amha.... risque financement.
Bel actif mais l'op est trop flou...trop d'incertitudes que quelques points de rendement sup promis ne garantissent en rien....
Pas tout compris du sous-sol sachant que sauf erreur le quartier est en zone inondable moyen... ça risque de ramer à l'Elysée mais rien de nouveau de ce côté

 

[Serge B]

C'est à partir de quand que vous passez dans la case gamelle ?

Désolé pour le retard à répondre : Pour moi une "gamelle" est un dossier en liquidation judiciaire, OU un dossier en recouvrement contentieux depuis plus de deux ans où la PF fait des actes et obtient des jugements sans résultat = Probabilité de recouvrement proche de zéro (Exemple les Marseillais), OU un dossier dans le même cas sans communication de la plateforme.

Pour répondre à la question de Jiheff sur le rendement : Bien malin qui peut le dire, ca supposerait de connaitre l'issue des projets en cours, le pourcentage d'incidents sur les dossiers non encore échus, leur durée réelle etc..., le comportement et le taux des projets non encore souscrits, ainsi que l'évolution de la situation économique et politique globale. C'est impossible.

Au vu des éléments actuels et sur les dossiers immobiliers en cours, terminés, et gamellisés : Je sors sur une projection de 7% / an avant impôt, avec des écarts énormes entre plateformes, et en supposant qu'il n'y ait pas de nouveaux incidents.

Est ce que ca paye le temps passé ? franchement non, et même pas au dixième d'un SMIC ))))

 

[shuffleup]

Question : j'ai pas mal investi dans les produits d'investissement locatif de Clubfunding, des appartements loués en coliving par Colonies.
Y avez-vous investi et savez-vous pourquoi Clubfunding a arrêté d'en commercialiser ?

 

[Maxlan]

Question : j'ai pas mal investi dans les produits d'investissement locatif de Clubfunding, des appartements loués en coliving par Colonies.
Y avez-vous investi et savez-vous pourquoi Clubfunding a arrêté d'en commercialiser ?

non & peut être lié à cet engagement de financement [lien réservé abonné]

 

[Msimmo]

Il me semble que cette activité était en sursis compte tenu du nouveau règlement européen à venir et de la gestion des conflits d'intérêts...

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Article 8

Conflits d’intérêts

1. Les prestataires de services de financement participatif ne doivent avoir aucune participation dans une quelconque offre de financement participatif sur leurs plates-formes de financement participatif.

2. Les prestataires de services de financement participatif n’acceptent comme porteurs de projets en lien avec les services de financement participatif sur leur plate-forme de financement participatif aucune des personnes suivantes:

a)

leurs actionnaires détenteurs de 20 % ou plus du capital social ou des droits de vote;

b)

leurs dirigeants ou salariés

En tout état de cause, ce mélange des genres était déjà un no go pour moi.

 

[Salamalek]

Il me semble que cette activité était en sursis compte tenu du nouveau règlement européen à venir et de la gestion des conflits d'intérêts...

[lien réservé abonné]



En tout état de cause, ce mélange des genres était déjà un no go pour moi.

ça tombe bien car je regardais le projet Miromesnil et je me demandais si c'était pas le summum du mélange des genres.