Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

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Bjr à tous,

Immocratie - Colombes Glycines - ABITA

Dernières nouvelles de Immocratie ce jour concernant ce projet.

​ Quelques nouvelles du projet de division parcellaire à Colombes – rue des Glycines que vous financez en partie. Pour rappel, il s’agit d’une division de parcelle avec revente de la maison existante rénovée et revente d’un terrain à bâtir soit sans condition d’obtention de PC soit avec un projet de maison neuve. Point Commercialisation Le 8 juillet dernier, une promesse de vente a été signée pour le terrain à bâtir au prix de 450.000 €. Celle-ci fait suite à plusieurs tentatives de vente depuis avril 2021, toutes abandonnées par les acquéreurs potentiels (refus de financement, rétractation, contrats CCMI non signés, …) pour des prix allant de 667.00 €, puis 610.000 €, puis 587.000 € puis 479.000 €, et enfin 450 000 € net vendeur. La vente sera réitérée en octobre prochain.

​ Point Emprunt En tant que représentant de la Masse, nous avons été contactés par le cabinet MJURIS -DOLLEY en charge de la liquidation de ABITA DEMAIN à la fois actionnaire de ABITA CLAMART et garant pour l’opération 3 bis rue des Glycines 92700 COLOMBES. Ce dernier nous a annoncé que la société ABITA CLAMART est virtuellement en cessation de paiement compte tenu de la situation comptable au 30/06/2022 faite par l’expert-comptable IGBB en incluant la provision d’intérêts sur l’Emprunt Obligataire (de l’ordre de 160.000 €). En effet, si ABITA CLAMART est en mesure de rembourser le principal restant dû de l’emprunt, l’encaissement du prix de vente du terrain ne permet pas de payer l’intégralité des intérêts. Il nous a informés que seules 2 possibilités s’offrent à ABITA CLAMART et ce, selon le choix des investisseurs ayant souscrit à l’Emprunt obligataire : Soit une liquidation à l’amiable si un accord est trouvé sur le montant des intérêts de l’Emprunt obligataire. Soit une liquidation judiciaire s’il n’y a pas d’accord de négociation sur le montant des intérêts. Donc concrètement : Dans le premier cas (liquidation amiable), si les souscripteurs de l’Emprunt Obligataire acceptent de ramener les intérêts d’environ 160.000 € à 35 000 € (possibilité maximale compte tenu de la prévision de trésorerie de l’expert-comptable), soit environ 21,8 % du total des intérêts, les investisseurs seraient remboursés dès le passage de l’acte de vente du terrain et de l’encaissement des fonds (entre le 30/10 et le 10/11/2022) de leur capital et des intérêts négociés. Dans le second cas (liquidation judiciaire), ABITA CLAMART sera déclarée en liquidation judiciaire. Un mandataire serait donc nommé par le tribunal de Rennes. Le tribunal et le mandataire prendront les frais relatifs à cette liquidation judiciaire, et les investisseurs seraient donc remboursés dans un délai nettement plus long (procédure pouvant aller de 6 à 18 mois) d’un montant nettement moindre (diminué de tous les frais de procédure). Nous organiserons une consultation écrite des obligataires début septembre pour recueillir votre position quant à une liquidation à l’amiable.

Un tiens vaut mieux que deux tu l'auras.

 

[Chouwi]

[BALTIS] 18 Michodière (marchand de bien)

Un projet dont le principe me plait assez, à savoir la transformation d'un plateau pro en habitation à Opéra (Paris). Là je vois la valeur ajouté du marchand de bien contrairement à beaucoup de projets.

- Bonne marge : 21%
- Petit montant (175 000 €) et bon apport en fonds propre de l'opérateur (123 160 €)

Un des risques semble être sur le dépôt de déclaration préalable de changement de destination. Est ce que l'un de vous aurait des connaissances sur le sujet à Paris ? Je suppose qu'à Paris cela se fait plutôt plus facilement dans ce sens là que dans l'autre.

Pour moi il faut réaliser une compensation en plus de la DP vu que c'est dans une grande métropole. Le prix de la compensation est-il prévu dans le bilan de l'opérateur ?

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[Raug]

Un des risques semble être sur le dépôt de déclaration préalable de changement de destination. Est ce que l'un de vous aurait des connaissances sur le sujet à Paris ? Je suppose qu'à Paris cela se fait plutôt plus facilement dans ce sens là que dans l'autre.

Bonne question que je me suis posée !

 

[Luciole49]

Bonne question que je me suis posée !

Bonjour dans ce sens c'est très facile. La commercialité perd la moitié et bientôt peut être les deux tiers de sa valeur car il faut 2 m2 pour en compenser 1. C'est peut être dommage de faire cela mais peut être que les bureaux sont trop compliqués à rénover si façade étroite.

 

[PedroImmo]

Pour moi il faut réaliser une compensation en plus de la DP vu que c'est dans une grande métropole. Le prix de la compensation est-il prévu dans le bilan de l'opérateur ?

Dans ce cas la la compensation est dans l'autre sens non ? La commercialité est vendue, c'est une recette et non une dépense
Cette recette est bien citée dans le prévisionnel (fourchette basse selon leurs estimations).

Je vais mettre un billet je pense.

 

[Rivol0gY]

Il me semble que transformer un bureau en habitation ne pose pas de problème dans les zones tendues.
C'est l'inverse (habitation -> bureaux / locaux commerciaux) qui est soumis à autorisation et assez difficile à obtenir.

 

[himalaya75]

Le plateau est sur cour, il ne semble pas très lumineux, je n'ai pas vu mention de l'étage ?

 

[Rivol0gY]

J'ai retrouvé mes sources :
La réglementation du changement d’usage ne concerne que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage, notamment, s’il s’agit d’une location qui devient une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.).

À l’inverse, aucune autorisation n’est nécessaire si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d’habitation.

Liens :

• Transformer un local en logement [lien réservé abonné]
• Transformer un logement en local [lien réservé abonné]

 

[Luciole49]

Il me semble que transformer un bureau en habitation ne pose pas de problème dans les zones tendues.
C'est l'inverse (habitation -> bureaux / locaux commerciaux) qui est soumis à autorisation et assez difficile à obtenir.

Tout à fait chez moi c'est l'inverse on peut faire de l'hébergement touristique comme on veut mais pas de HLM.

 

[Luciole49]

À l’inverse, aucune autorisation n’est nécessaire si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d’habitation.

Oh que si, il faut envoyer tous les plans et l'urbanisme va vérifier que le logement ainsi créé est décent :

Il fait plus de 14 m2 Loi Carrez,

Il y a pas un mur qui barre l'éclairage naturel,

Il y a des vues autres que zénithales,

Les raccordements permettent d'installer salle de bain et cuisine sans pompe ou toilettes sèches.

La hauteur sous plafond est de 2,30 m

Le logement est situé a minima au RDC

etc...

 

[Wallys56]

Si toutes les plantes pouvaient se limiter à une perte modérée du capital on dirait que c'est le jeu. Enfin OK Immocratie est une plateforme à éviter. J'ai 4 projets in boni chez eux je limiterai là.

Pareil pour moi, je liquide mes 6 projets toujours en souffrance chez eux.

 

[Frenchy75]

Si quelqu'un arrive à décrypter ce message concernant le projet Saint-Tropez d'Upstone :
"Suite à l'annulation du comité de crédit de la banque des acquéreurs en juillet pour raison COVID, puis du report de ce dernier pendant la période estivale : celui-ci devrait enfin avoir lieu à la rentrée !"

Plus de 4 mois de retard sur ce projet et pas de nouvelles depuis mi-avril ("Les acquéreurs réalisent des montages compliqués (gros patrimoine, investissement au travers de SCI) et ne semblent pas mettre la pression à leur banquier"). Je leur ai écrit lundi. Comme à leur habitude 0 réponse. Mais l'actualité du projet à comme par hasard été complétée mardi.

 

[Berberis_1992]

[LPB] Aigueblanche
En lisant le mail de LBP annonçant le projet, j'y aurais presque investit sans regarder le dossier.
On peut y lire :
"Il s'agit du 6 ème projet réalisé par Didier avec La Première Brique étant précisé que les 5 projets précédents ont déjà été remboursés dans les temps !" ....
Nous voilà rassuré et pleinement en confiance. Sauf, que bizarrement dans le dossier il n'est plus question de "5 projets remboursés" mais d'un seul projet en cours (Les Vallées).
Sans doute un copier/coller précipité mais quand on regarde un peu l'historique de ce promoteur sur HC, tout est bien moins reluisant :
- 2 projets en retard sur les 4, les 2 autres sont en cours.
- 4 projets sur 4 plateformes différentes.
- Des commentaires qui qualifient ce promoteur d'escroc.

LPB nous avait habitué à mieux et il va falloir regarder de plus près ce qu'ils nous proposent désormais !

[LPB] Aigueblanche

Une info .......

Dans le dossier page 18 :

"Néanmoins, cette participation ne nous permet pas de prendre de plus amples garanties, ces dernières étant réservées au véhicule d’investissement du réseau de franchise."

La promesse d'affectation hypothécaire pour les prêteurs de LPB est en fait en 2ème rang.

L'hypothèque de 1er rang est prise par le véhicule d’investissement du réseau de franchise.

Je suppose (pas de réponse de LPB) qu'il en va de même pour l'ordre irrévocable de paiement : après désintéressement du véhicule d’investissement.

Une situation semblable à celle avec un établissement bancaire dans la boucle, si je ne dis pas de bêtises.

 

[Berberis_1992]

Si quelqu'un arrive à décrypter ce message concernant le projet Saint-Tropez d'Upstone :
"Suite à l'annulation du comité de crédit de la banque des acquéreurs en juillet pour raison COVID, puis du report de ce dernier pendant la période estivale : celui-ci devrait enfin avoir lieu à la rentrée !"

Plus de 4 mois de retard sur ce projet et pas de nouvelles depuis mi-avril ("Les acquéreurs réalisent des montages compliqués (gros patrimoine, investissement au travers de SCI) et ne semblent pas mettre la pression à leur banquier"). Je leur ai écrit lundi. Comme à leur habitude 0 réponse. Mais l'actualité du projet à comme par hasard été complétée mardi.

A mon humble avis, cela signifie que les acquéreurs n'ont toujours pas obtenu de réponse de l'établissement concernant leur demande de crédit et que celle-ci sera examinée à la rentrée.

 

[Berberis_1992]

Je suppose (pas de réponse de LPB) qu'il en va de même pour l'ordre irrévocable de paiement : après désintéressement du véhicule d’investissement.

C'est confirmé : l'ordre irrévocable de paiement, après désintéressement du véhicule d’investissement.

 

[Luciole49]

C'est confirmé : l'ordre irrévocable de paiement, après désintéressement du véhicule d’investissement.

D'accord c'est comme une banque on passe en second rang, sans moi.

 

[Berberis_1992]

D'accord c'est comme une banque on passe en second rang, sans moi.

Il faut tout de même noter une chose car si, dans le dossier,

"La participation d’un autre financeur dans cette opération permet de valider le fait que le dossier a satisfait à des critères d’analyse autres que les nôtres."

Une confiance, certes, mais fortement modérée du fait même que cet "autre financeur" prête moins de la moitié des fonds, 39% (et moins que l'opération présentée sur LPB, 43%) mais s'octroie une sécurité maximale.

On aurait pu s'attendre à ce que les prêteurs soient traités sur le même pied d'égalité (je ne retrouve pas le terme juridique, si quelqu'un peut m'aider ....... )

Ce qui me dérange le plus est le manque de précision dans les éléments du dossier.

A aucun moment, les prêteurs ne sont clairement avertis qu'ils passeront en second rang sauf au détour d'une phase en page 18 : "Néanmoins, cette participation ne nous permet pas de prendre de plus amples garanties, ces dernières étant réservées au véhicule d’investissement du réseau de franchise Immerialys."

Et au vu de la formulation des réponses de LPB, sans moi également !

 

[Chouwi]

Il faut tout de même noter une chose car si, dans le dossier,

"La participation d’un autre financeur dans cette opération permet de valider le fait que le dossier a satisfait à des critères d’analyse autres que les nôtres."

Une confiance, certes, mais fortement modérée du fait même que cet "autre financeur" prête moins de la moitié des fonds, 39% (et moins que l'opération présentée sur LPB, 43%) mais s'octroie une sécurité maximale.

On aurait pu s'attendre à ce que les prêteurs soient traités sur le même pied d'égalité (je ne retrouve pas le terme juridique, si quelqu'un peut m'aider ....... )

Ce qui me dérange le plus est le manque de précision dans les éléments du dossier.

A aucun moment, les prêteurs ne sont clairement avertis qu'ils passeront en second rang sauf au détour d'une phase en page 18 : "Néanmoins, cette participation ne nous permet pas de prendre de plus amples garanties, ces dernières étant réservées au véhicule d’investissement du réseau de franchise Immerialys."

Et au vu de la formulation des réponses de LPB, sans moi également !

A aucun moment il n'est dit que les prêteurs ont une hypothèque donc c'est comme dans un montage avec une banque en fait je ne vois pas où est le problème

 

[Luciole49]

A aucun moment il n'est dit que les prêteurs ont une hypothèque donc c'est comme dans un montage avec une banque en fait je ne vois pas où est le problème

Oui c'est comme un montage avec une banque et des taux plus élevés pour un % de l'opération moindre. J'ai arrêté aussi de prendre les compléments des banques. Le marché immo est en train de se péter la tronche alors prêtez à ceux qui veulent compléter leur apport perso et qui prennent ls risques à votre place. Depuis 2 mois je n'ai fait que LPB.

 

[Berberis_1992]

A aucun moment il n'est dit que les prêteurs ont une hypothèque donc c'est comme dans un montage avec une banque en fait je ne vois pas où est le problème

Veuillez me pardonner mon imprécision :

"Promesse notariée d’affectation hypothécaire" mais de second rang, l'hypothèse de 1er rang est déjà posée

et

"Ordre irrévocable de paiement notarié" mais après le désintéressement du véhicule d’investissement.

Tout ceci pour le financement de seulement 39% de l'opération par "l'autre financeur" .......

Et je rejoins @Serge B sur son analyse, d'autant que les prêteurs LPB passent en second.