Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Yoda69]

3 nouveaux projets LPB pour lundi, bof bof
Le sculpteur : pas de preco, emplacement, photos ne font pas rêver/ bureaux clairement pas "prime", pas simple à vendre
Le Meunier : marge faiblarde, risque de désistement d'un acheteur/ refus de prêt sur ce profil de bien (gros travaux), garanties light (vu que l'on passe derrière les banques, comme les 2 autres projets)
Le Canard : projet qui me parait mal ficelé et avec pas mal de zones d'ombre

Plus inspiré par le Monego de lundi (que je vais creuser plus longuement ce WE) !

 

[Raug]

3 nouveaux projets LPB pour lundi, bof bof

Je dirai même plus : Bof, bof, bof…

J'espère que la rentrée prochaine sera plus sexy ?

 

[Serge B]

Bah, ce sont des projets qui seraient "standard" pour les autres plateformes : Ils ont en commun des fonds propres faibles ou dérisoires, des fonciers moyen-moyen, des riques évidents de commercialisation, et des garanties qui valent ce qu'elles valent.

Il n'y a pas de risques démesurés non plus , mais comme vous dites tous - bof bof = pas d'attraits particuliers ., donc je passe aussi.

Je peine à croire que l'on puisse commercialiser des petits bureaux à Paris sans mettre même un coup de peinture dedans , surtout avec une marge pareille. Un investisseur peut être, mais à ce prix ?

Pour le Canard, le lyonnais que je suis imagine mal qu'on puisse acheter un bien à ce prix là dans un petit quartier coincé entre le Centre-Village de Vénissieux et les Minguettes.........

Et il y a tout de même des travaux

 

[Salamalek]

Bonjour à tous,
Je débute depuis peu dans le CF. J'ai lu avec intérêt un paquet de posts, mis au point des grilles de notation, passé des heures à analyser des projets, fait quelques investissements, essuyé les bugs des plateformes ...
Et au final, j'ai deux questions basiques :
1/ Je vois sur la plateforme qui ressort avec les meilleurs stats de défaut/retard un projet qui me parait vraiment nase (autoroute à 300 m, ligne HT, précommande très faible, prix des apparts plus chers que le prix max de meilleurs taux, un projet à peu près équivalent juste en face, une archi avec des vis-à-vis pas possible, peu de mise de l'opérateur, 24 mais peut-être 36 mois, marge de 4% ...). Comment peut-on expliquer ce décalage (performance de la plateforme VS qualité du projet) ?
2/ Il y a finalement assez peu d'échange projet par projet. Est-ce une question de responsabilité (personne ne veut vraiment se mouiller pour les autres) ? ou alors c'est plutôt "le chacun pour soi" ? Ou alors c'est parce que quand on voit des projets pourris partir en 10 minutes, on n'a pas envie d'aider ceux qui plongent ?

 

[Salamalek]

Je retire ce que j'ai écrit pour le 2/ : on trouve quand même bcp d'infos sur les projets en cours ... C'est juste qu'il n'y avait pas les miens (sauf un ! mauvais signe ?!). Et j'ai enfin la réponse pour mes éjections après souscription (et virement) : pas de cash sur le compte et priorité aux comptes approvisionnés.

 

[ostibapa]

Bonjour à tous,
Je débute depuis peu dans le CF. J'ai lu avec intérêt un paquet de posts, mis au point des grilles de notation, passé des heures à analyser des projets, fait quelques investissements, essuyé les bugs des plateformes ...
Et au final, j'ai deux questions basiques :
1/ Je vois sur la plateforme qui ressort avec les meilleurs stats de défaut/retard un projet qui me parait vraiment nase (autoroute à 300 m, ligne HT, précommande très faible, prix des apparts plus chers que le prix max de meilleurs taux, un projet à peu près équivalent juste en face, une archi avec des vis-à-vis pas possible, peu de mise de l'opérateur, 24 mais peut-être 36 mois, marge de 4% ...). Comment peut-on expliquer ce décalage (performance de la plateforme VS qualité du projet) ?
2/ Il y a finalement assez peu d'échange projet par projet. Est-ce une question de responsabilité (personne ne veut vraiment se mouiller pour les autres) ? ou alors c'est plutôt "le chacun pour soi" ? Ou alors c'est parce que quand on voit des projets pourris partir en 10 minutes, on n'a pas envie d'aider ceux qui plongent ?

Bonjour,

Pourquoi ne pas citer clairement le projet dont vous parlez? Pas besoin de faire de mystère sur ce forum.
Donc si je ne me trompe pas il doit s'agir de [Lago] sur [Koregraf].
Pas d'avis sur ce projet : je n'investis pas sur Koregraf compte tenu du ticket mini à 2000 € qui me conduirait à répartir mes invests sur moins de projets.

A noter que le bon taux de retard sur Koregraf est artificiel : cette plateforme fait toujours des contrats de 36 mois même si elle estime que le projet pourra être (beaucoup) plus court. Toutes les autres plateformes font des contrats sur la base de la durée estimée + petite marge de sécurité.

 

[Jpense20]

Bonjour,

Pourquoi ne pas citer clairement le projet dont vous parlez? Pas besoin de faire de mystère sur ce forum.
Donc si je ne me trompe pas il doit s'agir de [Lago] sur [Koregraf].
Pas d'avis sur ce projet : je n'investis pas sur Koregraf compte tenu du ticket mini à 2000 € qui me conduirait à répartir mes invests sur moins de projets.

A noter que le bon taux de retard sur Koregraf est artificiel : cette plateforme fait toujours des contrats de 36 mois même si elle estime que le projet pourra être (beaucoup) plus court. Toutes les autres plateformes font des contrats sur la base de la durée estimée + petite marge de sécurité.

De 36 mois +12 mois et parfois çà prends quand même l'eau comme la Chaloupe , et si je ne me trompe pas ce n'est plus du retard

 

[Yoda69]

Bonjour à tous,
Je débute depuis peu dans le CF. J'ai lu avec intérêt un paquet de posts, mis au point des grilles de notation, passé des heures à analyser des projets, fait quelques investissements, essuyé les bugs des plateformes ...
Et au final, j'ai deux questions basiques :
1/ Je vois sur la plateforme qui ressort avec les meilleurs stats de défaut/retard un projet qui me parait vraiment nase (autoroute à 300 m, ligne HT, précommande très faible, prix des apparts plus chers que le prix max de meilleurs taux, un projet à peu près équivalent juste en face, une archi avec des vis-à-vis pas possible, peu de mise de l'opérateur, 24 mais peut-être 36 mois, marge de 4% ...). Comment peut-on expliquer ce décalage (performance de la plateforme VS qualité du projet) ?
2/ Il y a finalement assez peu d'échange projet par projet. Est-ce une question de responsabilité (personne ne veut vraiment se mouiller pour les autres) ? ou alors c'est plutôt "le chacun pour soi" ? Ou alors c'est parce que quand on voit des projets pourris partir en 10 minutes, on n'a pas envie d'aider ceux qui plongent ?

Sur votre point 1), sur toutes les plateformes il y a de bons et de mauvais projets, aucune n'est infaillible (certaines plus que d'autres !) et les plateformes sont rémunérées en fonction du nombre de projets réalisés/ montant levé donc il y a une tendance naturelle pour elles à prendre plus de projets que moins.
Comparer les stats de défaut/ retard est délicat, certaines plateformes ont peu d'historique et même pour les plus anciennes la plupart des projets ne sont pas arrivés à terme.

Sur votre question 2), libre à vous de lancer des discussions sur les projets qui vous intéressent, écrire est un bon moyen de structurer sa démarche et d'éviter de faire des aneries ! Il doit y avoir une bonne trentaine de projets par semaine (hors périodes creuses) donc difficile par nature de les couvrir tous.

 

[Yoda69]

[Monego] [Les Coteaux de Sermenaz]
A voir, projet pas mal sans plus.

Superbe emplacement pour les terrains constructibles. S'ils en ont vendu 5 en moins d'1 mois c'est qu'ils n'étaient pas assez chers !

Ce que j'aime moins :
- Zone d'ombre sur la maison. J'ai cherché des photos pour me faire un avis sur les "prestations haut de gamme" mais je ne vois d'annonce nulle part (pas encore en vente ? curieux) ni aucune photo sur le doc Monego. Pour le lyonnais que je suis, 800 K€ pour une maison qui j'imagine est non piscinable (sur le plan d'ensemble il y a des hachures sous la maison donc j'imagine un enrochement ou fort dénivelé), avec un environnement bien moins bucolique qu'aujourd'hui (6 nouveaux voisins qui vont aller et venir en voiture de chaque côté de la maison et boucher la vue), la maison n'a pas l'air très récente vue du ciel (DPE ?), avec peu de transports pour aller à Lyon, ça parait très cher. Bref sans doute difficile à vendre mais la marge permet d'absorber une forte baisse de prix
- Idem dans une moindre mesure pour le terrain restant à vendre c'est celui qui a le plus de mitoyenneté et sans doute le moins de vue
- L'opérateur se dérisque presque totalement avec peu de fonds propres
- Taux de rémunération un peu juste (8,2%)

[Fundimmo] [L'Alpage]
Pour 1 fois un projet Fundimmo intéressant.
Je n'ai pas tout compris au montage avec les associés mais vais sans doute y aller.

 

[Salamalek]

Ok Ostipaba, je nommerai les projet.
J'ai examiné l'Alpage et je délivre ma copie pour voir si je commence à comprendre.

Points positifs

1. durée 12 mois
2. site bien placé : Genève à moins d'une heure (quand ça roule), axe routier tertiaire, belle orientation, 10/15 min à pied du départ des pistes, super station (si on a les moyens)
3. projet de qualité
4. promoteur local avec bonne expérience
5. projet bien avancé
6. bonne précommercialisation (22% actés et 55% réservés)
7. marge ok (vérifiée en corrigeant les prix des biens restants avec les prix moyens du marché)
8. apport des porteurs > apports CF
9. une banque a suivi (j'ai compris que c'était rassurant mais à double tranchant en cas de défaut)

Point négatifs (ou plutôt doutes)

1. Pas eu le temps d'analyser la caution (quel type = rien ?, solidité ?)
2. Aléa travaux ridicule vu le stade des travaux et l'évolution des index des marchés de travaux : 0,5% (et la, c'est mon métier) mais ils indiquent qu'il y déjà eu une forte renégo à la hausse (+13%)
3. je ne comprends pas pourquoi ils ne vendent pas leurs parkings souterrains

Conclusion = je dirais plutôt oui comme maitre Yoda (sauf si ma copie prend un 4/20).

 

[himalaya75]

(ClubFunding)(Lille Solferino)
Je m'étonne que les simulations de rendement soient faites à partir de loyers qui dépassent très largement le seuil autorisé (plafonnement des loyers )...

 

[Luciole49]

Ok Ostipaba, je nommerai les projet.
J'ai examiné l'Alpage et je délivre ma copie pour voir si je commence à comprendre.

Points positifs

1. durée 12 mois
2. site bien placé : Genève à moins d'une heure (quand ça roule), axe routier tertiaire, belle orientation, 10/15 min à pied du départ des pistes, super station (si on a les moyens)
3. projet de qualité
4. promoteur local avec bonne expérience
5. projet bien avancé
6. bonne précommercialisation (22% actés et 55% réservés)
7. marge ok (vérifiée en corrigeant les prix des biens restants avec les prix moyens du marché)
8. apport des porteurs > apports CF
9. une banque a suivi (j'ai compris que c'était rassurant mais à double tranchant en cas de défaut)

Point négatifs (ou plutôt doutes)

1. Pas eu le temps d'analyser la caution (quel type = rien ?, solidité ?)
2. Aléa travaux ridicule vu le stade des travaux et l'évolution des index des marchés de travaux : 0,5% (et la, c'est mon métier) mais ils indiquent qu'il y déjà eu une forte renégo à la hausse (+13%)
3. je ne comprends pas pourquoi ils ne vendent pas leurs parkings souterrains

Conclusion = je dirais plutôt oui comme maitre Yoda (sauf si ma copie prend un 4/20).

Tiens Combloux, Lymo s'est cassé les dents dessus en présentant ce projet avec une marge de 3% a été obligé de faire un deuxième emprunt et toujours un lot à vendre 4 ans après. Pourquoi eux feraient mieux en faisant plus cher ?

 

[NicoNoclaste]

(ClubFunding)(Lille Solferino)

Bonsoir

Je m'étonne que les simulations de rendement soient faites à partir de loyers qui dépassent très largement le seuil autorisé (plafonnement des loyers )...

Bien vu; en outre, les transactions récentes effectuées dans le quartier l'ont été à des tarifs bien moindre que ce qui est envisagé ici. Apparemment, ça ne fait pas reculer les acheteurs puisque 4 studios sur 10 seraient sous offre; il faut avoir une sacrée confiance en l'avenir, être un philanthrope, ou bien un visionnaire!
De plus,

La commercialisation s’effectue par le biais de professionnels de l’investissement locatif

mais les frais de commercialisation portés au bilan prévisionnel s'élèvent à 0.
Ce qui signifierait qu'il y a des pros de l'immobilier qui ne travaillent que pour la gloire; j'ai quand même un peu de mal à avaler ça.
De là à penser que la marge de 21% ne sera pas au rendez-vous, il n'y a qu'un pas, et sans besoin de bottes de sept lieues...

 

[Serge B]

(ClubFunding)(Lille Solferino)

Vous êtes de véritables scanners tous les deux ! Le plafonnement des loyers mérite en effet de rentrer dans la grille d'évaluation des projets désormais.
Bravo !

 

[Chouwi]

sur ce projet : je n'investis pas sur Koregraf compte tenu du

(ClubFunding)(Lille Solferino)

Vous êtes de véritables scanners tous les deux ! Le plafonnement des loyers mérite en effet de rentrer dans la grille d'évaluation des projets désormais.
Bravo !

Ca pourrait être intéressant de poser la question à FundImmo pour savoir quelle est leur analyse (et leur position sur cela) ...

Je ne suis pas investisseur chez eux malheureusement

 

[Salamalek]

Tiens Combloux, Lymo s'est cassé les dents dessus en présentant ce projet avec une marge de 3% a été obligé de faire un deuxième emprunt et toujours un lot à vendre 4 ans après. Pourquoi eux feraient mieux en faisant plus cher ?

En plus d'avoir des scanners, on a des archéologues....
J'ai fait des recherches "Lymo combloux" et effectivement, il y a un truc au même endroit (avec encore au moins un lot à vendre) sous un autre nom. Mais est-ce bien le même projet que l'Alpage ?

 

[Luciole49]

En plus d'avoir des scanners, on a des archéologues....
J'ai fait des recherches "Lymo combloux" et effectivement, il y a un truc au même endroit (avec encore au moins un lot à vendre) sous un autre nom. Mais est-ce bien le même projet que l'Alpage ?

Non c'est pas le même mais ce projet doit être une catastrophe pour Lymo (je ne suis pas dessus mais si je me souviens bien une marge au ras des pâquerettes qui m'a dissuadée d'y aller même si jusque là Lymo a toujours remboursé le capital des projets terminés).

 

[Luciole49]

(ClubFunding)(Lille Solferino)

Vous êtes de véritables scanners tous les deux ! Le plafonnement des loyers mérite en effet de rentrer dans la grille d'évaluation des projets désormais.
Bravo !

L'encadrement des loyers est déplafonnable avec des caractéristiques de confort ou de localisation qui peut être matérialisée par une très bonne performance énergétique.

 

[DB10]

(CF) Euroteleport

Qu’en pensez vous ? J’ai un avis plutôt positif.

(+) : bonne marge, bonne pré-commercialisation, hypotheque de premier rang
(-) : pas de travaux (où est donc la valeur ajoutée du mdb ? mais tant mieux si cela se vend), pré-commercialisation ne veut pas dire commercialisé, pas de banque (pourquoi? recalé?), jeune operateur

Merci !

 

[PedroImmo]

(CF) Euroteleport

Qu’en pensez vous ? J’ai un avis plutôt positif.

(+) : bonne marge, bonne pré-commercialisation, hypotheque de premier rang
(-) : pas de travaux (où est donc la valeur ajoutée du mdb ? mais tant mieux si cela se vend), pré-commercialisation ne veut pas dire commercialisé, pas de banque (pourquoi? recalé?), jeune operateur

Merci !

Ce projet a aussi attiré mon attention mais avec (comme d'habitude) un investissement limité dans l'analyse.

Je note de mon côté :

• +/- : que certains lots sont occupés mais une offre est déjà disponible donc risque potentiellement écarté
• + : garanties de premier rang, pas de banque
• + : coupons mensuels
• + : en face de belles propriétés, quelques commerces de proximité
• - : j'ai du mal à comprendre de quelles parcelles il s'agit, celle du 7 est une très en longueur qui ne peut contenir tout ce qui est décrit
• +/- : je ne comprend pas les prix au m2 annoncés quand je compare à ce qu'indique meilleur agent...