Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Berberis_1992]

Veuillez me pardonner mon imprécision :

"Promesse notariée d’affectation hypothécaire" mais de second rang, l'hypothèse de 1er rang est déjà posée

et

"Ordre irrévocable de paiement notarié" mais après le désintéressement du véhicule d’investissement.

Tout ceci pour le financement de seulement 39% de l'opération par "l'autre financeur" .......

Et je rejoins @Serge B sur son analyse, d'autant que les prêteurs LPB passent en second.

En fait, non, pas d'excuses .......

J'ai été précis dans mes écrits :

La promesse d'affectation hypothécaire pour les prêteurs de LPB est en fait en 2ème rang.

 

[cmdurand]

CF: LE JARDIN DU JAILLET
avis : comment est-i’ll possible d’acheter un bien 915 k€ et le revendre sans travaux 1420 k€. qui vend bien en dessous du marché ? et ils ne sont pas taxé pour la plus value dans ce cas ??? merci pour vos éclairages

 

[finrod]

KOREGRAF: LES JARDINS D’ORIELLE
promoteur: AMICITIA IMMOBILIER

Ce qui me gêne c'est les 4% de marge alors que, si je me trompe, que les entreprises ne sont pas encore sélectionnées. En cette période d'inflation et de nouvelles hausses de l'énergie, ils pourraient avoir des surprises sur les devis.
Ensuite, le promoteur a encore trois financements en cours auprès de Koregraf. Même si Koregraf nous parlent des dates de remboursements, on ne sais pas si dans les faits, le calendrier est jusqu'à maintenant respecté.

 

[PedroImmo]

KOREGRAF - Les Jardins d’Orielle - Amicitia Immobilier

Demain 10h
300 000 €
9%
15 mois
45 logements sociaux pavillons
100% commercialisé

J'essaie d'avoir une certaine proportion de projets de ce genre (promotion+bailleur social) dans mon portefeuille mais ici la marge me parait vraiment trop basse, même pour un projet de bailleur social : 4% du CA HT :S

EDIT : @finrod en même temps et même red flag !

 

[Berberis_1992]

CF: LE JARDIN DU JAILLET
avis : comment est-i’ll possible d’acheter un bien 915 k€ et le revendre sans travaux 1420 k€. qui vend bien en dessous du marché ? et ils ne sont pas taxé pour la plus value dans ce cas ??? merci pour vos éclairages

Vu les photos de la page 14 (2 piscines notamment .......), les charges de copropriété sont sans doute loin d'être d'un montant négligeable.

Ceci explique peut-être la vente à un prix en dessous du marché.

Quant à la fiscalité, potentiellement, il y a plus value.

Sauf erreur, Les Impôts sont en embuscade.

[lien réservé abonné]

 

[Serge B]

Concernant les projets « precommercialises » a des bailleurs sociaux, sachez qu’en général ça ne vaut pas plus qu’un compromis, et avec des délais qui peuvent être beaucoup plus longs. Tout dépend à quel stade de la procédure l’intention d’achat est donnée.
Les procédures sont hyper centralises, réclament des validations a plusieurs niveaux, et je ne vous parle même pas des financements. Je ne dis pas que ça vaut rien, mais ce n’est pas une sécurité absolue

J’ai eu à connaître de ces questions à titre pro, dans le passé ; et à voir en crowdfunding plusieurs abandons de projet par des bailleurs sociaux. Le temps de retrouver des acquereurs, ça peut être long.

 

[Berberis_1992]

On aurait pu s'attendre à ce que les prêteurs soient traités sur le même pied d'égalité (je ne retrouve pas le terme juridique, si quelqu'un peut m'aider ....... )

J'ai retrouvé le terme juridique : Pari passu.

J'aurai pas dû abonner l'option latin à l'école .......

 

[Luciole49]

J'ai retrouvé le terme juridique : Pari passu.

J'aurai pas dû abonner l'option latin à l'école .......

La clause pari passu c'est pour les actionnaires si c'est prévu au pacte. Exemple tu as acheté 4 actions à 100 lors d'une AK et une nouvelle AK a lieu à 80 les fondateurs te doivent une action leur appartenant. Donc ici rien à voir.

 

[Berberis_1992]

La clause pari passu c'est pour les actionnaires si c'est prévu au pacte. Exemple tu as acheté 4 actions à 100 lors d'une AK et une nouvelle AK a lieu à 80 les fondateurs te doivent une action leur appartenant. Donc ici rien à voir.

Le terme Pari Passu est utilisé dans les contrats obligataires de certains projets chez Clubfunfing, Raizers et dans les contrats de prêts chez LPB.

[lien réservé abonné]
Effectivement, le même terme est aussi utilisé lors d'un pacte d'actionnaires.

 

[Talondort]

[Club Funding] Jardin sur Cour
Remboursement final et dernier coupon perçus aujourd'hui sur mon compte.
Compte tenu des 5 remboursements intermédiaires sur ce projet de promotion immmobilière d'environ 18 mois (9,5% annuel annoncé), le gain brut est de 8,07%, le gain net PFU de 5,65% et le TRI de 6,79%.

A titre personnel 8ème projet remboursé : 5 en avance, 2 en léger retard (<2 mois) et 1 avec retard de 6 mois, pour un TRI global de 5,99%.
2 projets sont déjà en retard contractuel d'environ 6 mois.
A suivre 4 sorties de projet sur septembre / octobre.

Au final que de travail et de risque pour à peine contenir l'inflation ...

 

[Luciole49]

J'ai retrouvé le terme juridique : Pari passu.

J'aurai pas dû abonner l'option latin à l'école .......

La clause pari passu c'est pour les actionnaires si c'est prévu au pacte. Exemple tu as acheté 4 actions à 100 lors d'une AK et une nouvelle AK a lieu à 80 les fondateurs te doivent une action leur appartenant. Donc ici rien à voir.

Le terme Pari Passu est utilisé dans les contrats obligataires de certains projets chez Clubfunfing, Raizers et dans les contrats de prêts chez LPB.

[lien réservé abonné]
Effectivement, le même terme est aussi utilisé lors d'un pacte d'actionnaires.

Ah je serai moins bête ce soir. Là LPB ne peut pas imposer des droits déjà donnés aux prêteurs précédents donc elle devrait refuser de prendre le dossier.

 

[LeCapitaineCaverne]

CF: LE JARDIN DU JAILLET
avis : comment est-i’ll possible d’acheter un bien 915 k€ et le revendre sans travaux 1420 k€. qui vend bien en dessous du marché ? et ils ne sont pas taxé pour la plus value dans ce cas ??? merci pour vos éclairages

Ca me laisse également perplexe
C'est aussi un projet qui risque de se solder avec un remboursement anticipé.

 

[Berberis_1992]

Ah je serai moins bête ce soir. Là LPB ne peut pas imposer des droits déjà donnés aux prêteurs précédents donc elle devrait refuser de prendre le dossier.

Je n'ai rencontré qu'un seul cas spécifique de pari passu chez LPB, sur le projet L'Isoir auquel j'ai participé.

"Pour rappel, du côté des garanties, ce projet est assorti d’une caution personnelle du porteur de projet ainsi que d’une hypothèque. L’hypothèque sera prise pari passu entre les deux tranches d’investisseurs."

 

[ostibapa]

Je n'ai rencontré qu'un seul cas spécifique de pari passu chez LPB, sur le projet L'Isoir auquel j'ai participé.

"Pour rappel, du côté des garanties, ce projet est assorti d’une caution personnelle du porteur de projet ainsi que d’une hypothèque. L’hypothèque sera prise pari passu entre les deux tranches d’investisseurs."

Afficher la pièce jointe 14231

J'ai aussi vu le cas sur des projets co-financés par 2 plateformes.
Exemple récent : [Le Boulou] sur Immocratie et Raizers

 

[Tomas466]

En espérant que certains margoulins peu scrupuleux ne transforment pas cette clause en "parti, pas vu"

 

[Luciole49]

En espérant que certains margoulins peu scrupuleux ne transforment pas cette clause en "parti, pas vu"

En tout cas même sans Pari Passu la collecte est partie à toute vitesse.

 

[baffer]

[Club Funding] Jardin sur Cour
Remboursement final et dernier coupon perçus aujourd'hui sur mon compte.
Compte tenu des 5 remboursements intermédiaires sur ce projet de promotion immmobilière d'environ 18 mois (9,5% annuel annoncé), le gain brut est de 8,07%, le gain net PFU de 5,65% et le TRI de 6,79%.

Bonjour @Talondort,
J'étais également investi sur ce projet et avec la fonction TRI.PAIEMENT de Excel je trouve un T.R.I similaire au votre.

Par contre je ne comprends pas votre "gain net PFU" car les intérêts des plateformes qu'on reçoit ont déjà le PFU de déduit donc on ne touche que 70% des intérêts bruts. Aussi, le gain net ne correspond il pas au T.R.I calculé ? Ou je me trompe quelque part ?

 

[Talondort]

Bonjour @Talondort,
J'étais également investi sur ce projet et avec la fonction TRI.PAIEMENT de Excel je trouve un T.R.I similaire au votre.

Par contre je ne comprends pas votre "gain net PFU" car les intérêts des plateformes qu'on reçoit ont déjà le PFU de déduit donc on ne touche que 70% des intérêts bruts. Aussi, le gain net ne correspond il pas au T.R.I calculé ? Ou je me trompe quelque part ?

Bonjour @baffer

Dans l'idée :
- je calcule le gain net PFU, car c'est ce qui rentre dans notre poche ;
- je recalcule un gain brut pour 2 raisons : confronter le rendement réel de l'opération avec celui annoncé (ex. 9,5%/an pour ce projet) et comparer avec d'autres plateformes de crowfunding qui communiquent des gains bruts à venir sur leur wallet (ex. Anaxago) avec éventuellement une fiscalité autre que le PFU (ex. PEA-PME) ;
- je calcule un TRI net PFU pour pouvoir comparer avec d'autres investissements (ex. SCI à l'IS);
- et à la réflexion je devrais peut être calculer un TRI brut pour comparer avec d'autres placements pour lesquels la fiscalité n'est pas encore appliquée (ex. PEA, AV ...)

Et effectivement le gain net est différent du TRI net, car le taux de rendement interne est un calcul de "rendement annualisé", que le projet a eu une durée d'un peu moins de 18 mois et que le TRI tient compte des dates de valeur des différents mouvements.

 

[baffer]

Merci @Talondort pour ces explications instructives.
Par contre autant je vois bien calculé comment calculé le TRI, par contre comment calculez-vous en pourcentage le gain net PFU et le gain brut ?

 

[Talondort]

Merci @Talondort pour ces explications instructives.
Par contre autant je vois bien calculé comment calculé le TRI, par contre comment calculez-vous en pourcentage le gain net PFU et le gain brut ?

Gains nets (pour Clubfunding) = somme des coupons / montant investi
Gains bruts = gain net / 0,7 (30% PFU)