Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Rivol0gY]

Pardon j'ai trouvé une ordonnance qui dit Monsieur Malayal doit de l'argent sur le projet Moracea donc si ce projet est bloqué c'est lui qui ne veut pas payer son associé et pour le moment les souscripteurs en font les frais, enfin leurs intérêts continuent à courir et ils finiront bien par être payés. Raison de plus pour me dégager de Poussan.

Quand vous avez un retour d'Immocratie, faites-moi signe.

Je me suis également engagé dessus et je ne comprenais pas pourquoi il était toujours avec le statut "Clôture en cours". Merci beaucoup !

 

[NicoNoclaste]

[Immocratie] [Poussan]

Bonsoir

Pour le moment avantage à Monsieur Malaval mais la justice est lente et on ne connait ni l'un ni l'autre des protagonistes. Monsieur Malaval a peut être raison, mais peut être pas puis le projet n'est pas bouclé en plusieurs jours donc il y a bien une raison, peut être des initiés autres que ceux qui se font avoir sur les Moraceae ont préféré rester à l'écart.

Je suis au courant des démêlés de M. Malaval avec son associé sur les Moraceae depuis 2019, quand j'ai interrogé Immocratie avant de souscrire au projet Montpellier; sans avoir les éléments dont tu disposes, j'avais été rassuré par la réponse.
Depuis, j'ai eu deux projets remboursés de la part de cet opérateur qui propose souvent des projets de bonne facture selon mes critères.
Je ne suis pas allé sur celui de Poussan; si l'on regarde bien le bilan prévisionnel, on s'aperçoit que la marge présentée réintègre les honoraires de commercialisation; encore une fois, les charges payées à quelque titre que ce soit, même en interne, ne font pas partie de la marge!
Le véritable taux de marge est donc de 13,8%, trop faible selon moi.

 

[thomas hugues]

[Clubfunding]
2 projets pour demain soir lundi.
[Chemin Montfort]

Refinancement.
Semble avoir une commercialisation un peu poussive…

[Clos Chevreuil]

Préco faible. Permis non purgé, mais scénario de repli.

[Clubfunding]
2 projets pour demain soir lundi.
[Chemin Montfort]

Refinancement.
Semble avoir une commercialisation un peu poussive…

[Clos Chevreuil]

Préco faible. Permis non purgé, mais scénario de repli.

[Clubfunding] Le Clos du Chevreuil : préco faible certes mais implication forte de l'opérateur et surtout hypothèque de 1er rang inscrite sur l'actif objet de l'opération : n'est-ce pas la meilleure garantie que l'on peut espérer ? Merci de votre retour avisé !

 

[Yoda69]

[Clubfunding] Le Clos du Chevreuil : préco faible certes mais implication forte de l'opérateur et surtout hypothèque de 1er rang inscrite sur l'actif objet de l'opération : n'est-ce pas la meilleure garantie que l'on peut espérer ? Merci de votre retour avisé !

Pour ma part, je ne comprends pas l'opération et les chiffres (scénario opérateur).

Une maison de 109 m2 est réservée pour un prix de 380 K€ et l'opérateur veut vendre la maison à côté de 70 m2 pour 430 K€ (presque le double du prix au m2) et l'autre maison de 85 m2 à 400 K€. Peut-être que la 1ère maison réservée a un terrain minuscule ou de gros défauts ou peut-être que les prix des 2 autres maisons sont déconnant (cela parait très élevé en regardant 2 minutes, d'autant qu'on est dans la partie de Stella-Plage la plus loin de la mer + promiscuité avec 6 terrains à construire).

Idem les prix des 6 (très) petits terrains, un terrain de 154 m2 (cad un terrain de 12 mètres par 13, je ne sais pas trop ce qu'on construit là-dessus) à 221 K€ ???

 

[thomas hugues]

Pour ma part, je ne comprends pas l'opération et les chiffres (scénario opérateur).

Une maison de 109 m2 est réservée pour un prix de 380 K€ et l'opérateur veut vendre la maison à côté de 70 m2 pour 430 K€ (presque le double du prix au m2) et l'autre maison de 85 m2 à 400 K€. Peut-être que la 1ère maison réservée a un terrain minuscule ou de gros défauts ou peut-être que les prix des 2 autres maisons sont déconnant (cela parait très élevé en regardant 2 minutes, d'autant qu'on est dans la partie de Stella-Plage la plus loin de la mer + promiscuité avec 6 terrains à construire).

Idem les prix des 6 (très) petits terrains, un terrain de 154 m2 (cad un terrain de 12 mètres par 13, je ne sais pas trop ce qu'on construit là-dessus) à 221 K€ ???

Effectivement on a du mal à comprendre ... Le scénario de repli qui semble plus réaliste. La marge est nettement plus faible mais permet de rembourser les téméraires qui auront osé s'aventurer ... Qu'en pensez-vous ?

 

[Raug]

[Clubfunding]
2 projets pour demain soir lundi.
[Chemin Montfort]
[Clos Chevreuil]

Entre l'un que je ne sens pas et l'autre que je ne comprend pas trop, je vais rester dans les starting-blocks.
Il y aura certainement d'autres projets cette semaine.

 

[thomas hugues]

[Clubfunding]
2 projets pour demain soir lundi.
[Chemin Montfort]
[Clos Chevreuil]

Entre l'un que je ne sens pas et l'autre que je ne comprend pas trop, je vais rester dans les starting-blocks.
Il y aura certainement d'autres projets cette semaine.

Je crois que c'est la voix de la sagesse ... Merci !

 

[Rivol0gY]

[FINPLE] VL INVESTISSEMENTS | BD DU TEMPLE

+ La marge en scénario pessimiste est plutôt confortable : 20%

- L'opérateur a l'air de se chercher : il souhaite vendre mais en même temps, il se garde la possibilité de le garder et de rembourser le prêt Finple par un refinancement "longue durée"
- SCI VL Investissements n'est pas référencé sur Hellocrowdfunding
- L'analyse de son bilan comptable fait état de capitaux propres négatifs et la mise initiale était de 1 k€

à la vue de ces éléments, je... passe mon tour sur cette opération.

Et vous, qu'en pensez-vous ? Des points que je n'aurais pas vu ou pas bien compris ?!
L'échange fait toujours progresser

 

[Rivol0gY]

[BALTIS CAPITAL] 61 Maine

Vous connaissez l'opérateur DESIMO ? Car brasser 100 M€ et avoir une vingtaine de salariés et n'avoir aucun financement en cours en crowdfunding, je suis perplexe.

La marge opérationnelle est entre 11 et 13%. Pour un marchand de biens et même à Paris, ce n'est pas un peu juste, non ?

Merci pour votre retour

 

[Luciole49]

[BALTIS CAPITAL] 61 Maine

Vous connaissez l'opérateur DESIMO ? Car brasser 100 M€ et avoir une vingtaine de salariés et n'avoir aucun financement en cours en crowdfunding, je suis perplexe.

La marge opérationnelle est entre 11 et 13%. Pour un marchand de biens et même à Paris, ce n'est pas un peu juste, non ?

Merci pour votre retour

surtout à Paris, où l'immobilier se pète la tronche même les locations j'en ai une en pub je vais devoir baisser. aucune visite.

 

[Yoda69]

[FINPLE] VL INVESTISSEMENTS | BD DU TEMPLE

+ La marge en scénario pessimiste est plutôt confortable : 20%

- L'opérateur a l'air de se chercher : il souhaite vendre mais en même temps, il se garde la possibilité de le garder et de rembourser le prêt Finple par un refinancement "longue durée"
- SCI VL Investissements n'est pas référencé sur Hellocrowdfunding
- L'analyse de son bilan comptable fait état de capitaux propres négatifs et la mise initiale était de 1 k€

à la vue de ces éléments, je... passe mon tour sur cette opération.

Et vous, qu'en pensez-vous ? Des points que je n'aurais pas vu ou pas bien compris ?!
L'échange fait toujours progresser

J'évite en ce moment (et depuis quelque temps déjà) les projets du type "nous comptons vendre l'actif d'ici 18 mois sur la base d'un taux de cap de xx%". Personne n'en sait rien quel sera le taux de cap du marché dans 12 ou 18 mois (et du reste ce que sera la liquidité dans 12 à 18 mois), c'est trop risqué tant que les taux et l'environnement ne sont pas stabilisés.
Sauf bien sûr s'il y a une énorme marge sur le taux de cap, garanties ++, opérateur +++,...

 

[Talondort]

[FUNDIMMO] L'Atelier des Lettres
Projet remboursé aujourd'hui avec 3 mois d'avance (sur 24 prévus).
Il faut aussi dire quand cela se passe bien.

 

[Luciole49]

Quand vous avez un retour d'Immocratie, faites-moi signe.

Je me suis également engagé dessus et je ne comprenais pas pourquoi il était toujours avec le statut "Clôture en cours". Merci beaucoup !

Immocratie a annulé ma souscription hier et j'ai été remboursée ce matin sur mon compte bancaire.

 

[thomas hugues]

[Clubfunding] Les Arches de La Rochelle 2 aujourd'hui 17h00
Que pensez-vous de ce projet, à priori séduisant au niveau des garanties proposées, notamment hypothèque de 1er rang inscrite sur l'actif. Points sensibles : opérateur confidentiel et absence d'accompagnement bancaire ...
Merci de vos conseils !

 

[Chris78]

[Clubfunding] Les Arches de La Rochelle 2 aujourd'hui 17h00
Que pensez-vous de ce projet, à priori séduisant au niveau des garanties proposées, notamment hypothèque de 1er rang inscrite sur l'actif. Points sensibles : opérateur confidentiel et absence d'accompagnement bancaire ...
Merci de vos conseils !

Remplace Les Arches de La Rochelle lancé le 1er juin dernier et visiblement en cours d'annulation ... avec au passage disparition de la banque ! Pas rassurant a priori.
D'où forte augmentation des frais financiers et une marge qui tombe à 6 % (vs 14 %).
J'étais dans l'opération initiale mais là, ce sera sans moi.

 

[Talondort]

[Clubfunding] Les Arches de La Rochelle 2 aujourd'hui 17h00
Que pensez-vous de ce projet, à priori séduisant au niveau des garanties proposées, notamment hypothèque de 1er rang inscrite sur l'actif. Points sensibles : opérateur confidentiel et absence d'accompagnement bancaire ...
Merci de vos conseils !

Opération MdB avec une marge opérationnelle de 6% : à mon goût c'est insuffisant.
La pré-commercialisation est à 0% et les ventes se feront en Loi Malraux : trop compliqué pour moi et je note un réel risque de dépassement du délai de 24 mois (voir des difficultés de vente).
Sans moi.

 

[thomas hugues]

Remplace Les Arches de La Rochelle lancé le 1er juin dernier et visiblement en cours d'annulation ... avec au passage disparition de la banque ! Pas rassurant a priori.
D'où forte augmentation des frais financiers et une marge qui tombe à 6 % (vs 14 %).
J'étais dans l'opération initiale mais là, ce sera sans moi.

Merci Chris !
C'est vrai que la marge n'est pas séduisante. Donc sans moi aussi.
J'espère que la 1ère opération se soldera sans dommage pour vous ...

 

[thomas hugues]

Opération MdB avec une marge opérationnelle de 6% : à mon goût c'est insuffisant.
La pré-commercialisation est à 0% et les ventes se feront en Loi Malraux : trop compliqué pour moi et je note un réel risque de dépassement du délai de 24 mois (voir des difficultés de vente).
Sans moi.

Merci Talondort !
Je me range à votre avis et ce sera sans moi également.

 

[investimmo]

Si vous aviez encore un doute .......

Courriel reçu la semaine dernière :

"J’ai le plaisir de vous présenter en avant-première l’opportunité Hôtel Trianon Versailles offrant une rentabilité de 10% par an, avec une maturité de 18 mois et un versement mensuel des intérêts.

Le projet consiste au financement partiel des travaux sur le célèbre ensemble hôtelier du Trianon à Versailles. L’opérateur pourra ensuite nous rembourser avec un refinancement, dont un intérêt a déjà été manifesté par une société gestion, ou grâce à la revente de l’actif dont la marge serait de 36 millions d’euros.

Cette opération est réalisée par la Financière Immobilière Bordelaise, l’une des plus importantes foncières en France, dont le dirigeant est classé parmi les 200 plus grandes fortunes françaises avec un patrimoine estimé proche du milliard d’euros. Par ailleurs, cette société a déjà été accompagnée par ClubFunding avec déjà un projet remboursé.

De plus, de nombreuses garanties sont adossées à ce dossier :

- La fiducie sûreté sur les titres de la SAS IFB ;
- Une hypothèque de 2nd rang inscrite sur l’actif à hauteur de 500 000 € + hypothèque non inscrite sur le solde ;
- La caution personnelle et solidaire du dirigeant (113ème fortune de France avec un patrimoine évalué à plus de 900M€) ;
- La garantie à première demande de la SAS FIB ;
- Le nantissement des comptes courants vers les sociétés filles (SAS IFB/SARL VERSAILLES HOLDING) ;

Pour de plus amples informations, vous trouverez le dossier d’investissement du projet en cliquant ici [lien réservé abonné].

Pour tout intérêt, je vous remercie de bien vouloir m’indiquer le montant que vous désirez allouer à cette opération par retour de mail dans les meilleurs délais.

Je reste à votre disposition pour toute question complémentaire.

Cordialement,"

Inquiétant !!! Une des filiales du groupe FIB ne paie plus ses loyers [lien réservé abonné]

 

[Luciole49]

Inquiétant !!! Une des filiales du groupe FIB ne paie plus ses loyers [lien réservé abonné]

Rien d'inquiétant pour le CFI.