Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Wallys56]

Je m'auto répond pour le délai de la négo sur la Bastide des Terres : le projet est partagé sur les 2 plateformes Immocratie et Fundimmo et cette dernière communique sur une date limite au 24/09/22.

J'en profite pour revenir sur la fiabilité de Raizers, il faudra penser à demander leur avis à ceux qui sont sur Tagore ou les différents projets de la nébuleuse El Baze

Pour les projets El Baze chez CF ils sont annoncés en remboursement le 30 juin.......enfin on peut espérer.

 

[Berberis_1992]

J'en profite pour revenir sur la fiabilité de Raizers, il faudra penser à demander leur avis à ceux qui sont sur Tagore ou les différents projets de la nébuleuse El Baze

A vot' service !

1) Grand Sud par Tagore à la Réunion.

Si Raizers n'avait que ce genre de projet que sur Marseille ........

Je vais vous parler de Grand Sud par Tagore à la Réunion.

Certains sur le forum ont peut-être reçu le courriel de convocation en AGE le 30/06.

L'histoire est intéressante, surtout le passage concernant l'attestation de fin de travaux.

Sauf que, dans un courriel adressé le 9 décembre 2019 à l'ensemble des prêteurs, il est écrit :

"Madame, Monsieur,

Nous vous confirmons la bonne clôture de l'opération Grand Sud avec une
date d'émission au 22 Novembre 2019 pour un montant de 1 380 000€.

La garantie hypothécaire du dossier sera prise milieu de semaine prochaine,
par notre notaire, au moment de la libération des fonds, à cause des délais
administratifs pour l’immatriculation d’une société.

Néanmoins, nous tenions à vous informer que l'ordre irrévocable additionnel,
initialement prévu sur le dossier Grand Sud, a été remplacé par la mise en
place d'une signature tripartite sur le compte centralisateur de la société
Grand Sud. Cela signifie que dans le cadre de cette opération Tagore, le
garant (l'assureur) et Raizers en tant que représentant des investisseurs
doivent donner leur accord pour l'ensemble des mouvements du compte
bancaire. La mise en place dès aujourd'hui de cette sûreté est une garantie
toute aussi forte que l’ordre irrévocable.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de l'avancement de l'opération."

Par conséquent, Raizers possédait et possède toujours le contrôle total du compte centralisateur.

Mais il n'en est fait aucune mention dans le courriel de convocation.

J'ai posé la question ce matin.

Silence radio pour le moment .......

Leur poste émetteur doit être en panne car je n'ai toujours aucune réponse concernant les incohérences entre les explications avancées dans leur courriel du 15 juin de convocation en AGE et le fait que Raizers possédait et possède toujours le contrôle total du compte centralisateur de l'opération.

2) Paul Bert

[Raizers] [Paul Bert]

Non, rien .......

Mais là-aussi, il a fort à dire.

Dans le courriel du 20/05/2022, il était écrit :

"Vous avez souscrit à l'opération Paul Bert à Lyon par Project'immo qui connait actuellement des difficultés.

La stratégie initiale de commercialisation a été frappée par le plafonnement des loyers dans la métropole lyonnaise. Cette disposition a eu pour effet une baisse de la rentabilité pour les investisseurs qui devaient acheter des lots. Les acquéreurs qui avaient signé des contrats de réservation se sont donc rétractés."

Avec, en référence, l'article sur l'encadrement des loyers de la Métropole de Lyon sur la décision du Préfet du 9 septembre 2021 :

[lien réservé abonné]Cependant ni dans le courriel, ni lors de la réunion, n'a été rapporté par Raizers le fait que l'information était connue depuis octobre 2020.

"Le Conseil de la Métropole de Lyon du 5 octobre (2020) a décidé le dépôt d’une candidature pour l’expérimentation de l’encadrement des loyers sur les communes de Lyon et Villeurbanne."

[lien réservé abonné]
Même la presse locale en a fait état le jour même de la décision :

[lien réservé abonné]Soit deux mois jours pour jours après l'émission du contrat Paul Bert.

J'ai posé la question.

Voici la réponse, le 30/05 : "Je vous remercie pour votre message, nous ferons un retour global à l'ensemble des investisseurs très prochainement.".

Le retour global, nous l'attendons toujours.

L'information de la candidature de la métropole de Lyon à l'encadrement des loyers étant sortie dans la presse dès octobre 2020, ça fait toujours désordre .......

Je ne m'étendrais pas sur Mirabelle par ML Finances.

 

[Berberis_1992]

Tant que je suis sur Raizers .......

Remboursement opération Villa du Golf par SM Financière au mois de mars 2022 :

Je cite :

"Nous ne pouvions pas redistribuer uniquement la part de capital et devions attendre le paiement des intérêts."

"Ceci est un sujet interne car notre système est développé de manière à ce que si l'on ventile l'ensemble du capital, l'opération est alors considérée comme remboursée et nous ne pouvons alors plus ventiler d'intérêts par la suite."

Résultat des courses : Le capital est resté pendant un mois dans les caisses de Raizers au lieu d'être remboursé en tant et en heure.

Remboursement Opération Plessis-Trévise par MVCIS au mois de novembre 2021 :

Dans le "Récapitulatif de vos transactions", à cette époque, des opérations ont été ajoutées/retirées/modifiées à la volée sans aucune trace tant et si bien que le solde des transactions était totalement faux.

L'effet de bord de ces opérations : Un trop versé à l'Administration Fiscale.

Somme que j'ai bien sûr réclamée à Raizers et qui m'a été remboursée.

Depuis, le solde de mes transactions est toujours faux, pas de beaucoup, mais faux.

 

[Berberis_1992]

Je m'auto répond pour le délai de la négo sur la Bastide des Terres : le projet est partagé sur les 2 plateformes Immocratie et Fundimmo et cette dernière communique sur une date limite au 24/09/22.

Puis-je juste rajouter que le 24 septembre est la date butoir de la procédure de conciliation ?

En espérant que les conciliateurs se concilient ......

 

[ostibapa]

Tant que je suis sur Raizers .......

Remboursement opération Villa du Golf par SM Financière au mois de mars 2022 :

Je cite :

"Nous ne pouvions pas redistribuer uniquement la part de capital et devions attendre le paiement des intérêts."

"Ceci est un sujet interne car notre système est développé de manière à ce que si l'on ventile l'ensemble du capital, l'opération est alors considérée comme remboursée et nous ne pouvons alors plus ventiler d'intérêts par la suite."

Résultat des courses : Le capital est resté pendant un mois dans les caisses de Raizers au lieu d'être remboursé en tant et en heure.

Remboursement Opération Plessis-Trévise par MVCIS au mois de novembre 2021 :

Dans le "Récapitulatif de vos transactions", à cette époque, des opérations ont été ajoutées/retirées/modifiées à la volée sans aucune trace tant et si bien que le solde des transactions était totalement faux.

L'effet de bord de ces opérations : Un trop versé à l'Administration Fiscale.

Somme que j'ai bien sûr réclamée à Raizers et qui m'a été remboursée.

Depuis, le solde de mes transactions est toujours faux, pas de beaucoup, mais faux.

La réponse qui m'avais été faite sur Plessis-Trévise : "Il y a effectivement eu un décalage sur les intérêts à cause d'une erreur de notre outil automatique. Les fonds ont été rattrapés sur votre compte Raizers ces derniers jours."
Le coup de l'outil automatique est très mal passé : l'outil, il fait seulement ce qu'on lui demande de faire !
Par contre, je n'ai pas fait attention à l'aspect fiscal : il faut que je me replonge dans le sujet.

L'outil avait aussi sévit au préalable sur Batz sur Mer par Squirel : "Nos excuses, l'outil de ventilation a connu quelques soucis hier soir, nous avons réglé le soucis sur les reliquats à verser ainsi que sur l'affichage de vos profils."
Sur coup là j'aurai d'ailleurs mieux fait de ne pas signaler l'erreur : j'avais reçu un remboursement partiel des 2/3 de l'investissement au lieu des 1/3 prévus. Et vu l'état du projet à date...

Bref, qualifier Raizers de sérieux

 

[vince351]

[BALTIS CAPITAL] 16 Gabriel Péri

+ Durée courte : 6 mois
+ Marge de 26% du CA TTC
+ Réservation de 100% du programme (4 lots dont 3 acquéreurs qui disposent déjà de leurs offres de prêt)

- Structure récente (MdB DGI) car créée en 2019 ; Après, les opérateurs sont expérimentés dont un notamment qui travaille dans ce domaine depuis 9 ans
- 2 opérations en cours pour 1,4 M€
- Une banque est adossée au financement pour 480 k€ mais la couverture du prix de revient TTC est de 231%

Je suis bien tenté... Auriez-vous des contre-indications ? Des points que j'aurais zappé ?

Merci par avance pour votre retour et bien belle soirée !

Je me suis positionné dessus mais sur collecte, ma souscription a été annulée le lendemain par Baltis qui me propose d'etre prioritaire sur le projet "61 Maine" à venir le 30 juin. Vu le montant de la collecte (1 800 000€), pas sur que la "priorité" soit nécéssaire ....​

Avez-vous des avis sur ce nouveau projet de Baltis ?​

 

[Luciole49]

Je me suis positionné dessus mais sur collecte, ma souscription a été annulée le lendemain par Baltis qui me propose d'etre prioritaire sur le projet "61 Maine" à venir le 30 juin. Vu le montant de la collecte (1 800 000€), pas sur que la "priorité" soit nécéssaire ....​

Avez-vous des avis sur ce nouveau projet de Baltis ?​

Oui Homunity m'a déjà fait le coup. On annule une souscription pour permettre à un client privilégié de se positionner c'est odieux.

 

[Berberis_1992]

[Raizers] [Grand Sud par Tagore]

J'ai tenté une transmission en Morse, j'espère obtenir une réponse avant l'AGE .......

"Bonjour Monsieur,

Pour être suffisamment informé en vue de l'AGE du 30 juin, pourriez-vous m'expliquer pourquoi Raizers en est réduit à courir après une attestation d’achèvement de construction alors que, selon toute vraisemblance, Raizers a mis en place une sûreté toute aussi forte que l’ordre irrévocable de remboursement, à savoir la signature tripartite sur le compte centralisateur de la société Grand Sud, assurant de fait un contrôle total sur ce compte dès le début de l'opération ?

Je tenais à préciser que la signature tripartite sur le compte centralisateur de la société Grand Sud n'a pas été mentionnée dans le courriel du 15 juin de convocation à l'AGE."

Les photos de la résidence sont superbes ....... Si, si .......

 

[baffer]

Michel Ohayon (Financière Immobilière Bordelaise) a multiplié les projets de crowdfunding immo depuis 5 ou 6 ans. Il y en a partout !

On peut lire dans la presse que Camaïeu, racheté par le groupe "Financière immobilière Bordelaise", ne verse plus les loyers pour près de la moitié de ces 517 magasins. Ça ne transpire pas la sérénité en terme de trésorerie. Espérons que les projets de crowdfunding du groupe n'en patisse pas également !

 

[Serge B]

On peut lire dans la presse que Camaïeu, racheté par le groupe "Financière immobilière Bordelaise", ne verse plus les loyers pour près de la moitié de ces 517 magasins. Ça ne transpire pas la sérénité en terme de trésorerie. Espérons que les projets de crowdfunding du groupe n'en patisse pas également !

Pour ceux que la vie politique locale intéresse, cet opérateur ne pouvait pas ignorer que cette mesure figurait explicitement dans le Plan de mandat de la Municipalité au pouvoir depuis Juin 2020.

Et comme sa victoire à cette échéance électorale était prévisible sinon probable depuis plusieurs mois, il aura fallu un singulier manque de discernement à la PF comme à l'opérateur pour l'ignorer.

 

[Luciole49]

On peut lire dans la presse que Camaïeu, racheté par le groupe "Financière immobilière Bordelaise", ne verse plus les loyers pour près de la moitié de ces 517 magasins. Ça ne transpire pas la sérénité en terme de trésorerie. Espérons que les projets de crowdfunding du groupe n'en patisse pas également !

Oui ben du Ohayon j'en ai un peu chez Homunity et j'en veux bien plus sans souci. Camaïeu a été racheté en liquidation judiciaire pour une bouchée de pain succombant au premier confinement. Certainement encapsulé dans une structure avec une injection de fonds mesurée et des boutiques qui vont disparaître au profit d'autres activités plus rentables.

 

[Raug]

Oui ben du Ohayon j'en ai un peu chez Homunity et j'en veux bien plus sans souci. Camaïeu a été racheté en liquidation judiciaire pour une bouchée de pain succombant au premier confinement. Certainement encapsulé dans une structure avec une injection de fonds mesurée et des boutiques qui vont disparaître au profit d'autres activités plus rentables.

Soldes à 50% dans toutes les boutiques jusqu'au 29 juillet…
Pas Homunity, Camaieu.
Il faut que Michel fasse rentrer de la fraîche.
Et comme il n'a pas payé le stock , c'est tout bénef ?
Ben non, il a acheté en 2020.
Son petit dernier c'est le café Legal.
Il a débuté chez Bernard T. ?

 

[adnstep]

Toujours pas compris pourquoi Ohayon multiplie les projets en crowdfunding immo alors qu'avec sa surface financière, obtenir des lignes de crédit auprès des banques ne doit pas être un problème.

 

[Zino]

En 2019 je payais 192 euros TTC par mois ma place à Indigo paul Reynaud et là je viens de regarder 216 euros TTC/mois. Et c'est beaucoup plus près du parc des prince que leur truc. Maintenant ils vont proposer des places attribuées et Indigo était le parking le moins cher du quartier. Donc à mon avis on est plus dans les 200 euros hors charges hors taxes foncier et habitation à la charge du preneur alors que indigo c'est all inclusive.

Bonjour, complément de la Chambre Régionale des Comptes pour alimenter la réflexion à ce sujet. Rapport pas encore public, mais extrait d’un article de presse à son sujet :

Les concessionnaires des parcs souterrains comme Vinci (Indigo) ou Saemes ont longtemps bénéficié d’une situation confortable : Paris était rempli de voitures, et la Mairie ponctionnait peu les entreprises concernées. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. En cinq ans, le chiffre d’affaires des parcs a baissé d’environ 9 %, et leur résultat net s’est contracté de plus de 45 %. Au total, 54 des 125 parcs souterrains affichaient un résultat déficitaire en 2019, relève la CRC.

 

[Serge B]

obtenir des lignes de crédit auprès des banques ne doit pas être un problème.

Mauvais esprit du matin : Les lignes de crédit bancaires ont leurs limites et tu es obligé, ELLES, de les rembourser un jour ou l'autre.

 

[adnstep]

Bonjour, complément de la Chambre Régionale des Comptes pour alimenter la réflexion à ce sujet. Rapport pas encore public, mais extrait d’un article de presse à son sujet :

Conversion en entrepôts "dernier kilomètre" ?

 

[Luciole49]

Bon j'ai envoyé un message à Immocratie il y a quelques heures pour me désister de la levée en cours et ce suite à découverte d'une information concernant les Moraceae que j'ai jugée suffisamment inquiétante pour jouer la prudence.

Monsieur Malaval a dit avoir des problèmes avec son associé et continuer sans lui donc s'est refait une réputation vertueuse. Les choses ne sont pas aussi simples.

L'associé Monsieur Coronas prétend avoir déposé une plainte pour faux et usage de faux, escroquerie, abus de biens sociaux dans le cadre des Moraceae qui sur le papier est un projet auquel on a envie de souscrire ce qui jette un doute sur tous les projets de crowdfunding.

Pour le moment avantage à Monsieur Malaval mais la justice est lente et on ne connait ni l'un ni l'autre des protagonistes. Monsieur Malaval a peut être raison, mais peut être pas puis le projet n'est pas bouclé en plusieurs jours donc il y a bien une raison, peut être des initiés autres que ceux qui se font avoir sur les Moraceae ont préféré rester à l'écart.

Immocratie ne va probablement pas renoncer à 40.000 euros de commissions avec un client qui lui donne toute satisfaction mais moi j'y vais plus.

 

[Raug]

[Clubfunding]
2 projets pour demain soir lundi.
[Chemin Montfort]

proposé par un opérateur expérimenté, fidèle, ayant déjà remboursé plus de 10 opérations ClubFunding avec succès.

Refinancement.
Semble avoir une commercialisation un peu poussive…

[Clos Chevreuil]

assortie notamment du cautionnement personnel et solidaire du dirigeant ainsi que d'une hypothèque inscrite de 1er rang sur l'actif objet de l'opération.

Préco faible. Permis non purgé, mais scénario de repli.

 

[himalaya75]

[Clubfunding]
2 projets pour demain soir lundi.
[Chemin Montfort]

Refinancement.
Semble avoir une commercialisation un peu poussive…

[Clos Chevreuil]

Préco faible. Permis non purgé, mais scénario de repli.

(Clos Chevreuil) Il est écrit "Marque d'intérêt"... pour 2 terrains et 1 maison... Que signifie une "marque d'intérêt" ?

 

[Luciole49]

Pardon j'ai trouvé une ordonnance qui dit Monsieur Malayal doit de l'argent sur le projet Moracea donc si ce projet est bloqué c'est lui qui ne veut pas payer son associé et pour le moment les souscripteurs en font les frais, enfin leurs intérêts continuent à courir et ils finiront bien par être payés. Raison de plus pour me dégager de Poussan.