[Raizers] [Saint André de Cubzac]
Bonsoir
laurentz a dit:
des avis sur le projet Saint André de Cubzac de Raizers
Yoda69 a dit:
Les prix sont trop élevés
Enitsuj a dit:
La marge de 20% qui semble correcte risque d'être fortement réduite et pourrait ne pas être suffisante
@Yoda69 et @Enitsuj mettent ici le doigt sur une grosse faiblesse du dossier.
Le constat d’un prix de vente trop élevé semble établi, et la moitié du travail est fait. Mais seulement la première moitié... Alors pourquoi s’arrêter en si bon chemin en tirant dès à présent – et un peu hâtivement à mon sens - la conclusion d’un NoGo? En la circonstance, la question suivante qu’il faut se poser n’est-elle pas: quel serait un prix de vente plus en rapport avec le marché, et offrirait-il une marge acceptable? On est dans le cas d'école où le bilan prévisionnel doit être retraité, parce que le CA est vraisemblablement surévalué.
Revenons aux chiffres proposés par Raizers, 3151€/m² en moyenne dans le neuf (validé par les annonces sur
selogerneuf [lien réservé abonné] dans le secteur) et 2625€/m² en moyenne dans l’ancien (cohérent avec les 2722€/m² sur
meilleursagents [lien réservé abonné]).
Par ailleurs, le coût de revient du programme est évalué à 2588€/m² (intégrant 18 mois d’intérêts pour les obligataires, ce que je trouve assez prudent, compte tenu de son état d’avancement, d’une livraison – et donc d'un début de commercialisation – au T4 2022, et d’un remboursement total des obligataires dès les 2 à 3 premières ventes).
Le scénario pessimiste de Raizers est fondé sur un prix de vente de 2888€/m² et assure une marge de 5,4%; je trouve ça personnellement trop faible pour de la promotion, mais l’hypothèse me paraît franchement pessimiste pour un début de commercialisation à horizon 6 mois.
Si j’exige une marge de 7,5% - la limite basse pour moi en temps normal, ça suppose une hypothèse de prix de vente de 2954€/m²; si on veut une marge de 10% - ce qu'il me paraît prudent de demander aujourd'hui, le prix de vente doit être de 3036€/m².
Cette dernière valeur moyenne me paraît assez raisonnable en ce qu’elle concurrence sérieusement les programmes neufs alentours, tout en présentant une prime de moins de 15% sur l’ancien, et c’est celle-ci que je retiens pour mon analyse.
En revanche, cette marge de 10% ne peut être respectée que si les coûts exposés dans le bilan prévisionnel sont tenus, et en particulier
les coûts de construction. Ceux-ci se montent, en l’état, à 527k€ HT, dont 80% sont à venir; la question est donc de savoir si ces coûts sont aujourd’hui bien sécurisés; dans la même veine, on peut déplorer l’absence d’une ligne de précaution «aléas» sur ledit bilan.
Enfin, on peut légitimement s’interroger sur la présence de 322k€ de produits structurés au bilan 2021 de la société projet: quelle est donc la stratégie financière de ce promoteur, en quoi sert-elle l’entreprise à l’heure où celle-ci a un besoin crucial de fonds qu’elle est obligée de venir lever à prix d’or sur le marché du CFI?
Sans réponse à ces questions, je n'ai pas alimenté mon portefeuille et ne souscrirai donc pas à ce projet qui par ailleurs, et si toutes les incertitudes susmentionnées étaient levées, vaudrait selon moi 10,5%.
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