Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[ostibapa]

A propos de projets marseillais foireux, un petit rappel à @Raizers : on attend une communication sur le projet Mirabelle. L'échéance théorique était au 4 juin.
Vu le paiement laborieux des intérêts annuels et le dernier (vieux) bulletin de suivi, les clignotants rouges sont allumés

 

[Chris78]

A propos de projets marseillais foireux, un petit rappel à @Raizers : on attend une communication sur le projet Mirabelle. L'échéance théorique était au 4 juin.
Vu le paiement laborieux des intérêts annuels et le dernier (vieux) bulletin de suivi, les clignotants rouges sont allumés

Dit le 7 juin qu'un décalage de 6 mois va être annoncé aux investisseurs

 

[ostibapa]

Dit le 7 juin qu'un décalage de 6 mois va être annoncé aux investisseurs

Je ne comprends décidément pas ces plate-formes qui préfèrent répondre à de nombreux mails et appels individuels plutôt que d'avoir une communication organisée...

 

[Frollo]

Je suis entrain de quitter Lymo pour réorienter les fonds sur Monégo, je pense que je vais opérer de la même manière entre Immocratie et la Première Brique vu le bien que je vois défiler sur cette plate-forme.

J’ai fait la même... je regarde encore koregraf et Raizers aussi.

Encore coincé par des retards chez Happy capital, upstone et CF....
J’en ai fini avec Weeximmo, je ne pense pas réinvestir chez Homunity et j’ai divisé mon exposition par 2.

 

[himalaya75]

(ClubFunding) Le Mont-Blanc
Marge assez faible de 9% mais pre commercialisée à 100%
Vous mettez un ticket ?

 

[Wallys56]

J’ai fait la même... je regarde encore koregraf et Raizers aussi.

Encore coincé par des retards chez Happy capital, upstone et CF....
J’en ai fini avec Weeximmo, je ne pense pas réinvestir chez Homunity et j’ai divisé mon exposition par 2.

Perso j'arrive à 4 ans d'investissement en crowfunding. Je suis sur CF - Fundimmo - Monégo - Koregraf- Homunity.

 

[finrod]

[Monego]Projet Toussieux

Le projet est pré-commercialisé à 100%. Subdivision d'un terrain avec une maison. Une banque dans la boucle. Risque d'être remboursé rapidement. Ca m'a l'air tentant mais à cette heure, il est possible que quelque chose m'échappe!

 

[Tomas466]

[Monego] [Toussieux]
Je vais essayer d'y mettre une pièce, tout en ayant bien en tête que ce sera probablement remboursé sous 6 mois.

 

[Yoda69]

Je vais essayer d'y mettre une pièce, tout en ayant bien en tête que ce sera probablement remboursé sous 6 mois.

Cela risque même d'être moins de 6 mois.
Ils prévoient un remboursement de 262 K€ à la vente de la maison fin juillet (sur un total de 425 K€ de prêt, soit 61,6%), et les 38,4% restant à la vente des 2 terrains en décembre 2022.
Donc si tout se passe comme convenu vous allez toucher 1 mois d'intérêts sur 61,6% du prêt et 6 mois d'intérêts sur le reste.
Et donc si vous investissez 1 000 €, les intérêts cumulés seront au total de 616 x 9% x 1/12 + 384 x 9% x 6/12 = 4,62 + 17,28 = 21,9 € avant impôts.
Peu risqué mais peu rémunérateur

 

[Yoda69]

En fait cela m'amène une autre question : pourquoi le promoteur paie 50 K€ de frais financiers (c'est le montant des frais financiers dans le tableau de Monego, j'imagine incluant les com de Monego) pour emprunter 262 K€ pendant 1 mois et 163 K€ pendant 6 mois ?

 

[Tomas466]

Je comprends du contrat obligataire que c'est au minimum 6 mois d'intérêts :

Amortissement anticipé des Obligations :

La Société aura, au-delà d’un délai de 6 mois après l’Emission, la faculté de procéder à l’amortissement anticipé partiel ou total de l’Emprunt à tout moment pendant la durée de l’Emprunt Obligataire, sous réserve d’un préavis d’un (1) mois, par remboursement de la valeur nominale des Obligations majorée des intérêts courus calculés prorata temporis dans les conditions ci-dessus.

Donc 425 k€ x 9% x 6/12 = environ 20 k€. Le reste doit être la commission de Monego.

 

[baffer]

En fait cela m'amène une autre question : pourquoi le promoteur paie 50 K€ de frais financiers (c'est le montant des frais financiers dans le tableau de Monego, j'imagine incluant les com de Monego) pour emprunter 262 K€ pendant 1 mois et 163 K€ pendant 6 mois ?

Le projet est annoncé sur 18 mois (d'ailleurs pourquoi autant et pas 12 mois uniquement ?) peut être font ils comme sur LPB et ils ont calculés des frais sur la période la plus pessimistes à savoir 18 mois ?

 

[Luciole49]

Le projet est annoncé sur 18 mois (d'ailleurs pourquoi autant et pas 12 mois uniquement ?) peut être font ils comme sur LPB et ils ont calculés des frais sur la période la plus pessimistes à savoir 18 mois ?

Oui çà doit être les frais sur 18 mois mais on est prévenus que si l'objectif de 18 mois est atteint c'est que çà se passe mal.

 

[Chris78]

Je ne comprends décidément pas ces plate-formes qui préfèrent répondre à de nombreux mails et appels individuels plutôt que d'avoir une communication organisée...

[Raizers] [Mirabelle]
Non, je ne suis pas privilégié et n'ai pas reçu de mail individuel !
Dans l'onglet "Commentaires" du projet, il y a cette réponse de Raizers le 7 juin à une question d'un investisseur :

Bonjour, Nous allons faire une communication email à l'ensemble des investisseurs prévenant le décalage de 6 mois aux opérateurs. Ils sont en retard mais ils ont reçus des offres sur deux lots du programme (nous avons reçu des échanges emails proposant des prix). Nous avons donc acceptés un décalage le temps qu'ils puissent avancer sur ces intentions. Excellente journée, Thibault - Raizers

En revanche, cette communication annoncée le 7 juin ne m'est toujours pas parvenue !

 

[Berberis_1992]

A propos de projets marseillais foireux, un petit rappel à @Raizers : on attend une communication sur le projet Mirabelle. L'échéance théorique était au 4 juin.
Vu le paiement laborieux des intérêts annuels et le dernier (vieux) bulletin de suivi, les clignotants rouges sont allumés

Si Raizers n'avait que ce genre de projet que sur Marseille ........

Je vais vous parler de Grand Sud par Tagore à la Réunion.

Certains sur le forum ont peut-être reçu le courriel de convocation en AGE le 30/06.

L'histoire est intéressante, surtout le passage concernant l'attestation de fin de travaux.

Sauf que, dans un courriel adressé le 9 décembre 2019 à l'ensemble des prêteurs, il est écrit :

"Madame, Monsieur,

Nous vous confirmons la bonne clôture de l'opération Grand Sud avec une
date d'émission au 22 Novembre 2019 pour un montant de 1 380 000€.

La garantie hypothécaire du dossier sera prise milieu de semaine prochaine,
par notre notaire, au moment de la libération des fonds, à cause des délais
administratifs pour l’immatriculation d’une société.

Néanmoins, nous tenions à vous informer que l'ordre irrévocable additionnel,
initialement prévu sur le dossier Grand Sud, a été remplacé par la mise en
place d'une signature tripartite sur le compte centralisateur de la société
Grand Sud. Cela signifie que dans le cadre de cette opération Tagore, le
garant (l'assureur) et Raizers en tant que représentant des investisseurs
doivent donner leur accord pour l'ensemble des mouvements du compte
bancaire. La mise en place dès aujourd'hui de cette sûreté est une garantie
toute aussi forte que l’ordre irrévocable.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de l'avancement de l'opération."

Par conséquent, Raizers possédait et possède toujours le contrôle total du compte centralisateur.

Mais il n'en est fait aucune mention dans le courriel de convocation.

J'ai posé la question ce matin.

Silence radio pour le moment .......

 

[Spel]

En parlant de Raizers vous avez eu un compte rendu ou replay de l'ag qui s'est tenue pour le projet Paul Bert (Mme El-Baze) ?

 

[Chris78]

En parlant de Raizers vous avez eu un compte rendu ou replay de l'ag qui s'est tenue pour le projet Paul Bert (Mme El-Baze) ?

Non

 

[Berberis_1992]

En parlant de Raizers vous avez eu un compte rendu ou replay de l'ag qui s'est tenue pour le projet Paul Bert (Mme El-Baze) ?

[Raizers] [Paul Bert]

Non, rien .......

Mais là-aussi, il a fort à dire.

Dans le courriel du 20/05/2022, il était écrit :

"Vous avez souscrit à l'opération Paul Bert à Lyon par Project'immo qui connait actuellement des difficultés.

La stratégie initiale de commercialisation a été frappée par le plafonnement des loyers dans la métropole lyonnaise. Cette disposition a eu pour effet une baisse de la rentabilité pour les investisseurs qui devaient acheter des lots. Les acquéreurs qui avaient signé des contrats de réservation se sont donc rétractés."

Avec, en référence, l'article sur l'encadrement des loyers de la Métropole de Lyon sur la décision du Préfet du 9 septembre 2021 :

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Cependant ni dans le courriel, ni lors de la réunion, n'a été rapporté par Raizers le fait que l'information était connue depuis octobre 2020.

"Le Conseil de la Métropole de Lyon du 5 octobre (2020) a décidé le dépôt d’une candidature pour l’expérimentation de l’encadrement des loyers sur les communes de Lyon et Villeurbanne."

[lien réservé abonné]
Même la presse locale en a fait état le jour même de la décision :

[lien réservé abonné]
Soit deux mois jours pour jours après l'émission du contrat Paul Bert.

J'ai posé la question.

Voici la réponse, le 30/05 : "Je vous remercie pour votre message, nous ferons un retour global à l'ensemble des investisseurs très prochainement.".

 

[baffer]

En parlant de Raizers vous avez eu un compte rendu ou replay de l'ag qui s'est tenue pour le projet Paul Bert (Mme El-Baze) ?

Ah ? Il y a des soucis sur ce projet ? Ce nom de famille est tristement familier pour ceux qui sont investi sur des projets de la société "Key invest" de ce cher M. El baze.

Bizarrement c'est la même boîte postale pour les deux sociétés :

 

[himalaya75]

(ClubFunding) Le Mont-Blanc
Marge assez faible de 9% mais pre commercialisée à 100%
Vous mettez un ticket ?

je suis le seul à m'y intéresser ?