Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Berberis_1992]

Ah ? Il y a des soucis sur ce projet ? Ce nom de famille est tristement familier pour ceux qui sont investi sur des projets de la société "Key invest" de ce cher M. El baze.

Bizarrement c'est la même boîte postale pour les deux sociétés :
Afficher la pièce jointe 13520
Afficher la pièce jointe 13521

[Raizers] [Paul Bert]

Rassurez-vous, il n'est pas loin .......

 

[Spel]

@baffer oui ils sont frère et sœur
Le projet arrive bientôt à échéance et l'annuité n'a pas été versée, sans rentrer dans le détail de la procédure il risque d'y avoir des difficultés à récupérer le capital, mais il y a une hypothèque rang 1, donc on attends

 

[baffer]

Quand on voit tous ces problèmes de remboursement qui remontent sur ce forum par un certain nombre d'investisseurs (on a d'ailleurs passé la barre des 200 projets en retard sur Hellocrowdfunding) cela me fait dire que la qualité de l'opérateur qu'on finance est tout aussi important (voir plus) que le projet qu'on finance.

Et lorsqu'on regarde les opérateurs qui posent problème, la plupart d'entre eux sont des opérateurs qui n'ont pas remboursé un seul projet (personnellement j'en ai 4 sur 7 dans ce cas là sur mes projets en retard) :
- Axone Promotion
- Mespar invest (projet Assas sur Wiseed)
- Hestia embellys (projet Division parcellaire sur Immocratie)
- Nos 2 amis marseillais M.X et M.Y (projet 283 Michelet sur Wiseed)

Et les projets cités plus haut :
- Grand Sud - Tagore
- Project Immo - Paul Bert
- Projet Gloria sur LPB (heureusement LPB a assuré sur le coup)

Et quand on se balade sur la page des retards sur Hellocrowdfunding on a d'autres exemples de promoteur avec des projets qui n'ont remboursés aucun projet :
- Lasserre Promotions (sur Anaxago)
- Bodart
- IP Gest
- DocForImmo
- ...

Bref, j'en arrive à me dire qu'inclure le fait qu'un opérateur ait remboursé au moins un projet soit un critère de GO/NO GO pour mes futurs investissements. Ca me fera sans doute passer à côté de certaines opportunités (notamment sur LPB qui finance beaucoup de petit MdB dont c'est souvent leur première opération) mais cela évitera aussi bien des casseroles.

Est-ce un critère que vous regardez actuellement ?

 

[berti49]

oui...
on a certaines PF qui tentent de nous rassurer sur le fait qu'ils ont déjà financé le promoteur/MdB à tant de reprises...
à part me mettre la puce à l'oreille sur les encours de financements participatifs dans la nature, et donc la qualité toute relative des cautions solidaires, ça me freine tant qu'il n'y a pas écrit remboursé tant de projets...

 

[yuma]

Si Raizers n'avait que ce genre de projet que sur Marseille ........

Je vais vous parler de Grand Sud par Tagore à la Réunion.

Certains sur le forum ont peut-être reçu le courriel de convocation en AGE le 30/06.

L'histoire est intéressante, surtout le passage concernant l'attestation de fin de travaux.

Sauf que, dans un courriel adressé le 9 décembre 2019 à l'ensemble des prêteurs, il est écrit :

"Madame, Monsieur,

Nous vous confirmons la bonne clôture de l'opération Grand Sud avec une
date d'émission au 22 Novembre 2019 pour un montant de 1 380 000€.

La garantie hypothécaire du dossier sera prise milieu de semaine prochaine,
par notre notaire, au moment de la libération des fonds, à cause des délais
administratifs pour l’immatriculation d’une société.

Néanmoins, nous tenions à vous informer que l'ordre irrévocable additionnel,
initialement prévu sur le dossier Grand Sud, a été remplacé par la mise en
place d'une signature tripartite sur le compte centralisateur de la société
Grand Sud. Cela signifie que dans le cadre de cette opération Tagore, le
garant (l'assureur) et Raizers en tant que représentant des investisseurs
doivent donner leur accord pour l'ensemble des mouvements du compte
bancaire. La mise en place dès aujourd'hui de cette sûreté est une garantie
toute aussi forte que l’ordre irrévocable.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de l'avancement de l'opération."

Par conséquent, Raizers possédait et possède toujours le contrôle total du compte centralisateur.

Mais il n'en est fait aucune mention dans le courriel de convocation.

J'ai posé la question ce matin.

Silence radio pour le moment .......

la com RAIZERS quand on les appelle au tel,rappelez tel jour à telle heure,celui qui s'occupe de l'opération sera là...mais il n'est jamais là

 

[Jihel22]

je suis le seul à m'y intéresser ?

Mon analyse : 9% c'est bas. cela fait 6,3 % après flat tax, soit à peine plus que l'inflation. Quid de la prime de risque ?

 

[Raug]

Quid de la prime de risque ?

Le crowdfunding, ce n'est plus ce que c'était…

Mais est-ce que ça a été ?

Pas sûr.

 

[Yoco38]

[CF] [Richelieu]

A priori nouveau report pour ce projet . Ce qui me choque c'est qu'il y ait une signature d'avenant mais que sauf erreur je n'ai pas été consulté pour voter en tant que créancier. Pire même, si je n'avais pas été voir mon suivi pour un problème de virement de coupon, CF ne nous a pas envoyé de mail.
"
SUIVI AU (15/06/2022)

Nous vous informons qu'un avenant est en cours de signature prévoyant une nouvelle date d'échéance fixée au 17/12/2022 avec un taux bonifié de 1% soit 13,50% au total.
En effet, le chantier a été complétement arrêté pour raison de litige avec la société travaux. Un nouveau prestataire a été mandaté et les matériaux permettant d’achever le chantier sont indisponibles. L’opérateur nous indique une nouvelle date de livraison en fin d’année.
L’intégralité des lots sont toujours commercialisés. "

 

[Msimmo]

[CF][HENRI IV BORDEAUX] par LB IMMO

Ils ont remboursé par anticipation 15% puis plus rien - deux mois sans aucun coupon - et pas trop d'explication non plus !


SUIVI DU PROJET (au 16/06/2022)

Le paiement des derniers coupons est toujours en attente. Nous avons donc adressé une mise en demeure à l’opérateur afin de régulariser la situation dans les plus brefs délais.

 

[Wallys56]

En parlant de Raizers vous avez eu un compte rendu ou replay de l'ag qui s'est tenue pour le projet Paul Bert (Mme El-Baze) ?

Encore une famille El Baze.......en lien avec M. El Baze Kévin de Key Invest qui présente au moins 2 projets bien en retard chez Clubfunding

 

[Tomas466]

Pour ma part, encore 2 projets chez Lymo : Patio Lardenne et Esprit Amidonniers. Comme @Wallys56 je ferme ensuite le compte chez eux.

On va peut-être réussir à se sortir d'Esprit Amidonniers : le dernier logement non vendu est récemment passé en statut "réservé" dans le suivi de projet (il était encore "en stock" y'a pas longtemps).

 

[Rivol0gY]

[ANAXAGO] Link It (Clichy ; Groupe Andrieu)

Qu'en pensez-vous ? Je suis surpris que le Groupe Andrieu ne soit pas référencé sur HelloCrowdfunding car avec une levée de fonds de plus de 12 M€, cela impressionne...

 

[Yoda69]

[ANAXAGO] Link It (Clichy ; Groupe Andrieu)

Qu'en pensez-vous ? Je suis surpris que le Groupe Andrieu ne soit pas référencé sur HelloCrowdfunding car avec une levée de fonds de plus de 12 M€, cela impressionne...

L'opérateur a l'air sérieux et ils nous présentent l'actif comme "prime".

Mais le dossier d'Anaxago est peu étayé (pour ne pas dire creux) :
Très peu de données financières (j'ai cherché la marge/ prix de revient de l'actif, pas trouvé)
"Une offre reçue d'un potentiel acquéreur pour un montant de 65,9 M€"
Pas de commentaires sur le rendement induit de l'actif - à Clichy - à 3,8% (2,5 M€ de loyer "total"/ 65,9 M€), certes avec un très beau locataire potentiel
Crédit bancaire "en cours d'obtention"
Garanties (je comprends entre les lignes qu'il n'y en a pas) ??

 

[Frollo]

[CF][HENRI IV BORDEAUX] par LB IMMO

Ils ont remboursé par anticipation 15% puis plus rien - deux mois sans aucun coupon - et pas trop d'explication non plus !


SUIVI DU PROJET (au 16/06/2022)

D’ailleurs pourquoi sur le relevé de mai il était bien indiqué 0€ et que ce mois ci y’a un montant ?!?

 

[laurentz]

Bonjour chez ClubFunding quelqu'un-t-il reçu les coupons du projet Saint Cloud Commerces pour le mois de juin ?

 

[ostibapa]

D’ailleurs pourquoi sur le relevé de mai il était bien indiqué 0€ et que ce mois ci y’a un montant ?!?

Apparemment, malgré les annonce de début de semaine ("Une nouvelle procédure d'envoi de coupons, pour laquelle nous avons appliqué des vérifications supplémentaires, a été mise en place en juin".), c'est pas encore au point chez CF.

 

[Luciole49]

On va peut-être réussir à se sortir d'Esprit Amidonniers : le dernier logement non vendu est récemment passé en statut "réservé" dans le suivi de projet (il était encore "en stock" y'a pas longtemps).

Sur Clos Bouquet le dernier lot est passé plusieurs fois en réservé et même dans la comm de Lymo. Pour rien.

 

[ostibapa]

[CF] versement des coupons mensuels suite...

Communication datée d'hier sur le projet [Le jardin Botanique] : Nous informons que le versement des coupons sur la période de juin a eu lieu le 15/06/2022. Ils devraient apparaître sur votre compte d'ici 48h.

Sauf que j'ai bien reçu ce coupon le 14/06 en même temps que les autres projets !

Y'a t'il encore un pilote dans l'avion ?

 

[Berberis_1992]

D’ailleurs pourquoi sur le relevé de mai il était bien indiqué 0€ et que ce mois ci y’a un montant ?!?

[Clubfunding] [Henri IV Bordeaux]

Voici ce qui s'est passé au mois de mai :

"les prélèvements effectués auprès de l'opérateur pour les coupons du projet "HENRI IV BORDEAUX " sont revenus en impayés.
Une mise en demeure pour non-paiement de coupons a été envoyée à l'opérateur et les relevés ont été mis à jour.
Les intérêts de cette opération ont été mis à zéro dans la liste des "Coupons versés" du mois de Mai.
Nous sommes actuellement dans l'attente d'un retour."

 

[Zino]

[Clubfunding] [Henri IV Bordeaux]

Voici ce qui s'est passé au mois de mai :

"les prélèvements effectués auprès de l'opérateur pour les coupons du projet "HENRI IV BORDEAUX " sont revenus en impayés.
Une mise en demeure pour non-paiement de coupons a été envoyée à l'opérateur et les relevés ont été mis à jour.
Les intérêts de cette opération ont été mis à zéro dans la liste des "Coupons versés" du mois de Mai.
Nous sommes actuellement dans l'attente d'un retour."

Ils génèrent donc des relevés théoriques qu'ils mettent à disposition des prêteurs, puis les modifient ensuite si l'entreprise ne paie pas. Étrange.