Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[marco75]

Avec une marge sur ce projet de 48% je comprends que CF Invest s'associe à ce projet.
Par ailleurs, je ne vois pas de garanties pour la banque, elles ne sont pas citées sauf "Cautionnements personnels et solidaires de M. G et M. M"

Il faut comprendre : La banque qui finance également le projet a pris les meilleures garanties.

 

[marco75]

[Fundimmo] Clémenceau - Vendredi 10/06 à 11h
[lien réservé abonné]

Je reste en retrait chez Fundimmo : il y a encore 5 projets "en collecte" pour ne pas dire "en souffrance".
Il y a clairement un problème d'offre et demande. Je voudrais croire que c'est le cas car les garanties proposées sont insuffisantes, comme pour les 2 nouveaux projets de vendredi. Je ne vois pas d'autres explications concrètes, si ce n'est le taux proposé fréquemment de 9% ou 8.5% qui souffre de la concurrence. S'ils passaient à un taux à 10%, les collectes reprendraient de plus belle indépendamment des garanties insuffisantes ? En réalité je crois que oui (malheureusement).

 

[marco75]

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management
Mais que se passe-t-il ?! C'est le premier projet Raizers qui n'est pas financé en moins de quelques minutes... Je ne comprend pas

Il passe à 11% pour booster la collecte (c'est bien ça) :

L'opérateur étant soumis à des délais très courts pour signer l'acquisition des deux hôtels et afin d'accélérer la collecte, les conditions de la levée de fonds ont été revues à votre avantage. Le taux d'intérêts annuel de l'opération est désormais de 11% (au lieu de 10% initialement).

 

[Luciole49]

Il passe à 11% pour booster la collecte (c'est bien ça) :

Sauf qu au lieu de 1 ans on perçoit 6 mois d intérêts le reste payé in fine a 36 mois et l augmentation du taux révèle le bide de la souscription. Malgré tout mon intérêt pour ce projet j ai préfère suivre le mouvement et me rétracter. Il y en aura d autres

 

[Jihel22]

Il passe à 11% pour booster la collecte (c'est bien ça) :

du coup, j'ai souscrit !

 

[marco75]

Sauf qu au lieu de 1 ans on perçoit 6 mois d intérêts le reste payé in fine a 36 mois et l augmentation du taux révèle le bide de la souscription. Malgré tout mon intérêt pour ce projet j ai préfère suivre le mouvement et me rétracter. Il y en aura d autres

C'est vrai que ça peut prendre un moment pour clore cette collecte. Je reste tout de même à bord (j'assume mon choix).

 

[Highston]

Il faut comprendre : La banque qui finance également le projet a pris les meilleures garanties.

Oui... mais ce n'est pas particulier à ce dossier, c'est toujours le cas... donc je ne comprenais pourquoi le souligner.

 

[marco75]

[CF] MAISON DE LA MARNE Groupe Balthazar en association avec CF INVEST (ClubFunding Group)

Oui... mais ce n'est pas particulier à ce dossier, c'est toujours le cas... donc je ne comprenais pourquoi le souligner.

Sur le précédent projet de [CF] avec cet opérateur, il y avait un cumul très inhabituel de garanties, car des projets de cet opérateur sont pratiquement considérés en défaut, comme le précisait @InvestisseurInquiet :

[Homunity][La Verrière]

En tout cas, CF prend une flopée de garanties. Qui valent ce qu'elles valent, mais au moins elles existent. Caution, deux hypothèques inscrites et un nantissement.
Sur le projet La Verrière dont je parle tout le temps, la seule garantie était une promesse d'hypothèque.
A noter que dans le track record du dossier de ce jour, le projet "Paris 11" correspond a priori au projet La Verrière (même photo, même emplacement, même nature de projet). C'est sûr que c'est vraiment le projet que je citerais en référence !

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir

J'essaye de répondre à toutes vos questions / remarques de manière groupée pour plus de lisibilité

Merci pour cet effort, et comme il l'a été déjà souligné, sur un ton toujours mesuré.

[Immocratie] Villa Dumont à la Rochelle
4 logements sur 8 sont d’ores et déjà précommercialisés, 2 autres sont sous option.
Avez-vous un avis ?
Marge un peu faible (12%) ?

Si la marge était de 12%, je regarderais le projet plus en détail, mais je la calcule à 5,8% sur CA TTC, ce qui est résolument trop faible; d'où tenez-vous ce chiffre?

[Baltis] Carnac - jeudi 09 juin 2022 à 12h00

Ce projet émane d'une structure sœur de Baltis, Magellim Développement; je considère donc qu'il peut y avoir conflit d'intérêts en cas de sortie de route du projet.
Baltis se montre en l'occurrence parfaitement transparent à cet égard en avertissant a priori l'investisseur, ce qui est à porter à son crédit.

[Fundimmo] Clémenceau - Vendredi 10/06 à 11h

Marge de 5,7%, trop faible selon mes critères, avec des devis travaux non signés, et sur 24 mois, trop long. Même si c'est pré-commercialisé à 100%, ça me suffit pour ne pas y aller.

Je reste en retrait chez Fundimmo : il y a encore 5 projets "en collecte" pour ne pas dire "en souffrance".
Il y a clairement un problème d'offre et demande. Je voudrais croire que c'est le cas car les garanties proposées sont insuffisantes, comme pour les 2 nouveaux projets de vendredi. Je ne vois pas d'autres explications concrètes, si ce n'est le taux proposé fréquemment de 9% ou 8.5% qui souffre de la concurrence. S'ils passaient à un taux à 10%, les collectes reprendraient de plus belle indépendamment des garanties insuffisantes ? En réalité je crois que oui (malheureusement).

D'accord avec vous.
Selon mes critères d'analyse, les projets Fundimmo à 8,5-9% sont aujourd'hui souvent aussi risqués que certains d'autres plates-formes et présentés à 10% (Raizers, Clubfunding, Baltis, Immocratie...).

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management

Mais que se passe-t-il ?! C'est le premier projet Raizers qui n'est pas financé en moins de quelques minutes... Je ne comprend pas

Il passe à 11% pour booster la collecte (c'est bien ça)

Intuitivement, je comprends que les projets à l'international trouvent moins facilement des amateurs: moins bonne connaissance du marché (pour ne pas dire nulle), conditions macroéconomiques différentes qui influent sur les exigences des acteurs locaux, environnement juridique différent... Quand on y va, on est dans le bleu.

 

[himalaya75]

Bonsoir


Merci pour cet effort, et comme il l'a été déjà souligné, sur un ton toujours mesuré.


Si la marge était de 12%, je regarderais le projet plus en détail, mais je la calcule à 5,8% sur CA TTC, ce qui est résolument trop faible; d'où tenez-vous ce chiffre?


Ce projet émane d'une structure sœur de Baltis, Magellim Développement; je considère donc qu'il peut y avoir conflit d'intérêts en cas de sortie de route du projet.
Baltis se montre en l'occurrence parfaitement transparent à cet égard en avertissant a priori l'investisseur, ce qui est à porter à son crédit.


Marge de 5,7%, trop faible selon mes critères, avec des devis travaux non signés, et sur 24 mois, trop long. Même si c'est pré-commercialisé à 100%, ça me suffit pour ne pas y aller.


D'accord avec vous.
Selon mes critères d'analyse, les projets Fundimmo à 8,5-9% sont aujourd'hui souvent aussi risqués que certains d'autres plates-formes et présentés à 10% (Raizers, Clubfunding, Baltis, Immocratie...).


Intuitivement, je comprends que les projets à l'international trouvent moins facilement des amateurs: moins bonne connaissance du marché (pour ne pas dire nulle), conditions macroéconomiques différentes qui influent sur les exigences des acteurs locaux, environnement juridique différent... Quand on y va, on est dans le bleu.

Erreur de ma part pour le calcul de la marge sur Immocratie La Rochelle... Merci NicoNoclaste !

 

[marco75]

[RAIZERS] Hôtels Leopoldo et Miramare par Octopus Hospitality Management

Intuitivement, je comprends que les projets à l'international trouvent moins facilement des amateurs: moins bonne connaissance du marché (pour ne pas dire nulle), conditions macroéconomiques différentes qui influent sur les exigences des acteurs locaux, environnement juridique différent... Quand on y va, on est dans le bleu.

En même temps quand on voit une SCPI avec un peu d'ancienneté (encours de 2400M) investir en Italie à 15% de leur capitalisation depuis plusieurs années, je pense qu'il y a "étranger" et "étranger". Mais c'est en effet un risque supplémentaire à prendre en compte.

 

[himalaya75]

Bonsoir


Merci pour cet effort, et comme il l'a été déjà souligné, sur un ton toujours mesuré.


Si la marge était de 12%, je regarderais le projet plus en détail, mais je la calcule à 5,8% sur CA TTC, ce qui est résolument trop faible; d'où tenez-vous ce chiffre?


Ce projet émane d'une structure sœur de Baltis, Magellim Développement; je considère donc qu'il peut y avoir conflit d'intérêts en cas de sortie de route du projet.
Baltis se montre en l'occurrence parfaitement transparent à cet égard en avertissant a priori l'investisseur, ce qui est à porter à son crédit.


Marge de 5,7%, trop faible selon mes critères, avec des devis travaux non signés, et sur 24 mois, trop long. Même si c'est pré-commercialisé à 100%, ça me suffit pour ne pas y aller.


D'accord avec vous.
Selon mes critères d'analyse, les projets Fundimmo à 8,5-9% sont aujourd'hui souvent aussi risqués que certains d'autres plates-formes et présentés à 10% (Raizers, Clubfunding, Baltis, Immocratie...).


Intuitivement, je comprends que les projets à l'international trouvent moins facilement des amateurs: moins bonne connaissance du marché (pour ne pas dire nulle), conditions macroéconomiques différentes qui influent sur les exigences des acteurs locaux, environnement juridique différent... Quand on y va, on est dans le bleu.

Je me suis fié à ce qui était indiqué :
"Le taux de marge opérationnelle prévisionnelle avant paiement des intérêts aux obligataires ressort à plus de 11,6%. Cette marge équivaut à près de 2,5 fois les intérêts dus sur 18 mois."
mais cela a-t-il un sens de calculer la marge sans inclure le paiement des intérêts ???!!!!

 

[Chouwi]

Je me suis fié à ce qui était indiqué :
"Le taux de marge opérationnelle prévisionnelle avant paiement des intérêts aux obligataires ressort à plus de 11,6%. Cette marge équivaut à près de 2,5 fois les intérêts dus sur 18 mois."
mais cela a-t-il un sens de calculer la marge sans inclure le paiement des intérêts ???!!!!

Effectivement, la marge d'une opération doit être regardée après impact des intérêts ET des frais de la plateforme sinon c'est une marge "avant financement".
C'est aussi intéressant à regarder car ca montre la performance intrinsèque de l'opération mais ce n'est pas complet
Il y a certaines plateformes qui "oublient" d'inclure une ligne à leur nom avec tous ces frais pour remonter les marges ... dommage

 

[Wallys56]

(CF - Les 3 Mousquetaires)
Remboursement complet du projet avec quelques jours de retard autant dire en temps et en heure par rapport à d'autres projets. Promoteur ANTHELIOS

 

[Serge B]

Il y a certaines plateformes qui "oublient" d'inclure une ligne à leur nom avec tous ces frais pour remonter les marges ... dommage

Certaines plateformes vous répondront benoîtement que ces frais ne sont pas précisés parce qu'ils sont "pris en charge par la holding".
Laquelle est bien sûr en GAPD de l'opération . Tous les coups sont bons pour gonfler les marges : Le taux d'intérêt bien sûr, le petit velours de la plateforme (5-6,5%) , éventuellement la Com' sur l'encours. On va vite à ce jeu là.

 

[Luciole49]

Alors j'ai appelé Fundimmo. Non les plateformes ne communiquent pas entre elles. Oui j'ai financé un promoteur noté C qui était en défaut chez Fundimmo et ce financement non affecté n'a pas servi à rembourser le contentieux avec Fundimmo.

 

[marco75]

Non les plateformes ne communiquent pas entre elles.

Peut-être, mais si leur sélection de projet est faite sérieusement, ils étudient en détail le tracking des précédents emprunts participatifs sur les autres PF. J'ai l'impression que certaines PF (disons les [PF2]) le font très sérieusement et d'autres (disons les [PF1]) baclent cette étape (parfois elles ferment même les yeux délibérement) ?

Ma petite expérience dans le business me fait toujours bien différencier les organisations [PF1] qui visent une chiffre d'affaire en croissance la plus forte possible (avec une phase de grosses pertes les 1ères années) pour une revente à un moment donné en visant le haut de la vague, des organisations qui arrivent plus rapidement au point de rentabilité et visent le long terme et la croissance régulière et maitrisée de leur CA/rentabilité pour se verser des dividendes et/ou réinvestir progressivement.

Mon hypothèse : [PF1] = Clubfunding et [PF2] = Koregraf, pour les autres c'est entre les 2.

 

[Luciole49]

Peut-être, mais si leur sélection de projet est faite sérieusement, ils étudient en détail le tracking des précédents emprunts participatifs sur les autres PF. J'ai l'impression que certaines PF (disons les [PF2]) le font très sérieusement et d'autres (disons les [PF1]) baclent cette étape (parfois elles ferment même les yeux délibérement) ?

Ma petite expérience dans le business me fait toujours bien différencier les organisations [PF1] qui visent une chiffre d'affaire en croissance la plus forte possible (avec une phase de grosses pertes les 1ères années) pour une revente à un moment donné en visant le haut de la vague, des organisations qui arrivent plus rapidement au point de rentabilité et visent le long terme et la croissance régulière et maitrisée de leur CA/rentabilité pour se verser des dividendes et/ou réinvestir progressivement.

Mon hypothèse : [PF1] = Clubfunding et [PF2] = Koregraf, pour les autres c'est entre les 2.

Fundimmo le fait sérieusement aussi. Là c'est une autre plateforme qui ne le fait pas sérieusement.

 

[Rivol0gY]

[RAIZERS] Les Jardins d'Elya par Médicis Invest

Quel est votre avis sur cette proposition ?

+ Le taux de pré-commercialisation à 83 %
+ Le "faible" financement Raizers à 400 k€ sur un projet avec un CA de 6 M€
+ Marge correcte de 10% après honoraires

- Île de la Réunion donc risque coûts sur les travaux ?!
- Devis travaux estimé et non ferme... (néanmoins, ils ont prévu 3,2% d'imprévus)
- MEDICIS INVEST non "tracké" sur HelloCrowdFunding.com

Au final, je suis plutôt positif sur l'opération.

 

[baffer]

J'ai l'impression que certaines PF (disons les [PF2]) le font très sérieusement [...]

Mon hypothèse : [PF1] = Clubfunding et [PF2] = Koregraf.

Bonsoir @Luciole49,
Je ne suis pas sûr que des investisseurs du projet "La chaloupe" du promoteur Geode ait la même opinion que vous.
Koregraf a proposé ce projet alors que le projet "Leu portail" de ce même promoteur était en report contractuel sur wiseed. Le promoteur est en liquidation judiciaire depuis le mois dernier et il y a donc de fortes probabilités pour que les investisseurs y soit de leurs poches.