Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Luciole49]

Oui, sans soucis. Je vois 0% de defaut sur hellocrowdfunding, sur 73 projets.

8 projets en retard et plusieurs projets ou les intérêts ont été suspendus.

 

[berti49]

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures...

attention à être bien sélectif, l'âge d'or du CFI est peut être derrière nous, quand tout montait sans distinction...
et malgré cela il y a eu de belles gamelles...

 

[Altoussaint]

[Baltis] [Balticap43]


Ça, il faut prendre le temps de décortiquer les tableaux en question, c'est vrai, et ce serait bien plus simple en ayant directement les feuilles de calcul (@Altoussaint ?)
Sinon, il ne faut pas dramatiser la difficulté de la tâche: au pire, c'est (très) chronophage et il faut accepter d'y investir quelques tubes d'aspirine et de lexomyl (avec modération!). Et oui, c'est rebutant.
Ici, si je me suis planté, c'est uniquement ma faute (l'aspirine devait être un fake made in China)...


Excellente question, cher Maître, et si nous avions les feuilles de calcul (@Altoussaint ?), nous ne nous la poserions plus. Ça répondrait accessoirement à une autre intéressante question: pendant combien d'exercices peut-on compter sur des déficits imputables (pas d'IS)? Et ça permettrait d'effectuer des simulations sans avoir à manier la calculette en se faisant des nœuds au cerveau...


Projet toujours ouvert chez moi.
Le TRI de 11% est tributaire d'une vente du bien à horizon 6 ans. Ça suppose qu'un investisseur-acheteur accepte un rendement brut de son investissement de 4,5%. Compte tenu de la conjoncture plus qu'incertaine sur ce terme, je ne prendrai pas ce pari.

Bonjour à tous,

J'essaye de répondre à toutes vos questions / remarques de manière groupée pour plus de lisibilité :

@NicoNoclaste :
- effectivement une partie du financement est in fine (20%), cela permet d'améliorer le cash flow annuel
- l’IS à la revente sera effectivement calculé sur la valeur nette comptable, et cela est déjà inclus dans le calcul du TRI. Ligne « Impôt sur les bénéfices » de 155k€ dans le BP
- déficit imputable : indiqué dans le BP ligne « déficits imputables ». Les déficits créés par les frais d'acquisition sont indéfiniment reportables. Dans le cas de Balticap 43, cela nous emmène jusqu'en 2033. Donc pas d'IS à payer avant 2034 s'il n'y a pas de cession.
- le TRI est tributaire d’une vente. On vise 6 ans. Cela peut être inférieur ou supérieur. Les cessions des actifs de Balticap 1 et Balticap 2 ont eu lieu respectivement au bout de la 5ème et la 6ème année. Plus-value de cession Balticap 1 : +27% et Balticap 2 : +54% (les performances passées ne préjugent pas des performances futures…)

@Zia :
Amortissement : tout est indiqué dans le BP. L’amortissement fonctionne par composants : gros œuvre 50 ans, façade étanchéité 25 ans, installations techniques 12 ans…

@Yoda :
- oui 60k de frais pour l'agence immo qui nous a présenté le bien immobilier
- oui 111k de success fee, déjà inclus dans le calcul du TRI
- la majorité des frais sont un %, donc pas un problème de taille. D’ailleurs c’est l’un de nos plus gros projets Balticap

@luciole :
- produit complexe : nous appliquons le modèle de l’investissement locatif via une SCI ou SAS. C’est un montage relativement simple. Une SCI/SAS achète un bien immobilier à l’aide d’un financement bancaire. Chaque mois le locataire paye des loyers, qui permettent de rembourser le prêt. Dans X années, on revend le bien immobilier, et on se partage le fruit de la vente. Plus de 9,7 millions de français ont déjà réalisé un investissement locatif. Chez Baltis Capital, on le rend accessible dès 1 000€, en quelques clics, et sans cautions.
- « Donc ouvert depuis le 15 mai » : vous ne parlez pas du même projet. Vous parlez de Balticap 41 (Franprix Nanterre) qui est clôturé, et @NicoNoclaste parle de Balticap 43 (OFC à Lille) qui est encore ouvert
- « Il reste que je trouve ce produits sans intérêt ... » : c’est votre avis. Cela signifie que l’investissement locatif est sans intérêt pour vous.
- « Madame Luciole et Monsieur Nico » : dans 6 ans, soit un investisseur rachète 100% des actions, soit un marché secondaire s’organise et ceux qui veulent vendre leurs actions peuvent le faire (d’ailleurs chacun est libre de vendre ses actions dès le jour 1). Baltis Capital s’occupe de trouver des nouveaux investisseurs et gère toutes les démarches administratives. Sans frais.

N'hésitez pas à me joindre sur mon portable si vous souhaitez que l'on échange.

Merci, bonne journée,

Alexandre Toussaint (Baltis Capital)

 

[Le Vengeur MasKé]

Qui a un projet de promoteur à Vincennes ?
[lien réservé abonné]

Bonjour,

A priori il s'agit de Fayat Immobilier, via la SCCV Vincennes 64 Defrance. Comme quoi, il s'agira toujours d'un secteur à risques. En espérant qu'il n'y ait pas de victimes.

[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

 

[InvestisseurInquiet]

[Homunity][La Verrière]
"L'opérateur a mis en place un certain nombre d'actions concrètes afin de permettre le remboursement des investisseurs d'Homunity. Ainsi, l'opérateur a restructuré une partie de sa dette pour les trois projets financés chez Homunity à hauteur de 1.300.000 euros. Un règlement doit intervenir dans les prochaines semaines et nous ne manquerons pas de vous tenir régulièrement au courant de l'avancée. Concernant le solde des sommes dues, un accord bancaire avec une banque de premier rang est toujours en cours et l'opérateur nous tient régulièrement au courant. Nous préparons un protocole pour prévoir un échéancier aligné avec les délais bancaires. Nous vous tiendrons régulièrement informés des prochaines échéances de remboursement."

Pour mémoire,

1) l'échéance initiale était au 31/03/21, repoussée au 30/09/21, puis au 31/12/21 (sous peine, attention, de poursuites), puis au 31/03/22, puis au 31/05/22, et désormais au 30/09/22 ;
2) l'opérateur a su rembourser ses projets chez ClubFunding et Fundimmo, mais ne rembourse pas ses trois projets restants chez Homunity. Remarque purement factuelle. Chacun en pensera ce qu'il veut !
3) merci à ceux qui ont souscrit au projet "Square Philippe" chez ClubFunding. Certes l'argent n'est toujours pas versé par ClubFunding vingt jours après la collecte, mais ça augmente mes chances de récupérer un bout du projet La Verrière
4) Si je reprends le rapport du 20 novembre 2020 (oui, 2020, il y a plus de dix-huit mois !), je lis : "L’Opérateur fera refinancer cet actif dans sa propre foncière. L’établissement bancaire qui les accompagnera dans cette opération a déjà été trouvé." Cela fait plus d'un an et demi qu'Homunity nous ressert l'argument du refinancement bancaire qui va bientôt nous sauver...

Mais bon, l'essentiel est sauf : le taux de défaut chez Homunity est toujours à zéro.

 

[Jihel22]

8 projets en retard et plusieurs projets ou les intérêts ont été suspendus.

ok, merci de l'info, je retire donc cette plateforme de mes possibles !

 

[InvestisseurInquiet]

En tout cas, CF prend une flopée de garanties. Qui valent ce qu'elles valent, mais au moins elles existent. Caution, deux hypothèques inscrites et un nantissement.
Sur le projet La Verrière dont je parle tout le temps, la seule garantie était une promesse d'hypothèque.
A noter que dans le track record du dossier de ce jour, le projet "Paris 11" correspond a priori au projet La Verrière (même photo, même emplacement, même nature de projet). C'est sûr que c'est vraiment le projet que je citerais en référence !

[Homunity][La Verrière]
J'avais fait une erreur dans le message ci-dessus. Sur le projet La Verrière les garanties étaient, d'une part, une promesse d'hypothèque sur l'immeuble, d'autre part deux cautions, l'une de la société mère (pas forcément très utile), l'autre de la société civile regroupant une bonne partie des autres projets immobiliers des actionnaires de l'emprunteur.
Manifestement, aucune velléité d'Homunity d'activer ces cautions.

 

[fizik]

Bonjour à tous,

En tant qu'investisseur sur des projets de crowdfunding depuis quelques années désormais, je me suis aperçu, comme vous tous a priori, que les projets partaient assez vite. Le but est donc d'être informé de l'arrivée du projet assez rapidement.

Dans le but de diversifier au mieux mon portefeuille, j'ai donc investi sur plusieurs plateformes. Et de ce fait, je me suis aperçu qu'il était assez chronophage d'aller sur chaque site, ou au mieux de lire tous les mails de chaque plateforme.

Je me suis donc fait mon site avec actuellement 26 plateformes analysées en quasi temps réel (toutes les 3 heures actuellement), afin de réunir TOUS les projets en cours & à venir de ces différentes plateformes.

Pour le moment, je n'ai pas finalisé toute la mise en page, mais la page est opérationnelle ici :
[lien réservé abonné]
N'hésitez pas à me dire si cela peut être intéressant pour vous, et/ou si vous souhaitez y voir ajouter d'autres fonctionnalités.

Je suis ce fil depuis plusieurs mois désormais, et je vous remercie tous pour toutes les informations de qualité présentes !

Bonne journée à tout le monde
Guillaume.

Salut,

Attention, tu utilises le CSS du site BienPreter et même leurs tags ( id et class ). Premièrement si je ne m'abuse c'est illégal si tu ne leur as pas demandé l'accès et secondement si tu commences à faire de l'argent avec ton site en utilisant leur travail graphique tu te risques à de lourdes amendes.

 

[Highston]

[Clubfunding]
Mon 5° projet (j'ai commencé à investir sur CF en novembre) remboursé par anticipation, un projet à Angers souscrit en décembre pour 24 mois...

 

[Luciole49]

les pf communiquent entre elles et ont des engagements vis à vis de l AMF. J ai ête rembourse de m de Montreuil avec un peu de retard.

 

[Wizz]

[La Première brique]

Le code bonus CIF ne fonctionne plus

 

[marco75]

[Homunity][La Verrière]

Collecte aujourd'hui 08/06/22 du même opérateur "Balthazar" chez [CF] :
[CF] MAISON DE LA MARNE Groupe Balthazar en association avec CF INVEST (ClubFunding Group)
[lien réservé abonné]
C'est pour le moins très inquiétant ! Ce serait bien que ClubFunding lise un peu ce fil et vienne expliquer comment ils s'associent maintenant avec un opérateur en difficulté par ailleurs. Il doit bien exister une explication plausible.

Et pour ce projet, les garanties sont pour la banque !

 

[Luciole49]

[La Première brique]

Le code bonus CIF ne fonctionne plus

Oui c est cf et seulement 1%

 

[Frenchy75]

[La Première brique]

Le code bonus CIF ne fonctionne plus

Effectivement... il a du être désactivé. Je n'ai même pas réussi à investir tellement la collecte a été rapide.

 

[marco75]

[Baltis] [Balticap43]
Le TRI de 11% est tributaire d'une vente du bien à horizon 6 ans. Ça suppose qu'un investisseur-acheteur accepte un rendement brut de son investissement de 4,5%. Compte tenu de la conjoncture plus qu'incertaine sur ce terme, je ne prendrai pas ce pari.

Clairement. L'horizon de 6 ans est rédhibitoire pour ma part avec un projet de type "captif" et les nombreuses incertitudes qui plannent.

@luciole :
- produit complexe : nous appliquons le modèle de l’investissement locatif via une SCI ou SAS. C’est un montage relativement simple. Une SCI/SAS achète un bien immobilier à l’aide d’un financement bancaire. Chaque mois le locataire paye des loyers, qui permettent de rembourser le prêt. Dans X années, on revend le bien immobilier, et on se partage le fruit de la vente. Plus de 9,7 millions de français ont déjà réalisé un investissement locatif. Chez Baltis Capital, on le rend accessible dès 1 000€, en quelques clics, et sans cautions.
- « Donc ouvert depuis le 15 mai » : vous ne parlez pas du même projet. Vous parlez de Balticap 41 (Franprix Nanterre) qui est clôturé, et @NicoNoclaste parle de Balticap 43 (OFC à Lille) qui est encore ouvert
- « Il reste que je trouve ce produits sans intérêt ... » : c’est votre avis. Cela signifie que l’investissement locatif est sans intérêt pour vous.

Extrèmement suprenante cette explication alambiquée.
L'investissement locatif qui serait soit-disant identique n'est pas "captif", il est simplement disuasif de vendre pour cause de frais de notaire.

Par ailleurs merci Monsieur Altoussaint pour vos récentes interventions sur ce fil, je sais maintenant que quand je confierai prochainement la communication de mon entreprise à un salarié, je n'oublierai pas de faire mentionner dans son contrat que son objectif ne sera pas de chercher à démontrer qu'il a raison et au grand jamais par une communication parfois agressive (quand bien même les prospects et les clients auraient été dans l'erreur et/ou auraient eu une communication agressive), mais en priorité d'avoir une communication systématiquement souple et courtoise envers les prospects et les clients, qui n'ont pas accès à toutes les informations et/ou ne sont pas des experts, qu'il faut avant tout les séduire, pas les faire fuir.
Merci pour cette piqûre de rappel.

 

[Highston]

Collecte aujourd'hui 08/06/22 du même opérateur "Balthazar" chez [CF] :
[CF] MAISON DE LA MARNE Groupe Balthazar en association avec CF INVEST (ClubFunding Group)
[lien réservé abonné]
C'est pour le moins très inquiétant ! Ce serait bien que ClubFunding lise un peu ce fil et vienne expliquer comment ils s'associent maintenant avec un opérateur en difficulté par ailleurs. Il doit bien exister une explication plausible.

Et pour ce projet, les garanties sont pour la banque !

Avec une marge sur ce projet de 48% je comprends que CF Invest s'associe à ce projet.
Par ailleurs, je ne vois pas de garanties pour la banque, elles ne sont pas citées sauf "Cautionnements personnels et solidaires de M. G et M. M"

 

[himalaya75]

[Clubfunding]
Mon 5° projet (j'ai commencé à investir sur CF en novembre) remboursé par anticipation, un projet à Angers souscrit en décembre pour 24 mois...

je viens de recevoir le mail aujourd'hui... oui 24 mois qui se transforment en 5 ou 6

 

[PedroImmo]

Salut à tous,

Deux projets qui me tentent prochainement :


[Baltis] Carnac - jeudi 09 juin 2022 à 12h00
[lien réservé abonné]
1 700 000€
18 mois
9%

- La commercialisation n'a pas encore débutée mais pour ce type de bien à cet endroit je suis confiant.


[Fundimmo] Clémenceau - Vendredi 10/06 à 11h
[lien réservé abonné]
420 000 €
24 mois
9,00%

- Très exposé au CI
+ 100% commercialisé

 

[himalaya75]

[Immocratie] Villa Dumont à la Rochelle
4 logements sur 8 sont d’ores et déjà précommercialisés, 2 autres sont sous option.
Avez-vous un avis ?
Marge un peu faible (12%) ?

 

[Montja]

çà je peux répondre, il n'y a plus aucune activité sur credit.fr et le transfert des investisseurs va se faire en juillet et celui des portefeuilles en septembre. En plus ils se sentent déjà en vacance on attend les paiements. Il faut aller maintenant sur October avec un parrainage plutôt que d'attendre le transfert, il y a 20 euros à la clé et il y aura toujours de quoi investir 500 euros en une ou plusieurs fois.

Premier changement visible et pas en notre faveur:

Conformément à la norme SEPA, l’emprunteur a un délai de 5 jours ouvrés après la date de prélèvement pour s’opposer au prélèvement. Dans le but d’accroître la sécurité des remboursements, vos échéances sont remboursées à J+7 après leur prélèvement (5 jours ouvrés + 2 jours de week-end). Nous vous remercions de votre compréhension.

Je n'ai pas pu lire quelquepart que dans une relation B2B ce délai soit requis.