Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[SamyInvest]

Mais la société est assez endettée c'est ça qui me freine un peu

 

[thomas hugues]

Si le projet ne comporte aucun risque apparent, on comprend mal pourquoi la rémunération est élevée (10%) ?

 

[Luciole49]

Mais la société est assez endettée c'est ça qui me freine un peu

En même temps avec l hypothèque vous êtes tranquilles sauf faillite ou tout est perdu car les impôts les salariés et les frais de justice priment l hypothèque.

 

[Luciole49]

Si le projet ne comporte aucun risque apparent, on comprend mal pourquoi la rémunération est élevée (10%) ?

Peut être par e que durée courte. J ai fait un projet a 15% sur LPB parce que risque de remboursement sous un mois.

 

[laurentz]

Bonjour,
Des avis sur le projet villa Calypso de Mycapitalimmo pour le 10/05 ?

 

[thomas hugues]

Oui pour un mois mais là on est sur 24 mois ... le niveau d'endettement constitue un frein, me semble-t-il ?

 

[pticaillou]

hypothèque de 1er rang sur l'actif...
pourquoi la rémunération est-elle si élevée (10%) ?

Par rapport à la rémunération d'autres projets plus risqués sur d'autres ptf (je pense notamment à homunity qui propose parfois du 7.5-8.5% , non capitalisé, sur des projets pas moins risqués), effectivement on peut se poser la question mais pour moi, la question se pose plutôt dans l'autre sens ... et là, la réponse est sans doute: tant qu'il y des gents pour souscrire ...

Donc cool de voir des ptfs qui proposent des rémunérations attractives pas que sur des projets plus "risqués"
[et 10%, on n'est pas non plus dans le haut de ce qui se propose, toutes plate-formes confondues]

 

[Rivol0gY]

Il s'agit d'un marchand de biens donc les taux sont en général plus élevés que pour les "gros" promoteurs. Néanmoins, je n'ai pas étudié plus le dossier que cela...

 

[SamyInvest]

Si le projet ne comporte aucun risque apparent, on comprend mal pourquoi la rémunération est élevée (10%) ?

Déjà le risque 0 n'existe pas. Il y a beau avoir des garanties, quand il n'y a plus d'argent, il y a plus d'argent et on ne sais jamais quand on va revoir la couleur des fonds prêtés. Les procédures peuvent être longues. Donc 10% si vous revoyez votre capital dans 5 ans ce n'est pas si élevé que ça.

 

[Rivol0gY]

Oui pour un mois mais là on est sur 24 mois ... le niveau d'endettement constitue un frein, me semble-t-il ?

Sur ce lundi, 2 autres dossiers sont proposés sur ClubFunding. Le "LILLE MORMAL" est super bien "vendu" (serait-ce parce que "notamment porté par CF Invest, filiale de ClubFunding Group" ?

L'autre projet MIRAMAR MEDITERRANEE me paraît le plus risqué des trois.

Donc quid des 2 autres dossiers de ce jour ? Ils n'ont pas eu d'intérêt à vos yeux ?

 

[SamyInvest]

Trop faible enveloppe pour moi. Ce genre de "petit" projet je m'y intéresse si et seulement la commercialisation est déjà bien avancée. Mais avec ce profile, le projet est souscrit en moins de 1 minute. C'est comme ça chez Clubfunding.

 

[Rivol0gY]

C'est clair que le "LILLE ...", c'est avec Colonies pour faire de la colocation. Il part même en moins de 30 secondes.
J'ai donc pris un peu de temps pour regarder les trois dossiers et... je préfère passer mon tour

 

[marco75]

Trop faible enveloppe pour moi. Ce genre de "petit" projet je m'y intéresse si et seulement la commercialisation est déjà bien avancée. Mais avec ce profile, le projet est souscrit en moins de 1 minute. C'est comme ça chez Clubfunding.

Oui pour ce projet "VILLA SAINT-PAUL-DE-VENCE", je dirais souscription en moins de 3 secondes plutôt sur CF surtout qu'ils ont envoyé un email hier pour prévenir cette fois ci.

Concernant les "impôts + les salariés" qui priment sur l'hypothèque, la société qui porte le projet ne devrait pas avoir de salariés, ni d'impôts à régler d'ailleurs vu les déficits fonciers créés (ou si elle en a, elle remboursera forcément les oblig).
Les 10% se justifient surement par le fait qu'il n'y a pas de banque qui finance et qu'ils veulent donc aller très vite avec CF (le gros point fort des FP). 10% c'est aussi un standard chez CF. Ce qui m'interroge plus c'est que 8.5% c'est le standard chez Homunity (pourquoi sont-ils plus bas que tous les autres ?)...

Par contre la société holding est au Luxembourg pour info, donc la garantie à première demande de la holding c'est un peu hypothétique ?

 

[NicoNoclaste]

[Clubfunding] - [Villa Saint Paul de Vence]

Bonjour

la société holding est au Luxembourg

• C’est déjà difficile de juger de la validité d’une garantie sur un projet franco-français, alors ne parlons pas de celles impliquant des entités étrangères;
• l’opérateur est confidentiel, situation fréquente chez CF, et je n’ai jamais réussi à connaître une identité cachée en leur posant la question (toujours par email); je ne me donne même plus la peine de la leur demander; c’est dommage, parce que j’aime bien, à partir d’une structure dûment identifiée, remonter au groupe et regarder les éléments le constituant, et leur solidité financière; ici, c’est donc rigoureusement impossible;
• «un acteur international aussi bien dans le secteur tertiaire que du résidentiel haut de gamme, avec un portefeuille dont la valorisation brute devrait dépasser les 140M€»: je n’aime pas le conditionnel, qui me fait penser que l’analyste n’est pas sûr de lui; je n’aime pas non plus que l’on me cache la valeur nette et l’endettement; et quelles peuvent donc être ces activités du «secteur tertiaire»? La solidité d'un ensemble peut être liée à celle du moindre de ses constituants; l'effondrement de Terlat l'a assez prouvé.

Ce sont peut-être bien les réponses à toutes ces questions qui justifieraient le taux de 10%, et qui sait plus.

 

[marco75]

[Clubfunding] - [Villa Saint Paul de Vence]
Ce sont peut-être bien les réponses à toutes ces questions qui justifieraient le taux de 10%, et qui sait plus.

La société porteuse est : SWIFT CAPITAL
La holding est : ZENITH INTERNATIONAL
Pour trouver ces infos, j'ai retracé leurs anciens projets et j'ai retrouvé ces données sur une autre plateforme.
J'aime bien aussi retracer comme vous les structures, ce qui me fait toujours peur c'est de l'endettement caché dans une filiale avec une holding au dessus non consolidée.
Par contre je recherche toujours cette info : "Parents de la personne Physique 1 : Père (décédé en 2022) : Ex-PDG et fondateur d’une société dans l’électronique de pointe (effectif 260 personnes et 55M€ de CA HT annuel)"
J'ai trouvé le nom de la personne physique 1, mais je ne trouve pas le père et donc la "société de pointe", dommage, ma curiosité s'arrête là.

 

[Yoda69]

La société porteuse est : SWIFT CAPITAL
La holding est : ZENITH INTERNATIONAL
Pour trouver ces infos, j'ai retracé leurs anciens projets et j'ai retrouvé ces données sur une autre plateforme.
J'aime bien aussi retracer comme vous les structures, ce qui me fait toujours peur c'est de l'endettement caché dans une filiale avec une holding au dessus non consolidée.
Par contre je recherche toujours cette info : "Parents de la personne Physique 1 : Père (décédé en 2022) : Ex-PDG et fondateur d’une société dans l’électronique de pointe (effectif 260 personnes et 55M€ de CA HT annuel)"
J'ai trouvé le nom de la personne physique 1, mais je ne trouve pas le père et donc la "société de pointe", dommage, ma curiosité s'arrête là.

Merci de vos recherches

Le projet Saint-Tropez du même opérateur (Swift Capital) sur Clubfunding, même typologie et garanties comparables (dont hypothèque de 1er rang) est visiblement en retard
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[marco75]

Merci de vos recherches

Le projet Saint-Tropez du même opérateur (Swift Capital) sur Clubfunding, même typologie et garanties comparables (dont hypothèque de 1er rang) est visiblement en retard

Oui, et d'ailleurs sur le site de Wiseed sur le projet Saint-Tropez, il y a un PDF encore accessible qui donne le détail complet patrimoine de la holding (à priori, car c'est pas précisé, mais c'est forcément cela), avec le brut et le net, brut = 124M, net = 88M

 

[marco75]

[Clubfunding] - [Villa Saint Paul de Vence]
Pour info il fallait pouvoir souscrire en moins de 30s (de bout en bout de la souscription, temps de moulinage compris).

 

[NicoNoclaste]

[Clubfunding] - [Villa Saint Paul de Vence]

ce qui me fait toujours peur c'est de l'endettement caché dans une filiale avec une holding au dessus non consolidée.

... ce qui était visiblement le cas avec ce projet. Dans le même ordre d'idée, je m'intéresse également aux engagements hors-bilan, ce que ne donnent jamais les PF.
Mais si je sais rechercher (et pas forcément trouver) ce genre de renseignement sur des sociétés françaises, je déclare forfait pour les autres.

 

[marco75]

[Clubfunding] - [Villa Saint Paul de Vence]
je m'intéresse également aux engagements hors-bilan, ce que ne donnent jamais les PF.
Mais si je sais rechercher (et pas forcément trouver) ce genre de renseignement sur des sociétés françaises

Vous pensez à quels types d'engagements hors-bilan ? Des GAPD, Nantissement de parts sociales - titres financiers - ou compte courant ? Normalement ça couvre une dette qui apparait dans le passif, mais c'est vrai que ça n'apparait pas dans le bilan.
Perso, j'essaie de repérer ceux qui jouent avec un effet levier qui peut les mettre sur la paille et multiplient l'endettement en le répartissant dans X filiales avec une holding bien lotie qui fait illusion et peut duper une plateforme, mais heureusement c'est maintenant rare car les plateformes font un "track record" des opérations sur toutes les plateformes.
Ensuite pour le présent projet, l'hypothèque est en France, et je ne vois pas ce qui pourrait la devancer (pas d'emprunt bancaire, pas de PPD), donc normalement c'est un projet "secure" pour le capital investi.