Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Yoda69]

Dans le pessimisme ambiant, le projet Résidence Atlantique chez Fundimmo parait pas mal (projet et emplacement, promoteur, preco). Budget travaux à surveiller toutefois (fondations profondes)

 

[Serge B]

Attention toutefois avec les réservations des bailleurs sociaux (Dossier Argis49 Foch Immobilier sur Wiseed par exemple).

Une « réservation par un bailleur social « peut, selon le moment ou elle est faite, ne pas valoir plus qu’un compromis . Il y a toujours des conditions suspensives et la Caisse des Dépôts prend son temps pour se décider ) .Sans parler d’éventuelles incertitudes politiques .

 

[Jpense20]

La qualité chez Koregraf diminue à vue d’œil. On dirait du mauvais Homunity de 2020 :

• du marchand de biens avec des structures ultra endettées (cas de Port Canto, apparemment les investisseurs ne tombent pas tous dans le panneau)
• de la promotion immobilière par le biais de petites structures créées récemment et qui sortent de leur zone de confort et/ou qui grossissent trop vite et/ou qui ont déjà des prêts auprès d'autres plateformes
• des indicateurs de marché qui commencent à ne plus avoir grand chose à voir avec l'opération : retenir l'indice de tension immobilière du Morbihan, département largement tiré par Vannes, Lorient et le littoral atlantique en général, pour l'appliquer à Ploërmel, petite ville d'à peine 10 000 habitants perdue dans les terres à 40 km et dont la population baisse [lien réservé abonné], c'est pour le moins osé
• des dossiers à n'en plus finir pour le même promoteur présenté comme "partenaire" : une opération, puis une autre opération quelques jours/semaines plus tard, puis pour finir un gros dossier corporate pour financer la structure à coups de millions d'euros. Et toujours dans cet ordre : quand on investit dans le premier dossier, on n'a pas encore connaissance des autres à venir, et la plateforme ne le mentionne surtout pas, alors qu'elle est parfaitement au courant de ce qui va se passer !

Ambiance fin de règne pour le CF immo ?

Sur mes projets en cours presque tous les délais sont reportés de trimestre en trimestre, pour les fins de projets c'est un peu du le virement arrive ou c'est reporté. Ce dernier point est général mais c'est pas si compliqué de prévoir ou je me fais des idées...
Comme certains je deviens spectateur depuis un moment déjà sur Lymo et Wissed, depuis 2022 j'ai priorisé les projets de 12 mois sur Koregraf et Fundimmo. Cette dernière a des projets en défauts qui trainent ce qui permet d'afficher.

0 % Taux de perte en capital​

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[Maxlan]

Dans le pessimisme ambiant, le projet Résidence Atlantique chez Fundimmo parait pas mal (projet et emplacement, promoteur, preco). Budget travaux à surveiller toutefois (fondations profondes)

+ c'est en face de la boulangerie et proche de la plage (-) mais on va plus trouver de pizza
je n'ai sais pas trop quoi penser du bilan et bilan consolidé ?? de la caution seule garantie de l'op. (un peu compliqué pour moi ex bilan ou bilan consolidé , produits constaté d'avance - késako fundimmo n'aide pas beaucoup dans les commentaires plus descriptif qu'explicatif à mon sens )
- devis travaux pas encore fait
les fondations ne m'inquiètent pas c'est du classique dans le coin à mon avis....
beau produit immo à mon avis mais pas assez de garantie à mon goût sur le projet...(un peu juste une caution vs gapd au moins ) dans le contexte actuel je reste plutôt à l'écart.

 

[Miles]

[Upstone] [Les Ardillères]

13/01/2022 :

Tout est vendu, remboursement intégral prévu d'ici deux mois.

13/04/2022

Nous attendons la date de signature pour la promesse de vente de deux lots à 150 000 euros.
Deux lots supplémentaires sont attendus d’ici trois mois (juillet).

Suivi de qualité

 

[adnstep]

Demain, deadline de l'accord Homunity-Adamia. Si Adamia ne rembourse pas, c'est parti pour durer...

 

[Raug]

Demain, deadline de l'accord Homunity-Adamia. Si Adamia ne rembourse pas, c'est parti pour durer...

Bonne nuit.

 

[Le Vengeur MasKé]

+ c'est en face de la boulangerie et proche de la plage (-) mais on va plus trouver de pizza
je n'ai sais pas trop quoi penser du bilan et bilan consolidé ?? de la caution seule garantie de l'op. (un peu compliqué pour moi ex bilan ou bilan consolidé , produits constaté d'avance - késako fundimmo n'aide pas beaucoup dans les commentaires plus descriptif qu'explicatif à mon sens )
- devis travaux pas encore fait
les fondations ne m'inquiètent pas c'est du classique dans le coin à mon avis....
beau produit immo à mon avis mais pas assez de garantie à mon goût sur le projet...(un peu juste une caution vs gapd au moins ) dans le contexte actuel je reste plutôt à l'écart.

Résidence Atlantique chez Fundimmo : RAS sur le promoteur et l'opération pour ma part dans les grandes lignes... sauf que dans 50 ans, l'immeuble risque fort d'être sous l'eau ! En termes de RSE pas ouf !

#Erosion #Littoral #SoulacSurMer #Le Signal

[lien réservé abonné]

 

[Raug]

Le Signal : histoire d’un naufrage [lien réservé abonné]​

Lors de sa construction entre 1965 et 1970 à Soulac-sur-Mer (33), cet immeuble de 4 étages se trouvait à 200 mètres de l’océan. Depuis, la plage a avancé de 4,5 m par an. Le Signal est ainsi devenu le symbole de la problématique de l’érosion côtière [lien réservé abonné]

Dire qu'en 1970, la mention "les pieds dans l'eau" pour les locations dans cet immeuble, était mensongère.
Et maintenant, il s'avère que le nom était bien choisi… C'est ce que l'on appelle des appartements témoins ? Vous ne pourrez plus dire que vous n'étiez pas prévenu en achetant près de certaines côtes.

 

[Maxlan]

Résidence Atlantique chez Fundimmo : RAS sur le promoteur et l'opération pour ma part dans les grandes lignes... sauf que dans 50 ans, l'immeuble risque fort d'être sous l'eau ! En termes de RSE pas ouf !

#Erosion #Littoral #SoulacSurMer #Le Signal

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nah on aura la plus belle vue et les embruns (ceci n'a pas de caractère contractuel )

[lien réservé abonné]

 

[berti49]

c'est tout de même dingue que la mairie ou l'Etat ne préempte pas alors qu'on suppose que tout le monde sera exproprié dans qq années/décennies !

 

[Jpense20]

Pas si dingue, la mairie ne veut pas de problème, empoche et après passe le bébé aux prochains.

 

[Maxlan]

c'est tout de même dingue que la mairie ou l'Etat ne préempte pas alors qu'on suppose que tout le monde sera exproprié dans qq années/décennies !

j'imagine qu'une bande est interdite mais comment gérer cela pas facile.... les acheteurs sont normalement bien informés aujourd'hui sur les risques et de toute façon.... nous serons tous expropriés un jour vers le Paradis ou des régions plus chaudes selon

 

[himalaya75]

(ClubFunding)(Dijon Liberté) à 17h
Bonjour, je n'ai pas vu d'avis sur cette opération ? Par rapport au prix d'acquisition le prix de cession semble très éléevé mais compte tenu de la marge le risque semble assez limité ? Qu'en pensez-vous ?
Merci

 

[InvestisseurInquiet]

[Homunity][La Verrière]

Projet dont l'échéance initiale était au 31 mars 2021. Report contractuel au 30 septembre 2021.

Homunity accepte ensuite un report au 31 mars 2022 à condition que les modalités de refinancement lui soient présentées avant le 31 décembre 2021. Au 31 décembre 2021, aucunes nouvelles. Le 1er mars 2022, l'opérateur (Balthazar Idefisc pour ne pas le nommer) a remboursé 34,61% du capital.

Au 31 mars 2022 (nouvelle échéance de fait), pas de nouvelles.

Message d'Homunity en date du 12 avril 2022 : "Depuis plusieurs semaines, l'opérateur a mis en place un certain nombre d'actions concrètes afin de permettre le remboursement des investisseurs d'Homunity. Ces actions ont été constatées et vérifiées par nos équipes. A ce stade un premier remboursement a eu lieu sur votre projet et d'autres pourront intervenir avant la fin du mois de mai. Contrairement à l'engagement pris dans le protocole signé en novembre 2021, l'opérateur n'a pas été en mesure de clôturer cet investissement au 31 mars 2022. Toutefois, la communication accrue dont ils font preuve et les preuves tangibles reçues nous permettent d'avoir une meilleure visibilité sur l'avancement de ces opérations. Nous vous tiendrons régulièrement informés des prochaines échéances de remboursement."

Comme les projets d'Homunity ne donnent pas lieu à versement d'intérêts hormis à la fin, on peut dire qu'Homunity a inventé un concept novateur : le zéro-coupon perpétuel...

Quant à ceux qui croiraient que l'emprunteur est défaillant, ils n'ont rien compris : il remboursera quand il voudra, c'est tout !

Edit1 : moi aussi, j'ai une assez bonne visibilité sur ce projet. Promesse de refinancement imminent depuis dix-huit mois, échéances contractuelles non respectées, silence radio aux points d'étape, je trouve l'issue de ce projet effectivement assez prévisible.
Edit2 : je suis malheureusement aussi exposé à cet emprunteur chez Clubfunding (comme déjà indiqué, je m'étais fait avoir car l'emprunteur n'apparaissait pas sous le même nom). Echéance du projet au 9 avril 2022, pas de nouvelles pour l'instant, mais les coupons mensuels sont payés.

[Clubfunding][L'Atelier 92]
(Même emprunteur que [Homunity][La Verrière])
Echéance théorique au 9 avril 2022
Message de Clubfunding de ce jour : "L’opérateur nous confirme que le remboursement est en cours. Il nous indique également que la soulte de l’émission obligataire sera remboursée ce mois-ci."
Le précédent message du 24 février, c'était : "Le calendrier de remboursement devrait être respecté par l’opérateur." Bah non, quelle surprise, vu l'expérience précédente (et malheureusement toujours "en cours" sur cet emprunteur)

Sinon, si quelqu'un sait ce qu'est cette "soulte de l'émission obligataire"...

 

[Maxlan]

(ClubFunding)(Dijon Liberté) à 17h
Bonjour, je n'ai pas vu d'avis sur cette opération ? Par rapport au prix d'acquisition le prix de cession semble très éléevé mais compte tenu de la marge le risque semble assez limité ? Qu'en pensez-vous ?
Merci

Galerie Lafayette se déleste de plusieurs magasins... surement les plus rentables . Non ce dossier ne me fait pas envie du tout d'autant que je ne fréquente plus vraiment ces monuments... peut être un modèle à revoir mais ils n'en parlent pas... en plus les acteurs ne semblent pas vraiment expérimentés sur ce segment....avec des frais financiers à 9million€ ..... j'en ai des frissons tellement je le sens pas ... (trop gros pour moi peut être)et pas compris "pari-passu avec les financements mis en place pour l’acquisition de 6 autres Galeries Lafayette" ... ce n'est qu'une partie du projet?

 

[ostibapa]

[...] (trop gros pour moi peut être)et pas compris "pari-passu avec les financements mis en place pour l’acquisition de 6 autres Galeries Lafayette" ... ce n'est qu'une partie du projet?

Bonsoir,

Effectivement un deuxième Galeries Lafayette vient d'arriver pour collecte ce vendredi :
[CF] [Les Halles d'Orléans]

 

[Maxlan]

Bonsoir,

Effectivement un deuxième Galeries Lafayette vient d'arriver pour collecte ce vendredi :
[CF] [Les Halles d'Orléans]

ha oui ben je me suis mélangé dans les projets Galerie du coup comme quoi.... sérieux pour ce genre de projet j'aimerai un peu mieux qu'un triste pdf qu'une série de pdf.... ont ils refourgué le pire en premier je me pose toujours la question dans ce genre de méthode de placement peu honnête de mon point de vue............ j'préfère encore l'ile de [Raizers] [Chantemesle par SAS Negu] même si faut sortir les rames pour y aller

 

[NicoNoclaste]

[CF] [Les Halles d'Orléans]

Bonsoir

Galerie Lafayette se déleste de plusieurs magasins...

Effectivement un deuxième Galeries Lafayette vient d'arriver pour collecte ce vendredi :
[CF] [Les Halles d'Orléans]

En fait, le magasin d’Orléans est le troisième qui passe en projet après ceux de Reims et de Dijon. Devraient encore défiler quatre autres [lien réservé abonné] dans les prochains jours ou semaines.
Je ne m’intéresse pas à ces dossiers du fait de l’horizon d’investissement trop éloigné pour moi, mais y ai tout de même jeté un coup d’œil par curiosité. Attention, migraineux s'abstenir!

La création de valeur envisagée réside dans la restructuration de la surface commerciale existante, et dans son extension.

La restructuration est censé augmenter la valeur locative des espaces de 39% par unité de surface, en la faisant passer de 135 à 188€/m2/an; sans autre explication, notamment sur ce en quoi elle consiste précisément, je trouve ça plutôt ambitieux…
L’extension de la surface de 6429 à 8627 m², soit +34%, est plus convaincante, car d’évidence de nature à augmenter le flux des loyers.

La conjonction restructuration/extension générerait donc une hausse du cash-flow de 869 à 1623k€/an, soit +87%; ne comprenant pas comment la restructuration peut générer +39% de la rentabilité locative, je retraite en adoptant +10% (subjectif); je conserve en revanche les +34% dus à l’extension, ce qui nous donne au total un cash-flow de 1281k€/an.

Ensuite, le taux de capitalisation (rendement pour l’acheteur investisseur) choisi pour l’évaluation du bien immobilier à la revente est de 5,1%; je choisis de le conserver, bien que le taux de 5,5% ait servi pour l’évaluation à l’achat, et qu'une expertise (de qui?) ait utilisé le taux de 4,5%; ceci nous donne le chiffre de 25,2M€; je conserve la valeur de 4M€ pour le fonds de commerce, un peu surévaluée d’une poignée de centaines de k€, mais ça ne change pas grand-chose au final. Pour le cash-flow sur la période, je fais une cote mal taillée proportionnelle à la réduction opérée sur les loyers perçus, soient 2M€. Au final, mon évaluation du bien est donc plutôt de 31,2M€, ce qui laisserait une marge d'environ 1M€, inférieure à 4%…

Moralité: la bonne fin du projet tient selon moi à la robustesse de deux chiffres:

1. la rentabilité locative de 188€/m2/an,
2. et le taux de capitalisation envisagé à 5,1%.

Il faut vraiment avoir confiance pour y aller, surtout en une période de hausse d’inflation pouvant occasionner une montée des taux, et donc des exigences des investisseurs.

en plus les acteurs ne semblent pas vraiment expérimentés sur ce segment....

Ah non? Vous semblez avoir lu le paragraphe "Points d'attention":
- Peu d’expérience dans l’exploitation d’un centre commerciale (sic) (compensé par l’accompagnement du vendeur)
Vous auriez dû lire plutôt le paragraphe "Points forts", ça vous aurait peut-être rassuré:
- Opérateur expérimenté gérant 10 centres commerciaux (valorisés 291M€).

A mon avis, le stagiaire-intérimaire n'a pas encore été viré, et fait des orgies de cocktails moquette/caféine...

 

[Maxlan]

[CF] [Les Halles d'Orléans]


- Peu d’expérience dans l’exploitation d’un centre commerciale (sic) (compensé par l’accompagnement du vendeur)
Vous auriez dû lire plutôt le paragraphe "Points forts", ça vous aurait peut-être rassuré:

Je n'estime pas de même nature un centre commercial tout venant et un espace de vente comme Galerie Lafayette plus haut de gamme et segment + touristique mais peut être n'ai je pas compris la destination du bien ni le projet. Les CV me montrent pas une expérience forte (avant covid) En tout cas on est d'accord pour ne pas y aller