Bonjour
Sylvox a dit:
[My Capital Immo] - [Chateau Charles Pate]
Le projet à l'air alléchant mais j ne comprends pas bien le business model. Si j'ai bien compris, le château a été acheté, il faut maintenant faire 250k€ de travaux pour ensuite le revendre avec une PV de +700k€. Le prêt a pour but de renflouer les caisses du promoteur?
Ne connaissant pas le prix d'achat ni le prix de revente, j'ai du mal à me positionner.
Si quelqu'un a quelques clés de lecture, je lui en saurai gré !
Bien qu’étant inscrit, je n’ai pas accès à la page projet.
Mais si j’en crois ce que vous dites, vous ne disposez ni du coût de revient, ni du prix de vente? Même avec une clé de décryptage, on ne peut pas lire ce qui n’est pas écrit.
Si vous avez été destinataire d’un quelconque document de présentation, ce doit être une synthèse plus destinée à appâter le chaland qu’à le convaincre immédiatement, en attendant quelque chose un peu plus sérieux. Patience, donc...
Liiks a dit:
Je m'interroge sur l'attrait que vous portez au projet cours plutôt qu'aux projets longs. A l'inverse, j'aurais tendance à aller sur des projets longs.
Imaginons que je veux investir 10 000 euros sur 2 ans, on va dire que deux possibilités s'offre à moi :
- J'investis aujourd'hui 1000€ dans 10 projets d'un an, puis réinvestis la même somme dans 10 projets d'un an dans un an, soit au total 20 projets
- J'investis aujourd'hui 1000€ dans 10 projets de deux ans.
Selon vous, la première opération est moins risquée ? Sauf erreur de raisonnement, ça veut dire que vous estimez qu'un projet de 24 mois a 2 fois plus de chance d'échec qu'un projet de 12 mois. Car que le projet dure 12 ou 24 mois, une défaillance totale d'un projet entraîne une perte nette de 1000€. Mais en ayant besoin d'investir dans 2x plus de projet, j'estime moi que le risque est multiplié par deux ...
Merci d'éclairer ma lanterne !
Non. Mon raisonnement est conjoncturel.
Dans une conjoncture stabilisée et en l’absence de «bulle», on peut intuitivement tabler sur des conditions de marché, et donc de coûts et de prix de vente, peu changeantes à horizon de 2-3 ans, sans grand risque de se tromper; c’étaient les conditions dans lesquelles nous nous trouvions jusqu’à début 2020, avant la crise du Covid.
Aujourd’hui, nous ne sommes clairement plus dans ce cas de figure: la gestion de la crise sanitaire a commencé à saper les fondements de l’économie mondiale, avec des perturbations des circuits d’approvisionnement, le renchérissement de certains matériaux, et donc un début de hausse de l’inflation; la hausse des coûts de l’énergie, puis le déclenchement de la guerre Russie-Ukraine n’ont fait que confirmer, généraliser et aggraver cette tendance.
Or, le succès d’une opération immobilière est tributaire:
- de la maîtrise de ses coûts, et en particulier:
- d’acquisition du foncier, et il faut pour cela avoir la connaissance du marché local,
- des travaux;
- de la certitude d’un chiffre d’affaires suffisant pour compenser ces coûts, et encore une fois, il faut avoir la connaissance du marché local.
Actuellement, l’explosion des coûts de l’énergie a un impact direct sur les coûts de tous les matériaux de construction qui avaient déjà pâti de la crise du Covid.
Du côté acheteur, l’actualité anxiogène et le resserrement des conditions d’octroi du crédit immobilier représentent un frein à la décision d’investir, ce qui va probablement peser sur le marché.
Le marché n’aime pas l’incertitude, et celle-ci durera tant qu’il n’y aura pas retour d’une situation normale. Quand? That is the question. L’horizon visible, celui jusqu’auquel on peut tenter d’estimer raisonnablement les risques financiers, est donc singulièrement rétréci. Pour moi, c’est 12 mois, mais c’est à chacun de voir selon la confiance qu’il a en l’avenir.
Ouverture mercredi 06 mars à 17h - MEGÈVE PRESTIGE 2". Moi qui trouvait que le temps passe vite 
