Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[NicoNoclaste]

[Koregraf] [Bonaparte]

Bonsoir

Des avis sur ce projet Bonaparte ?
Je n’ai pas bien compris si la marge allait être 10% (pas mal) ou 4% (moins bien).

Ni l’un, ni l’autre.

Explication:

1. 10%, c’est le taux de marge prévisionnelle du projet dans son ensemble, sans tenir compte du coût du financement Koregraf.
2. 4%, ça ne correspond à strictement rien; le rédacteur a rapporté la part de marge de l’emprunteur – donc 49% de la marge totale diminuée du coût du financement - à l’ensemble du CA et non à 49% du CA comme il aurait dû le faire (encore un stagiaire?).
3. En faisant correctement son travail, il aurait calculé un taux de marge prévisionnelle de 8%, qui est dans la limite basse de ce que j’exige d’un projet de promotion.

Ceci mis à part:

• -l’engagement en fonds propres du porteur est minimaliste,
• -et la couverture du coût de revient de l’opération est à ce jour de 30% seulement: il y a donc intérêt à ce que la LIA se transforme rapidement en engagement ferme;
• -on ne nous dit rien du financement de l’achat des deux parcelles restant à acquérir pour compléter le foncier du programme: injection de nouveaux fonds propres suite à l'entrée de Pitch au capital, et/ou nouvel emprunt bancaire, et/ou nouvelle levée crowd immo?
• ~une caution personnelle appuyée à une surface financière conséquente, mais engagée à quelle hauteur sur les projets en cours?
• ~PC accordé, mais non purgé;
• +bonne localisation,
• +expérience du porteur probante,
• +une banque dans la boucle.

Pour moi, les points négatifs devraient valoir à ce projet une rémunération de 10%.

 

[Miles]

[hors sujet] Cofidis fait une promo jusqu'au 30 mars taux 0,4% pour 10.000 euros sur 1 an. Pas de loup ma demande a été pré acceptée à vitesse éclair. Comme cela je fais les projets Raizers de la semaine prochaine sans attendre un remboursement puis après à 0,4% c'est facile de faire mieux même sur l'AVneuros.

Merci pour l'info par contre vu que c'est pas in fine, il faut avoir la surface financière mensuelle. Ceci étant le livret A étant plus élevé...

 

[Raug]

Je ne crois pas que ce soit si évident. En fait tous les post précédents semblent détenir un bout de vérité.
Il vaut donc mieux remonter à la source, où tout devrait être clairement expliqué :
Décret n° 2016-1453 du 28 octobre 2016 relatif aux titres et aux prêts proposés dans le cadre du financement participatif [lien réservé abonné]
Décret n° 2022-110 du 1er février 2022 modernisant le cadre applicable au financement participatif [lien réservé abonné]


Bon dimanche !

Plus digeste, en tout cas moins abscons, un document récent du Sénat, qui explique aussi la transition vers l'intégration des xxxfundings aux règlements européens. A l'intérieur rechercher "financement participatif".
Attention, ce n'est qu'un projet, donc susceptible d'être plus ou moins amendé :
Projet de loi de finances pour 2022 [lien réservé abonné]

 

[Luciole49]

Merci pour l'info par contre vu que c'est pas in fine, il faut avoir la surface financière mensuelle. Ceci étant le livret A étant plus élevé...

Oui le livret A ou l'assurance vie rapportent environ 1% nets c'est surtout que j'hésitais à débloquer de l'AV alors que je vais recevoir des liquidités dans 3 semaines. Mais sur un an çà ira sur le livret A ou l'assurance vie ou sur des placements à risque. J'ai déjà un in fine à 0,5%. FLOA c'est 0,2% mais vu le mécontentement des clients sur google avis j'ai rétropédalé quand à Younited bande de voleurs ils t'appatent à 0,1% et quand tu as fini de remplir le questionnaire cela est devenu 4,95%. Cetelem très pro j'ai failli emprunter chez eux l'été dernier et ils étaient capable de me proposer un différé d'amortissement et tout. Mais pas de promo en ce moment. 40 ans que je dis crédit à l'investissement enrichissement et crédit à la consommation appauvrissement, les règles ont changé.

 

[Zino]

J'ai déjà un in fine à 0,5%.

Bonjour, credit in fine en ligne ?

 

[Raug]

[hors sujet] Cofidis fait une promo jusqu'au 30 mars taux 0,4% pour 10.000 euros sur 1 an. Pas de loup ma demande a été pré acceptée à vitesse éclair. Comme cela je fais les projets Raizers de la semaine prochaine sans attendre un remboursement puis après à 0,4% c'est facile de faire mieux même sur l'AVneuros.

A condition de ne pas cocher par inadvertance la case assurance à 4,91 % !

 

[Luciole49]

A condition de ne pas cocher par inadvertance la case assurance à 4,91 % !

çà c'est Younited. sur Cofidis j'ai bien 10.020 euros 26 à rembourser, enfin je n'ai que la pré acceptation.

 

[thomas hugues]

Clubfunding - Villa des Rochers - aujourd'hui à 17h - Projet à priori séduisant : rendement 10% sur 18 mois avec des garanties paraissant solides : hypothèque de 1er rang, caution personnelle et solidaire du dirigeant et GAPD de la holding.
Avez-vous un avis sur ce projet ?
Merci !

 

[Raug]

çà c'est Younited. sur Cofidis j'ai bien 10.020 euros 26 à rembourser, enfin je n'ai que la pré acceptation.

Souvent, l'établissement qui vous accorde le crédit à la consommation vous envoie une proposition d'assurance en même temps que l'offre de prêt.
L'assurance n'est pas obligatoire en matière de crédit à la consommation. Vous pouvez donc décider de ne pas vous assurer. Néanmoins, il faut savoir que le refus d'une assurance peut influencer négativement la décision d'octroi du prêt ou le taux d'intérêt.
De plus, le prêteur peut faire de la souscription de l'assurance une condition obligatoire d'octroi du prêt. ([lien réservé abonné])

Si c'est bien sans assurance (parce que c'est là que ces organismes gagnent leur vie en ce moment), en plaçant sans risque 1 an sur à 1%, il reste 70 -26= 44 € Est-ce que ça vaut le coup de s'embêter à remplir des dossiers pour un one shot à 44€ ? C'est un choix très personnel…
Et comme dit @Miles, il faut avoir la "surface".

 

[Luciole49]

oui l'assurance est facultative. oui c'est même 30 euros de gagné face au livret A mais bon. Surtout qu'ils ne m'assurent pas le déblocage pour le 1er avril.

 

[Raug]

Un crédit à 0,4%/an pour acheter un coffre-fort plus grand pour les lingots, ça pourrait quand même être intéressant ?

 

[Luciole49]

Un crédit à 0,4%/an pour acheter un coffre-fort plus grand pour les lingots, ça pourrait quand même être intéressant ?

ou investir dans un détecteur de métaux

 

[Serge B]

[ClubFunding Villa des Rochers]

Séduisant à première vue en effet.
Le montant des travaux (1000 le mètre carré) est cohérent pour une belle rénovation.
Il n’y a pas de banque, mais montant de fonds propres sympa ( pour une fois) . Prix plutôt cohérent sous réserve ci dessous.

Points —- l: situation entre mauvaise et nulle : voie ferrée Marseille-Toulon ( 100 trains par jour), en dehors du Centre Ville , qui est loin. Et à ce que je me souviens quartier moyen, avec pas mal de petites entreprises artisanales dans le secteur, un stade, le collège en face aussi.
Sauf à tomber sur un authentique pigeon ça ne va pas pour une résidence secondaire.

- Pas d’autorisation administrative ? Ça c’est à voir (pas le temps d’aller au PLU mais si ils veulent refaire les façades c ´est au moins une AAT)

- Les cautions doivent être déjà engagées sur 50 projets, la GAPD ne vaut rien (capitaux propres négatifs )

- Il reste l’hypothèque, qui « a la casse » couvre le prêt…C’est avec les fonds propres, le ++ du dossier.

A mon avis, ça peut marcher mais c’est une opération d’équilibriste qui peut traîner dans le temps, réalisée par une structure fragile et déjà lourdement engagée dans d’autres opérations. Pas confiance en somme….

 

[adnstep]

Un crédit à 0,4%/an pour acheter un coffre-fort plus grand pour les lingots, ça pourrait quand même être intéressant ?

En temps de crise, l'or est une valeur refuge. Le plomb aussi.

 

[thomas hugues]

[ClubFunding Villa des Rochers]

Séduisant à première vue en effet.
Le montant des travaux (1000 le mètre carré) est cohérent pour une belle rénovation.
Il n’y a pas de banque, mais montant de fonds propres sympa ( pour une fois) . Prix plutôt cohérent sous réserve ci dessous.

Points —- l: situation entre mauvaise et nulle : voie ferrée Marseille-Toulon ( 100 trains par jour), en dehors du Centre Ville , qui est loin. Et à ce que je me souviens quartier moyen, avec pas mal de petites entreprises artisanales dans le secteur, un stade, le collège en face aussi.
Sauf à tomber sur un authentique pigeon ça ne va pas pour une résidence secondaire.

- Pas d’autorisation administrative ? Ça c’est à voir (pas le temps d’aller au PLU mais si ils veulent refaire les façades c ´est au moins une AAT)

- Les cautions doivent être déjà engagées sur 50 projets, la GAPD ne vaut rien (capitaux propres négatifs )

- Il reste l’hypothèque, qui « a la casse » couvre le prêt…C’est avec les fonds propres, le ++ du dossier.

A mon avis, ça peut marcher mais c’est une opération d’équilibriste qui peut traîner dans le temps, réalisée par une structure fragile et déjà lourdement engagée dans d’autres opérations. Pas confiance en somme….

Merci Serge pour cette analyse très intéressante. Je me range à votre avis et ne donnerai pas suite.

 

[boularty]

Bonjour à tous. Des avis sur Upstones ? Les projets ne sont pas nombreux, mais plutôt bien ficelés. Je ne comprend pas la lenteur de collecte, par rapport à des sites comme LPB ou CF, par exemple.
Merci

 

[Raug]

[Upstone] [La Chaumine]
@boularty
Je ne suis pas inscrit mais j'adore leur littérature :

Actuellement, la commune est dans une dynamique de desserrement des ménages…

Partout l'on conseille : Si tu ne comprends pas, tu n'investis pas !

 

[adnstep]

Bonjour à tous. Des avis sur Upstones ? Les projets ne sont pas nombreux, mais plutôt bien ficelés. Je ne comprend pas la lenteur de collecte, par rapport à des sites comme LPB ou CF, par exemple.
Merci

Le pb d'Upstone, c'est l'accumulation de "Reports non contractuels" comme on peut le voir sur hellocrowdfunding."

 

[Ludo38080]

[Upstone] [La Chaumine]
@boularty
Je ne suis pas inscrit mais j'adore leur littérature :


Partout l'on conseille : Si tu ne comprends pas, tu n'investis pas !

Il faut comprendre : " Ca divorce à tout va ! ". Comme partout ailleurs d'ailleurs...
Donc besoin de logements.

 

[Raug]

[Koregraf] [KERHUEL]
2000 mini 9% 12 mois
Pas très loin des plages.
Bilan opérateur qui a l'air correct.
Pas de banque - ⅓ apport opérateur- D'autres projets en cours, valeur de la caution ?
Pas encore complétement acquis, commercialisation virtuelle.
Pas de budget détaillé du projet.
Je passe.
En plus c'est pour demain 10 heures… Je n'aurai pas encore bu le café.