Pour la plupart des épargnants, acquérir des SCPI, c'est faire un virement et recevoir des parts. Mais en réalité, il existe, dans le cadre de l'achat en direct, une palette de montages « techniques ».

L'effet de levier du crédit

Le plus classique, c'est le « crédit SCPI » : contracter un prêt pour investir et se rembourser en partie par les loyers. Chez Linxea, cela concerne actuellement 10% des acheteurs « en direct ». Car il y a un effet d'aubaine : lorsque les taux d'intérêt sont moins élevés que les dividendes, on gagne de l'argent ! Pour schématiser, si l'on emprunte pendant un an 100 euros au taux de 3%, et qu'on les place à 5% de rendement... On se retrouvera avec 102 euros. On appelle cela « l'effet de levier ».

Acheter des parts de SCPI à crédit, est-ce vraiment une bonne idée ?

Justement, la période actuelle est opportune. Même si, dans le cadre d'un achat de SCPI, les banques prêtent « plus cher » que pour un projet immobilier (autour de 4,5%), le « spread » (l'écart) est important avec les 7% ou plus des meilleurs véhicules. Par contre, cela reste bien sûr un pari : il ne faut pas que les loyers, ou pire, la société de gestion, s'effondrent...

Le démembrement : à quoi ça sert ?

Pour les plus aguerris, il est également possible de recourir au « démembrement ». Son nom semble obscur, mais il n'a rien d'anecdotique : il représenterait jusqu'au quart du marché en direct. Le principe : investir en « nue-propriété ». En contrepartie d'une décote (réduction sur le prix des parts), l'acheteur ne touchera pas de loyers pour une période donnée. Ensuite, il basculera dans la pleine propriété, et les dividendes démarreront.

À quoi sert cette approche ?

« C'est un outil très puissant d'optimisation fiscale », assure Pierre Garin, directeur du Pôle immobilier du courtier Linxea. Car le démembrement offre deux gros avantages. Déjà, la nue-propriété sort de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. Mais surtout, au terme de la période sans loyer, on se retrouve avec des parts à valeur « normale ». Sauf catastrophe, celle-ci sera plus élevée. La différence avec le prix décoté constitue alors une plus-value substantielle... exemptée d'impôts !

Verdict : Il n'y a pas de sujet, les montages sont seulement accessibles en achat direct. On imagine mal souscrire un crédit conso pour investir en en assurance vie !

SCPI en direct ou en assurance vie : le bilan du match

Impossible de dégager un vainqueur ! Quelle que soit l'option privilégiée, il existe d'énormes avantages compensés par de réels inconvénients. Mais s'il faut en tirer une tendance, on peut estimer que l'achat de parts en direct sera plutôt destiné aux SCPI sans frais et 100% à l'étranger, et aux investisseurs plus « audacieux », « exigeants », qui veulent avoir le choix, ont moins peur des risques et sont bons en calculs !

À l'opposé, l'investissement au travers de certaines bonnes assurances vie conviendra pour l'achat de SCPI françaises, et séduira les clients moins expérimentés, qui recherchent la sécurité, la simplicité fiscale et des frais optimisés pendant la première décennie. Mais attention : il faudra fuir de nombreux produits Vie peu adaptés à cet actif. Et ne jamais oublier que l'important, c'est toujours son profil et ses objectifs personnels. À chaque destination... son véhicule !