Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Serge B]

Ça mérite la création d'un tableau pour calculer tout ça en pouvant varier les paramètres !

Oui c'est plus complexe qu'il n'y parait . Comme chacun de vous j'ai ma méthode...mais j'intégre l'impact de la fiscalité sur les intérêts dans les calculs, ce qui aboutit à des résultats un peu différents lorsque les intérêts sont versés en cours de vie du prêt.
J'ai essayé aussi de calculer le rendement futur en provisionnant les pertes possibles, probables et certaines. Mais là il y a une part de "doigt mouillé", j'avoue .

 

[shut5101]

Oui LYMO c'est à 2 ans et demi dont le temps de faire 20%. Enfin le programme cote XVIII semble planté sur tous les intérêts ceux qui sont dedans pourront infirmer ou confirmer.

bonjour , le projet côté XVIII a été remboursé fin janvier, avec certes un rendement faible.
c'est toujours mieux que Wiseed Loges des vallièeres perte totale, et 2 autres projets qui prennent plus ou moins le même chemin (vista et mare, et ille et seine)

 

[adnstep]

Projet La Verrière, Homunity (projet en retard initialement non contractuel mais protocolé par Homunity)

"Les premières démarches préalables à une assignation en paiement, réalisées depuis le précédent rapport par notre avocat, ont été fructueuses ; l'opérateur nous a en effet apporté plusieurs éléments tangibles attestant de la réalité des actions menées pour pouvoir nous rembourser. Un accord bancaire d'une banque de premier rang pour un refinancement à hauteur de [...] € nous a été fourni, ainsi qu'une offre d'achat acceptée pour un immeuble situé [...] et pour un montant avoisinant [...] euros. Même si une bonne partie fait l'objet de prêts bancaires, l'opérateur détient une foncière constituée d'actifs dont la valeur nette cumulée atteint [...]. Nous échangeons avec l'opérateur de manière hebdomadaire afin que le remboursement soit réalisé le 31 mars 2022 au plus tard (soit la date prévue au protocole nous liant). Pour rappel, comme dans chacun des programmes proposés sur la plateforme, Homunity a investi à vos côtés sur ce projet et défend nos intérêts communs. De même, les frais juridiques liés à l'assignation sont portés par Homunity."

Ils ont fait la même chose pour 3 projets d'un promoteur lyonnais, dont le Saint-Clair. Étalement du paiement, même taux. 2 projets remboursés, le Saint-Clair devait l'être en janvier, et devrait finalement être remboursé en mars, pour cause de "décalages de trésorerie" (je suppose que ça veut dire retard sur le planning de commercialisation).

 

[Luciole49]

Bon là les deux promoteurs que vous citez j'ai eu des projets remboursés sur Verrière c'était M de Montreuil et pour quelques semaines de retard Homunity voulait les passer au pilori. L'autre Montée des choulans sur Anaxago pas de problèmes. Donc décalage de trésorerie avec intérêts payés ce n'est pas grave.

 

[foudre78]

Demain après midi CF: encore un projet exotique de parkings.
Un opérateur qui sort un peu de nulle part? Me semble assez jeune pour lever autant d'argent sans réelle expérience sur ce type d'OP (bien que j'ai le même age que lui, je ne me mouillerais pas à ce point la )
Hypothèque de 1er rang, mais fond propre ridicule eut égard du montant de la levée.
Difficile de se prononcer sur ce genre de projet, finalement très (trop) complexe? La réussite se cantonne à un achat unique en fin d'opération, je n'ai pas que des très bons souvenirs dans le cadre d'investissements sur des projets similaires, si ce n'est que ce n'était pas du parking.

 

[thomas hugues]

Demain après midi CF: encore un projet exotique de parkings.
Un opérateur qui sort un peu de nulle part? Me semble assez jeune pour lever autant d'argent sans réelle expérience sur ce type d'OP (bien que j'ai le même age que lui, je ne me mouillerais pas à ce point la )
Hypothèque de 1er rang, mais fond propre ridicule eut égard du montant de la levée.
Difficile de se prononcer sur ce genre de projet, finalement très (trop) complexe? La réussite se cantonne à un achat unique en fin d'opération, je n'ai pas que des très bons souvenirs dans le cadre d'investissements sur des projets similaires, si ce n'est que ce n'était pas du parking.

Tout à fait d'accord avec vous sur l'aspect "exotique" de l'opération (j'adore cette qualification ...). Pourriez-vous expliquer au néophyte que je suis la différence entre obligation simple et convertible ? Merci !

 

[Serge B]

Hé bien Thomas, tout est dans la dénomination :

Une obligation simple est un titre de créance qui a vocation à être remboursé à son échéance (un peu comme un prêt, mais le traitement comptable et la nature juridique sont différentes

Une obligation convertible à vocation à être remboursée soit en espèces, (comme une obligation simple), soit en actions de la Société émettrice, selon une parité de conversion connue à l'avance.
Pour une Société cotée, vous voyez tout de suite l'intérêt en cas de variation du cours (Une belle protection en cas de baisse, un pris d'acquisition sécurisé en cas de hausse)

Tel est le principe : Pour vous en dire dire plus il faut avoir les termes du Contrat de conversion : Qui a l'initiative de la conversion, quelle parité, quel terme etc....

 

[thomas hugues]

Hé bien Thomas, tout est dans la dénomination :

Une obligation simple est un titre de créance qui a vocation à être remboursé à son échéance (un peu comme un prêt, mais le traitement comptable et la nature juridique sont différentes

Une obligation convertible à vocation à être remboursée soit en espèces, (comme une obligation simple), soit en actions de la Société émettrice, selon une parité de conversion connue à l'avance.
Pour une Société cotée, vous voyez tout de suite l'intérêt en cas de variation du cours (Une belle protection en cas de baisse, un pris d'acquisition sécurisé en cas de hausse)

Tel est le principe : Pour vous en dire dire plus il faut avoir les termes du Contrat de conversion : Qui a l'initiative de la conversion, quelle parité, quel terme etc....

Merci Serge, votre réponse est parfaite.

 

[adnstep]

Merci Serge, votre réponse est parfaite.

Pour compléter la réponse, si l'obligation convertible en action peut avoir un intérêt pour une société cotée, on peut légitimement se demander s'il y a intérêt à convertir une obligation en action d'une société dont le principal actif serait un parc immobilier en mal de commercialisation ou de location.

 

[Serge B]

C’est bien la question en effet, outre le contrat d’émission qui peut prévoir des modalités très défavorables. Bon, sur ce dossier on peut se dire quand même qu’il y a d’autres « garanties » que celle-ci.

 

[Msimmo]

C’est bien la question en effet, outre le contrat d’émission qui peut prévoir des modalités très défavorables. Bon, sur ce dossier on peut se dire quand même qu’il y a d’autres « garanties » que celle-ci.

Un projet qui a duré au moins quelques minutes avant d'atteindre la collecte.

 

[baffer]

[WeShareBonds] [Le croisic]

C'est bien une des premières fois où je vois un projet proposé avec une marge de 0% et WeShareBonds ne le cache pas :

L’opération a pris du temps lors de sa conception. Après avoir envisager de transformer l’hôtel existant, à la demande du cédant, le projet a été jugé non viable, laissant place au projet de promotion présenté.
Ces décalages ont pesé lourd sur les coûts de l’opération et donc sur sa marge, qui ressort nulle.

Le remboursement aux investisseurs doit donc passer par une remontée de marge d'autres projets mais quand on regarde les comptes de résultat du promoteur, les deux derniers exercice sont négatifs (2019 et 2020). Et la note de WeShareBonds pour 2021 n'est pas trop enthousiaste :

L’année 2020 a été affectée par le contexte de Covid, expliquant la baisse du chiffre d’affaires. Cette baisse devrait se poursuivre en 2021 pour les mêmes raisons.

Bref, je n'y vois que des critères de NO GO. Quelqu'un y voit un quelconque intérêt ?

 

[Raug]

[WeShareBonds] [Le croisic]
C'est une cagnotte ?

 

[foudre78]

[WeShareBonds] [Le croisic]
C'est une cagnotte ?

Non, c'est un don moyennant une réduction d’impôt à titre de perte future assurée

j'ai cru qu'il y avait une coquille dans le dossier, j'ai relu plusieurs fois pour être sur de bien comprendre.

 

[Raug]

j'ai cru qu'il y avait une coquille dans le dossier,

Une coquille, c'est par exemple l'oubli du q quand on écrit coquille ?

 

[Ludo38080]

Un projet qui a duré au moins quelques minutes avant d'atteindre la collecte.

Bon sang mais je suis le seul à ne pas avoir vu ce projet sur CF ?
Je ne l'ai vu apparaitre sur le site qu'après la fin de la collecte.
Il font de l'IP tracking pour s'assurer que tout le monde puisse participer de temps en temps ?
Je vais utiliser mon VPN si ça continue...

 

[Raug]

Pas complétement convaincu, mais c'est bien présenté et le mérite d'être fait :

16 MEILLEURES PLATEFORMES CROWDFUNDING 2022 (+10 EN BONUS) [lien réservé abonné]

 

[Raug]

Une coquille, c'est par exemple l'oubli du q quand on écrit coquille ?

Ou exemple inverse, tout aussi pertinent : "Il y a une coquille dans le potage".

 

[Yoda69]

Je me suis fait une revue des projets du début de la semaine prochaine

[Fundimmo] [Sommeville] : marge de 3%, devis travaux pas signés et situation administrative mouvementée, ça s’annonce bien

[Fundimmo] [Champigny] : du mal à analyser ce projet, trop théorique pour moi

[Wesharebonds] [Le Croisic] : un nouveau concept, refinancer les fonds propres d’un projet qui est dans le meilleur des cas breakeven (autrement dit dont les fonds propres valent 0)

[Baltis] [Cour Diane] : parait pas mal, le risque pour moi est essentiellement sur l’opérateur

[Clubfunding] [Canal de Marseille] : opérateur confidentiel, dans le 13ème arrondissement de Marseille « quartier calme et résidentiel » , marge faible

[Clubfunding] [Royan] : le même opérateur confidentiel, ils divisent une maison en 3 appartements mais pas de travaux budgétés (??), durée de 2 ans alors que vente à la découpe et « prix de vente inférieurs au marché » ?

[Clubfunding] [General Roguet 92] : ça parait sérieux, risque d’éviction (mais 171 K€ d’indemnités pour valeur des 3 appartements de 744 K€), mais projet court (6 mois)

Bref je vais creuser [Cour Diane] et [General Roguet 92]

 

[Luciole49]

Je me suis fait une revue des projets du début de la semaine prochaine

[Fundimmo] [Sommeville] : marge de 3%, devis travaux pas signés et situation administrative mouvementée, ça s’annonce bien

[Fundimmo] [Champigny] : du mal à analyser ce projet, trop théorique pour moi

[Wesharebonds] [Le Croisic] : un nouveau concept, refinancer les fonds propres d’un projet qui est dans le meilleur des cas breakeven (autrement dit dont les fonds propres valent 0)

[Baltis] [Cour Diane] : parait pas mal, le risque pour moi est essentiellement sur l’opérateur

[Clubfunding] [Canal de Marseille] : opérateur confidentiel, dans le 13ème arrondissement de Marseille « quartier calme et résidentiel » , marge faible

[Clubfunding] [Royan] : le même opérateur confidentiel, ils divisent une maison en 3 appartements mais pas de travaux budgétés (??), durée de 2 ans alors que vente à la découpe et « prix de vente inférieurs au marché » ?

[Clubfunding] [General Roguet 92] : ça parait sérieux, risque d’éviction (mais 171 K€ d’indemnités pour valeur des 3 appartements de 744 K€), mais projet court (6 mois)

Bref je vais creuser [Cour Diane] et [General Roguet 92]

également [la première brique] Le genève, encore une opération MDB avec rénovation à l'économie et du précommercialisé avant achat.